tettris

13 ώρες πριν, melissa said:

Και ημιυπαίθριοι να είναι. Πάλι με προυπολογισμό θα βγάλεις το πρόστιμο.

Επειδή με ενδιαφέρει το συγκεκριμένο θέμα, αλλά σε κατοικία. Θεωρείς ότι υπόστεγο στον ακάλυπτο με κλειστές πλευρές μπορεί να θεωρηθεί ημιυπαίθριος, έστω και αν δεν είναι σε επαφή με το κτίριο;

12 ώρες πριν, maryts27 said:

αν δεν ξεπερνάς τον επιτρεπόμενο συντελεστή δομησης του ακινήτου, η υπέρβαση ύψους κάτω από το επιτρεπόμενο πάει με αναλυτικό.

Νομίζω το πας πιο πολύπλοκα το θέμα απ' ό,τι χρειάζεται (και καλά κάνεις προκειμένου να βρεις μια ορθή συλλογιστική). Αυτό που καταλαβαίνω για το συγκεκριμένο θέμα πάντως είναι ότι ένας χώρος που έχει μετρήσει στη δόμηση, αλλά έχει υπέρβαση ύψους που ξεπερνάει το επιτρεπόμενο, θα πάρει ανάλογα τους συντελεστές 0,2 ή 0,4.

Προσωπικά υπέθεσα ότι κάποια από τα "στέγαστρα" θα είναι και από κάποιες πλευρές κλειστά.

Τη θεωρώ δύσκολη την ερώτησή σου. Αυτό που βλέπω ως πιο ορθή επιλογή είναι να συμπεριλάβεις και τους ανοιχτούς χώρους στο ποσοστό υπέρβασης κάλυψης. Αν και αρκετά έμμεσο, το επιχείρημα που βλέπω είναι ότι όπως βιομηχανικοί χώροι και κτίρια αμιγούς στάθμευσης δεν λαμβάνουν μειωτικό συντελεστή για βοηθητική χρήση, έτσι και οι ανοιχτοί χώροι που αναφέρεις δεν θα προσμετρήσουν προφανώς στην ποσοστό ΥΔ, αλλά θα επιβαρύνουν το ποσοστό της ΥΚ, έστω και αν είναι ανοιχτοί. Γενικότερα πάντως το παράρτημα Α' αναφέρεται σε "επιφάνειες με κύρια χρήση" και όχι σε κλειστές ως προς τον συντελεστή ΥΔ, και σε αυθαίρετες επιφάνειες, χωρίς το "κύρια χρήση" για τον συντελεστή κάλυψης. Αυτό που λες για τις ερωταπαντήσεις, όντως κάπου το έχει πάρει το μάτι μου, ωστόσο.

Έτσι είναι. Όπως τα λες. Με τη διαφορά:

1 ώρα πριν, maryts27 said:

Δλδ όπως το ερμηνεύει ο καθένας.

Όχι ακριβώς "όπως το ερμηνεύει". Έχουν γίνει μακροσκελείς συζητήσεις στο νήμα της επιλογής κατηγορίας. Εκεί τέθηκαν και τα επιχειρήματα καθενός. Τα διαβάζεις και επιλέγεις αυτά που σε πείθουν περισσότερο.

"Εμμέσως αλλά σαφώς" είναι σαν να λέμε "Σπεύδε βραδέως"... Σημασία έχει ότι συμφωνούμε στην ουσία.

20 ώρες πριν, curzondax said:

Σχετικά κατανοητή φαίνεται η Εγκ-2 στο παράδειγμα για τη δόμηση.

Λυπάμαι αν χαλάω τη βεβαιότητα ερμηνείας που έχεις αποκτήσει από τα παραδείγματα της εγκυκλίου, αλλά κατά τη γνώμη μου το παράδειγμα δεν επαρκεί για να αποσαφηνίσει ένα από τα (πολλά) "hot" ζητήματα στην επιλογή κατηγορίας.

Τα παραδείγματα λένε: "σε περίπτωση υπέρβασης έως  20% του επιτρεπόμενου..." υπάγεται κατ. 4, αλλιώς 5. Αυτό που εξηγεί είναι πως βρίσκουμε το νούμερο με το οποίο συγκρίνουμε το κλάσμα των υπερβάσεων. Αυτό που δεν επεξηγεί όμως είναι πως υπολογίζεται το κλάσμα αυτό. Δηλ. αν υπολογίζεται από το κλάσμα, όπου στον αριθμητή μπαίνουν Α) τα αυθαίρετα μεγέθη πλέον των εγκεκριμένων της ο.α. ή Β) αυτών πλέον των επιτρεπόμενων (αν ξεπερνιούνται τα επιτρεπόμενα από το σύνολο νόμιμα + αυθαίρετα). Για να μη τα πολυλογώ, και αφού έχουν γίνει πολλές συζητήσεις επί του θέματος, προσωπικά θεωρώ σωστή τη Β) προσέγγιση. Το ποσοστό επιβάρυνσης εξάλλου είναι αυτό που "τιμωρεί" για τα πλέον της άδειας, το ποσοστό επιλογής κατηγορίας "τιμωρεί" για την πολεοδομική επιβάρυνση.

Νομίζω Maryts27 πως τα παραπάνω απαντούν και στην τελευταία απορία σου.

Σωστά,

η λογική είναι ότι αυθαίρετη σοφίτα που κατασκευάστηκε πριν τον ΝΟΚ δεν είναι δυνατόν να πληροί όλες τις προϋποθέσεις του ορισμού του (που δεν υπήρχαν άλλωστε όταν κατασκευάστηκε), οι οποίες (προϋποθέσεις) αποτελούν εξάλλου τις αναγκαίες εκείνες συνθήκες ώστε να μην προσμετρήσει το εμβαδό της σοφίτας στον ΣΔ και όχι στο να περιορίστουν τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά της.

Αν εξάλλου θέλεις να το δεις ακόμα πιο πρακτικά το θέμα με τα αυθαίρετα, κατά τη γνώμη μου ισχύει στον μέγιστο βαθμό η εξής (οικονομική και όχι πολεοδομική) λογική: Αν ο αυθαίρετος χώρος μπορεί να εκμεταλλευτεί οικονομικά και μάλιστα τηρεί ποιοτικά όλες τις προδιαγραφές που το καθιστούν αυτό πραγματικότητα, τότε κατά πάσα πιθανότητα η επιφάνεια του θα επηρεάσει δυσμενώς όλες τις παραμέτρους του προστίμου. Αν ο αυθ. χώρος αποτελεί απλά μια προσθήκη χώρου μικρού περιθωρίου οικονομικής εκμετάλλευσης, αν π.χ. έχει προστεθεί ένα υπόγειο, έχει δημιουργηθεί ένας εσωτερικός εξώστης που απλά προσθέτει κάποιο εμβαδόν, με τις προδιαγραφές που συνήθως έχει ο εξώστης (μη κύριος χώρος), σε μια υπάρχουσα ιδιοκτησία ή έχει κατασκευαστεί μια σοφίτα, ένας χαμηλοτάβανος λογικά χώρος, ως παράρτημα/βοηθητικός χώρος του υποκείμενου ορόφου και όχι σαν επί πλεόν όροφος που λειτουργεί στην πράξη ως ανεξάρτητο διαμέρισμα (και ίσως ενοικιάζεται ήδη ως τέτοιο), τότε δεν υπάρχει λόγος οι χώροι αυτοί που και κατασκευαστικά τα ποιοτικά χαρακτηριστικά τους δεν παραπέμουν σε κανονικό κύριο χώρο, να μην πάρουν τους μιωτικούς συντελεστές. Κατά τη γνώμη μου δηλ. η χρήση ή όχι των μιωτικών συντελεστών, πρακτικά και στο πνεύμα του νόμου, συνδέονται με τη δημιουργία ενός αυθαίρετου χώρου που λόγω των χαρακτηριστικών του μπορεί ή όχι να εκμεταλλευτεί από τον ιδιοκτήτη οικονομικά.

Έτσι φαίνεται, με την υποσημείωση ότι συμμετέχουν μόνο οι χώροι "που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης". Π.χ. υπόγειος βοηθητικός χώρος δεν επηρεάζει την επιλογή κατηγορίας.

mikegad, αν σε βοηθήσει να αποφασίσεις, το επιχείρημά μου είναι ότι τα υπόλοιπα παραδείγματα κτιρίων της Σ2 δεν έχουν σχέση με την αποθήκη που περιγράφεις, για να τη θεωρήσεις ίδια κατηορία. Η "αποθήκες" δε που αναφέρει στη Σ2, προφανώς αφορούν σε αποθήκες όπου εργάζονται άνθρωποι, όπως π.χ. σε καταστήματα, μεταφορικές εταιρίες κ.ο.κ.

4 ώρες πριν, janna said:

Σαν διευκρίνηση Στην άδεια του 1998 δείχνει το μισό δεύτερο όροφο ως υπάρχων χωρίς βέβαια την υπέρβαση .Αυτος θεωρείται νόμιμος; Γιατί υποτίθεται ελεγχηκε από πολεοδομία κατά την έκδοση της αδειας;

Θα με ενδιέφερε και εμένα κάποια γνώμη επί της παραπάνω απορίας. Αν δηλ. αυθαίρετος χώρος που εμφανίζεται σε μεταγενέστερη άδεια προσθήκης, θεωρείται "a priori" νόμιμος ή έστω "νόμιμος" ως προς το να τακτοποιηθεί ή όχι. Έστω και ότι έχει δηλωθεί σε κάποιον αυθαιρετονόμο, αλλά με πιθανές ανακρίβειες ή παραλείψεις. Το εμβαδόν που εμφανίζεται στην μεταγενέστερη άδεια, γλιτώνει της τακτοποίησης ή πρέπει να δηλωθεί κανονικά. Και δεν μιλάω για το αν χρειάζεται και ΜΣΕ, αρχικά ρωτάω αν πρέπει να πληρώσει πρόστιμο η περιγραφείσα επιφάνεια.

3 ώρες πριν, batzmav said:

Εάν λάβω τελικά υπόψιν την ΥΥ είναι σωστό το σκεπτικό μου, δηλαδή να βάλω τον κλειστό η.χ. με ΥΥ 1,20 και τα υπόλοιπα τετραγωνικά του διαμερίσματος με 0,2?

Ναι αυτό θα έκανα.

Για τη στατική επάρκεια το απλούστερο ίσως σενάριο θα ήταν να υπολογίσεις τα κατακόρυφα φορτία που αντιστοιχούν στο διαμέρισμα σου, ανάγοντας τα χιλιοστά του, και να συγκρίνεις τα επιπλέον κατακόρυφα λόγω του κλεισμένου Η/Υ και της υπερύψωσης προκειμένου να απαλλαχθεί. Πιο σωστό (αλλά και πρακτικά μάλοον ανέφικτο) θεωρώ όμως πως είναι να συγκριθούν όλα τα επιπλέον αυθαίρετα φορτία στο κτίριο και να εξεταστεί η απαλλαγή συνολικά, κατόπιν τακτοποίησης όλων των διμερισμάτων. Αν σκεφτείς όμως ότι ακόμα και ο τελευταίος έλεγχος, αν και πιο ορθός, ουσιαστικά μια παραδοχή είναι και όχι κάτι επιστημονικό, ακολούθησε την πιο απλή version, έστω και αν είναι πιο "μπακάλικη".

ΥΓ: Έχω ξαναβρεθεί σε συζήτηση πως κατανέμεται το πρόστιμο σε περίπτωση ΥΥψους για την οποία ευθύνονται όλοι οι όροφοι. Δεν θυμάμαι αν είχαμε καταλήξει πως η λύση είναι το 0,20 ή 0,40 ή 1,20 ή 1,40 για ΥΥ, να τα πληρώσει η επιφάνεια χωρίς ή με ΥΔ του ορόφου που ξεπερνάει το μέγιστο επιτρεπόμενο και ο ιδιοκτήτης να ζητήσει μέρος της πληρωμής του προστίμου για την ΥΥ από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες. Οι οποίοι όταν τακτοποιήσουν μπορούν να δηλώσουν ότι η ΥΥ τους έχει χρεωθεί στην τακτοποίηση του τελευταίου ορόφου. Μη τα παίρνεις τις μετρητοίς βέβαια αυτά. Σκέψεις ουσιαστικά κάνω...

9,20 - 8,40 = 80εκ. υπερύψωση ως προς την άδεια

Το διαμέρισμά σου έχει υπέρβαση 17εκ, άρα τα υπόλοιπα 63εκ που έχουν κατανεμηθεί; Στον άλλον όροφο;

Επίσης, 2,82 έστω το εσωτερικό ύψος στο διαμέρισμά σου, άρα χοντρικά 3 του ορόφου του. 9,2 - 3,0 = 6μ. Δηλ ο άλλος όροφος είναι 6μ; (εκτός αν είναι ΤΡιώροφη οικοδομή και έχεις γράψει διώροφη) Έχει υπερυψωθεί το κτίριο; Η στάθμη αφετηρίας των υψών (0,00) είναι σαφώς προσδιορισμένη στην άδεια; Έχεις δηλ. ξεκάθαρα υπέρβαση του επιτρεπόμενου;

Από περιέργεια, πόσο είναι το μέγιστο της περιοχής;

Κατ' αρχάς στο ότι δεν είναι τόσο αυστηρές οι διατάξεις συμφωνούμε, γι'αυτό εξάλλου δεν είναι και αυστηρά προσδιορισμένες. Ωστόσο δεν θεωρώ ότι το παράδειγμα που παραθέτεις έχει επιστημονική λογική, αλλά μάλλον λογική πλάνη. Να εξηγήσω: Ο συνάδελφος -αν θυμάμαι σωστά- kan62 είχε σχολιάσει πως η διάταξη για απαλλαγή από ΜΣΕ ως προς το όριο 1983 (κατηγορίες 1 και 2) απορρέει από τον τότε νόμο 1337/83, όπου εφαρμόζεται ο υποχρεωτικός στατικός έλεγχος στα αυθαίρετα. Η λογική θέσης επομένως του χρονικού ορίου είναι νομική και όχι επιστημονική.

Το παράδειγμά σου, προφανώς ακραίο για να τονίσεις το επιχείρημά σου, δεν οδηγεί σε λογικά από στατικής άποψης συμπεράσματα. Άλλο ακραίο παράδειγμα θα ήταν και η εξής περίπτωση: 25τ.μ. αυθαίρετο ισόγειο προ '83 και αυθαίρετος 1ος όροφος μετά το '83. Θα θεωρούσες επαρκή τη διώροφη συτή κατασκευή, χωρίς να γνωρίζεις ούτε την επάρκεια του ισόγειου τμήματος; Εφόσον το 1τ.μ. του παραδείγματός σου έγινε σε έτος που, αν η προσθήκη γινόταν νόμιμα, θα έπρεπε να ελεχθεί και η στατική ικανότητα του προ '83 τμήματος, είναι σαν να έχει αναβληθεί η υποχρέωση αυτή για σήμερα.

Η φιλοσοφία της εξαίρεσης των 25τμ κατά τη γνώμη μου αφορά μικρής κλίμακας προσθήκες επί μελετημένων κατασκευών. Τα προ '83 εξαιρούνται για νομικούς λόγους και όχι επιστημονικούς. Αν κρίνεις με επιστημονική λογική ότι θα ήταν ασφαλές να μην απαλλάξεις μια κατασκευή που με γλωσσικά τεχνάσματα θα μπορούσε, όντως να μη το κάνεις.

Αν πάλι επιμένεις και έχεις λόγο να το απαλλάξεις, τότε ειδικά στην περίπτωση του παραδείγματός σου θα προτιμούσα να γράψω ότι ο 4495 απαλλάσει το κτίτιο των 900τμ, επομένως ως μηχανικός κρίνω ότι η διαφοροποιήση του 1τμ δεν καταπονεί σημαντικά το απαλλαγμένο κτιρίο το οποίο π.χ. δεν παρουσιάζει εμφανείς βλάβες στον Φ.Ο. κλπ, άρα δεν κρίνεται απαραίτητη η ΜΣΕ. Εξάλλου πολύ πιθανό μια τέτοια ακραία περίπτωση να είχε βγει κατ 3... Όπως αντίθετα σε ετοιμόρροπο προ '83 θα έγραφα ότι δεν υπάρχει υποχρέωση μεν ΜΣΕ, αλλά επίσης δεν θα απέκρυπτα από την ΤΕ τις προφανείς βλάβες. 

On 16/6/2020 at 4:26 ΜΜ, akis73 said:

Τα 24,00 τμ που είναο πριν το '83 απαλάσσονται της ΜΣΕ, μένει να αποδείξεις ότι η στέγη δεν αυξάνει τα κατακόρυφα φορτία πάνω από 20% αυτό σου λέει η συν/φος.

Εκτός αν το παραπάνω σκεπτικό διαμορφώνεται, ώστε να εξαιρεθεί το κτίριο της ΜΣΕ, καθώς συμφωνώ γενικά πως η λογική αυτή θα πρέπει να προτιμάται, θεωρώ πως ορθολογικά η προσέγγιση αυτή δεν είναι ισχυρή, αφού τα πρόσθετα κατακόρυφα φορτία θα πρέπει να υπολογιστούν για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών, άρα και αυτών προ '83. Το εννοώ με τη λογική όπου σε κτίριο με -ας πούμε- 5 διαφορετικές αυθαιρεσίες, οι οποίες εν γένει προσαυξάνουν τα κατακόρυφα φορτία, αλλά οι 4/5 εξαιρούνται από τις διατάξεις του νόμου. Και όπου έστω η 5η αυθαιρεσία είναι υπέρβαση ύψους που δεν περιλαμβάνεται στις "σαφείς" εξαιρέσεις, τότε για τον έλεγχο των κατακόρυφων θα υπολογίζαμε στη σύγκριση μόνο τα φορτία της υπέρβασης ύψους, αγνοώντας την επιβάρυνση του φέροντος της μελέτης από τις λοιπές (τις άλλες τέσσερεις) αυθαιρεσίες; 

On 17/6/2020 at 4:58 ΜΜ, akis73 said:

Γειά σου ο Η/Χ που έκλεισε εξαιρείται της ΜΣΕ δυνάμει της παρ α. του άρθ.2 της απόφασης ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507. Απομένουν τα 20 μ2 της σοφίτας τα οποία εξαιρούνται και αυτά λόγω της παρ. ι) της ίδιας απόφασης, άρα δεν χρειάζεται ΜΣΕ.

Σε αυτή την περίπτωση, θα εξαιρούσα το ακίνητο πιο εύκολα, επειδή δεν επικαλούμαστε τον έλεγχο του 20%, αλλά αν τελικά χρειαζόταν (π.χ. λόγω και άλλης αυθαιρεσίας), τότε πάλι πιο λογικό είναι να ελεχθούν συνολικά τα επί πλέον φορτία από τη σοφίτα συν αυτών του Η/Υου συν όποια ακόμα.

Τα επιχειρήματά μου επί του θέματος:

Η τελευταία πρόταση της παραγράφου 10 του αρθ. 100 του νόμου:

  Παράθεση

Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5.

κατά τη γνώμη μου δεν συνδέεται με τα προηγούμενα γραφόμενα της παραγράφου που εξηγεί για την περίπτωση ειδικά που δεν έχουμε ΥΔ. Η τελευταία πρόταση είναι γενική και ανεξάρτητη και προφανώς συμπεριλαμβάνει και περιπτώσεις με ΥΔ. Εφόσον είναι μια ακόμα περίπτωση που τίποτα δεν είναι ξεκάθαρο, μου αρκεί που μπορεί να ερμηνευτεί κάλλιστα πως πιάνει όλες τις περιπτώσεις. Έχω δει και αρκετές Ε/Α που το ερμηνεύουν έτσι. Σκέψου εξάλλου ότι αν υπήρχε αυθαίρετο χωρίς Ο.Α., πάλι με το επιτρεπόμενο ύψος θα συγκρίναμε για συντελεστές επιβάρυνσης ύψους και δεν θα είχαμε συντελεστή ΥΥ ξεκινώντας από τη στάθμη 0. Ο επιπλέον όροφος δεν είναι κάτι "χειρότερο" από μία τελείως αυθαίρετη κατασκευή.

Επίσης στην εγκύκλιο 2:

  Παράθεση

στ) Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους εφ’ όσον η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.

Μάλλον αυτοί του ΤΕΕ θεωρούν πως όπως με την ΥΔ κάθε επί πλέον της άδειας τ.μ. θα συνυπολογιστεί στο ποσοστό επιβάρυνσης, έτσι και στο ύψος κάθε επί πλέον της άδειας εκατοστό (για την καθ' υπέρβαση δόμησης επιφάνεια) θα έχει συντελεστή επιβάρυνσης. Δεν συμφωνώ όμως. Η περίπτωση της ΥΥ είναι διαφορετική ή τουλάχιστον αυτό μπορεί -αρκετά ξεκάθαρα- να ερμηνευτεί.

Άσε που αν μάλιστα εννοούν ότι ένα κτίριο που έχει ΥΔ (π.χ. κλείσιμο Η/Υ) πάντα θα παίρνει συντελεστή ύψους (και όχι μόνο στην καθ' υπέρβαση της άδειας επιφάνεια), τότε πρακτικά ο αναλυτικός δεν θα είχε εφαρμογή και τα πρόστιμα θα ήταν αδικαιολόγητα υψηλά.

Σχεδόν συνονόματε Tetris, προσωπικά είχα καταλάβει (και νομίζω αυτό εννοεί και ο dimitris) ότι αυτοτελή κτίσματα στους Κ/Χ δεν έχουν χιλιοστά και πάντα επωμίζονται το μέγιστο ποσοστό υπέρβασης.

Η αλήθεια είναι ότι δεν έχω προχωρήσει τελικά μια αντίστοιχη περίπτωση σε νομιμοποίηση, αλλά αυτή είναι η σκέψη που είχα κάνει. Η λογική είναι ίδια φαντάζομαι με την περίπτωση που θα μπορούσε να νομιμοποιηθεί ένα τμήμα κτιρίου, ενώ το ένα άλλο που έχει εξαντλήσει τον σ.δ. (ή για άλλο λόγο) δεν θα μπορεί. Στην περίπτωσή σου θεωρώ πως και στο νέο διάγραμμα δόμησης αφετηρία υψών θα θεωρηθεί αυτό της άδειας με εναπομένουσα αυθαιρεσία για αποκατάσταση της νομιμότητας την εκχωμάτωση.

Σε μια δεύτερη σκέψη βέβαια, αφού το υπόγειο δεν είναι πλέον βοηθητικός χώρος (πήγε αρχικά εκεί το μυαλό μου), ίσως θεωρείται 3ος όροφος και δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί ούτως ή άλλως.

Οι αυθαιρεσίες θα κριθούν από τα δεδομένα της άδειας, όπου η υπέρβαση ύψους θα εξεταστεί (αφετηρία) από τη διαμορφωμένη στάθμη εδάφους που ορίζεται εκεί. Το υπόγειο θα μπει ως αυθαιρεσία για την οποία δεν θα πληρωθεί το πρόστιμο, αφού θα δηλωθεί προς νομιμοποίηση. Κατόπιν στη νομιμοποίηση θα νομιμοποιηθεί ο,τι αυθαιρεσία δύναται και τα υπόλοιπα θα  εξακολουθούν να είναι αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθεί. Δηλαδή το ύψος του κτιρίου δεν θεωρώ ότι θα εξεταστεί στη νομιμοποίηση του υπογείου, (πόσο μάλλον που είναι στατικά ανεξάρτητο) και απλά θα εκκρεμεί η αυθαίρετη εκχωμάτωση, η οποία αν κάποτε θεωρητικά υλοποιηθεί θα επανέλθει η νομιμότητα του κτιρίου. Νομίζω θα το δεχτεί η πολεοδομία.

Φυσικά συμφωνώ μαζί σου, ότι και έτσι όπως περιγράφεις θα μπορούσε να μεταφραστεί το κείμενο περί ΜΣΕ. Και είναι και η πιο ανώδυνη απόφαση. Τα σχόλιά μου προσπαθούν να συμπεριλάβουν και κάποια λογική, που θα σε καλύψει σε κάθε κακοτοπιά. Δηλ. <20% σε φορτία κατασκευή πιθανόν δεν θα ρίξει το κτίριο, αλλά δεν σημαίνει ότι μπορεί να φέρει και τον εαυτό της. Από την άλλη, θα συμφωνήσω με άλλες απόψεις που έχουν εκφραστεί και τις θεωρώ τελικά πιο ουσιαστικές, ότι οι επιλογές μας θα πρέπει να είναι:

• Προφανής απαλλαγή από ΜΣΕ -> ανάληψη της υπόθεσης του αυθαιρέτου / 
• Όχι προφανής απαλλαγή -> καλύτερο σενάριο η σοβαρή στατική μελέτη, διαφορετικά η μη ανάληψη του αυθαιρέτου.

Κλείνοντας υπάρχει και η άποψη (με την οποία κάποιοι -και ίσως όχι άδικα- διαφωνούν, ως μη ασφαλής επιλογή) πως ο μηχανικός/διαχεριστής δεν έχει άλλη υποχρεώση πέραν του ελέγχου της απαλλαγής και αν απαιτηθεί ΜΣΕ δεν έχει κάποια δέσμευση ως προς αυτή. Σίγουρα στην τελευταία περίπτωση είναι δεοντολογικά προφανές ότι πρέπει να γίνει σαφής ενημέρωση του ιδιοκτήτη για τις μελλοντικές υποχρεώσεις του. 

Κατ' αρχάς ορθά σκέφτεσαι να ζητήσεις κάποια επί πλέον άποψη, ώστε να νιώσεις μια σχετική σιγουριά για το τι θα αποφασίσεις, εφόσον κανόνας δεν υπάρχει ώστε να τον ακολουθήσεις. Από εκεί και πέρα έχω κάνει κάποιες σκέψεις ως προς αυτά που αναφέρεις και έχω να πω τα εξής:

Ο μειωτικός στους σχετικούς χώρους έχει να κάνει με τα τεχνικά/ποιοτικά χαρακτηριστικά του χώρου. Δηλ. ένα υπόγειο όσο και σε κούκλα κατοικία να το μετατρέψεις, ανεπαρκές σε φυσικό αερισμό/φωτισμό θα είναι και άρα δεν αποτελεί τη Νο.1(από ποιοτική άποψη του χώρου) αυθαιρεσία. Ωστόσο το υπόγειο/κατοικία θα μετρήσει στο ποσοστό επιβάρυνσης, γιατί είναι χώρος που κατασκευάστηκε να εκμεταλλευτεί με κύρια χρήση => πιθανόν να λαμβάνονται και έσοδα από αυτή την εκμετάλλευση. Βέβαια δεν ενοικιάζεται και ως ρετιρέ (χαμηλότερη αντικειμενική αξία). Μια υπόγεια αποθήκη που έχει εργαλεία και μαζεύει σκόνη, προφανώς δεν κατασκευάστηκε για να ενοικιαστεί σε...αράχνες. Ακόμα και ο τρόπος αντιμετώπισης μια απόληξης κλιμακοστασίου που θα τιμωρηθεί με αναλυτικό, συνηγορεί στο ότι οι χώροι αντιστοιχίζονται σε μεγέθη προστίμου και τα επιβαρύνουν, ανάλογα της σκοπιμότητας της εγκατεστημένης παράβασης, δηλ. της χρήσης (η απόληξη εκ των πραγμάτων δεν δύναται να κατοικηθεί), η οποία είναι επί πλεόν αλληλένδετη και με τις προδιαγραφές του χώρου για την εγκατάσταση της χρήσης (μειωτικός συντελεστής) και όχι με την ίδια την κατασκευή ως προς την ποιότητά της σε υλικά, ένσημα ΙΚΑ που δεν πληρώθηκαν κλπ (αυτά σε αυτή την περίπτωση τα αναλαμβάνει ο αναλυτικός προϋπ/μος).

Επομένως,

• εκμεταλλεύσιμος χώρος με κύρια χρήση -> συμμετέχει στην επιβάρυνση του προστίμου.
• εκμεταλλεύσιμος με κύρια χρήση και ποιοτικά χαρακτηριστικά (θέση, όροφος, ανεξαρτησία, φωτισμός/αερισμός) => χωρίς μειωτικό συντελεστή (και προφανώς συμμετοχή στην επιβάρυνση). Με άλλα λόγια οι αυθαιρεσίες που σκόπιμα κατασκευάστηκαν με προδιαγραφές οικονομικού οφέλους.

Παράλληλα, άσχετα με τα προηγούμενά σου σχόλια, ένα ακόμα σημείο που ενισχύει σε ένα βαθμό και το επιχείρημα ότι ρόλο στο ποσοστό υπέρβασης εκτός της χρήσης έχει και ο συντελεστής δόμησης (ως κριτήριο επίσης -πιθανολογώ- εκμεταλλεύσιμου χώρου), είναι το παράδειγμα της εγκυκλίου στην αλλαγή χρήσης, όπου συγκεκριμένα έχει επιλεχθεί (έστω και αν η αρχική πρόθεση του παραδείγματος είναι η επεξήγηση για την εφαρμογή του συντ. αλλ. χρήσης), ως υπενθύμιση, θα έλεγα, του παραπάνω σκεπτικού, ότι μας απασχολούν τέτοιοι χώροι στον 4495, όχι αυτοί που δεν προσαυξάνουν τον σ.δ., προσθέτοντας μάλιστα πως τους επί πλέον συντελεστές (άρα και τον συντελεστή υπέρβασης) θα τους λάβει η

Νομίζω πως η απάντηση σε αυτό που ρωτάς εξαρτάται από το εξής:

@nik

Προσωπικά είμαι πεπεισμένος ότι χώροι που δεν προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης ή/και δεν είναι κύριας χρήσης δεν συμμετέχουν στο ποσοστό υπέρβασης. Η προσέγγιση αυτή προκύπτει με αφορμή τον συνδυασμό διαφόρων πηγών, όπως οδηγίες παραρτήματος, εγκύκλιοι (εδώ θεωρώ ότι για όμοιες διατάξεις των κατά καιρούς αυθαιρετονόμων ισχύουν και οι προγενέστεροι σχολιασμοί), Ε/Α helpdesk, αλλά και λογικής. Η λογική είναι ότι δεν γίνεται να τιμωρούνται όλοι οι χώροι ισοπεδωτικά με τον ίδιο τρόπο. 1)Το ύψος του προστίμου καθορίζεται αναλογικά με την αυθαίρετη επιφάνεια (κάθε σχεδόν κλειστού χώρου), 2)η επιβάρυνση του προηγούμενου προστίμου επηρεάζεται μόνο από τις επιφάνειες κύριας χρήσης που θα προσαύξαναν τον συντελεστή δόμησης (χωράει εδώ αρκετή συζήτηση για τις λεπτομέρειες, αλλά αυτός είναι ο μπούσουλας, ποιοι δηλ χώροι έχουν εκμεταλλευτεί για κύρια χρήση) και τέλος 3)για τις τελευταίες επιφάνειες (αφαιρώντας αυτές που εξαιρεί ο νόμος) επηρεάζεται και το μέλλον του ακινήτου κατά την επιλογή κατηγορίας. Άρα:

19 ώρες πριν, nik said:

1) Το συνολικό ποσοστό υπέρβασης δόμησης είναι 50/120 ή 70/120 ?

2) Αν η επέκταση του υπογείου είναι και κάτω από προκήπιο αλλάζει κάτι ? 

η απάντηση είναι 50/120. Νομίζω ότι και η εκτός περιγράμματος επιφάνεια δεν επηρεάζει το ποσοστό (θα τιμωρηθεί εξάλλου και με ΥΚ). Αν ωστόσο η χρήση ήταν κύρια θα συμμετείχε τόσο η εκτός όσο και η εντός περιγράμματος επιφάνεια. Μια ανεξάρτητη από το κτίριο ισόγεια αποθήκη ωστόσο θα την προσμετρούσα, όπως θα προσμετρούσα και έναν αυθαίρετο βοηθητικό σε κύρια χρήση χώρο εντός του κτιρίου.

Υ.Γ.: Μια επιφύλαξη για το υπόγειο εκτός περιγράμματος, κατά πάσα πιθανότητα θα συμμετέχει στο ποσοστό για επιλογή κατηγορίας, κυρίως επειδή στην εγκύκλιο 2 αναφέρει:

Σωστά. Λανθασμένη η παρατήρησή μου. Βέβαια τότε (αν ήταν κατοικία), και σε αντιδιαστολή με το ότι το πρόστιμο θα ήταν σίγουρα μικρότερο, θα γινόντουσαν πολλαπλάσιοι οι φόροι. Πάντως αν ήταν ένα ενιαίο κτίριο με κατοικία και αποθήκη (στα ίδια μεγέθη), το κτίριο πάλι χρήση κατοικίας θα είχε συνολικά και στα 250τμ και η αποθήκη θα ήταν απλά ένας ("τεράστιος") βοηθητικός χώρος. Επίσης αν καθ' υπερβολή υπήρχε και ένας πολύ μακρύς διάδρομος που ενώνει τα 2 κτίρια, πάλι το σύνολο θα ήταν κατοικία. Εφόσον λοιπόν ο ιδιοκτήτης δεν χρησιμοποιεί τον χώρο αυτό ανεξάρτητα, θεωρώ πως θα ήταν ακραίο να χρεωθεί ως ανεξάρτητο κτίριο.

Μπράβο dimitris gm, πολύ σωστή η παρατήρησή σου και μου θύμησες αυτή την λεπτομέρεια την οποία είχε επισημάνει (προφορικά) υπάλληλος του helpdesk σε άλλη περίπτωση, που η τακτοποίηση αφορούσε κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους ακινήτου, όπου οι οριζόντιες ήταν πριν το 1975. Μου είχε πει ότι τυπικά η κατηγορία 1 αφορά σε αυθαιρεσίες κτιρίων και όχι σε όλο το οικόπεδο, λόγω της διατύπωσης του νόμου, όπως παραπάνω. Στη δική μου περίπτωση είχα βάλει κατηγορία 1 τελικά, γιατί οι αυθαιρεσίες αφορούσαν μόνο σε κατασκευές του ίδιου του κτιρίου που όμως ήταν σε κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου. Οι υπόλοιπες αυθαιρεσίες της δήλωσης ήταν είτε αναλυτικού είτε κατηγορίας 3.

Οπότε το πολύ ασφαλές μάλλον είναι να μη μπορεί να δηλωθεί ως παράρτημα κτιρίου με κύρια χρήση κατοικία, αφού εξετάζεται ως ξεχωριστό κτίριο. Ωστόσο και εγώ θα ακολουθούσα τη συμβουλή του dimitris gm, ως πιο δίκαιη και επαρκώς ασφαλής, αν ειδικά είναι χώρος που όντως είναι αποθήκη και δεν είναι διαμορφωμένος για κύρια χρήση (με τις φωτογρ. να το υποδεικνύουν). 

Υ.Γ. @dimitris GM: Τα "γεννήματα" τι είναι; Γεννήματα της φαντασίας για το τι μπορεί να περιέχει μια αποθήκη; 🤔

Απάντηση: Το βρήκα! Είναι τα σιτηρά κλπ.. Καλό.