Νομοθετικές ρυθμίσεις του ΥΠΕΚΑ για τις οικοδομές

[zafeir]

http://www.apogevmatini.gr/?p=59245

 

 

 

ΟΙ ΑΛΛΑΓΕΣ ΠΟΥ ΦΕΡΝΕΙ ΤΟ 2010 ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΓΟΡΑ

 

Σειρά νέων νομοθετικών ρυθμίσεων που είτε βρίσκονται υπό κύρωση είτε στο στάδιο της επεξεργασίας τους αναμένεται να διαμορφώσουν μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2010 καινούριες συνθήκες στην οικοδομική αγορά και να επηρεάσουν καθοριστικά τις εμπορικές αξίες χιλιάδων ακινήτων .

Πρόκειται για μέτρα που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος προκειμένου να αντιμετωπίσει εκκρεμότητες του παρελθόντος, αλλά και να προσαρμοστεί στις επιταγές των κοινοτικών οδηγιών.

Οι σημαντικότερες από τις προωθούμενες ρυθμίσεις αφορούν σε αλλαγές στη δόμηση στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές και στον τρόπο κατασκευής των νέων οικοδομών.

Ο κύκλος των ανατροπών στην αξιοποίηση των εκτός σχεδίου πόλεως οικοπέδων αναμένεται να ανοίξει πριν από το καλοκαίρι με το νέο χωροταξικό σχέδιο για τη δόμηση στις παράκτιες και νησιωτικές περιοχές της χώρας.

Στις προθέσεις του υπουργείου, σύμφωνα με πληροφορίες, είναι να θεσπιστούν αυστηρότερες προϋποθέσεις για δόμηση προκειμένου έτσι να περιοριστεί το πλήθος των νέων κατασκευών και να διευκολυνθεί μελλοντικά η ένταξη οικιστικών συνόλων σε οργανωμένα πολεοδομικά προγράμματα.

Προς την κατεύθυνση αυτή αναμένεται να αυξηθεί τουλάχιστον στα 100 μέτρα η απόσταση από τη ζώνη του αιγιαλού για την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών.

Παράλληλα, σε μια μεγάλη έκταση γύρω από τις παραλιακές ζώνες της χώρας πρόκειται να προσδιοριστούν ζώνες με συγκεκριμένες χρήσεις γης.

Σε άλλες θα επιτρέπεται η δόμηση και σε άλλες θα απαγορεύεται ή θα περιορίζεται μόνον σε εγκαταστάσεις αναψυχής.

Αναμένεται να εξαιρεθούν από κάθε οικοδομική δραστηριότητα τμήματα εκτάσεων που συνδέονται με προστατευόμενες περιοχές, να αυξηθούν σε όλες σχεδόν τις περιπτώσεις οι αρτιότητες των οικοπέδων φτάνοντας ακόμα και στο διπλασιασμό ή τον τριπλασιασμό του απαιτούμενου σήμερα εμβαδού και να περιοριστούν σημαντικά οι συντελεστές δόμησης και ο αριθμός των επιτρεπομένων ορόφων.

Επίσης θα επαναπροσδιοριστούν όλες οι χρήσεις γης με επιδιωκόμενο στόχο να περιοριστεί, όσο είναι δυνατόν, η επιβάρυνση του περιβάλλοντος .

Πολλές από τις κατασκευές που επιτρέπονται τώρα θα απαγορευθούν με τις νέες ρυθμίσεις, ενώ θα μπουν και συγκεκριμένες προδιαγραφές στη μορφή και τον τρόπο κατασκευής αυτών που θα επιτρέπονται.

Σύμφωνα με τη φιλοσοφία που διέπει τη σημερινή ηγεσία του νεότευκτου υπουργείου Περιβάλλοντος, οι όποιες αλλαγές τεθούν σε εφαρμογή θα πρέπει να περιφρουρούν το χαρακτήρα του παραλιακού μετώπου της ηπειρωτικής και νησιωτικής χώρας.

Και υπ’ αυτές τις συνθήκες θεωρείται μάλλον απίθανο να επανέλθουν ευνοϊκότερες ρυθμίσεις για οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο, τα γνωστά ως «τυφλά».

Η τύχη αυτών των οικοπέδων φαίνεται ότι κρίθηκε οριστικά το 2004 όταν αποφασίστηκε να περιοριστεί η κατάτμηση της γης και να μπει ως απαραίτητη προϋπόθεση για την οικοδόμησή τους όχι μόνον η απαιτούμενη αρτιότητα, αλλά και η «φάτσα» τους σε χαρακτηρισμένο δημοτικό ή νομαρχιακό δρόμο. Η ρύθμιση αυτή είχε ως αποτέλεσμα να αχρηστευτούν περισσότερα από 100.000 οικόπεδα τα οποία δεν πρόλαβαν να «τακτοποιηθούν» πριν από το 2004.

Οσα επίσης από τα οικόπεδα βρέθηκαν σε δυσμενέστερη θέση με την εφαρμογή Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου ή με Προεδρικά Διατάγματα τα οποία εκδόθηκαν μόνο για την περιοχή που βρίσκονται (Μυκόνου, Τήνου, Πάρου , Πάτμου κ.α.) δύσκολα θα έχουν καλύτερη μοίρα με τις γενικές αλλαγές που θα επιφέρει το ειδικό χωροταξικό σχέδιο για τον παράκτιο χώρο της χώρας.

Το χωροταξικό αυτό, που θα ρυθμίζει τα δεδομένα αξιοποίησης περίπου 200.000 οικοδομήσιμων σήμερα παραλιακών οικοπέδων θα περάσει από κύκλο διαβούλευσης, όπως όλες πλέον οι νομοθετικές ρυθμίσεις του υπουργείου.

Η διαβούλευση αυτή κυμαίνεται ανάλογα με τη σημασία του νομοθετήματος από έναν έως τρεις μήνες .

Πάντως, πριν από την εφαρμογή των νέων δεδομένων, θα προβλέπεται ένα μεταβατικό στάδιο προκειμένου να μη μείνουν ξεκρέμαστοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι θα έχουν προχωρήσει σε διαδικασίες αξιοποίησης της περιουσίας τους, θα έχουν δηλαδή καταθέσει φακέλους για έκδοση οικοδομικών αδειών με βάση την έως τότε ισχύουσα νομοθεσία.

Η ΕΙΣΦΟΡΑ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣ Μέχρι το Μάιο, σύμφωνα με τη δέσμευση της υπουργού Περιβάλλοντος, θα ανακοινωθούν και οι νέες ρυθμίσεις για τους παλιούς, αλλά και για τους νέους ημιυπαίθριους καθώς και για τους άλλους βοηθητικούς χώρους των κτιρίων.

Η κατάργηση των ημιυπαίθριων δεν φαίνεται να βρίσκεται στους σχεδιασμούς που επεξεργάζεται η επιτροπή των αρμόδιων παραγόντων του υπουργείου.

Κι αυτό γιατί οι συγκεκριμένοι χώροι θεωρούνται μια από τις σημαντικότερες βιοκλιματικές παρεμβάσεις σε μια οικοδομή.

Αλλωστε, όταν καθιερώθηκαν το 1985, εκτιμήθηκε ότι αποτελούσαν την καλύτερη προσθήκη για την αποτελεσματικότερη αξιοποίηση των καλών καιρικών συνθηκών που επικρατούν το μεγαλύτερο διάστημα του χρόνου στη χώρα μας.

Τότε δεν είχε ακόμα τεθεί ανάγκη να θεσπιστούν μέτρα για την εξοικονόμηση ενέργειας μέσω του τρόπου κατασκευής των νέων οικοδομών.

Η ανάγκη αυτή όμως υπάρχει τώρα. Και όπως αποδεικνύεται, οι ημιυπαίθριοι λειτουργούν ως θερμική ασπίδα για τα κτίρια.

Το καλοκαίρι μειώνουν την εσωτερική θερμοκρασία και το χειμώνα περιορίζουν την «εισβολή» του ψυχρού κύματος.

Οπου οι ημιυπαίθριοι παραμένουν ανοικτοί, εξοικονομείται ενέργεια από 5% έως 15% , που σημαίνει κέρδος τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για το περιβάλλον.

Δυστυχώς, οι συνθήκες που διαμορφώθηκαν στην αγορά ακινήτων την τελευταία δεκαετία οδήγησαν στο κλείσιμο αυτών των χώρων και στη μετατροπή τους σε ένα ακόμα δωμάτιο.

Με τη ρύθμιση για το πάγωμα των μέτρων Σουφλιά διατηρήθηκε ο νέος τρόπος κατασκευής τόσο των ημιυπαίθριων όσο και των άλλων βοηθητικών χώρων, δηλαδή των υπογείων και των υπέργειων χώρων στάθμευσης.

Σύμφωνα μ’ αυτόν, οι ημιυπαίθριοι δεν καταλαμβάνουν περισσότερο από το 15%, τα υπόγεια έχουν ύψος 80 πόντους από το επίπεδο του δρόμου και οι υπέργειοι χώροι στάθμευσης προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης εφόσον κλείνουν.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι οι αλλαγές αυτές θα διατηρηθούν, αν και θεωρούν ότι πρέπει να γίνουν διορθώσεις για να αντιμετωπιστούν λειτουργικά προβλήματα, όπως οι προσβάσεις στα υπόγεια πάρκιγκ.

Σε ό,τι αφορά τους παλιούς ημιυπαίθριους, το μόνο σίγουρο για την ώρα είναι η ευνοϊκή αντιμετώπιση όσων έσπευσαν να πληρώσουν την εισφορά της τακτοποίησης.

«ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΝΕΝΟΣ» Ο ΡΟΛΟΣ ΤΗΣ ΔΕΗ Αλλαγές προωθούνται στον τρόπο έκδοσης των οικοδομικών αδειών.

Κατά κοινή ομολογία έφτασε η ώρα να δοθεί τέλος στην πολύμηνη ταλαιπωρία όσων θέλουν να κτίσουν, να ρυθμιστεί ο αποτελεσματικός έλεγχος των νέων κατασκευών, να απλοποιηθεί η πολυδαίδαλη πολεοδομική νομοθεσία και να μπουν στη νέα εποχή, της ηλεκτρονικής λειτουργίας όλες οι πολεοδομίες της χώρας.

Το υπουργείο έχει προαναγγείλει αυτές τις παρεμβάσεις.

Τι σχεδιάζεται; Να προχωρά και να ολοκληρώνεται μέσα σε συγκεκριμένο χρόνο η έκδοση των αδειών εφόσον ο φάκελος που κατατίθεται στις πολεοδομίες είναι πλήρης.

Επιδιώκεται ο χρόνος αυτός να μην υπερβαίνει τις 40 ημέρες.

Μάλιστα, θα θεσμοθετηθεί η ηλεκτρονική ενημέρωση και ενδεχομένως και η συμπλήρωση μέσω διαδικτύου ελλείψεων του φακέλου, όλης της διαδικασίας από το στάδιο της υποβολής του φακέλου μέχρι την έκδοση της άδειας.

Το μεγάλο βήμα βέβαια θα είναι όλη η διαδικασία να διεκπεραιώνεται και ηλεκτρονικά, χωρίς δηλαδή να χρειάζεται να προσέρχεται κάποιος στις πολεοδομίες.

Με αυτόν τον τρόπο θεωρείται ότι είναι δυνατόν να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά και μια από τις μεγαλύτερες πληγές του συστήματος, δηλαδή η διαφθορά.

Σε ό,τι αφορά τους ελέγχους, αναμένεται να θεσπιστεί η υποχρεωτική αυτοψία μετά την αποπεράτωση του κτιρίου.

Πρόκειται να καταργηθεί η προσωρινή σύνδεση με τη ΔΕΗ και να εξασφαλίζεται η ηλεκτροδότηση μόνον εφόσον καλούνται για έλεγχο της κατασκευής οι μηχανικοί της πολεοδομίας.

Με τους ελέγχους αυτούς θα αποτρέπονται τουλάχιστον κατά τη φάση της κατασκευής υπέρβασης της οικοδομικής άδειας και παράνομες μετατροπές βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας χρήσης.

Ο εκσυγχρονισμός των πολεοδομικών υπηρεσιών και του συστήματος καταγραφής και ελέγχου των νέων κατασκευών θα ανεβάσει το κόστος έκδοσης των οικοδομικών αδειών καθώς προβλέπεται να προστεθεί και ειδικό τέλος γι’ αυτόν το σκοπό.

Στις αλλαγές έκδοσης των οικοδομικών αδειών πρέπει να προστεθούν και οι απαιτήσεις που θα επιφέρει η πρόβλεψη για νέες κατασκευές με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά που περιλαμβάνεται στο πακέτο των μέτρων για εξοικονόμηση ενέργειας από τα κτιρια.

Η σημερινή μελέτη θερμομόνωσης καταργείται και στη θέση της θεσπίζεται μια νέα, αυτή της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων.

Η νέα μελέτη θα καλύπτει το κέλυφος της οικοδομής, τον προσανατολισμό της, τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, την υγρομόνωση και τη θερμομόνωση και μια σειρά άλλων στοιχείων που συνδέονται με την καλύτερη ενεργειακή απόδοση του κτιρίου.

Οι προσθήκες αυτές δεν θα ανεβάσουν το κόστος της άδειας. Ενδέχεται όμως να ανεβάσουν το κόστος της κατασκευής. Στη συγκεκριμένη όμως περίπτωση θα υπάρχει ανταποδοτικό όφελος αφού με την ετήσια εξοικονόμηση ενέργειας το επιπλέον κόστος αποσβέννυται.

Η μελέτη ενεργειακής απόδοσης θα έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά από περιοχή σε περιοχή. Η χώρα θα χωριστεί σε 4 κλιματικές ζώνες και ανάλογα με αυτήν στην οποία θα βρίσκεται το κτίριο θα διαμορφώνεται και το σχετικό πακέτο των κατασκευαστικών ρυθμίσεων.

Νέος φορέας ελέγχου για τους «ενεργειακούς επιθεωρητές»

Ανατροπές στις εμπορικές αξίες των ακινήτων αναμένεται να επιφέρουν οι ενεργειακές επιθεωρήσεις και οι ενεργειακές αυτοψίες παλιών και νέων οικοδομών. Θεσπίζεται μέχρι την άνοιξη ο υποχρεωτικός έλεγχος των οικοδομών που πρόκειται να μεταβιβαστούν ή να πωληθούν. Εξειδικευμένοι επιστήμονες θα ελέγχουν όλους τους λειτουργικούς χώρους των οικοδομών , αλλά και όλα τα κατασκευαστικά χαρακτηριστικά τους και θα τις βαθμολογούν ανάλογα με την ενέργεια που χρειάζεται να καταναλώνουν ετησίως για θέρμανση και ψύξη.

[achille]

http://www.apogevmatini.gr/?p=59245

 

Σε ό,τι αφορά τους ελέγχους, αναμένεται να θεσπιστεί η υποχρεωτική αυτοψία μετά την αποπεράτωση του κτιρίου.

 

Αυτό μακάρι να γίνει.

[avgoust]

Εγώ πάντως διακρίνω την πάγια συμπεριφορά του νομοθέτη ο οποίος βρίσκεται στο κλιματιζόμενο γραφείο του στην Αθήνα , και κάνει ασκήσεις επί χάρτου , βάζοντάς τα όλα σε ένα τσουβάλι . Αν κάπου ζουν άνθρωποι , πως ζουν στον τόπο τους και τι κάνουν δεν θα ληφθεί πάλι υπ'όψη.

 

Οσο για αυτό :

 

.Τι σχεδιάζεται; Να προχωρά και να ολοκληρώνεται μέσα σε συγκεκριμένο χρόνο η έκδοση των αδειών εφόσον ο φάκελος που κατατίθεται στις πολεοδομίες είναι πλήρης.Επιδιώκεται ο χρόνος αυτός να μην υπερβαίνει τις 40 ημέρες.

 

είναι για να το ακούνε οι άσχετοι και να χαίρονται . Παρόμοια είχε εξαγγείλει μετά φανών και λαμπάδων και η Βάσω μόνο που σχετικές διατάξεις υπάρχουν από την εποχή του Νώε.

[achille]

Καλά αυτό για τον χρόνο έκδοσης των αδειών είναι ένα ανέκδοτο, που κρατάει χρόνια και σαφώς απευθύνεται σε άσχετους.

[howard_roark]

γιατι δεν ειναι μπουρδες τα περι ηλεκτρονικης διεκπεραιωσης? με τι υποδομη, με τι δικτυο, με τι υπαλληλους, με τι μηχανικους?

 

εδω στην αγγλια και πας στην πολεοδομια ο ιδιος. απλα πας 2-3 φορες με ραντεβου και τελειωνεις, οχι 73 φορες.

 

δεν ειναι μπουρδες που σου λενε οτι θα ενταχθουν περιοχες στο σχεδιο? δεν ειναι μπουρδολογηματα προφανως της ασχετης φαντασιας του δημοσιογραφου τα υπερασπιστικα των ημιυπαιθριων, λες και υπαρχει σπιτι που εχει μεινει ανοικτος η/χ?

 

αντε μωρε με τους ασχετους, καθε 10 μερες γραφουνε για να γεμισουνε στηλες ο,τι τους κατεβει, τα ακουει ο κοσμος και μας πρηζει στα τηλεφωνα, ξεκινα-σταματα...

[BAS]

Από επικοινωνία καλά πάει , από ουσία πάσχει , όπως και οι προκάτοχοι της .

 

Θεωρητικοί όλοι τους και τυφλωμένοι από ανύποπτους "υπηρεσιακούς παράγοντες"

 

Και εμείς έξω στο μαγγανοπήγαδο συνεχίζουμε....

[zafeir]

Και δεν ανέβασα όλο το κείμενο λόγο μεγέθους.

το υπόλοιπο είναι εδώ....

 

Τα κτίρια θα κατατάσσονται σε 10 βαθμίδες κάθε μια από τις οποίες θα προσδιορίζεται από το πόσες κιλοβατώρες ξοδεύονται ετησίως, προκειμένου να εξασφαλίζεται επαρκής θέρμανση και δροσιά.

Το πιστοποιητικό που θα εκδίδεται θα έχει δεκαετή ισχύ και θα είναι υποχρεωτικό όταν το κτίριο αλλάζει χέρια ή όταν αυτό μισθώνεται.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, οι ενεργειακοί επιθεωρητές θα καταγράφουν και τυχόν υπερβάσεις της οικοδομικής άδειας, αφού θα διενεργούν τους ελέγχους με οδηγό τα σχέδια της οικοδομής.

Αν και κατά πόσο οι αυτοψίες αυτές θα δίνουν τροφή για περαιτέρω ελέγχους από τις πολεοδομίες θα φανεί στη συνέχεια.

Πάντως, τα στοιχεία που θα συγκεντρώνονται θα αποστέλλονται και στις πολεοδομίες.

Μάλιστα, οι ενεργειακοί επιθεωρητές θα βρίσκονται υπό το συνεχή έλεγχο ενός νέου ειδικού φορέα, ο οποίος θα συσταθεί στο υπουργείο Περιβάλλοντος.

Οσοι εντοπίζονται να παρανομούν, να διενεργούν δηλαδή εικονικούς ελέγχους, θα αντιμετωπίζουν αυστηρές ποινές.

Το κόστος έκδοσης των πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης θα στοιχίζει γύρω στα 100 με 150 ευρώ , ανάλογα με το μέγεθος του κτιρίου.

Χαμηλού εισοδήματος πιστοποιητικά θα επιδοτούνται.

Υποχρεωτικοί θα είναι οι έλεγχοι της ενεργειακής απόδοσης για όλες τις οικοδομές που αποπερατώνονται ανεξάρτητα από το αν αυτές πρόκειται να μεταβιβαστούν ή να ενοικιαστούν.

Θα έχουμε δηλαδή μετά την ολοκλήρωση κάθε νέας κατασκευής διπλούς, πλέον, ελέγχους. Ο ένας θα είναι της πολεοδομίας για να διαπιστώνεται αν τηρήθηκαν οι όροι της οικοδομικής άδειας και ο άλλος των ενεργειακών επιθεωρητών.

Στις περιπτώσεις παραβάσεων των όρων δόμησης δεν θα δίδεται ρεύμα στο κτίριο και στην περίπτωση παραβάσεων της μελέτης ενεργειακής απόδοσης θα καλούνται οι ιδιοκτήτες να διορθώνουν τις παραλείψεις μέσα σε έναν χρόνο, ειδάλλως, θα αντιμετωπίζονται ως παράνομες κατασκευές και θα τους επιβάλλονται τα σχετικά πρόστιμα.

 

Oι παράνομες κατασκευές

 

Με το υπό κύρωση νομοσχέδιο για τις καμένες εκτάσεις της ανατολικής Αττικής θεσπίζεται ένα νέο σώμα, αυτό που θα ελέγχει τις νέες κατασκευές σε εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές και το οποίο θα είναι υπεύθυνο και για τις κατεδαφίσεις παράνομων κατασκευών.

Δεν διευκρινίζεται για την ώρα αν μέσα στις ευθύνες αυτού του νέου σώματος θα είναι και η εκτέλεση αποφάσεων κατεδάφισης ή αυτή η δουλειά θα εξακολουθήσει να αποτελεί ευθύνη των Νομαρχιών, όπως τώρα.

Η δράση, πάντως, των «ράμπο των αυθαιρέτων» αναμένεται να συνδυαστεί και με νέες ρυθμίσεις σχετικές με τον τρόπο και το χρόνο οριστικής εφαρμογής αποφάσεων κατεδάφισης. Σήμερα για να τελεσιδικήσει μια απόφαση χρειάζεται να περάσουν 5 με 6 χρόνια.

Είναι άγνωστο αν και σε ποιες περιπτώσεις εφαρμόζεται καθώς εκκρεμούν στα συρτάρια των αρμόδιων υπηρεσιών εκατοντάδες τέτοιες αποφάσεις.

Γεγονός είναι πάντως ότι η νέα αυτή υπηρεσία θα υποστηρίζεται και με τη σύγχρονη τεχνολογία.

Θα έχουν δηλαδή στη διάθεσή τους αυτοί οι εξειδικευμένοι για τη συγκεκριμένη δράση υπάλληλοι του υπουργείου Περιβάλλοντος πληροφορίες από τηλεσκοπικά συστήματα.

Κάθε μήνα θα «σαρώνονται» όλες οι περιοχές μέσω δορυφόρου και θα ελέγχεται πότε και πώς κατασκευάστηκε κάθε νέα οικοδομή