Τοπογραφική απόκλιση λόγω παλιάς μάντρας

[Bitsikokos]

Καλησπέρα αγαπητοί συνάδελφοι μηχανικοί (αν και εγώ δραστηριοποιούμαι στον τομέα των δικτύων υπολογιστών), θα ήθελα τη βοήθειά σας γιατί, όπως φαίνεται, ο τοπογράφος και ο μηχανικός έχουν κουραστεί με την υπόθεσή μου.

Ακούω αντικρουόμενες απόψεις και επειδή είναι πιθανό να χρειαστεί να απευθυνθώ σε άλλον μηχανικό/τοπογράφο, θέλω να κατατοπιστώ λίγο καλύτερα — δεν έχω τεχνικές γνώσεις και δεν θέλω να κάνω λάθη. Παραθέτω συνοπτικά τα στοιχεία και, αν χρειαστεί, θα συμπληρώσω με ό,τι άλλο ζητηθεί.

• 1965: Το Υπουργείο Πρόνοιας παραχωρεί στον παππού μου γωνιακό οικόπεδο 177 τ.μ. στην Καλλιθέα λόγω απαλλοτρίωσης του παλιού του πατρικού για δημιουργία δρόμου. Χτίζει εντός ορίων κατοικία 85 τ.μ. και το υπόλοιπο χρησιμοποιείται ως αυλή, χωρίς σαφή περίφραξη, καθώς όλο το οικοδομικό τετράγωνο ήταν ενιαίο αγροτεμάχιο.

• 1985: Ο Δήμος καταπατά το διπλανό οικόπεδο της Πρόνοιας και δημιουργεί παιδική χαρά, τοποθετώντας μάντρα με τοιχίο κατά μήκος της περιμέτρου.

• 1999: Ο παππούς μου κάνει μικρή προέκταση/αναδιαμόρφωση και το σπίτι φτάνει τα 92 τ.μ. Το τοπογραφικό εξακολουθεί να εμφανίζει το οικόπεδο στα 177 τ.μ.

• 2001: Οι γονείς μου χτίζουν διώροφη μεζονέτα (115 τ.μ.) πάνω από το υφιστάμενο κτίσμα του παππού, εντός των ορίων του οικοπέδου (177 τ.μ.) όπως αποτυπώνεται και στη θεωρημένη άδεια.

• 2002: Ο παππούς αποβιώνει και γίνεται σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας μεταξύ μητέρας, πατέρα και θείας μου. Το συμβόλαιο καταγράφει σωστά τα 177 τ.μ.

---

2025 – Απόφαση για πώληση της μεζονέτας:

Αποφασίζω, λόγω σοβαρών θεμάτων υγείας των γονιών μου, να πουλήσω μόνο τη μεζονέτα (όχι το ισόγειο ή τον αέρα).

Αναθέτω σε μηχανικό τη ρύθμιση πολεοδομικών εκκρεμοτήτων (αποθήκες, προεξοχές, παράθυρο κλπ). Ο Τοπογράφος ξεκινά με νέο τοπογραφικό με συντεταγμένες, αλλά το οικόπεδο πλέον προκύπτει ως 217 τ.μ..

Μετά από έλεγχο στο Κτηματολόγιο, διαπιστώνουμε ότι ανάμεσα στο οικόπεδό μου και στην παιδική χαρά υπάρχει διάδρομος 40 τ.μ. με ξεχωριστό ΚΑΕΚ, και τα σημερινά όρια του οικοπέδου μου συμπίπτουν με τη μάντρα που είχε τοποθετήσει ο Δήμος (προφανώς ξεκίνησαν από κάποιο δέντρο στη γωνία και δεν έγινε ποτέ αποτύπωση ή καταμέτρηση).

Δηλαδή: η μάντρα που χωρίζει το οικόπεδο από την παιδική χαρά βρίσκεται περίπου 40 τ.μ. πιο έξω από τα νομικά όρια του οικοπέδου. Ευτυχώς, εντός αυτής της επιπλέον έκτασης δεν υπάρχει δομημένος χώρος, παρά μόνο διαμορφωμένος προαύλιος διάδρομος.

 

Ο ένας τοπογράφος λέει ότι οφείλει να αποτυπώσει αυτό που μετράει (217 τ.μ.), αλλά να δηλώσει ότι το οικόπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, αφού περιλαμβάνει μέρος που εμπίπτει σε άλλο ΚΑΕΚ (δημοτικό διάδρομο), άρα δεν πληροί τις προϋποθέσεις.

Αυτό, όμως, με προβληματίζει: δεν πουλάω αέρα, ούτε σκοπεύω να χτίσω κάτι παραπάνω, άρα είναι αυτό όντως πρόβλημα για την πώληση;

Ο ίδιος μηχανικός μου πρότεινε ως προσωρινή λύση είτε:

• Να γκρεμιστεί η μάντρα (που τυπικά ανήκει στον Δήμο),

• Είτε να τοποθετηθεί προσωρινά γυψοσανίδα ή άλλη σήμανση στα νομικά όρια του οικοπέδου.

---

Ένας άλλος τοπογράφος και μηχανικός που ρώτησα μου είπε ότι:

• Μπορεί να αποτυπώσει κανονικά τα 177 τ.μ. ως άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο.

• Να σημειώσει τα επιπλέον 40 τ.μ. ως "υπό κατάσταση προσκύρωσης".

• Επικοινώνησα με τον Δήμο και μου είπαν ότι μόλις φτάσουν στην περιοχή στο πλαίσιο της καταγραφής, μπορούμε να μιλήσουμε για επίσημη προσκύρωση, αλλά αυτό θα πάρει χρόνο και εγώ βιάζομαι για την πώληση.

---

Σας ευχαριστώ θερμά εκ των προτέρων για τον χρόνο σας.
Οποιαδήποτε παρατήρηση ή πρόταση είναι ευπρόσδεκτη, και μπορώ να σας στείλω σχέδια, φωτογραφίες, τοπογραφικά ή ό,τι χρειαστεί για να διευκολυνθεί η συζήτηση.

Edited July 2, 2025 at 05:07 μμ by Bitsikokos

[dimitris GM]

  Απεκτησες 177 τμ.  με παραχωρηση απο την Προνοια.

 Διπλα, κατελαβε ο Δημος μια εκταση, αλλα εβαλε την μανδρα πιο μεσα, αφηνοντας εναν "διαδρομο"

Δξ τι τιτλο επικαλεσθηκε ο Δημος, παντως εχει βαλει την μαντρα "πιο μεσα",  αρα αυτη η λωριδα των 40 τμ. παραμενει στην ιδιοκτησια του Δημοσιου.

Θεωρητικα, ο Δημος "απεκτησε" αυτο το οικοπεδο, αλλα  δξ πώς  και  πιθανον να υπαρχει  στο ονομα του καποιος  τιτλος μεταγενεστερα. Στο κτηματολογιο  πρεπει να υπαρχει σχετικη εγγραφη για τον τιτλο κτησης του Δημου και τι τοπογραφικο εβαλε....

Η λωριδα των 40 τμ. εχει δικο της ΚΑΕΚ αλλα, αφου δεν την δηλωσε ο Δημος,  σαν ιδιοκτήτη πρεπει να αναφερει ή την Προνοια ή "αγνωστος".

 Βαση για τα "περαιτερω" αποτελει ο φερομενος ιδιοκτητης της λωριδας.

 Προφανως, με ανεξαρτητη αυτη  την λωριδα σαν ξεχωριστο οικοπεδο, το δικο σου δεν ειναι οικοδομησιμο...

 Πρεπει να διευθετηθει η κυριοτητα της λωριδας ειτε με χρησικτησια  με τον ν. 3127/2003. ειτε με εξαγορα.

 

  Για ολα αυτα, θα  μιλησεις με τον δικηγορο σου.

 

[tetris]

@Bitsikokos

Και οι δυο λύσεις που σου προτάθηκαν "μπάζουν". Ειδικά η πρώτη.

Αν δεν τακτοποιηθεί άμεσα η εκκρεμότητα, οι οικοδομικές άδειες είναι στον αέρα 

Επίσης, στο Κτηματολόγιο μπορεί να βρεθεί ο φερόμενος ιδιοκτήτης της λωρίδας. Αν έχει καταχωριστεί ως "άγνωστος", τότε (προς το παρόν) ανήκει στο Δημόσιο. Το μόνο βέβαιο στην υπόθεση είναι ότι, συνορεύοντας με μη άρτιο (λωρίδα), το δικό σου θεωρείται μη οικοδομήσιμο μέχρι να γίνει τακτοποίηση. 

Αν, τώρα, ο μηχανικός που θα ασχοληθεί με τακτοποίηση και σχέδια πώλησης το αναφέρει ως άρτιο και οικοδομήσιμο, παίρνει την ευθύνη. 

Edited July 3, 2025 at 09:12 πμ by tetris

[sdtopo]

@Bitsikokos Εσύ ισχυρίζεται ότι η λωρίδα 40 τ.μ. αποτελεί μέρος του οικοπέδου σου ? ή όχι?

Αν Ναι: Τότε θα πρέπει να κάνεις ένσταση στο κτηματολόγιο και να προσκομίσεις τίτλους χρησικτησίας για το τμήμα αυτό.

Αν Όχι: Τότε έχεις ώς όμορο ένα μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο το οποίο επηρεάζει την δική σου οικοδομησιμότητα. Δηλαδή αν έχει προκύψει νόμιμα ώς οικόπεδο 40 τ.μ., τότε δεν μπορείς και εσύ να είσαι οικοδομήσιμος μέχρι να τακτοποιηθεί αυτό.

• Το ότι το δικό σου οικόπεδο είναι μη οικοδομήσιμο, λόγω του ότι πρέπει να προηγηθεί η τακτοποίηση του όμορου, δεν σημαίνει ότι δεν μπορεί να γίνει η μεταβίβαση. Μπορεί να γίνει η μεταβίβαση με το δικό σου 177τ.μ. να είναι μη οικοδομήσιμο (με ότι σημαίνει αυτό για την διαπραγμάτευση του τιμήματος).

Σημ.: Αν δεν διεκδικείς τα 40 τ.μ. τότε θα πρέπει να εξεταστεί από τον Μηχανικό σου και τον Δικηγόρο σου αν το το οικόπεδο των 40 τ.μ. προέκυψε μετά την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλεως, διότι αν έχει προκύψει μετά (μη υπαρκτό οικόπεδο) τότε δεν σε επηρεάζει.