Jeff

Καλησπέρα Έχω περίπτωση παλιάς κατοικίας η οποία θα ανακαινιστεί ριζικά. Ακόμα και η εδαφόπλακα θα αποξηλωθεί για να περάσουν αποχετεύσεις. Εάν βρεθεί χώμα κάτω απο την πλάκα και όχι συμπαγές υλικό, θα αντιμετωπίσω στο κτίριο σαν νεόδμητο εγκαθηστόντας θεμελιακή γείωση ή απλά θα "φυτέψω" τρίγωνο γείωσης και μετά θα πέσει η νέα πλάκα; Ο ηλεκτρολόγος έχει πείσει τον ιδιοκτήτη να κάνει ολόκληρο κλωβό με αγωγούς καθόδου μέχρι το δώμα + τρίγωνο γείωσης στο ρολόι της δεή και όλα αυτά κάτω απο τη νέα πλάκα. Τον κλωβό τον θεωρώ υπερβολή καθώς είναι μια κατοικία παλιά σε συνεχή δόμηση εντός οικισμού. Ποιά είναι η γνώμη σας;

Συνάδελφοι την υπόθεση την έχει αναλάβει δικηγόρος μαζί με τον πελάτη (θα κλείσουμε το γραφείο αν συνεχίσουμε ν'ασχολούμαστε συνέχεια μ'αυτή την υπόθεση), οπότε δεν έχω καμμία νέα σημαντική πληροφόρηση να σας θέσω υπόψην. Πάντως απ'ότι συζήτησα τελευταία φορά με τον δικηγόρο, μου επιβεβαίωσε όλα όσα αναφέρατε και παραπάνω. Η "κατάτμηση" του αρχικού οικοπέδου δεν έγινε απόλυτα σύννομα και σωστά και πως θα έπρεπε να δημιουργηθούν ξεχωριστοί τίτλοι για το κάθε οικόπεδο. Παρόλα αυτά επιδή η πολεοδομία ενέκρινε αυτήν την παρατυπία πολλάκις στην ίδια περιοχή, με τα στοιχεία που έχει συλλέξει θα κοιτάξουν να τους πιέσουν νομικά :twisted: . Μόλις έχω νεότερα θα σας ενημερώσω.

@ dsworks: Η μερίδα στο υποθηκοφυλάκειο έχει 2 οικόπεδα. Βγάζει 2 πιστοποιητικά ιδιοκτησίας @DIMITRISGM: α) & β)Το 1969 έκανε συμβολαιογραφική πράξη στην οποία αναφέρετε πως ο τότε ιδιοκτήτης "ρημοτομεί και διαιρεί το αρχικό οικόπεδο των 6 στρεμμάτων δημιουργόντας επιπλέων δρόμους προς διευκόλυνση πρόσβασης" το οποίο συνοδεύεται απο αναλυτικότατο (για την εποχή) τοπογραφικό διάγραμμα. Επίσης στο ίδιο συμβόλαιο πουλάει 2 οικόπεδα απο τα πολλά που ρημοτόμησε σε κάποιον αγοραστή. Επι της ουσίας δημιούργησε μια συμβολαιογραφική πράξη πώλησης ακινήτου, μικρού μέρους των 6 στρεμμάτων, το οποίο πρώτα φρόντισε να "διαιρέσει" ή "ρημοτομήσει" (αυτές τις λέξει χρησιμοποιεί στο συμβόλαιο) στο ίδιο συμβόλαιο. Δεν μεταβίβασε τα υπόλοιπα οικόπεδα σε κάποιον άλλο, δεν άλλαξε ποσοστά ιδιοκτησίας σε κάθε επι μέρους οικόπεδο... τίποτα απο αυτά. Βεβαίως εδώ, όπως πολύ σωστά θα μου πείτε και ήδη μου έχετε αναφέρει πολλά στοιχεία που δεν τα είχα υπόψιν μου (και σας ευχαριστώ γιαυτό ), υπάρχει πρόβλημα. Η κατάτμηση που θεωρητικά ήθελε να κάνει ο τότε ιδιοκτήτης δεν έγινε σωστά. γ) Οι δικοί μου πελάτες αγόρασαν απ'ευθείας απο τον αρχικό ιδιοκτήτη το 1980 όχι 1990, με μία συμβολαιογραφική πράξη αγοράς η οποία αναφέρει πως αγοράζονται 2 οικόπεδα (πλήρως περιγραφόμενα) με ποσοστά 50-50 στο ένα και 50-50 στο άλλο.

@ tetris Ναι έχεις δίκαιο, το ΦΕΚ είναι για τα εντός οικισμού αλλά στη συγκεκριμένη περιοχή δεν υπάρχει εγκεκριμμένο ΓΠΣ οπότε η ΥΔΟΜ δίνει το ΦΕΚ 138Δ/81 ώς όρους δόμησης γι'αυτό το κομμάτι της πόλης. Λοιπόν συνάδελφοι, η ΥΔΟΜ απάντησε στην αίτησή μου το εξής: " Σας γνωρίζουμε ότι το οικόπεδο Ιδιοκτησίας ....... κατά το 1/2 εξ'αδιαιρέτου, σύμφωνα με το συμβόλαιο ....... με Ε=152τ.μ., είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο σύμφωνα με την παρ.2 αρθ. 4 του ΦΕΚ 138Δ/81" Κατ'αρχάς θεωρώ πως ισχυριζόμενοι ότι τα δύο οικόπεδα είναι ένα οικόπεδο εξ'αδιαιρέτου υποτιμούν τη νοημοσύνη μας. Όταν ρώτησα "τότε γιατί τότε εκδόσατε την άδεια του έταιρου οικοπέδου;", μου απάντησαν "κατα λάθος". Δεν ξέρω, μάλλον ο φάκελος θα πάει στο ΥΠΕΚΑ ή σε κάποιο δικηγόρο.

εδώ είναι και το ΦΕΚ http://www.scribd.com/doc/77211698/%CE%A6%CE%95%CE%9A-138-%CE%94-2-13-3-1981-%CF%80%CF%81%CE%BF-%CF%84%CE%BF%CF%85-1923

Το ΦΕΚ είναι το 138Δ'-13/05/1981. dimitris GM επιδή λογικά γνωρίζεις αυτά τα θέματα πολύ καλύτερα απο μένα θέλω να σε ρωτήσω τα εξής γιατί σαν να αρχίζω να καταλαβαίνω τι θες να πεις: Το ότι έγινε κατάτμηση το 1969, έστω και αν μνημονεύτηκε σε ένα συμβόλαιο, δε σημαίνει ότι τα οικόπεδα αυτά σήμερα είναι άρτια και οικοδομήσιμα κατα παρέκκλιση; Αφού κατατμήθηκε το 1969, 10 χρόνια πριν το έτος παρέκκλισης. Έχει σημασία ότι αγοράστηκε το 1980; Δηλαδή αν το αγόραζα φέτος το οικόπεδο αυτό, ενώ έχει βάσει του 1969 κατατμηθεί, με την αγορά και μόνο γίνετε μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο; Υ.Γ. 1 Κατά παρέκκλιση σαν ένα οικόπεδο μαζί που έχουν συνολικό εμβαδόν 152+152=304 τ.μ. γίνετε άρτιο και οικοδομήσιμο δεν το συζητάμε (θα το δεις και στο ΦΕΚ) και έχει και υπολοιπόμενο συντελεστή περίπου 145 τ.μ. Το θέμα είναι πώς εκδόσανε Ο.Α. για το ένα αν υποθέσουμε ότι έχουν δίκαιο. Υ.Γ. 2 Στο αρχείο της συγκεκριμένης ΥΔΟΜ βρήκα 9 Ο.Α. απο τα κατατμημένα αυτά οικόπεδα, με το ίδιο εμβαδόν 152τ.μ. που εκδόθηκαν απο το 1992 έως και το 2010 σαν άρτια και οικοδομήσιμα κατα παρέκκλιση. Σε μία περίπτωση μάλιστα εκδόθηκαν την ίδια μέρα 2 άδειες σε όμορα οικόπεδα του ίδιου ιδιοκτήτη!!!! Τότε δεν το είχαν καταλάβει; Καταλαβαίνετε γιατί δε μπορώ να χωνέψω αυτά που μου λένε;

Και πάλι σας ευχαριστώ για τις πολύτιμες απαντήσεις σας. Σύντομο ιστορικό: Το 1969 ο κύριος "Α" αγοράζει 6 περίπου στρέμματα συνολικά εντός σχεδίου. Την ίδια χρονιά κάνει συμβολαιογραφική πράξη κατατμησης της έκτασης όπου όλα τα οικόπεδα αναφέρονται σε ένα και μόνο συμβόλαιο το οποίο συνοδεύεται και απο το αντίστοιχο τοπογραφικό διάγραμμα. Ο Ιδιοκτήτης "Α" ξεκινάει να πουλάει δύο-δύο ή τέσσερα-τέσσερα τα οικόπεδα σε νέους ιδιοκτήτες οι οποίοι απο το 1970 εώς και το 2013 οικοδομισαν σχεδόν όλα τα οικόπεδα. Το 1980 ο πελάτης μου μαζί με τη γυναίκα του αγοράζουν 2 όμορα οικόπεδα απο αυτά σε μία συμβολαιογραφική πράξη όπου ο καθένας έχει ποσοστό 50% στο κάθε ένα οικόπεδο (όχι εξ αδιαιρέτου σαν ένα οικόπεδο). Καθώς η σύζηγος απεβίωσε το 1990 με συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής μεταβιβάζετε το ένα οικόπεδο στον πατέρα και το άλλο στο ένα απο τα δύο τέκνα. Το 1994 το ένα τέκνο εκδίδει οικοδομική άδεια και οικοδομεί το οικόπεδο. Τώρα λοιπόν που θέλησε ο εν ζωή σύζηγος να οικοδομίσει και το άλλο οικόπεδο μας λένε πως α)δεν έχει αρτιότητα και οικοδομησιμότητα β) Η μεταβίβαση στο ένα τέκνο του ενός οικοπέδου και η έκδοση αδείας σε αυτό είναι παράνομη (άρα και το κτίσμα αυθαίρετο) και γ) πως αφού αγοράστηκαν απο τον ίδιο ιδιοκτήτη δύο οικόπεδα όμορα αυτομάτος γίνεται ένα. Επίσης σας αναφέρω πως το ΦΕΚ των όρων δόμησης αναφέρει άρτιο και οικοδομίσημο κατα παρέκλιση ελάχιστο εμβαδόν 150 τ.μ. με συντελεστή 1,2 αν προυπήρχε το 1979. Τέλος, στο τοπογραφικό της κατάτμησης πράγματι δείχνει δρόμους που "ανοίχτηκαν" οι οποίοι μνημονεύονται και στην πράξη της κατάτμησης Ελπίζω να σας βοήθησα να καταλάβετε περίπου τι συμβαίνει...

Λοιπόν Οι υπάλληλοι της εν λόγω Πολεοδομίας μου απαντήσανε ότι δεν εμπίπτω στις περιπτώσεις που αναφέρονται στη γνωμάτευση 430/1991 καθώς τα δύο αυτά οικόπεδα αποκτήθηκαν το 1980 απο τον ίδιο πωλητή ο οποίως τα είχε χωρίσει "παράνομα" (?????!!!!!!!??????). Όταν προσκόμισα τους αρχικούς τίτλους κτήσης του ακινήτου απο τον προηγούμενο ιδιοκτήτη (έτος 1969) φαίνεται μια έκταση 6000τ.μ. η οποία χωρίστηκε σε 32 οικόπεδα διαφόρων εμβαδόν. Το οικόπεδο που με αφορά περιγράφεται πολύ καθαρά απο το πρώτο συμβόλαιο κτήσης του 1969 και απεικονίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα που το συνοδεύει. Μου είπαν πως εάν τα δύο συνεχόμενα οικόπεδα είχαν αγοραστεί απο δύο διαφορετικούς αρχικούς ιδιοκτήτες με δύο διαφορετικά συμβόλαια τότε δεν θα είχα κανένα πρόβλημα. Η ερώτησή μου είναι η εξής: τα υπόλοιπα 32 οικόπεδα που πωλήθηκαν ανά 2 ή ανα 4 σε σειρά σε έναν ιδιοκτήτη έκαστα, πως μπόρεσαν και μεταπωλήθηκαν και οικοδομήθηκαν σχεδόν όλα, με άδειες που εκδόθηκαν απο την ίδια Πολεοδομία;

Ευχαριστώ πολύ Μόλις έχω κάποια εξέλιξη στην υπόθεσή θα ενημερώσω το forum.

Σας ευχαριστώ για τη βοήθειά σας, είναι πολύτιμη. Υπάρχει κάπου η Γνωμ.430/1991 να τη βρω να τη διαβάσω ολόκληρη; Στο διαδίκτυο βρήκα μόνο μια περίληψη αυτής. dimitris GM όχι δεν είναι στη Θεσσαλονίκη, σε Πολεοδομία νησιού Νοτίου Αιγαίου.

Τη γνωμάτευση αυτή του Αρείου Πάγου την έχω ήδη προσκομίσει και δεν την δέχτηκαν!!!!! Την ερμηνεύουν τελείως διαφορετικά απο εμάς στο forum. Μου λένε ότι η απόφαση αυτή δεν απαντάει ξεκάθαρα στη διατήρηση της αυτοτέλειας των όμορων οικοπέδων και διάφορα άλλα ευφάνταστα, με προφανή διάθεση να με βγάλουν τρελό! Γιαυτό κι εγώ κατέθεσα και πρωτοκόλλησα νέα αίτηση στην οποία αναγράφω: "Παρακαλώ να μου γνωρίσεται εγγράφως τους λόγους για τους οποίους δεν δέχεστε τη Γνωμ. 6-18/12/12 ως δικαιολογητικό έγγραφο ως στοιχείο απόδειξης της αρτιότητας, οικοδομισημότητας και αυτοτέλειας του οικοπέδου Ιδιοκτησίας....... για το οποίο κατατέθηκε αίτηση για έγκριση δόμησης με αρ. πρωτ........ απο τον ιδιοκτήτη" Είμαι πολύ περίεργος να δω τι θα μου απαντήσουν. Αυτό που ισχυρίζονται επίσης είναι ότι έχω δύο οικόπεδα στο ίδιο συμβόλαιο οπότε και γιαυτό θα πρέπει να θεωρούνται ένα ενναίο οικόπεδο (Ενώ στο πρώτο όμορο έχει εκδοθεί άδεια που την έχουν υπογράψει οι ίδιοι!!!!!!!) Ανάλογα τι θα μου απαντήσουν ίσως φτάσω και μέχρι τα σκαλιά του ΥΠΕΚΑ

Καλημέρα σας Έχω κι εγώ ένα ανάλογο πρόβλημα και οι πολεοδομοι θα με τρελάνουν. Σε ανάλογη περίπτωση ένα ζευγάρι το 1980 αγοράζει δύο όμορα οικόπεδα εντός σχεδίου με το ίδιο συμβόλαιο. Το συμβόλαιο περιγράφει πολύ ξεκάθαρα δύο ξεχωριστά οικόπεδα Α & Β και πως στο καθένα έχει ποσοστό 50% ο καθέ σύζηγος, όχι κάθετη ιδιοκτησία - όχι οριζόντια ιδιοκτησία, δύο ξεχωριστα οικόπεδα. Ωστόσο η σύζηγος πέθανε. Το 1994 έγινε γονική παροχή το οικόπεδο Α στην μεγάλη τους κόρη, την ίδια χρονιά εκδόθηκε οικοδομική άδεια και ανεγέρθηκε κατοικία με υπολογιζόμενο εμβαδόν το εμβαδόν του οικοπέδου Α. Τώρα ο εν ζωή σύζηγος θέλησε να εκδόσει οικοδομική άδεια και στο οικόπεδο Β και να το μεταβιβάσει στην έτερη μικρή του κόρη. Συντάσω το φάκελο και έρχετε η πολεοδομία και μου λέει πως: Δεν μπορείς και δεν έχεις δικαίωμα να βγάλεις άδεια, το οικόπεδο ήταν 1 και όχι 2 ξεχωριστά, η μεταβίβαση που έγινε το 1994 είναι άκυρη, η άδεια που έχει εκδοθεί έπρεπε να έχει υπολογιστεί με το εμβαδόν των οικοπέδων Α και Β μαζί και γιαυτό είναι είναι άκυρη (ο ίδιος υπάλληλος που την είχε υπογράψει !!!!!!!!!!!) και πως το κτίσμα που ανεγέρθηκε είναι αυθαίρετο!! Διαβάζοντας όσα έχουν υποθεί στο φόρουμ και τις εγκυκλείους και τις γνωμοδοτήσεις που αναφέρονται, θεωρώ πως μπορώ να βγάλω Οικοδομική άδεια και για το οικόπεδο Β. Τι θα κάνατε στη θέση μου;

Σε εστιατόριο για να μελετήσω τον εξαερισμό χρησιμοποιώ την τιμή της ενδεικνυόμενης ποσότητας αέρα για αερισμό χώρων που μου δίνει η ΤΟΤΕΕ στον πίνακα Π201, δηλαδή 17 μ3/h/άτομα; Θα είναι σωστό;

Συνάδελφοι καλημέρα και καλή χρονιά Εντιμετωπίζω ανάλογο πρόβλημα. Σε τριόροφο κτίριο (συνολικής επιφάνειας ορόφου 450τ.μ. περίπου) έχω και απο έναν χώρο συνάθροισης κοινού σε κάθε όροφο, και έναν στο δώμα (σύνολο 4 χώροι, με θεωρητικό πληθυσμό πάνω απο 280 άτομα έκαστως)! Στο υπόγειο υπάρχουν δύο μεγάλοι χώροι, ο ένας χρησιμοποιείται σαν αποθήκη (290 τ.μ. περίπου) και ο άλλος έχει διαμορφωθεί χωρίς διακριτά χωρίσματα τοιχοποιίας σε μαγειρείο, κουζίνα, ψυγεία, λινοθήκες, πλυντήρια, και αποθήκες τροφίμων. Πώς να αντιμετωπίσω τους χώρους αυτούς; Θέλω την άποψή σας. Ευχαριστώ