Vasili

Γεια σας, μελετώ αποπεράτωση υφισταμένου διωρόφου και προσθήκη καθ'υψος. Το υφιστάμενο έχει κατασκευαστεί το 1997 και είναι ημιτελές καθώς έχει μείνει στο στάδιο φέροντος οργανισμού Οπλισμένου Σκυροδέματος. Το 1997 ο συντελεστής κάλυψης ήταν 0.70 και τώρα 0.6. Επομένως το υλοποιημένου νόμιμο περίγραμμα υπερβαίνει την σημερινή μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη. Το υφιστάμενο έχει υλοποιηθεί τηρώντας το εγκεκριμένο περίγραμμα από την Ο.Α. (νόμιμο περίγραμμα) Δεν έχει υλοποιηθεί όλο το προβλεπόμενο υπόγειο, αλλά μόνο τμήμα του. Εχει μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση 550 τ.μ. και είναι υλοποιημένα 230 τ.μ. Υπόλοιπο δόμησης: 280 τ.μ. Τώρα γίνεται μια νέα μελέτη που προβλέπει επανασχεδιασμό των υφιστάμενων 2 ημιτελών ορόφων ισογείου και πρώτου και προσθήκη καθ'υψος άλλων δύο ορόφων, διατηρώντας και ενισχύοντας τον υφιστάμενο φέροντα οργανισμό. Καταλαβαίνω ότι με βάση το άρθρο 23 και το άρθρο 11 ισχύουν τα εξής: α) η προσθήκη καθύψος μπορεί να φτάσει μέχρι το περίγραμμα του υφισταμένου ακόμη και αν αυτό υπερβαίνει τον τωρινό Συντελεστή Κάλυψης (άρθρο 23, παρ.3.β) "Ειδικότερα, η επέκταση καθ' ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το περίγραμμα του κτιρίου, έστω και αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, όπως αυτά καθορίζονται από τον παρόντα νόμο ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Ειδικά για τα κτίρια της παραγράφου 1.δ. του άρθρου 23 του παρόντος νόμου η επέκταση καθ' ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το νόμιμο περίγραμμα αυτών όπου αυτό ορίζεται ως το τμήμα εκείνο το οποίο δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του, εάν αυτές είναι ευμενέστερες." β) όλο το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο (υφιστάμενο και νέο) δεν θα προσμετρηθεί στη δόμηση (άρθρο 11, παρ.6.δ) ... Σε περίπτωση προσθήκης σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο δέκα (10) τουλάχιστον τ.μ., καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011. Στην έννοια των κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβάνονται και τα κλιμακοστάσια ειδικών κτιρίων, όπως γραφεία, τουριστικά καταλύματα, ανεξάρτητα από την ύπαρξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών. γ) ισχύει επίσης η δυνατότητα μη προσμέτρησης των λοιπών στοιχείων που προβλέπει ο ΝΟΚ (θερμομόνωση, κουφώματα) στον υφιστάμενο ισόγειο και 'α όροφο? Σημειώνω ότι το κτίριο είναι ημιτελές, υπάρχει μονο ο στατικός φορέας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις, δεν υπάρχει διαμορφωμένο κέλυφος. Η εσωτερική διαρρύθμιση, τα νέα ανοίγματα, οι διάδρομοι κίνησης κλπ θα γίνουν με βάση τη νέα μελέτη.

Γεια σας, τα ερώτηματα αφορούν στον υπολογισμό θέσεων στάθμευσης. α) Στον υπολογισμό βάζουμε στον αριθμητή το εμβαδόν όπως το προσμετρούμε στη δόμηση, δηλαδή αφαιρώντας τα εμβαδά που δεν προσμετρούν βάσει του άρθρου 12 παρ. 6 του ν.4067/2012. (θερμομόνωση, κλιμακοστάσια, παράθυρα, έρκερ, σοφίτες, κλπ) ? β) σε νέο τετραόροφο κτίριο με διαμερίσματα με ισόγειο χώρο γκαράζ, αποθήκης και καταστήματος και υπόγειες αποθήκες καταλαβαίνω πως για να υπολόγίσω τις υποχρεωτικές θέσεις στάθμευσης θα πρέπει να επιμερίσω τα εμβαδά ανά κατηγορία χρήσης και να διαιρέσω με τον αντίστοιχο παρονομαστή. Στον υπολογισμό ΔΕΝ λαμβάνω υπόψιν καθόλου το χώρο γκαράζ, ισόγειας αποθήκης, υπόγειας αποθήκης, κλιμακοστασίων και ασχολούμαι μόνο με τους χώρους κατοικίας και καταστημάτων? Συγκεκριμένα έχω μια συνολική δόμηση 500 τ.μ. Τα διαμερίσματα καταλαμβάνουν τα 410 τ.μ., το κατάστημα ισογείου 38 τ.μ. και τα υπόλοιπα είναι ισόγειο εσωτερικό γκαράζ, αποθήκη, μηχανοστάσιο και κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο. Το εμβαδό των 500 τ.μ. αφορά το μέγεθος της προσμετρούμενης δόμησης έχωντας αφαιρέσει ό,τι προβλέπεται στη νομοθεσία (θερμομόνωση, κλιμακοστάσια, έρκερ, κουφώματα, κλπ). Στην περιοχή μου για τον υπολογισμό θέσεων στάθμευσης ισχύει ότι για τις κατοικίες διαιρώ με το 250 τ.μ. και για τα καταστήματα με το 80. Επομένως: κατοικίες: 410 / 250 = 1,64 > 2 θέσεις στάθμευσης καταστήματα: 38 / 80 = 0,48 > 0 θέσεις στάθμευσης άρα οι ελάχιστες είναι 2 θέσεις στάθμευσης. Είναι σωστός ο συλογισμός?

Σε ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Βρήκαμε τον τίτλο διανομής του 1929 όπου περιγράφεται ότι ο πατέρας διένειμε στα 2 παιδιά του δύο αγροτεμάχια που είχε. Για το συγκεκριμένο αγροτεμάχιο που εξετάζω, αναφέρεται ότι ήταν ένας αγρός περίπου 10 στρεμμάτων και ο πατέρας μοίρασε το μισό (5 στρμ) στον κάθε γιο. Η τωρινή μέτρηση βγάζει το αγροτεμάχιο περίπου 4100 τ.μ. το οποίο είναι κοντά στα 5 στρ. Θα πρέπει η αναφορά στο εμβαδόν να ταυτίζεται απολύτως? Πάμε στο άλλο ερώτημα: Αν έστω πράγματι αυτό το αγροτεμάχιο υπάρχει από το 1929 και καταφέρουμε να το αποδείξουμε, μπορώ να πάρω τις παρεκκλίσεις 5 μ στα πλάγια όρια και 15 μ εμπρός/πίσω βάσει της παραγράφου που αναφέρω ακόμη και αν έχει εμβαδόν πάνω από 4 στρ;

Θα μπορούσατε παρακαλώ πολύ να μου πείτε τη γνώμη σας για το παρακάτω για θέμα: Με την εφαρμογή των 15 μ πλαγίων αποστάσεων μένει πολύ στενό οικοδομήσιμο τμήμα για κατοικία. Γήπεδο με εμβαδόν 4100 τ.μ. και μέτωπο 39 μ και βάθος 120 μ περίπου. Βρίσκεται επί αναγνωρισμένης δημοτικής οδού (με ΦΕΚ). Λογω του ότι βρίσκεται εντός ΣΧΟΟΑΠ και ΖΟΕ είναι κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο. Κατά παρέκκλιση γιατί αν ήταν εκτός ΣΧΟΟΑΠ/ ΖΟΕ, λόγω του μετώπου 39 μ δεν θα είχε αρτιότητα κατά κανόνα. Οταν εφαρμόζω τα 15 μ μένει στο κέντρο οικοδομήσιμη λωρίδα με πλάτος 6.5 μ στην καλύτερη και 4.1 μ στη χειρότερη. Ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι αποδοχή κληρονομιάς. Ο θανατος του πρώην ιδιοκτήτη έγινε το 1983. Στην αποδοχή κληρονομιάς αναφέρει πως κατείχε το αγροτεμάχιο από συμβόλαιο διανομής του 1929. Με βάση αυτά: α) Το γήπεδο είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο ως εντός ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ (το αναφέρει ο τοπογράφος και το επιβεβαιώνει η πολεοδομία της περιοχής μου) β) Το γήπεδο φαίνεται να προϋπάρχει του 1981 εφόσον αναφέρεται στην αποδοχή κληρονομιάς ότι είχε περιέλθει στην κατοχή του πρώην ιδιοκτήτη το 1929 με συμβόλαιο διανομής. Με βάση τα παραπάνω και ειδικά με την αναφορά ότι υφίσταται από το 1929 τεκμηριώνεται ότι: 1) προυπάρχει του 1981 και άρα μπορεί να πάρει παρέκκλιση στα 7.5 μ με μέγιστο πλάτος κατοικίας τα 10? 2) προυπάρχει του 1978 και άρα μπορεί να εφαρμοστούν οι πλάγιες αποστάσεις των 5 μ καθώς έχει μέτωπο κάτω από 45 μ όπως προβλέπει η παράγραφος 5.β.ββ. του άρθρου 1 του ΠΔ 270Δ ? "ββ. Οι πλάγιες και οι οπίσθιες αποστάσεις των κατά παρέκκλιση άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων της παρ.2 του παρόντος άρθρου ορίζονται σε δύο και μισό (2,50) μ τουλάχιστον για τα γήπεδα της υποπερίπτωσης αα της περίπτωσης β και σε πέντε (5) μέτρα τουλάχιστον για τα γήπεδα της περίπτωσης α και των υποπεριπτώσεων ββ και γγ της περίπτωσης β. Για τα γήπεδα της περίπτωσης β οι αποστάσεις αυτές ισχύουν μόνο εφόσον τα μήκη προσώπου και βάθους του γηπέδου είναι μικρότερα των: Είκοσι (20) μ για το πρόσωπο και τριάντα πέντε (35) μ για το βάθος, για τα γήπεδα της υποπερίπτωσης αα της περίπτωσης β και Σαράντα πέντε (45) μ για το πρόσωπο και πενήντα (50) μ για το βάθος, για τα γήπεδα των υποπεριπτώσεων ββ και γγ της ίδιας περιπτ.β."

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33) Γεια σας, Κτίριο βρίσκεται εντός στάσιμου οικισμού και υφίσταται προ 1983. Με βάση τον 4495 εξαιρείται της υποχρέωσης υπαγωγής βάσει του ν.1337/83. Το ακίνητο μεταβιβάστηκε πέρσι. Υπάρχει κάποιο κώλυμα να εκδοθεί άδεια επισκευής σήμερα σε αυτό το κτίριο?

Ελπίζω να είναι όπως το λες. Διάβαζα το κείμενο για τους άλλους λόγους (ύψη, πατάρια) και έπεσα πάνω σε αυτή την πρόταση. Επίσης με βάση αυτή την απόφαση καταλαβαίνω πως στην αξιολόγηση του άρθρου 11 παρ 6. κρίνονται ως αντισυνταγματικές οι παράγραφοι που αφορούν τα πατάρια και το κτίσμα έως 35 τ.μ. στο δώμα και όλα τα άλλα ισχύουν κανονικά. Σωστά το καταλαβαίνουμε? Το ρωτώ γιατι κάνει ειδικά αναφορά στα έρκερ και τα κλιμακοστάσια αλλά δεν κάνει αναφορά σε όλα τα άλλα (θερμομόνωση, φέρουσα τοιχοποιία, τοιχοποιία από φυσικά υλικά, επενδύσεις, κουφώματα, κατασκευές των άρθρων 16 και 17, κλπ). Ολα αυτά συνεχίζουν να ισχύουν κανονικά?

Συνάδελφοι, πως το ερμηνεύετε το παρακάτω? Είναι, όμως, αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον σ.δ. των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αυτά, επομένως, πρέπει να προσμετρώνται στον σ.δ. ότι: α) τα πατάρια και το κτίσμα 35 τ.μ. προσμετρούν στη δόμηση, και η πισίνα δεν προσμετρά στη φύτευση β) τα πατάρια, το κτίσμα 35 τ.μ. στο δώμα, και η πισίνα προσμετρούν στη δόμηση

Ευχαριστώ θερμά και πάλι. Σε ποιο νόμο αναφέρεσαι για το άρθρο 17 παρ 6β ;

Χρήστο σε ευχαριστώ πολύ. Μπορείς σε παρακαλώ να μου πεις σε ποιο νόμο το βρίσκω αυτό γιατί σήμερα στην Πολεοδομία δεν ήξεραν να μου πουν με σαφήνεια αν μπορώ ή όχι. Εχω δει τον 690/1979 που αναφέρει 200 τ.μ. οικόπεδο (έχω 285) και το ΦΕΚ 230Α 17.09.1996 το οποίο ισχύει στην περιοχή μου και δεν αναφέρει ελάχιστο εμβαδόν οικοπέδου.

Γεια σας, Αντιμετωπίζω ένα θέμα με την εξαγορά θέσεων στάθμευσης. Οταν δεν χωράει το οικόπεδο μπορώ να εξαγοράσω? Εχω ενα υφιστάμενο διώροφο κτίριο στα μπετά με άδεια του 1992. Στόχος είναι να γίνει προσθήκη 2 ορόφων και αποπεράτωση για επιπλωμένα διαμερίσματα γιατί έχει υπόλοιπο δόμησης. Το κτίριο βρίσκεται σε πόλη που ισχύει το 250 τ.μ. για τις κατοικίες και το 80 τ.μ. για τα καταστήματα. Το οικόπεδο έχει εμβαδόν 285 τ.μ. και είναι γωνιακό. Το υφιστάμενο κτίστικε με συντελεστή κάλυψης 70% και έχει καταλάβει μεγάλο μέρος του οικοπέδου. Ο ακάλυπτος χώρος βρίσκεται στην πίσω γωνία και δεν έχει προσπελαση από το δρόμο. Ο υπόλοιπος ακάλυπτος του κτιρίου που έχει πρόσβαση από το δρόμο χωρά μια μόνο θέση στάθμευσης 4 χ 2.5 μ. Υπολογίζω τα εμβαδά: Καταστήματα: 160 τμ --> 160/80 = 2 Κατοικίες 351 ---> 351/250 = 1,4 = 1 Άρα χρειάζομαι 3 θέσεις και έχω χώρο μόνο για 1. Μπορώ να εξαγοράσω τις άλλες 2? Το κτίριο δεν έχει υπόγειο.

Σωστή είναι. το ύψος θα είναι 11 + 1 = 12 και αυτό μετρά από το φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος που εδράζεται το κτίριο μέχρι και την έδραση της στέγης. Η στέγη μπορεί να έχει ύψος μέχρι και 2 μέτρα από την έδρασή της μέχρι τον κορφιά εκτός και αν άλλη διάταξη επιβάλει χαμηλότερο ύψος στέγης.

Παύλο σε ευχαριστώ πολύ. Πρόσεξα μόλις στο τοπογραφικό πως είναι εντός οικισμού < 2000 κατοίκων. Πρόσωπο έχει σε επαρχιακή οδό. επομένως όντας εντός οικισμού και με πρόσωπο μάλλον έχει δυνατότητα δόμησης. Σκοπεύω να συζητήσω το θέμα με τον πολεοδόμο τη Δευτέρα. Αν έχω νεότερα θα ενημερώσω και εδώ.

Γεια σας, για την οικοδόμηση σε γή υψηλής παραγωγικότητας συνεχίζει να ισχύει η παρ 11 του άρθρου 51 του 4178/13 ??? Εχει τροποποιηθεί ή καταργηθεί αυτή η διάταξη? Εχω ένα αγροτεμάχιο, εντός αναδασμού που έχει μέτωπο σε επαρχιακή οδό. Το εμβαδόν είναι 5600 τ.μ. Είναι εκτός ΖΟΕ, εκτός ΓΠΣ, εκτός Σχεδίου, εκτός Οικισμού, ΜΗ Δασικό. Σύμφωνα με την παρ11 του αρ.51 του ν.4178/13 φαίνεται να εντάσσεται στις παρεκκλίσεις ως βρισκόμενο μέσα στα 200 μ από τον άξονα της επαρχιακής οδού, άρα μπορεί να οικοδομηθεί. Αν επιτρέπεται αφορά όλες τις χρήσεις: (Κατοικία, Εμπορική Αποθήκη, Κατάστημα?). ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 11, Αρθρο 51, Ν.4178/13 α. Επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας εφόσον αυτά έχουν πρόσωπο σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων από τον άξονα εθνικών, επαρχιακών οδών και εκατόν πενήντα (150) μέτρων από τον άξονα των δημοτικών οδών. Η έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης σε περιπτώσεις χαρακτηρισμού περιοχής ως γη υψηλής παραγωγικότητας με την έγκριση Γ.Π.Σ. ή Ζ.Ο.Ε. χορηγείται σύμφωνα με τις χρήσεις γης και του όρους δόμησης που ίσχυαν πριν την έκδοση αυτών και μόνο επί ακινήτων που έχουν πρόσωπο σε εθνικές και επαρχιακές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων για τον άξονα αυτών, κατά τα ανωτέρω. Η παρούσα παράγραφος έχει εφαρμογή έως την έκδοση της προβλεπόμενης της σχετικής κοινής υπουργικής απόφασης της παρ. 2 του άρθρου 56 του ν. 2637/1998, β) Διοικητικές Πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας μέχρι και τη δημοσίευση του παρόντος, σύμφωνα με τα παραπάνω είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Στα παραπάνω ακίνητα, επιτρέπεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για επέκταση, τροποποίηση ή εκσυγχρονισμό κτιρίων και εγκαταστάσεων καθώς και η ανανέωση περιβαλλοντικών όρων. β. Διοικητικές Πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, σύμφωνα με τα παραπάνω είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Στα παραπάνω ακίνητα, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη, η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για επέκταση, τροποποίηση ή εκσυγχρονισμό κτιρίων και εγκαταστάσεων, καθώς και η ανανέωση περιβαλλοντικών όρων.

Γεια σας, Διώροφη κατοικία έχει κατασκευαστεί σε αγροτεμάχιο (εκτός σχεδίου) σε απόσταση περίπου 10-12 μ από ρέμα. Η άδεια οικοδομής έχει έκδοθεί το 1980 και έχει γίνει τακτοποίηση το 2017 για διάφορες αυθαιρεσίες. Τα γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα. Το ερώτημα είναι αν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης σε τουριστικά ενοικιαζόμενα διαμερίσματα λόγω της απόστασης που έχει από το ρέμα.

Σε ευχαριστώ πολύ!