κωστας072

@Pavlos33 Συμφωνώ μαζί σου, για τη Συμβολαιογράφο δεν ξέρω 😁. Το γνωστό πρόβλημα με τους συμβολαιογράφους το οποίο και έλεγα να αποφύγω, αλλά θα κοιτάξω να είμαι εντάξει εγω νομικά και ας βγάλει άκρη αυτή με τα υπόλοιπα. Σε ευχαριστώ.

@Pavlos33 Ευχαριστώ για την απάντηση. Απλά δεν ξέρω κατα πόσο είναι σωστό να βγάλω ΗΤΚ για δικαίωμα στο υψουν επιλέγοντας "ναι" στην υλοποιημένη ιδιοκτησία. Μιλάμε τώρα για μια αποθήκη ύψους 2,20 και 3τ.μ. που κάνει τη ζημιά. Τελοσπαντων. Αν επιλέξω "ναι" στην υλοποιημένη ιδιοκτησία το σύστημα με υποχρεώνει να συμπληρώσω και τις υπόλοιπες καρτέλες, δηλαδή επιφάνειες και χρήσεις για να συνεχίσω οπότε είναι σαν να μην ισχύει πλέον το δικαίωμα στο υψουν. Γι αυτό σκεφτόμουν μήπως απλά αναφέρω την αποθήκη στην τεχνική περιγραφή και κατα τα άλλα ακολουθήσω την ερωτοαπαντηση 14. Και αυτό δεν μου φαίνεται 100% σωστό αλλά λέμε τώρα.

Καλησπέρα και χρόνια πολλά σε όλους. Ήθελα να κάνω την εξής ερώτηση: Σε οικόπεδο με ισόγεια κτίσματα όπου υφίσταται δικαίωμα στο υψούν θέλω να εκδώσω ΗΤΚ για το δικαίωμα αυτό. Όμως στον όροφο έχει κτιστεί μικρή αποθήκη αυθαίρετα η οποία και έχει τακτοποιηθεί. Πως εκδίδω την ΗΤΚ για το δικαίωμα στο υψούν; Δεν εισάγω καθόλου τετραγωνικά στο πεδίο επιφάνειες και απλά την αναφέρω στην τεχνική περιγραφή και επιλέγω αδόμητο στο τέλος ή προσθέτω τα τετραγωνικά την αποθήκης στους βοηθητικούς χώρους και επιλέγω κατηγορία "ρυθμισμένο";

Βάσει αδείας έκανα τον έλεγχο αλλά πηρα και το σχέδιο των τίτλων μήπως και πρέκυπταν από κάπου αυτοί οι βοηθητικοί χώροι, αλλά τελικά δεν υπάρχουν διαφορές. Το ακίνητο δεν έχει παραρτήματα παρακολουθήματα κτλ. Απλά σκέφτηκα μήπως μια στο εκατομμύριο πριν ανοίξω τους ασκούς του Αιόλου με πελάτη συμβολαιογράφο κτλ σε κάποιον ΓΟΚ έλεγε κάτι για βοηθητικούς χώρου, ωφέλιμους κτλ που ίσως δεν γνωρίζω, γιατί θέλω να είμαι σίγουρος προτού πω στον πελάτη ότι θα πουλήσει 54τ.μ και οχι 61τ.μ ουσιαστικά, διοτι αυτά τα 7τ.μ βοηθητικών δεν υπάρχουν ή τελοσπάντων που στο καλο αντιστοιχούν. Μου κάνει εντύπωση πάντως, απο κάπου πρέπει να προκύπτουν ειδικά εφόσον απο τον πίνακα χιλιοστών φαίνεται ότι όλα τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας εχουν ωφέλιμη και βοηθητική επιφάνεια το οποίο και συναντάω είναι η αλήθεια πρώτη φορά.

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33) Καλησπέρα σε όλους. Έχω την εξής περίπτωση: Ο πελάτης έχει διαμερισμα σε πολυκατοικία που έχει κτιστεί με άδεια του 1966, το οποίο και θέλει να πουλήσει οπότε και απαιτείται ΗΤΚ. Στα συμβόλαια αλλά και στον πίνακα χιλιοστών που προσαρτάται στην πράξη σύστασης το διαμέρισμα αναφέρεται ως διαμέρισμα 54τ.μ ωφέλιμης επιφάνειας και 7,0τ.μ επιφάνεια βοηθητικών χώρων. Το διαμέρισμα μετά απο έλεγχο που έκανα είναι 54τ.μ αποτελείται απο χωλλ, διάδρομο, υπνοδωμάτιο, σαλόνι, κουζίνα και μπάνιο. Αναρωτιέμαι απο που προκύπτουν και που αναφέρονται τα 7,0τ.μ βοηθητικών χώρων. Βλέπω ενα πατάρι στο μπάνιο το οποίο είναι περίπου 4,5τ.μ που ίσως τότε που βγήκε η άδεια (σύμφωνα με ΓΟΚ 55 φαντάζομαι) να θεωρούνταν βοηθητικός;;;; Δεν μπορω να φανταστώ κάτι άλλο ότι θα μπορούσε να χαρακτηριστεί βοηθητικός χώρος μέσα σε ενα διαμέρισμα. Σκέφτηκα ότι τα υπολειπόμενα τετραγωνικά των βοηθητικών χώρων μπορεί να είναι από κάποιο άλλο πατάρι που ίσως υπήρχε στο χωλλ ή στο διάδρομο και στη συνέχεια κατεδαφίστηκε;;; Έχει αντιμετωπίσει κανείς άλλος τέτοια περίπτωση. Το διαμέρισμα δεν έχει παραρτήματα, παρακολουθήματα κτλ. Απο τον πίνακα χιλιοστών δε, προκύπτει ότι σε όλα τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας γίνεται αυτός ο διαχωρισμός σε ωφέλιμους και βοηθητικούς χώρους. Συγκεκριμένα στο συμβόλαιο αναφέρεται ως εξής: "έχει ωφέλιμη επιφάνεια μέτρα τετραγωνικά 54τ.μ, επιφάνεια βοηθητικών χωρων 7τ.μ ήτοι συνολική επιφάνεια 61τ.μ. Πως θα αντιμετωπίζατε αυτήν την περίπτωση. Να δηλώσω τί στην ΗΤΚ; Θεωρώ ότι έχω παρανομία; Δεν μπορω να βγάλω άκρη.

Συμφωνώ δεν θα το κάνω γαργάρα το θέμα της διαμερισμάτωσης είναι σοβαρό και εννοείται οτι θα περαστεί. Εντάξει ως προς τη δικαιολόγηση του προηγούμενου μηχανικου, παιδιά δεν ξέρω, εγω δικαιολογώ και προηγούμενους γιατί στις αρχές που εβγαιναν οι νόμοι είχαν πολλά θέματα, πολλά κενά (οχι οτι δεν έχουν και τώρα) και πολλοί χωρίς δόλο μπορεί να έκαναν σφάλματα ή και παραλείψεις. Λογικό είναι. Κι εγω σκέφτομαι οτι μπορεί να έχω κάνει κάποια που θα φανούν στην πορεία (ελπίζω οχι αλλα λέμε τώρα). Καλή συνέχεια, ευχαριστώ για την απάντηση. Σας ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις!

@Didonis Σε ευχαριστώ για την απάντηση. Πάντως δυστυχώς δεν υπάρχει όψη που να δείχνει τον ακάλυπτο. Κλασικά έχει μόνο δυο όψεις (γωνιακή πολυκατοικία) μπροστά και πλάγια, ο ακάλυπτος είναι πίσω οπότε καταλαβαίνεις....

@Pavlos33 με τη διαμερισμάτωση το εχω λύσει γιατι ουσιαστικά δεν καιω και τον συνάδελφο εφόσον βασίστηκε σε αυτή τη διατύπωση του νόμου και συγκεκριμένα το εν λόγω διαμέρισμα έδωσε ολόκληρο το σαλόνι στο διπλανό οπότε ισως θεώρησε οτι όσον αφορά στα μηχανολογικά δεν υπήρχαν αλλαγές κτλ τελοσπαντων. Και η συμβολαιογράφος θεωρεί ότι μπορούμε να κάνουμε τροποποίηση και οχι ακύρωση συμβολαίου. Το μεγαλύτερο θέμα μου είναι με αυτήν την μπαλκονόπορτα που εφόσον θα μπω στη διαδικασία ενταξης στο Ν4495 για τη διαμερισμάτωση αν θα πρέπει να το βάλω κι αυτο. Αν τη βάλω θα γίνει ακύρωση του συμβολαίου. Από την άλλη σκεφτομαι και το άλλο: αύριο μεθαύριο ίσως βρεθεί ενας άλλος συνάδελφος που θα πει "ωπ εδω έχουμε μια μπαλκονόπορτα που μάλλον ήταν παράθυρο γιατί δεν το έβαλε ο προηγούμενος συνάδελφος κ.ο.κ". Και θα το έβαζα χωρίς άλλη συζήτηση, αλλά είναι σίγουρο ότι ήταν πράγματι παράθυρο στα σχέδια της αδείας;

Συμφωνω κι εγω ως προς τη διαμερισμάτωση και επειδή κάποτε το είχα ρωτήσει στο ΤΕΕ πριν ακόμα τροποποιηθεί ο νόμος όπου εβλεπα διαμερισμάτωση την έβαζα αυθαιρεσία. Η συμβολαιογράφος μου είπε μήπως και μπορέσει εφόσον ο προηγούμενος νόμος ψιλοκάλυπτε τον συνάδελφο να κανει διόρθωση συμβολαίου και οχι ακύρωση. όμως για την μπαλκονόπορτα υπάρχει πρόβλημα, γι αυτό έλεγα μήπως επειδή δεν είναι και 100% ξακάθαρο τι διάολο ήταν εκεί παράθυρο; μπαλκονόπορτα; να το κάνω γραργάρα; Αν και εγω νομίζω παράθυρο ήταν.... Συμφωνώ, αυτό έγραψα κι εγω απο την αρχή, οτι η διαμερισμάτωση ειναι οκ με την έννοια ότι έχει περιγραφεί στην τεχνική έκθεση και τα τετραγωνικά του διαμερίσματος καταγράφηκαν όπως είναι στην πραγματικότητα. Από εκεί και πέρα θα πρέπει να δηλωθεί ως αυθαιρεσία σήμερα και το εχω ξεκαθαρίσει στον πελάτη ότι θα μπει. Η συμβολαιογράφος λέει ότι ίσως μπορεί να κάνει διόρθωση συμβολαίων και όχι ακύρωση εφόσον ο προηγούμενος πάτησε σε αυτή την βλακεία που έγραφαν περι μη αλλαγής μηχανολογικών κτλ και ας πουμε οτι καλυπτόταν απο τον τοτε νόμο. Αν όμως έχει κι άλλη αυθαιρεσία (μπαλκονόπορτα) θα πάει αναγκαστικά σε ακύρωση. Και γι αυτό έθεσα πιο έντονα το ερώτημα με την μπαλκονόπορτα.

@Didonis οτι δεν φαίνεται στην κάτοψη είναι σίγουρο και ότι δεν είναι εξώστης και κακώς το χαρακτήρισα έτσι απο την αρχή, απλά με προβλημάτισε αυτό που έγραψα και πριν, ότι δηλαδή θεώρησα ότι ήταν παράθυρο που έγινε μπαλκονόπορτα και προστέθηκε για ευνόητους λόγους το κάγκελο. Επειδή πρόκειται για αγοραπωλησία και έχω δει διάφορα κατα καιρούς όπου ακόμα και για μετρήσεις που είναι εντός του ορίου του σφάλματος να βρίσκει κανεις το μπελά του, είπα να ακούσω και μια ακόμα γνώμη για το αν θα πρέπει να αναφέρω κάτι ή να το προσπεράσω. Όσον αφορά στην διαμερισμάτωση είναι οκ γιατί ο συνάδελφος ναι μεν δεν το έβαλε με το Ν4178 ως αυθαιρεσία αλλά ανέφερε σαφώς την μείωση των τετραγωνικών του διαμερίσματος στην τεχνική του έκθεση και στους τίτλους γράφτηκαν τα σημερινά πραγματικά τετραγωνικά. Σήμερα όμως σύμφωνα με το άρθρο 82 παρ.8 του Ν4759/20 η διαμερισμάτωση θεωρείται αυθαιρεσία είτε έγινε αλλαγή των μηχανολογικών ειτε όχι, γιατί η αλλαγή αυτή δεν έχει αποτυπωθεί πουθενά, ο συνάδελφος εφόσον θεωρησε (και με βάση των τοτε ισχύοντα νόμο καλώς ενδεχομένως) ότι δεν υπήρχε αυθαιρεσία δεν κατέθεσε πουθενά νεα κάτοψη της υφιστάμενης κατάστασης, οπότε θεωρώ οτι θα πρέπει να το περάσω στα αυθαίρετα ώστε να είναι και τυπικά οκ. Έτσι πιστεύω εφόσον εγώ κανω τον έλεγχο με τον ισχύοντα νόμο. Τι να πω....μπορεί να λέω και βλακείες.....θα χαζέψουμε στο τέλος από τις πολλές τροποποιήσεις κτλ.

@kan62 επομένως θεωρείς ότι δεν υπάρχει λόγος να αναφερθεί καν ε; Για να είμαι ειλικρινής με προβλημάτισε λίγο το γεγονός ότι θεωρώ ότι στην κάτοψη φαίνεται ότι ήταν παράθυρο (βλ συνημμένο) όπως και στην κουζίνα που πράγματι είναι παράθυρο και βλέποντάς το θεώρησα ότι είναι κάποια αλλαγή που έγινε επι της κατασκευής γεγονός που ίσως θα έπρεπε να αναφερθεί με κάποιο τρόπο, αλλά και πάλι δεν ήμουν σίγουρος γι αυτό και είπα να ρωτήσω κι άλλη γνώμη. Οτι δεν μπορείς να το πεις εξώστη είναι αλήθεια.....

Καλησπέρα σε όλους. θα ήθελα να ρωτήσω το εξής: Έχω πελάτη που θέλει ΗΤΚ για το ακίνητό του για αγοραπωλησία. Κατά τον έλεγχο διαπίστωσα ότι έχει διαφορετική διαμερισμάτωση (ενα δωμάτιο λιγότερο απο αυτό που προβλέπονταν στην άδεια-σαλόνι που δώθηκε στο διπλανό επι της κατασκευής) και εναν μικρό εξώστη (πλάτους 10εκ) στον ακάλυπτο (βλ. επισυναπτόμενη φωτο) που αποδεδειγμένα υφίστανται επί της κατασκευής (άδεια 1975). Ταυτόχρονα διαπίστωσα ότι συνάδελφος είχε δώσει βεβαίωση νομιμότητας με τον Ν 4178 με βάση την οποία έγιναν και συμβόλαια γονικής παροχής κατα το έτος 2016, αναφέροντας στην τεχνική του έκθεση το εξής: " Αναφορικά με την ανάγκη τακτοποίησης με το ν. 4178/2013 της "ΔΙΑΦΟΡΕΤΙΚΗΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΣΗΣ" από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής αδείας, σημειώνουμε πως δεν απαιτείται επειδή δεν έχει επιφέρει τροποποίηση στις μηχανολογικές εγκαταστάσεις και συγκεκριμένα, βάσει της εγκυκλίου 4, δεν έγιναν αλλαγές στο πόσιμο νερό, στο ζεστό νερό χρήσης και στις αποχετεύσεις." δεν αναφέρει τίποτα για τον εξώστη ο οποίος δεν φαίνεται φυσικά πουθενά στα σχέδια και ενώ στις κατόψεις φαίνεται άνοιγμα στο συγκεκριμένο σημείο λόγω του οτι βρίσκεται στον ακάλυπτο δεν εχει αποτυπωθεί στις όψεις (πόσο μάλλον σε τομή) ώστε να πει κανείς με σιγουριά οτι δεν ήταν σχεδιασμένο ως παράθυρο που στην πορεία έγινε μπαλκονόπορτα. Πώς θα το αντιμετωπίζατε αυτό σήμερα; Ουσιαστικά ο συνάδελφος είναι καλυμμένος ως προς τη διαφορετική διαμερισμάτωση αλλά ως προς τον εξώστη; Βέβαια τώρα όπως καταλαβαίνετε υπάρχει κόλλημα ως προς τον εξώστη και οχι ως προς την διαμερισμάτωση η οποία με βάση τον 4495/17 και την τροποποίησή του με τον 4759/2020 πρέπει έτσι κι αλλιώς να δηλωθεί και μέσα στην τεχνική έκθεση μπορεί να δικαιολογηθεί το γεγονός ότι με τον Ν4178/13 δεν δηλώθηκε ως αυθαιρεσία, αλλά για τον εξώστη νομίζω ότι δεν γίνεται να γίνει κάτι οπότε υπάρχει θέμα με τη συμβολαιογράφο και τα προηγούμενα συμβόλαια κτλ. Συγγνώμη για το μακροσκελές μήνυμα.

Καλημέρα σε όλους και συγνώμη αν ανοίγω καινούριο θέμα ενώ ίσως υπάρχει, αλλά στον γρήγορο έλεγχο που έκανα στο forum δεν βρήκα κάτι ανάλογο. Εχω περίπτωση πελάτη που θέλει να κάνει ΗΤΚ για να πουλήσει το διαμέρισμά του. Ο συγκεκριμένος είναι απο αυτούς που παίρνουν διαμερίσματα και μετά απο μερικούς μήνες τα πουλάνε (δεν είναι Έλληνας). Όπως καταλαβαίνεται έχει πολλά διαμερίσματα και γενικά δεν ασχολείται καθόλου με τα χαρτιά, τα δικαιολογητικά και με λίγα λόγια δεν ξέρει τι έχει και που τα έχει. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να χάνει διάφορα. Σε αυτήν την περίπτωση έχει χάσει το ενεργειακό πιστοποιητικό το οποίο έχει εκδοθεί το 2016 επομένως είναι ακόμα σε ισχύ, βρίσκω αριθμό πρωτοκόλλου και ηλεκτρονικό κωδικό από το συμβόλαιο. Πώς θα βρω το ίδιο το πιστοποιητικό; Ο πελάτης είναι απο το Ισραηλ, τα κάνει όλα μεσω πληρεξούσιου δικηγόρου, μεσιτικου κτλ και δεν υπάρχει περίπτωση να μπεί στη διαδικασία εμπλοκής με το Ελληνικό δημόσιο του τύπου κάνε αίτηση για απώλεια εκεί και μετά από κανενα μηνά στην καλύτερη περίπτωση θα σας στείλουμε ενα αντίγραφο κτλ. Ξέρει κανείς αν γίνει αίτηση στο ΥΠΕΝ λόγω απώλειας του ενεργειακού αν υπάρχει περίπτωση να το πάρουμε σχετικά γρήγορα; Υποθέτω ότι εφόσον υπάρχει ήδη παρόλο που δεν μπορούμε να το βρούμε δεν μπορούμε να εκδώσουμε καινούριο, σωστά; Ο πελάτης θέλει να τελειώσει γρήγορα η διαδικασία οπότε δεν τον ενδιαφέρει αν θα πληρώσει ξανά πιστοποιητικό ενώ υπάρχει άλλο ήδη. Απλά δεν γνωρίζω αν είναι νόμιμο να γίνει κάτι τέτοιο, φαντάζομαι πως οχι.

Έχω καταλάβει ότι όσες ουσιαστικά είναι οι οριζόντιες, κάθετες κτλ τόσες ΗΤΚ πρέπει να γίνουν κανονικά, αυτό στην περίπτωση που υπάρχει σύσταση. Όταν δεν υπάρχει, θεωρώ ότι είναι πιο απλά τα πράγματα. Τώρα στην περίπτωση αυτή ο πελάτης θέλει να πουλήσει ενα διαμέρισμα που πήρε λίγο απο το διπλανό και λίγο απο το κοινόχρηστο και ουσιαστικά δεν "φαίνεται" πουθενά στη σύσταση η οποία υπάρχει ήδη. Κατάλαβα τι θες να πεις, οπότε ουσιαστικά λες να κάνω 2 ΗΤΚ για αρχή με πλήρη περιγραφή τι εχει γίνει και στη συνέχεια κάνει οτι είναι να κάνει η συμβολαιογράφος (δηλαδή νεα σύσταση, ΚΑΕΚ κτλ) και μετά ξαναγίνονται 3 πλέον ΗΤΚ για να μπορεί να μεταβιβάσει-πουλήσει ξεχωριστά πλέον ο πελάτης την κάθε ιδιοκτησία. Δεν συμφωνείς δηλαδή με το να γίνουν τρεις ΗΤΚ από την αρχή (η πρόταση της συμβολαιογράφου) εκ των οποίον η μια θα αφορά κοινόχρηστο και εκει θα περιγράφεται ότι το διαμέρισμα Ι2 έχει δημιουργηθεί σε μέρος του κοινοχρήστου κτλ να γίνει νεα σύσταση, εν συνεχεία 3 νέες ΗΤΚ και ότι άλλο τελοσπαντων θέλει να κάνει ο ιδιοκτήτης; Εν τω μεταξύ θέλει να γλυτώσει και χρήματα (κλασσικά) οπότε σκέφτεται και την πιθανότητα του να το πουλήσει ως έχει, ως ενα κτίσμα και να πάει ο αγοραστής να κάνει τις διαδικασίες για διαχωρισμούς, συστάσεις κτλ. Βέβαια όπως και να χει τις δυο ΗΤΚ δεν τις γλυτώνει. Σε ευχαριστώ για τον χρόνο σου και καλό μου ξεμπέρδεμα με συμβολαιογράφους πελάτες κτλ

Το ερώτημα που προκύπτει απο αυτο που μου λες είναι πως θα πάρει χιλιοστά το 2ο διαμέρισμα εφόσον δεν θα έχει ξεχωριστή ΗΤΚ πάνω στην οποια θα πρέπει να πατήσει η συμβολαιογράφος κατα την τροποποίηση της σύστασης. Και το λέω αυτό διότι οπως καταλαβαίνω απο αυτό που γράφεις παραπάνω θα κάνω 1 ΗΤΚ για το ισόγειο που στην ουσία θα αφαιρέσω τετραγωνικά απο το υφιστάμενο διαμέρισμα (το ονομαζω Ι1 για την οικονομία της συζήτησης) σε σχέση με την άδεια (γιατί αυτό εχει γίνει ουσιαστικά, εχουν μειωθεί τα τετραγωνικά του αρχικού διαμερίσματος που υπήρχε στην αδεια για να δωθούν στο νεο διαμέρισμα) και μια ΗΤΚ για το πάνω διαμέρισμα που θα προσθέσω τα τετραγωνικά απο το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο. οπότε έχω δυο ΗΤΚ. Αρα τα τετραγωνικά που εχουν "φύγει" απο το διαμέρισμα Ι1 και τα τετραγωνικά του κοινόχρηστου χώρου που εχουν "καταπατηθεί" απο το νέο διαμέρισμα (το ονομάζω Ι2) πως θα αποτυπωθούν στην ΗΤΚ του Ι1; Δεν ξέρω και καλά τα νομικά....κάτι δεν πιάνω δηλαδή με λίγα λόγια.