ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 4 αυθαιρέτων κατασκευών

[Alejandro_92]

@Pavlos33 

Αρχικά, ξέχασα να διευκρινίσω ότι πρόκειται για τακτοποίηση συναδέλφου, την οποία ελέγχω στο πλαίσιο αγοραπωλησίας.

Σύμφωνα με το άρθρο 96 του Ν. 4495/2017 και τη σχετική Εγκ. 2/2019, ισχύει αυτό που λες:
εξαιρούνται από τον υπολογισμό υπέρβασης μόνο μη αυτοτελείς χώροι (πατάρια, σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες κ.λπ.) εντός του νομίμου περιγράμματος κτιρίου και μόνο σε εντός σχεδίου περιοχές.
Άρα, σωστά το θέτεις.

Το ερώτημά μου έχει να κάνει με το εξής σημείο:
Στο άρθρο 96 αναφέρεται ότι στον έλεγχο υπέρβασης προσμετρώνται “οι αυθαίρετες κατασκευές που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης”. Αυτό με προβλημάτισε, γιατί ένα υπόγειο που βρίσκεται εξ ολοκλήρου εντός του περιγράμματος του ισογείου — και πιθανώς να πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 11 του ΝΟΚ (χαμηλό ύψος, πρόσβαση μόνο από το κτίριο κ.λπ.) — θεωρητικά δεν προσμετράται στον Σ.Δ.
Άρα σκέφτηκα μήπως σε μια τέτοια περίπτωση, ακόμη κι αν ο χώρος είναι αυθαίρετος, δεν θα έπρεπε να προσμετρηθεί στην υπέρβαση.

Είναι λίγο διφορούμενη η διατύπωση (ω, τι έκπληξις!), και δεν βρήκα ξεκάθαρη αναφορά για το πώς κρίνεται ένας αυθαίρετος υπόγειος χώρος:

• με βάση το τι προβλεπόταν στην άδεια;
• ή με βάση το τι θα μπορούσε να εξαιρεθεί από τη δόμηση, αν ήταν νόμιμος;

 

[Pavlos33]

@Alejandro_92 Στην ρύθμιση αυθαιρέτων δεν εξετάζεις όπως στην έκδοση Ο.Α. Έχεις αυθαίρετο υπόγειο, έστω 50 τμ, τότε έχεις και Υ.Δ=50 τμ.

[Alejandro_92]

@Pavlos33 Σύμφωνοι, δεν διαφωνώ – κι εγώ πάντα έτσι κινούμαι πρακτικά, δηλαδή προσμετρώ όλους τους αυθαίρετους κλειστούς χώρους, εκτός από τις ρητά εξαιρούμενες περιπτώσεις (πατάρια, σοφίτες εντός περιγράμματος, κ.λπ.).

Απλώς θα ήθελα να καταλάβω τι νόημα έχει τελικά η φράση του άρθρου 96:
«…οι αυθαίρετες κατασκευές που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης…»

[ioannisioannou]

Καλημέρα, συνάδελφοι. Στην κατηγορία 4 του 4495 περιλαμβάνονται δδ) αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής.

Η διάταξη αυτή πιστεύετε ότι αφορά και σε οικισμούς;

[Pavlos33]

@ioannisioannou Oι απόψεις διίστανται και στο εν λόγω θέμα, το οποίο αφορά και τους μη αυτοτελείς χώρους υπογείων, πατάρια και σοφίτες όπου το γράμμα του νόμου αναφέρει για εντός σχεδίου περιοχές. Από την άλλη, στο παράρτημα Α, παρ.2 για την εφαρμογή του ευμενούς συντελεστή 1, ο νόμος "ταυτίζει" τις περιοχές εντός Ρ.Σ με αυτές των οικισμών. Στην κρίση σου το θέμα, με την ανάλογη τεκμηρίωση. Απάντηση ασφαλής δεν μπορεί να δοθεί. Επιπλέον, μιας που μιλάς για αλλαγή χρήσης, δες ενδελεχώς τι ακριβώς αφορά η αλλαγή αυτή. Μήπως, για παράδειγμα, αφορά αλλαγή με επιβάρυνση του Σ.Δ και εμμέσως δημιουργήθηκε υπέρβαση Σ.Δ λόγω της αλλαγής αυτής;

Υ.Γ Προτιμάμε να θέτουμε ερωτήματα συγκεκριμένα με πλήρη περιγραφή και όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για να απαντηθούν και όχι γενικά.

[ioannisioannou]

Καλημέρα συνάδελφε και σε ευχαριστώ πολύ.

Γράφω λίγα για να μην πλατειάζω και κουράζω.

Αναλυτικά έχει ως εξής: Πρόκειται για υπόγειο, το οποίο νομιμοποιήθηκε με τον Ν. 720/1977 το έτος 1977 και στα σχέδια της νομιμοποίησης εμφανιζόταν με χρήση εν μέρει κατοικία και εν μέρει αποθήκη. Το έτος 1990 έγινε προσθήκη ισογείου και στα σχέδια της οικοδομικής άδειας εμφανίζεται να έχει ολόκληρο χρήση αποθήκης, χωρίς να έχει προηγηθεί κάποια άδεια αλλαγής χρήσης από κύρια σε βοηθητική. Ωστόσο, εξ αρχής της κατασκευής είναι ολόκληρο κατοικία. Το οικόπεδο είναι εντός οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων και η μέγιστη δόμηση κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ήταν 400 τ.μ. Το εμβαδόν του υπογείου είναι 62 τ.μ. Συνεπώς, αν θεωρήσω ως βάση την οικοδομική άδεια έχει συντελεστεί αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια κατά 62 τ.μ. που αντιστοιχεί σε ποσοστό υπέρβασης δόμησης ίσο με 62/(0,3333*400) = 46,55% > 40%. Άρα αν δεν εντάσσεται στην περίπτωση δδ) της Κατηγορίας 4, εντάσσεται στην Κατηγορία 5. τότε, όμως, για να ρυθμιστεί θα πρέπει να υπαχθεί στον Ν.4495/2017 ολόκληρο το κτίριο, σωστά;

Edited June 26, 2025 at 06:51 πμ by Pavlos33

[Pavlos33]

Καλημέρα. Καταρχάς διευκρίνισε αν έχει ΠΣΟΙ διότι βλέπω ότι μοιράζεις τη δόμηση με συντελεστή 0,33.

Άρα, το υπόγειο είχε ανέκαθεν χρήση κατοικία ασχέτως αν στην άδεια το έδειξαν με χρήση αποθήκη. Αν το έδειχναν με κύρια χρήση, επαρκούσε ο ΣΔ; Γινόταν υπέρβαση μεγίστου επιτρεπόμενου ύψους;

[ioannisioannou]

On 26/6/2025 at 10:00 ΠΜ, Pavlos33 said:

Καλημέρα. Καταρχάς διευκρίνισε αν έχει ΠΣΟΙ διότι βλέπω ότι μοιράζεις τη δόμηση με συντελεστή 0,33.

Άρα, το υπόγειο είχε ανέκαθεν χρήση κατοικία ασχέτως αν στην άδεια το έδειξαν με χρήση αποθήκη. Αν το έδειχναν με κύρια χρήση, επαρκούσε ο ΣΔ; Γινόταν υπέρβαση μεγίστου επιτρεπόμενου ύψους;

Ευχαριστώ και πάλι. Ναι έχει γίνει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και αποδίδει ποσοστό αναλογίας στη δόμηση 33,33%. Όχι, δεν υπήρχε κάποιος πρακτικός λόγος να αποκρύψουν την πραγματική χρήση του κτιρίου, αφού με την προσθήκη του ισογείου η συνολική δόμηση στο οικόπεδο είναι 62+62 = 124 τ.μ. < 400 τ.μ. Επίσης, δεν θα εξαντλούνταν κανένα από τα υπόλοιπα πολεοδομικά μεγέθη αν το έδειχναν ως είχε στην πραγματικότητα. Κάτι που ξέχασα να γράψω είναι ότι το ελεύθερο ύψος του είναι 2,00 μ. (μικρότερο από το ελάχιστο για να χαρακτηριστεί ως χώρος κύριας χρήσης) ενώ στην άδεια το έδειχναν 2,50 μ.

[Pavlos33]

Επομένως ακόμη ένα "μαγείρεμα" στην άδεια καθώς με τον ΓΟΚ 85 ο Χ.Κ.Χ θα έπρεπε να έχει ελάχιστο ύψος 2,40 μ. Κατά τη γνώμη μου "σώζεται", αρκεί να ισχυριστείς (και έτσι μοιάζει να είναι) ότι η κύρια χρήση σε όλο το υπόγειο υφίστατο προ του 1983, ώστε να πας σε κατηγορία 2.

[ioannisioannou]

Στην πραγματικότητα είναι κατοικία από το 1977. Από τη στιγμή όμως που στην οικοδομική άδεια του 1990 το αποτυπώνει με χρήση αποθήκης δε με δεσμεύει;

Από την άλλη πλευρά, θεωρείς ότι δεν μπορώ να το αντιμετωπίσω ως κατηγορία 4 - περίπτωση αλλαγής χρησης εντός σχεδίου; 

Edited June 26, 2025 at 11:28 πμ by Pavlos33