Jump to content

Pavlos33

Συντονιστής
  • Content Count

    10,867
  • Joined

  • Last visited

  • Days Won

    140

Everything posted by Pavlos33

  1. Διαφωνώ. Με την ίδια λογική αφού λες ότι μπορεί να βάλει την θερμοπρόσοψη σε ξένο οικόπεδο μπορεί και να κάνει οποιαδήποτε άλλη κατασκευή. Και μετά τι θα γίνει; Θα πάει να την γκρεμίσει; Μπορεί η θερμοπρόσοψη να ξηλώνεται εύκολα, όμως μια άλλη κατασκευή θα δημιουργούσε στατική ανεπάρκεια στο κτίσμα αν αποφάσιζαν μετά την κατεδάφισή της. Αυτά λέμε και ξαναλέμε. Τα λάθη του παρελθόντος με κτίσματα και κατασκευές που πατούσαν σε 2 οικόπεδα που δημιούργησαν άπειρα προβλήματα τα οποία πολλά δεν μπορούν και ίσως να μην λυθούν ποτέ μέχρι να γκρεμιστούν ολόκληρα κτίρια. Δεν επιτρέπεται κατασκευή να βρίσκεται σε ξένο οικόπεδο είτε στο έδαφος είτε υπογείως είτε στον αέρα. Ο Δημήτρης παραπάνω το αναλύει πολύ σωστά και με βάση την απαγόρευση δουλείας (εκτός αυτής της διελεύσεως).
  2. Έχεις άποψη ένα κτίριο ή μια κατασκευή γενικότερα να πατάει σε δυο διαφορετικών ιδιοκτητών όμορα γήπεδα; Σκέψου ως λέξεις κλειδιά την "αυτοτέλεια" και την "μεταβίβαση" και θα καταλάβεις ότι δεν στέκει.
  3. Δηλαδή λες ότι το κίτρινο πολύγωνο είναι το dxf από την επίγεια μέτρηση και όταν δοκίμασες ξανά να το ανεβάσεις, στο ίδιο υπόβαθρο μάλιστα του 2016, στο έβγαλε στη θέση της διακεκομμένης πράσινης γραμμής;
  4. Όπως καταλαβαίνεις και από τις απαντήσεις όλων μας, τηρούμε σοβαρή επιφύλαξη λόγω μη προσκόμισης απαιτούμενων στοιχείων για την συνένωση-κατάτμηση προκειμένου εκτιμητικά να κριθεί βάσει αυτών των στοιχείων αν αυτή η αξιοποίηση μπορεί να γίνει και παράλληλα λόγω του ότι αποτελεί μια μελλοντική ενέργεια που δεν αντιπροσωπεύει τη στιγμή της εκτίμησης. Κατάτμηση από τη στιγμή που υπάρχει και αδειοδοτημένο κτίριο εντός και αφού πρώτα όπως αναφέρεις θα θεωρηθεί τοις πράγμασι συνένωση, θα πρέπει όχι μόνο να πληρούνται οι όροι δόμησης (αρτιότητα, αναγνωρισμένος δρόμος κλπ) αλλά και να γίνει αναθεώρηση ή νέα άδεια ως προς την αλλαγή τοπογραφικού και διαγράμματος κάλυψης. Συνεπώς μιλάμε για υποθετικά στοιχεία. Επίσης όπως αναφέρθηκε δεν έχεις εντολή για κάτι τέτοιο. Ο δικαστικός επιμελητής σου ανέθεσε εκτίμηση 2 ακινήτων με βάση τους τίτλους των ακινήτων που έχουν προσημειωθεί. Εκεί σταματά η όλη σκέψη. Δεν θυμάμαι να μπορεί ο οφειλέτης να κάνει ανακοπή πλειστηριασμού επειδή δε συμφωνεί με την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού. Να ανατρέξουμε στη νομοθεσία να δούμε αν ισχύει κάτι τέτοιο. Θυμάμαι όμως ότι μπορεί να διατάξει ο δικαστής μετά από 3 (?) άγονους πλειστηριασμούς χαμηλότερη τιμή εκκίνησης ή και εκποίηση. Πέραν αυτού όμως οι εκτιμητές αν έχουν θέσει διαφορετικές παραδοχές και οδηγήθηκαν σε διαφορετικές-με μεγάλες αποκλίσεις-αξίες δε σημαίνει ότι κάποιος είναι λάθος. Ο ένας (π.χ εσύ) κάνει εκτίμηση με τα στοιχεία που του διαθέτουν εκτιμώντας τα ακίνητα στη σημερινή τους κατάσταση. Ο άλλος εκτίμησε και αυτός αγοραία αξία, αλλά με με την επιπλέον παραδοχή (η οποία αναγράφεται στην έκθεση) στην αγοραία αξία και μόνο κατόπιν έγγραφης εντολής για εκτίμηση ακινήτου με βέλτιστη αξιοποίηση ως να ήταν συνενωμένο (τοις πράγμασι) και υπό την προυπόθεση ότι δύναται να κατατμηθεί σε δυο άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα τη στιγμή της εκτίμησης.
  5. Αυτό που λέω έχει να κάνει με το ότι ο πωλητής γνωρίζει ότι το γήπεδο ως συνενωμένο μπορεί να κατατμηθεί. Την στιγμή της πώλησης δεν έχει γίνει καμία κατάτμηση. Ο αγοραστής σκέφτεται και αυτός μελλοντικά ότι θα έχει υπεραξία από το ακίνητο κατατμώντας το σε δυο. Στη συναλλαγή αυτή, η "υποκρύπτουσα" αισιοδοξία, αντικατροπτρίζεται στην αγοραία αξία, στην αξία που θα θεωρηθεί και εύλογη σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς και στην οποία θα ολοκληρωθεί η συναλλαγή. Ένα σενάριο μελλοντικής αισιοδοξίας θα μπορούσε να είναι ο σχεδιασμός ότι στο μέλλον θα διανοιχθεί μια εθνική οδός, ή θα αλλάξουν οι χρήσεις γης και θα αποχαρακτηριστεί μια περιοχή για παράδειγμα που ήταν γεωργική αποκτώντας χρήσεις βιοτεχνικές, ή κατοικίας. Μελλοντικό σενάριο, που όμως υπάρχει στο μυαλό των συμβαλλομένων και αποτελεί σκέψη που επηρεάζει την αγοραία αξία. Εκτίμηση με τέτοιο σενάριο θα έκανα μόνο αν υπήρχε σαφής εντολή, να γίνει εκτίμηση ακινήτου με βάση την βέλτιστη χρήση ή το βέλτιστο σενάριο αξιοποίησης (παραδοχή συνένωσης και διαχωρισμού ακινήτου) από τον εντολέα, όπου στην περίπτωση αυτή θα έπρεπε να μου διαθέσει τις μελέτες που αποδεικνύουν την υλοποίηση ενός τέτοιου σεναρίου. Πχ ότι πράγματι μπορεί να γίνει κατάτμηση .Αν δεν έχεις τέτοια εντολή δεν θα κάνεις χρήση του σεναρίου κατάτμησης. Αυτή είναι η γνωμη μου.
  6. Καλησπέρα και από μένα. Τα δυο όμορα γήπεδα με διαφορετικούς τίτλους που έχουν όμως περιέλθει στον ίδιο ιδιοκτήτη και όπως αναφέρεις έχει κατασκευαστεί βιομηχανικό κτίριο, αυτό αδειοδοτήθηκε θεωρώντας τοις πράγμασι συνενωμένα τα γήπεδα; Επιπλέον, τα δυο αυτά γήπεδα έχουν προσημειωθεί από την τράπεζα και αν ναι τι αναφέρεται στην περίληψη προσημείωσης; Μήπως γίνεται λόγος για συνένωση κατά την έκδοση άδειας ; Σενάριο κατάτμησης το αποφεύγεις διότι δεν μπορείς να είσαι απολύτως βέβαιος αν αυτή η κατάτμηση πραγματοποιηθεί. Αποτελεί ένα μελλοντικό σενάριο το οποίο δεν το χρησιμοποιούμε. Μέσα στην αγοραία αξία θα εμπεριέχεται από κάποιο υποψήφιο αγοραστή αυτή η δυνατότητα αξιοποίησης και την οποία θα γνωρίζει και ο πωλητής οπότε το ενδεχόμενο σενάριο κατάτμησης θα αντικατροπτρίζεται στην εμπορική αξία του ακινήτου
  7. Το κίτρινο πολύγωνο είναι αυτό που προέκυψε με βάση την επίγεια μέτρηση στο υπόβαθρο του 2016 και με την διακεκομμένη είναι στο 2007-2009;
  8. Το "πόθεν έσχες" για αγορά κατοικίας να το αφήσουν ή να το βγάλουν για 2-3 (και παραπάνω αν θέλουν) χρόνια; Μήπως αυτός ήταν ένας σημαντικός παράγοντας που πριν 10-15 χρόνια έγινε ο καλός χαμός στην κατασκευή και αγορά κατοικίας; Φυσικά συμφωνώ να παύσει ο ΦΠΑ για τις μεταβιβάσεις οικοδομών κατασκευασμένες από το 2006 και μετά. 24% ΦΠΑ δεν είναι φόρος, είναι ληστεία. Λες και ο ΦΠΑ δεν θα μεταβιβαστεί στον αγοραστή. Είπαμε να υπάρξουν φόροι από τα ακίνητα, αλλά κάποτε το παράκαναν και σήμερα ακόμη το βρίσκουμε μπροστά μας. Καλά για τον φόρο υπεραξίας βαρεθήκαμε κάθε χρόνο να λέμε τα ίδια. Θα πω κάτι μήπως και διαβάζει κανένα λεβεντόπαιδο από του Υπουργείο. "Παιδιά σταματήστε αυτή την κωμωδία με το φόρο υπεραξίας.Τα λέμε κάθε χρόνο. Έσοδα από αυτή την χαζομάρα δεν πρόκειται να υπάρξουν. Τα έχουν αποδείξει οι προηγούμενες αναστολές ισχύος του νόμου" (και παρεμπιπτόντως μην τον παρουσιάζετε ως νέο μέτρο. Δεν είναι). Τώρα για τις αναβαθμίσεις και τα λοιπά ευφάνταστα, τι νέο είναι; Έχουμε κάποιες ήδη εφαρμοσμένες εκπτώσεις μέσω προστίμων ν 4495 και το πρόγραμμα εξοικονομώ που επιδοτεί ενεργειακή αναβάθμιση. Ας πάρουν συγκεκριμένη υπόσταση όλα αυτά και να το δούμε ξανά. Να καθίσουν και να σκεφτούν τι θα γίνει με τα χιλιάδες διατηρητέα και πως μπορούν να δοθούν σοβαρά οικονομικά κίνητρα επισκευής ή και ανακατασκευής (στα ήδη γκρεμισμένα) της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, με απλές και συνοπτικές διαδικασίες γιατί σε λίγο ούτε οι ποντικοί θα καταδέχονται να μένουν σε αυτά τα ερείπια. Δεν μπορεί να περπατάς στους δρόμους και να βλέπεις αυτό το χάλι, εγκαταλελειμμένων και επικίνδυνων προς κατάρρευση κτιρίων. Πρέπει κάποια στιγμή να παύσει να αποτελεί αντί για ευχή, κατάρα, στον Έλληνα ιδιοκτήτη το να έχει στην κυριότητά του διατηρητέο. Να το δουν και αυτό με καλή διάθεση.
  9. Δεν κάνουμε υποθέσεις. Κάνε πρώτα αυτοψία να διαπιστώσεις τι έχει γίνει. Η κατασκευή υποστυλωμάτων μας προϊδεάζει για κατασκευή σκελετού και πλάκας φυσικά. Αλλιώς γιατί να κατασκευάσει 2 υποστυλώματα σκυροδέματος όπως αναφέρεις στο αρχικό σου μήνυμα; Θεωρητικά η αλλαγή σκελετού δεν θα έπρεπε να πραγματεύεται στο ν. 4495. Όμως για μικρής έκτασης μεταβολές θα μπορούσα να δεχτώ την παλαιότητα του προ 55 και να υπάγω τις επιπλέον-μετά το 1955 αυθαιρεσίες ως κατηγορία 4 (εκμεταλλευόμενος το ότι μας λέει να βάλουμε "ναι" στην ύπαρξη άδειας, σε προ 55 κτίσμα). Τώρα, για μεγάλης έκτασης αλλαγές, όπως η κατασκευή νέου σκελετού οπλισμένου σκυροδέματος, κατά τη γνώμη μου άρει την παλαιότητα του προ 55 κτίσματος και θα το υπολόγιζα ως κτίσμα πλήρως αυθαίρετο.
  10. Kάνε την αυτοψία σου να έχεις πλήρη εικόνα και μετά τα ξαναλέμε. Υποθετικά πάντως αν έχει γίνει τέτοιας έκτασης κατασκευή δεν θα δεχόμουν τη θεώρηση κτίσματος ως προ 55 και δεν θα το υπολόγιζα με αναλυτικό αλλά με ΥΔ.
  11. Καλησπέρα και Χρόνια Πολλά. Όπως προανέφερα το τοπογραφικό διάγραμμα θα απαιτηθεί σίγουρα για την καταχώρηση στο Κτηματολόγιο. Τα υπόλοιπα, για να στοιχειοθετήσει τη χρησικτησία θα τα αναζητήσει ο ιδιοκτήτης.
  12. Εντός ζώνης 800 μ από το κέντρο του στάσιμου οικισμού ισχύει το ΦΕΚ 588/Δ/82 υποχρεωτικώς και μόνο για αποκλειστική χρήση κατοικία. Μέγιστη δόμηση 200 τμ. Από κει και πέρα αν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί, ας αναζητήσετε την δυνατότητα κατάτμησης σε μικρότερα οικόπεδα.
  13. Αισθητικά σίγουρα δεν θα δείξει ωραίο και με τα πρακτικά προβλήματα που αναφέρει ο συνάδελφος. Πρακτικά πας να δημιουργήσεις ένα υπόστεγο πάνω από υπόστεγο με ότι υλικό διαλέξεις, είτε κατασκευή Ο.Σ (4 κολώνες και πλάκα), είτε μεταλλική-σύμμικτη κατασκευή και να φέρεις την πλάκα στο ίδιο επίπεδο με τον εξώστη (κόβοντας τα κάγκελα με τροχό και το κούτελο (αν έχει τέτοιο- με αδιατάρακτη). Θέμα με Δ λογικά δεν θα έχεις εφόσον κολλήσεις την κατασκευή στο όριο. Θέμα με κάλυψη έχεις σίγουρα αφού όπως λες έχει ήδη εξαντληθεί και η κατασκευή αυτή θα μετρήσει στην κάλυψη. Οπότε δεν έχουμε καν περίσσευμα κάλυψης να πάμε σε προέκταση του υπόστεγου και να κολλήσουν οι νέες κολόνες στο όριο. Αυτό που αναφέρεις ότι η κατασκευή θα στηριχθεί στο πέρας της από υποστυλώματα δεν το θεωρώ τεχνικά εύκολο διότι είναι σαν να λες ότι θα τρυπήσεις τον πρόβολο, θα φυτέψεις με ρητίνες σίδερα και θα τα δέσεις για να προεκτείνεις την πλάκα του εξώστη ματίζοντάς την με τη νέα πλάκα και εν τέλει να τον στηρίξεις στα άκρα. Αυτό είναι Επισφαλές 100% μη σου πω και επικίνδυνο. Αν θα γίνει κάτι πρέπει να γίνει πλάκα με 4 κολώνες σε υψομετρική συνέχεια με τον εξώστη. Ερώτηση: Αν γκρεμιστεί το υπάρχον υπόστεγο κερδίζεις κάλυψη ή και πάλι έχει εξαντληθεί από την κάλυψη του κτιρίου;
  14. Η ενίσχυση του κτιρίου πως έγινε; Μήπως δημιουργήθηκε εσωτερικά εξ ολοκλήρου νέος σκελετός οπλισμένου σκυροδέματος;
  15. Εδώ δεν υπάρχει κάποια κρίση. Είναι απολύτως ξεκάθαρο ότι δεν θα υποβληθεί Μ.Σ.Ε. η Τ.Ε.Σ.Ε θα περιλαμβάνει τα 2 κριτήρια που εφαρμόζει και δικαιολογούν την απαλλαγή. Απλά και όμορφα χωρίς περιττά πράγματα.
  16. και τι οικισμός είναι τελικά; Έψαξες στην Πολεοδομία;
  17. Κάνεις υπαγωγή σε νεότερες αυθαίρετες κατασκευές; Δεν κατάλαβα τι επιπλέον θέλεις να ανεβάσεις και για ποιο σκοπό;
  18. Συνάδελφε τα είπαμε αυτά. Η κατάτμηση επιτρέπεται σύμφωνα με την έρευνα που έκανε συνάδελφος στην περιοχή του ακινήτου. Ο Κ.Η.Δ προφανώς αντιστοιχεί στο τοπογραφικό που ανεβάζεις στον ηλεκτρονικό υποδοχέα του κτηματολογίου. Στην περίπτωσή του θα ανεβάσει 3 τοπογραφικά διαγράμματα άρα 3 Κ.Η.Δ. Το αν έχεις τοπογραφικό που περιγράφει και 5 επιμέρους γεωτεμάχια για τα οποία επίκειται συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες και έτσι θα συντελεστεί η κατάτμηση μετά την μεταγραφή του συμβολαίου ή των συμβολαίων είναι άλλη ιστορία από αυτή που μας απασχολεί λόγω της διαθήκης. Μιλάμε για περιοχή υπό κτηματογράφηση. Μη μπλέχουμε τα ΚΑΕΚ. Όλες οι απαντήσεις έχουν στηριχθεί στη νομική ερμηνεία ότι η κατάτμηση συντελέστηκε κατά το θάνατο του διαθέτη, ο οποίος μέσω της διαθήκης του είχε τη βούληση να χωρίσει το αρχικό γήπεδο σε τρια δίνοντας τα τμήματα στα παιδιά του. Εν τέλει δεχόμαστε τη νομική ερμηνεία ότι τρία αυτοτελή γήπεδα δημιουργήθηκαν με την ημερομηνία θανάτου του διαθέτη λόγω διαθήκης ή δεχόμαστε ότι αυτή ερμηνεία είναι λανθασμένη;
  19. Αυτή την πινακίδα ΓΥΣ την βρήκες μόνος σου ή υπάρχει πάνω σε κάποιο παλιό τοπογραφικό το οποίο δεν διαθέτει πίνακα συντεταγμένων; Ακόμη και να βρεις ένα σημείο, τα όρια του γεωτεμαχίου τα γνωρίζεις, ώστε να μπορέσεις να χαράξεις κατά προσέγγιση μια κλειστή πολυγωνική γραμμή; Μήπως θα ήταν προτιμότερο να απευθυνθείς σε ένα τεχνικό γραφείο να σου κάνει τη δουλειά σου;
  20. Η άδεια αφού δεν έχει ανακληθεί είναι ισχυρή. Το αν έκανε απατεωνιά ο τότε μηχανικός δεν είσαι υποχρεωμένος να το ξέρεις και να το ψάξεις, εκτός και αν έχεις κάποια από τις περιπτώσεις του παραρτήματος Α. Έχεις μια νόμιμη-μη ανακληθείσα άδεια και κτίρια που φαίνονται στην Ο.Α και στην μεταγενέστερη άδεια. Επιλέγεις "ΝΑΙ" στην ύπαρξη Ο.Α στο ακίνητο.
  21. Για να ακριβολογούμε δεν απαλλάσσεται από την κατεδάφιση αλλά τελεί σε καθεστώς αναστολής μέχρι να κριθεί οριστικά. Έτσι έγραφε ο τότε νόμος. Φυσικά ακόμη τα τότε με ν. 1337 τακτοποιημένα, ακόμη κρίνονται. Τα έχω εξηγήσει και παραπάνω για το λόγο που δεν απαιτείται Μ.Σ.Ε και για την περίπτωση που υπαχθούν όπως αναφέρει η συνάδελφος στο ερώτημά της, τα 40 τμ, θα έχει κατηγορία 2 η οποία δημιουργεί απαλλαγή και συνεπώς εξετάζει μόνο τα 15 τμ τα οποία πληρούν άλλο κριτήριο απαλλαγής. Διαβάστε και το νόμο και την σχετική απόφαση περί ΜΣΕ σε αυθαίρετα που υπάγονται στο ν. 4495. Συνήθως, οι παλιές δηλώσεις Ν. 1337/83 έχουν λάθη και σε πολλές περιπτώσεις είναι εντελώς λανθασμένες από άποψη αποτύπωσης. Συμφέρει τον ιδιοκτήτη να υπάγει στο ν 4495 ως κατηγορία 2 τα τότε τακτοποιημένα με Ν. 1337 για να αποκτήσει μέσω της κατηγορίας 2 την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση και να αποκαταστήσει φυσικά τη νομιμότητα του ακινήτου λόγω της άλλοτε λανθασμένης αποτύπωσης που είχε γίνει. Θυμίζω επίσης ότι η Τ.Ε.Σ.Ε δεν έχει θεσμοθετημένες προδιαγραφές σύνταξης οπότε μη γράφετε "παπάδες" μέσα που μπορεί να σας εκθέσουν στο μέλλον. Η προσωπική μου άποψη και αυτό εφαρμόζω είναι ότι πρέπει να γράφονται μόνο τα κριτήρια που χρησιμοποιήθηκαν και μέσω αυτών επέρχεται απαλλαγή από την Μ.Σ.Ε. Τίποτα παραπάνω και ειδικά τίποτα που να αφορά αντοχές και στατικές επάρκειες.
  22. Συνάδελφε αν ξεκινήσεις από την αρχή του ερωτήματος έχουμε αναφερθεί σε όλα αυτά και ο ερωτών έχει ξεκαθαρίσει ότι η κατάτμηση επιτρέπεται. Από τη στιγμή θανάτου του διαθέτη, ο οποίος μέσω της διαθήκης του εξέφρασε την βούληση το γεωτεμάχιο να χωριστεί στα τρία του παιδιά, δημιουργήθηκαν τρία ξεχωριστά αγροτεμάχια. Εκεί όλοι είχαμε αρχικά αμφιβολίες τις οποίες μας τις έλυσε και φίλος Δημήτρης. Θυμάσαι σίγουρα την εγκύκλιο Κατσιγιάννη 7/1992 που έλεγε πως αντιμετωπίζουν οι Πολεοδομίες το θέμα χρόνου δημιουργίας οικοπέδων-γηπέδων όταν δεν υπάρχουν τίτλοι. Μεταξύ των άλλων η εγκύκλιος έγραφε ότι "Σε περίπτωση κληρονομιάς ή κληροδοσίας, ο χρόνος θανάτου του κληρονομουμένου. Στις περιπτώσεις εξ αδιαθέτου κληρονομιάς όταν η δήλωση αποδοχής κληρονομιάς έχει γίνει μετά το χρόνο της κατά παρέκκλιση αρτιότητας και δεν υπάρχει προγενέστερος τίτλος που αποδεικνύει την κατά παρέκκλιση αρτιότητα, για τον χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου θα λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος θανάτου του κληρονομουμένου." Το κτηματολόγιο θα ενημερωθεί μέσω των δηλώσεων ιδιοκτησίας που θα υποβληθούν. Το κάθε παιδί θα υποβάλλει τη δήλωση, είτε έχοντας κάνει αποδοχή κληρονομιάς στο κάθε αυτοτελές πλέον γεωτεμάχιο, ή αν δεν κάνουν τώρα αποδοχή, θα υποβάλλουν δηλώσεις με τα "κληρονομοχάρτια" και πάλι θα δηλώσουν αυτοτελή γήπεδα. Ο συνάδελφος ανεβάζει στον ηλεκτρονικό υποδοχέα τρία τοπογραφικά, αντιστοιχούντα σε τρία ξεχωριστά πλέον γεωτεμάχια και λαμβάνει 3 ξεχωριστούς Κ.Η.Δ.
×
×
  • Create New...

Important Information

We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue.