ν.4495-άρθρο 100 [Άρθρο 100-Ν.4495/17] Εφαρμογή μειωτικού συντελεστή υπολογισμού προστίμου

[Didonis]

το τι θέλει ο πελάτης Δημοκρατία έχουμε....

Εσύ πρέπει να δεις πως και με τι διαδικασίες.

Μικρής κλίμακας με προσθήκη ΣΔ δεν μπορείς να βγάλεις. Επίσης μικρής κλίμακας με αυθαιρεσίες πάλι δεν μπορείς να βγάλεις

Άρα η σειρά είναι τακτοποίηση της υπέρβασης δόμησης (και ότι άλλο υπάρχει διότι κατά κανόνα υπάρχει) με 4495 ή με άδεια δόμησης κλπ

Μετά θα μπορείς να βγάλεις και μικρής κλίμακας... 

 

[archipapakon]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Χαίρετε,

Θα ήθελα μια διευκρίνιση σχετικά με την τακτοποίηση ενός καταστήματος (οριζόντια ιδιοκτησία με ισόγειο υπόγειο και πατάρι), κατασκευής 1975.

θα τακτοποιηθεί το πατάρι που επεκτείνεται πσε όλη την επιφάνεια του καταστήματος και η ερώτησή μου είναι: κατά τον υπολογισμό της επιφάνειας του παταριού, πρέπει να προσμετρηθεί και η σκάλα που συνδέει το πατάρι με το ισόγειο;

Το μόνο σχετικό που διάβασα στον αναθεωρημένο Νοκ ειναι  στο άρθρο 2 παράγραφος 28 :"Στον υπολογισμό του ποσοστού του εσωτερικού εξώστη προσμετράται η κλίμακα ανόδου, που συνδέει τον εσωτερικό εξώστη με τον χώρο της υποκείμενης επιφάνειας (δεν προσμετράται η κλίμακα του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου ή του κεντρικού κλιμακοστασίου αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας". Οπότε απο την στιγμή που έχουμε οριζόντια ιδιοκτησία το προσμετράω κανονικά σωστά;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τη βοήθειά σας.

Edited December 20, 2025 at 07:27 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@archipapakon Kαλησπέρα. Το πατάρι καλύπτει, όπως αναφέρεις, επιφάνεια ίση με αυτή του ισογείου. Αν προσθέσεις και την επιφάνεια της σκάλας στην εμβαδομέτρηση του παταριού θεωρώ ότι θα δημιουργηθεί σύγχυση σε μετέπειτα περιγραφή. Καλύτερα να υπάρχει αναφορά ότι η επιφάνεια του παταριού είναι τάδε και της εσωτερικής κλίμακας ανόδου, από το ισόγειο κατάστημα, προς το πατάρι, είναι τάδε. Εναλλακτικά μπορείς να το θεωρήσεις ως ενιαία επιφάνεια μαζί με την επιφάνεια κλίμακας ανόδου, αλλά να κάνεις την σχετική αναφορά ότι στην επιφάνεια τακτοποιημένου παταριού συμπεριλαμβάνεται και η κλίμακα ανόδου. Θεωρήσεις κάνουμε προς κατανόηση των χρηστών της τακτοποίησής μας. Πρακτικά, πρόβλημα συμβολαιογραφικό δεν θα προκύψει καθώς σε κάθε τροποποίηση σύστασης, θα ληφθεί υπόψη ό,τι βρίσκεται μέσα στον όγκο που περιλαμβάνει ισόγειο και πατάρι.

[archipapakon]

@Pavlos33

Χαίρετε,

Ευχαριστώ πολύ για την απάντησή σας!

Για επιβεβαίωση της ορθής αντιμετώπισης στην τακτοποίηση, να ενημερώσω πως το ισόγειο κατάστημα έχει επιφάνεια 58,40 τ.μ., ενώ το πατάρι στην οικοδομική άδεια έχει επιφάνεια 29,20 τ.μ..

Μετά από αυτοψία διαπιστώθηκε ότι η εσωτερική κλίμακα ανόδου από το ισόγειο προς το πατάρι έχει συνολική επιφάνεια 2,40 τ.μ., εκ των οποίων 0,30 τ.μ. βρίσκονται εντός της εγκεκριμένης επιφάνειας και 2,10 τ.μ. εντός της περιοχής της αυθαίρετης επέκτασης του παταριού.
 

Συνεπώς, κατα την τακτοποίηση, πιο σωστό ειναι η επιφάνεια της υπέρβασης παταριού να δηλωθεί συνολικά ως 29,20 τ.μ.  στους Χώρους με Μειωτικό Συντελεστή (0,30), συμπεριλαμβανομένης της εσωτερικής κλίμακας ανόδου , με σχετική αναφορά τόσο στην τεχνική έκθεση όσο και στην περιγραφή της δήλωσης ότι στην επιφάνεια του τακτοποιημένου παταριού περιλαμβάνεται και η κλίμακα ή να δηλωθεί υπέρβαση 27,10 τ.μ (29,20 - σκάλα 2,10) στους Χώρους με Μειωτικό Συντελεστή (0,30) πάλι με σχετική αναφορά ότι στην επιφάνεια του τακτοποιημένου παταριού αφαιρείται η κλίμακα ανόδου;

[Pavlos33]

Όπως το περιγράφεις, καλύτερα την 1η περιγραφή που είναι πιο απλή και κατανοητή χωρίς να σημαίνει ότι και η δεύτερη επιλογή δεν είναι εξίσου αποδεκτή.

[Lennon]

Καλησπέρα συνάδελφοι 

Στο ισόγειο μιας διώροφης οικοδομής με υπόγειο, που έχει 2 studio, έχει εσωτερικό ύψος 4,35 και η άδεια του 2002 στην αρχιτεκτονική κάτοψη-τομή δείχνει πάνω από 2 χώρους κάτι σαν πατάρια με χαρακτηρισμό αποθηκευτικό χώρο (χωρίς εσωτερική κλίμακα), είναι μεταλλικά και δεν φαίνονται στα σχέδια ξυλοτύπων, επίσης δεν έχουν εμβαδομετρηθεί(έστω και ότι δε μετρούν σε δόμηση) σε σχέδιο κάτοψη, ΔΔ κλπ και το ύψος κάτω από πατάρι το δείχνει 2,40 και μεταξύ παταριού πλάκας 1,80.  Στην πραγματικότητα έχουν προστεθεί κλίμακες ανόδου και το ΄ύψος κάτω από πατάρι είναι 2,10 (ενώ σχέδιο 2,40) και μεταξύ παταριού πλάκας 2,05 (ενώ σχέδιο 1,80) και χρησιμοποιούνται σαν υπνοδωμάτια, χωρίς όμως να υπάρχει τοιχοποιία στην άκρη του παταριού.(κάτι σαν loft δηλαδή). Παραθέτω σχέδιο τομής.

α) Θα το καταχωρούσατε ως παράβαση ΚΑΤ3 - παράβαση κτιριοδομικού για το διαφορετικό ύψος και 1 Λ.Π. για τη κλίμακα ή ως Υ.Δ. το καθαρό εσωτερικό εμβαδόν με μειωτικό συντελεστή (0,30) + 1 Λ.Π. για τη κλίμακα?

β) Το οικόπεδο έχει υπολειπόμενη δόμηση. Κατά την γνώμη σας αφαιρείτε το καθαρό εμβαδό των τακτοποιημένων αυτών χώρων?

γ) και τέλος κατά τη σύνταξη πίνακα αναλογισμού οι χώροι αυτοί καταχωρούνται στη γραμμή της στάθμης και αθροιζόμενοι με τη κύρια χρήση του υπερκείμενης επιφάνειας ή μνημονεύονται κάπως αλλιώς?

Ευχαριστώ.

[ΟΝΝΙΚ]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα σας συνάδελφοι.

Ερώτημα προς όλους :

Σε κατάστημα με πατάρι, το οποίο (το πατάρι) έχει ύψος 2,15-20μ. (μικρότερο του 2,50μ. όπως ορίζει ο ΝΟΚ για χώρους κύριας χρήσης) και στο οποίο διαπιστώθηκε εγκατάσταση κουζίνας, διάνοιξη ξεχωριστής ανεξάρτητης εισόδου από το κλιμακοστάσιο και γενικότερα εγκατάσταση κύριας χρήσης, σύμφωνα με τον Ν.4495 οφείλω να τον τακτοποιήσω ως υπέρβαση δόμησης χώρων κύριας χρήσης. (και όχι με συντελεστή 0,30).

Παρόλο που αυτός ο χώρος δεν πληροί τις προϋποθέσεις του χώρου κύριας χρήσης σύμφωνα με τον ΝΟΚ λόγω μικρότερου ύψους, έχω την δυνατότητα να τον δηλώσω ως ΧΚΧ στην ΗΤΚ και να πουληθεί/μισθωθεί/ δηλωθεί σε ΔΕΗ κτλ ως ΧΚΧ ; 

Αν γνωρίζει κανείς κάποιο εδάφιο να με παραπέμψει θα το εκτιμούσα, γιατί δεν βλέπω καμία αναφορά για περιορισμό του ύψους στις περίπτωσης αλλαγής χρήσης από ΒΧ σε ΚΧ ώστε να συνάδουν με τον ΝΟΚ.

Edited January 29, 2026 at 12:22 μμ by Pavlos33

[John61Kf]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Έχω μια περίπτωση πολυκατοικίας με ισόγεια αποθήκη και τρεις ορόφους από πάνω με οροφοκατοικίες. Θέλω να κάνω τακτοποόηση των αυθαιρεσιών. Η αποθήκη στο ισόγειο είναι εξ' ολοκληρου αυθαίρετη με εμβαδόν 150 τ.μ. και εξυπηρετεί τα παραπάνω διαμερίσματα. Αν θυμάμαι καλά, υπήρχε κάποια διάταξη που έλεγε ότι για να χρησιμοποιήσουμε τον μειωτικό συντελεστή 0,50 θα πρέπει οι ισόγειοι βοηθητικοί χώροι να μην ξεπερνάνε τα 50 τ.μ. οπότε τα περνάμε σαν τετραγωνικά κύριας χρήσης. 

Ισχύει κάτι τέτοιο;

Επίσης κλήθηκα να κάνω ΗΤΚ για να γίνει Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας στον παραπάνω ακίνητο. Τα τετραγωνικά της αποθήκης, αν περαστούν σαν τετραγωνικά Κύριας χρήσης στο Ν.4495/2017, στην ταυτότητα δεν θα πρέπει να τα βάλω στους βοηθητικούς χώρους; Αφού πράγματι έχει χρήση αποθήκης.

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

 

Πρόσθεσε τονισμό στο κείμενο της δημοσίευσής σου. Επίλεξε "επεξεργασία" (3 τελείες άνω δεξιά) και διόρθωσέ το. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ.

Pavlos33

 

Edited February 2, 2026 at 12:59 μμ by John61Kf

[Pavlos33]

@John61Kf άρθρο 100 παρ. 6

6.   Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου εφαρμόζεται συντελεστής 0,30 για τους χώρους σε: 
α)  υπόγειες στάθμες που δεν αποτελούν αυτοτελή χώρο, αλλά συνδέονται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο, 
β)  εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο. 
Στις  υπόγειες  στάθμες,  που  αποτελούν  αυτοτελή  χώρο,  καθώς  και  σε  ισόγειους  βοηθητικούς  χώρους  (αποθήκες,  χώροι στάθμευσης, κ.λπ.) επιφάνειας έως 50 τ.μ., εφαρμόζεται συντελεστής 0,50. 

Συνεπώς για την τακτοποίηση δεν θα βάλεις συντελεστή μείωσης προστίμου

Εδώ έχουμε να κάνουμε με το γνωστό μπλέξιμο σύνδεσης χρήσης με τον συντελεστή δόμησης. Ενώ μια αποθήκη μπορεί να είναι χώρος βοηθητικής χρήσης (πχ μια οικιακή αποθήκη υπογείου), όταν αυτή είναι ισόγεια ή υπέργεια, προσμετράται στο ΣΔ και χώροι που προσμετρώνται στον ΣΔ δεν έχουν βοηθητική χρήση. 

Στην ΗΤΚ σε ό,τι αφορά τον πίνακα χρήσεων εκεί, έχοντας κτίριο μικτής χρήσης, θα βάλεις τις δυο χρήσεις κατ' όροφο. Δηλαδή ισόγειο "αποθήκευση", ορόφους "κατοικία".

Στον πίνακα των διοικητικών πράξεων, η γνώμη μου είναι να ακολουθήσεις τη σύνδεση χώρου με τον Σ.Δ και να μην την βάλεις Β.Χ.

Τώρα, το πως αντιμετωπίζει η φορολογική διοίκηση το όλο θέμα για να δεις το μέγα μπλέξιμο-μπάχαλο.

παραθέτω τα σχετικά από την ΠΟΛ 1237/14

Αποθήκες.  
     Αποθήκη  θεωρείται  το  κτίσμα,  το  οποίο,  σύμφωνα  με  την άδεια  οικοδομής  ή  τον  τίτλο  κτήσης,  είναι  βοηθητικός  χώρος, δεν  εντάσσεται  στην  κατηγορία  των  γεωργικών  ή κτηνοτροφικών  αποθηκών  και  η  πραγματική  χρήση  του ταυτίζεται  με  αυτήν  της  άδειας  οικοδομής,  ανεξάρτητα  από  το μέγεθος και τον όροφο στον οποίο βρίσκεται.     Στη στήλη αυτή αναγράφονται σεχωριστή γραμμή η αποθήκη η  οποία  είναι  αυτοτελής  οριζόντια  ιδιοκτησία.  Εφόσον  η αποθήκη  δεν  αποτελεί  αυτοτελή  οριζόντια  ιδιοκτησία, αναγράφεται ως βοηθητικός χώρος της ιδιοκτησίας, της οποίας αποτελεί παρακολούθημα. Οι  βοηθητικοί  χώροι  /  αποθήκες,  που  δεν  αποτελούν αυτοτελείς  οριζόντιες  ιδιοκτησίες,  βρίσκονται  στους κοινόχρηστους  ή  κοινόκτητους  χώρους  πολυκατοικίας  και  δεν ανήκουν,  ως  παρακολούθημα,  σε  οριζόντια  ιδιοκτησία  της πολυκατοικίας,  δεν  αναγράφονται  στη  δήλωση  στοιχείων ακινήτων. 

Σύμφωνα με τις οδηγίες προσδιορισμού αντικειμενικής αξίας του εντύπου Ε4 σε περιοχή ΑΑΠΑ, αποθηκευτικοί χώροι που βρίσκονται στο ισόγειο κτιρίων κατοικίας ή επαγγελματικών και προσμετρώνται στον ΣΔ, θεωρούνται χώροι κύριας χρήσης και αντιμετωπίζονται με το έντυπο Ε1 ή Ε2 δηλαδή ως κατοικίες ή καταστήματα-επαγγελματικοί χώροι.

και βάσει του κτιριοδομικού άρθρο 2, περίπτωση 22:

22. Χώροι κύριας και βοηθητικής χρήσης των κτιρίων. Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτίρια που κατασκευάζονται μετά την έναρξη ισχύος του ΝΟΚ ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2.50μ. Χώροι βοηθητικής χρήσης είναι χώροι που δεν προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και  την  παραμονή  των  χρηστών  του  σε  αυτούς,  όπως  είναι  χώροι  κυκλοφορίας,  διάδρομοι,  προθάλαμοι, κλιμακοστάσια,  χώροι  υγιεινής,  μηχανοστάσια,  αποθήκες,  χώροι  στάθμευσης  αυτοκινήτων,  κτίρια  παραμονής ζώων. Το ελεύθερο ύψος των χώρων βοηθητικής χρήσης είναι τουλάχιστον 2.20μ. 
Χώροι βοηθητικής χρήσης είναι μεταξύ άλλων οι ακόλουθοι : 
-  οι  χώροι  των  εγκαταστάσεων  άθλησης,  όπως  είναι  τα  κολυμβητήρια,  γυμναστήρια,  σάουνες,  και  οι  αίθουσες πολλαπλών χρήσεων, που κατασκευάζονται στα κτίρια με χρήση προσωρινή διαμονή, όπως ορίζονται στου Άρθρο 3 παρ. 1Β της παρούσας. 
-  οι  χώροι  φυλακίων,  σε  κτίρια  (όπως  ενδεικτικά  αναφέρονται  Υπουργεία,  δικαστικά  μέγαρα,  σωφρονιστικά καταστήματα, κτίρια ξένων διπλωματικών αποστολών και διεθνών οργανισμών, κ.ά) για τα οποία επιβάλλεται η λήψη  ιδιαίτερων  μέτρων  υψηλού  βαθμού  ασφαλείας,  όπως  προβλέπονται  από  τους  ειδικούς  κανονισμούς  και προδιαγραφές που ισχύουν, για τον έλεγχο του κτιρίου και των εγκαταστάσεων των 

Edited February 2, 2026 at 12:59 μμ by Pavlos33

[John61Kf]

Συνάδελφε ευχαριστώ πολύ για την απάντηση.

Η γνώμη η δικιά μου είναι ότι ο τρόπος αντιμετώπισης του ακινήτου ως προς την τακτοποίηση, αποτελεί διαφορετικό κομμάτι σε σχέση με το τι θεωρείται χώρος κύριας χρήσης. Το ότι μία αποθήκη δεν καλύπτει το όριο των 50 τ.μ. ώστε να πάρει τον μειωτικό συντελέστη, προκειμένου να μειωθεί το πρόστιμο και μόνο αυτό, δεν αλλάζει την χρήση της η οποία είναι βοηθητική. Θεωρώ, λοιπόν, ότι το πιο σωστό είναι να δηλωθεί στην ταυτότητα ο χώρος της αποθήκης, σαν χώρος βοηθητικής χρήσης, καθώς στην πραγματικότητα αυτή είναι και η χρήση του.