[ΑΡΘΡΟ 082 - Ν. 4495/17] Κτίρια προϋφιστάμενα του έτους 1955

[Gerasimos Giannopoulos]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλσπέρα σας,

έχω μία περίπτωση που αφορά ισόγειο κτίσμα με στέγη προ του 1955, το οποίο ήταν σεισμόπληκτο και επισκευάστηκε το 2004. Κατά τις επισκευές έγιναν αυθαιρεσίες με κυριότερο το σήκωμα της στέγης κατά 1μέτρο και την κατασκευή (μη ανεξάρτητης) σοφίτας απο κάτω, η οποία βέβαια έχει πρόσβαση σε ανοικτό, μικρό εξώστη. 

Συνολικά οι αυθαιρσίες είναι

• Κατασκευή σοφίτας σε όλη την επιφάνεια του ισογείου
• Κατασκευή Εξώστη
• Κατασκευή αποθηκών
• Με ερωτηματικό, Υπέρβαση ύψους?

Υπάρχουν αποδεικτικά έγγραφα παλαιότητας του αρχικού κτίσματος.

Δεν υπάρχει φάκελος στην τοπική πολεοδομία. Υπάρχει ο φάκελος στο ΤΑΣ με κάτοψη, τομή, τοπογραφικό και σκαριφήματα επεμβάσεων. Ωστόσο, το εμβαδό του κτηρίου στην κάτοψη και το τοπογραφικό είναι άλλο απ το πραγματικό.

Έχω μερικές απορίες όσον αφορά την διαδικασία τακτοποίησης και όσον αφορά κάποια απαραίτητα έγγραφα.

 

Διαδικασία:

Προ του 1955, με τα απαραίτητα φύλλα καταγραφής κατηγοριών 3 & 4 παλαιότητας προ του 2011.

Έχουμε υπέρβαση ύψους? το υφιστάμενο ύψος είναι κάτω απ το επιτρεπτό.

Η σοφίτα μπορεί να μπει σε μειωτικό συντελεστή 0,30 άσχετα που είναι το 100% της επιφάνειας του υποκείμενου ορόφου κι έχω εξώστη?

Παραθέτω τα παρακάτω σύμφωνα με τα οποία θεώρώ ότι είναι σοφίτα και πρέπει να παρει μειωτικό συντελεστή

4067/2012

Παρ 5. Ανοικτός Εξώστης (μπαλκόνι) είναι η οριζόντια προεξοχή του δαπέδου ορόφου ή δώματος που προβάλλει πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου.

Παρ 81.  Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία.

όπως αυτή τροποποιήθηκε με το άρθρο 100 του ν.4759/2020

Παρ 81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από τη στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα, δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή δώμα ορόφου του κτιρίου. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται, η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ..

Απαραίτητα έγγραφα:

Τώρα που δεν υπάρχει φάκελος, είναι απαραίτητο να γίνουν νέο τοπογραφικό και διάγραμμα δόμησης?

Σας ευχαριστώ, πολύ

Edited January 24, 2026 at 03:37 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

Kαλησπέρα. Αρχικά θα πρέπει να πουμε ότι η σύγκριση για τον εντοπισμό των αυθαιρεσιών γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια της Ο.Α. Στη δική σου περίπτωση, η άδεια ειναι αυτή του ΤΑΣ περί αποκατάστασης του σεισμόπληκτου κτιρίου και τα εγκεκριμένα σχέδια που την συνοδεύουν. Επειδή, σε πλήθος τέτοιων αδειών υπάρχουν λάθη αποτυπώσεων, αν για παράδειγμα το σχήμα, είτε οι διαστάσεις αποκλίνουν από την υφιστάμενη κατάσταση, αυτό δε σημαίνει απαραίτητα ότι έγινε αυθαίρετη επέκταση. Από τον τρόπο και την μορφή της κατασκευής μπορείς να το συμπεράνεις και να το τεκμηριώσεις θεωρώντας ως παραμένον προ 55-αποκατεστημένο- τμήμα του κτιρίου και εξετάζοντάς την υπαγωγή του σε τυχόν κατηγορία 3 για μεταβολή διαστάσεων κάτω του 5% προκειμένου να έχεις μια νέα κάτοψη ως εγκεκριμένη πλέον. Ο εξώστης υπολογίζεται με αναλυτικό. Προσοχή για τον εξώστη, αν αυτός βρίσκεται έξω από την ρυμοτομική γραμμή. Η σοφίτα, σωστά ως Υ.Δ. Για το αν θα λάβει μειωτικό, το κρίνεις σύμφωνα και με την ερμηνεία της εγκ 2 Ν. 4495

...Όσον αφορά τους εσωτερικούς εξώστες και τις σοφίτες, ελλείψει σχετικής αναφοράς στον ν.1577/85,  θα  πρέπει  να  πληρούνται  οι  προϋποθέσεις  των  ορισμών  των  παρ.  28  και  81  του  άρθρου  2  του  ν.4067/12, ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους. 
Αν το ύψος υπερβαίνει το επιτρεπόμενο της περιοχής βάζεις και Υ.Υ. Σε διαφορετική περίπτωση το πας με αναλυτικό (στον ίδιο που θα βάλεις και τον εξώστη).

Edited January 24, 2026 at 03:50 μμ by Pavlos33

[Gerasimos Giannopoulos]

Σας ευχαριστώ πολύ,

Στο ΤΑΣ υπήρχε τοπογραφικό και Σχέδια: Κάτοψης, Όψεων και Τομής, δεν υπήρχε διάγραμμα κάλυψης.

Ο πελάτης γενικά έχει σκοπό να κάνει νέο τοπογραφικό.

Όσον αφορά τα απαραίτητα έγγραφα για το σύστημα, Τοπογραφικό να βάλω το νέο ή του ΤΑΣ? και για το διάγραμμα κάλυψης που δεν υπήρχε στο ΤΑΣ?

Edited January 24, 2026 at 05:44 μμ by Pavlos33
διαγραφή παράθεσης του αμέσως προηγούμενου μηνύματος (βλ. κανόνες συμμετοχής)-Pavlos 33

[Pavlos33]

Αν βγαίνει άκρη από τα υπόλοιπα σχέδια ενδεχομένως να το παρακάμψεις συντάσσοντας νέο δ. κάλυψης (το οποίο έτσι και αλλιώς θα συνταχθεί λόγω κατηγορίας 4). Αν θυμάμαι καλά τα τότε διαγράμματα προς το ΤΑΣ δεν ήταν τόσο αναλυτικά όσο αυτά που αφορούσαν Ο.Α ανέγερσης. Το νέο τοπογραφικό με βρίσκει σύμφωνο, αφενός για λόγους ορθής αποτύπωσης ακινήτου, αφετέρου για λόγους χρήσης του σε επόμενη δικαιοπραξία. Μπορείς, στο σύστημα αυθαιρέτων, να ανεβάσεις και το τοπογραφικό της άδειας και το νέο τοπογραφικό διάγραμμα. Ξεκίνα πρώτα από το νέο τοπογραφικό διότι μπορεί να διαπιστώσεις και άλλα στην πορεία.

[Gerasimos Giannopoulos]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

καλησπέρα σας,

έχω 2 απορίες για τακτοποίηση Ν4495:

α) όπως θα δείτε στις 2 παρακάτω φωτογραφίες, σε σεισμόπληκτο κτήριο προ του 1955 που έγινε επισκευή και πανωσήκωμα ορόφου, η υφιστάμενη μεσοτοιχία δηλώνεται στα τετραγωνικά? όλη η επιφάνεια της? ο πελάτης λέει ότι η μεσοτοιχία άνηκε 50/50.

β) σε μπαζωμένα επίπεδο 1.90μ πάνω απ το έδαφος, υπάρχει αυτοτελής αποθήκη μικρότερη των 15τμ. Μπορεί να δηλώθει κανονικά ως αποθήκη κατ. 3? Καταλαβαίνω ότι η κατ. 3 μιλάει για ισόγειες αποθήκες, αλλά εφόσον το 30% του συγκεκριμένου οικοπέδου είναι μπαζωμένο (λόγο βραχώδους εδάφους) δεν μπορεί να περάσει;

σας ευχαριστώ,

Edited February 26, 2026 at 03:57 μμ by Pavlos33

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

On 26/2/2026 at 4:14 ΜΜ, Gerasimos Giannopoulos said:

...σε σεισμόπληκτο κτήριο προ του 1955 που έγινε επισκευή και πανωσήκωμα ορόφου....

 Υφίσταται στο εν λόγω γεωτεμάχιο ΟΑ; Για την "επισκευή" και το "πανωσήκωμα" έχει εκδοθεί η αντίστοιχη ΟΑ; 

On 26/2/2026 at 4:14 ΜΜ, Gerasimos Giannopoulos said:

......η υφιστάμενη μεσοτοιχία δηλώνεται στα τετραγωνικά? όλη η επιφάνεια της? ο πελάτης λέει ότι η μεσοτοιχία άνηκε 50/50.

Μεσοτοιχία με όμορη ιδιοκτησία; Πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα υπάρχει; Έγινε έλεγχος κ.λπ. των δεδομένων του; Συμβόλαιο για το ακίνητο κ.λπ. υπάρχει; Έγινε ουσιαστικός έλεγχος σε ό,τι αναφέρεται σε αυτό; 

Ο πελάτης μπορεί να λέει ό,τι θέλει.... Μπορεί ν' αποδειχθεί αυτό που λέει; Ο γείτονας τι λέει για το συγκεκριμένο θέμα;

 

[Gerasimos Giannopoulos]

@ΙΑΣΟΝΑΣ Δεν υπάρχει ΟΑ. Υπάρχουν μόνο στο ΤΑΣ κάποια πρόχειρα σχέδια και σκαφιρήματα επισκευών. Οι εργασίες επισκευής έγιναν με βάση το ΤΑΣ και το πανωσήκωμα αυθαίρετα.

Η μεσοτοιχία είναι με όμορη ιδιοκτησία. Τώρα βρίσκεται υπό έκδοση νέο τοπογραφικό διάγραμμα. Στο συμβόλαιο ιδιοκτησίας αναφέρει επί λέξη το οικόπεδο ... τμ με "τα επ' αυτού ερειπωμένα κτίσματα χωρίς στέγη, δηλαδή παλαιά λιθόκτιστη οικία". Δεν γίνεται καμία άλλη αναφορά στο κτίσμα. Ο γείτονας είναι συγγενής και λέει το ίδιο όσον αφορά το 50/50.

Edited February 26, 2026 at 03:57 μμ by Pavlos33

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Οπότε οι αυθαιρεσίες εμπίπτουν στην Κατηγορία 5 και δεν δύναται να υποβληθεί δήλωση Ν.4495/2017. Μην ασχολείσαι μέχρι νεωτέρας....

[Gerasimos Giannopoulos]

@ΙΑΣΟΝΑΣ Για ποιο λόγο? Ίσως δεν ανέφερα σωστά παραπάνω ότι υπάρχει "Άδεια επισκευής Σεισμοπλήκτου" του ΤΑΣ όπου απ' όσο γνωρίζω θεωρείται ΟΑ σε αυτές τις περιπτώσεις

Edited February 26, 2026 at 04:17 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@Gerasimos Giannopoulos Πριν προβείς σε ρύθμιση θα πρέπει να ερευνήσεις ενδελεχώς αυτό που αναφέρεις περί μεσοτοιχίας. Η μεσοτοιχία όπως ορίστηκε στον ΓΟΚ 29 έχει καταργηθεί. Πιθανώς, λόγω του ότι το ισόγειο ήταν εξ'αρχής πεπαλαιωμένο να υφίσταται μεσοτοιχία (την οποία δεν την πειράζουμε) και βεβαίως θα πρέπει να μοιραστεί το ήμισυ του πάχους της. Αν όμως κατασκευάστηκε μεταγενέστερος τοίχος, τότε τα δεδομένα αλλάζουν (μελέτησε λίγο τον ΓΟΚ 29 και θα αντιληφθείς τη σημασία της μεσοτοιχίας στο τότε σύστημα δόμησης).

Αναφορικά με άδειες επισκευής του ΤΑΣ. Αν δεν με απατά η μνήμη μου υπήρχε (και μάλλον συνεχίζει να υπάρχει) η νομοθεσία περί αποκατάστασης μιας κατοικίας σεισμόπληκτης ως ήταν πριν να υποστεί τις ζημιές. ¨Ηταν για παράδειγμα ισόγεια; Θα έπρεπε να κατασκευαστεί ισόγεια. Επομένως, εδώ θα πρέπει να δούμε αν έγινε η γνωστή απατεωνιά που γνωρίζουμε όλοι σε άδειες επισκευής σεισμοπλήκτων, όπου σηκώνονταν και δυο όροφοι ακόμη από το προβλεπόμενο.

Ακόμη και αν θεωρήσουμε ότι το ισόγειο τήρησε την άδεια επισκευών και έστω ότι είναι νόμιμο όπως αναφέρεις, σου βγαίνει η κατηγορία 4 με πλήρως αυθαίρετο όροφο;

Edited February 26, 2026 at 04:05 μμ by Pavlos33