Βεβάιωση τακτοποίησης σε μή άρτιο τμήμα γηπέδου.

[Camden]

Συνάδερφοι καλησπέρα.

 

 

Αντιμετωπίζω την εξής περίπτωση:

 

Μου ζητήθηκε να τακτοποιηθεί κτίριο προυφιστάμενο του 1955 και να εκδοθεί η αντίστοιχη βεβάιωση προκειμένου να μεταβιβαστεί.

Το κτίριο βρίσκεται σε τμήμα γηπέδου μη αρτίου και μη οικοδομησίμου, έκτασης 800 μ2. Συνολική έκταση γηπέδου 3990 μ2.

 

Ο ιδιοκτήτης δεν έχει κάποιο τίτλο για το εν λόγω τμήμα γηπέδου, παρά μόνο ένα τοπογραφικό το οποίο πιστοποιεί ότι το εν λόγω γήπεδο των 800 μ2 είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Έχει μοιράσει αυθαίρετα με τον αδερφό του προφορικά την έκταση των 3990 μ2 και μάλιστα έχουν χτίσει και μία μάντρα μεταξύ τους. Ο λόγος που η μοιρασιά έγινε στα 800 μ2 είναι ότι υπάρχει εγκεκριμένο και δημοσιευμένο σε ΦΕΚ Γ.Π.Σ για τον οικισμό, ο οποίος προβλέπει ότι μελλοντικά, όταν και γίνει η επάκταση του οικισμού, στην περιοχή η αρτιότητα θα είναι 800 μ2.

 

Μιλώντας με τον δικηγόρο και ρωτώντας τον πώς σκέφεται να τους δώσει νομικά αυτά τα 800 μ2, μου απαντάει με "αποκλειστική χρήση χώρου" και χρησικτησία και βέβαια μένω εμβρόντητος γιατί η εποχή που γίνοταν κάθετες συνιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου γήπεδα έχει τελειώσει από το 1992. Για την χρηστικτησία δεν υπάεχει καμία δικαστική απόφαση.

 

 

Το ακίνητο δεν αποδυκνείεται νομικά και γραφειοκρατικά ότι έιναι προ του 1955, παρά μόνο με ένα διάγραμμα κάλυψης το οποίο επισυνάπτεται για μια κοινοτική άδεια προσθήκης καθ'επέκταση του 1994. Η άδεια αυτή αφορούσε στο γήπεδο έκτασης 3990 μ2 στην οποία άδεια όμως τα 3990μ2 εμφανίζονται σαν οικόπεδο εντός οικισμού!!!

 

Ο πελάτης για τους δικούς του λόγους δεν θέλει να κινήσει τις διαδικασίες για να αποδέιξει ότι το κτίριο είναι προ του 55 γιατί πιστέυει ότι με τον 4014 τα πράγματα θα είναι πιο εύκολα.

 

 

Οι απορίες μου είναι οι εξής:

 

1.Έχει νόημα να ασχοληθώ με την υπόθεση ή μπορεί ο συμβολαιογράφος να αλλάξει εντελώς τα συμβόλαια μεταβίβασης και να βρεθώ εξ απροόπτου? Προσωπικά δεν τον πολυεμπιστεύομαι πλέον γιατί εν γνώση του προχωρά σε αυτοδίκαια άκυρη δικαιοπραξία.

 

2.Το γεγονός ότι υπάρχουν εντός του γηπέδου τόσο η προυφιστάμενη του 1955 οικοδομή όσο και το μεταγενέστερο σπίτι του αδερφού του καθιστά άκυρη την κατάτμηση του γηπέδου στο τμήμα των 800 τμ που διατέινεται ότι έχει ο ιδιοκτήτης ή μπορεί να του καταχωρηθεί το τμήμα αυτό με αυτό τον τρόπο?

 

3.Υπάρχει κάποιος άλλος τρόπος ώστε να του αποδωθεί αυτό το τμήμα γηπέδου των 800 μ2?

 

Ευχαριστώ για την υπομονή σας με το σεντόνι και όποια βοήθεια ευπρόσδκεκτη!!

[dimitris GM]

κατ' αρχάς, η χρησικτησια ειναι νομιμος τιτλος κυριοτητας,

 

δλδ. ερχεται καποιος και δηλωνει οτι ¨" εχει" απο χρησικτησία ενα ακινητο. Νομιμα το μεταβιβαζει σε τρίτον αγοραστή, με μονη επίκληση σαν τιτλο κυριοτητας την χρησικτησια.

Πληρωνει και αυτος ΦΜΑ και ο αγοραστης, ο συμβολαιογραφος συντασσει το συμβόλαιο, στη συνεχεια μεταγραφεται..

Ολα νομιμα.

 

Στην δική σου περιπτωση, το πιο σωστο -προς κατοχύρωσή της δικής σου πλευράς- θα ηταν να εκανες τοπογραφηση ολου του αγρού, εμβαδου 3900 τμ.

να "χωριζες" τα τμηματα όπως ισχυριζεται καθε ενας απο τα αδελφια οτι κατεχει...

 

θα τους εβαζες να υπογραψουν στο τοπογραφικο αυτο...περι " υποδειξης οριων", για να εισαι εξασφαλισμενος οτι δεν θα βρεθείς ενώπιον "ενδοοικογενειακών διαφορών"..ή τυχον αμφισβητήσεων.

 

Στη συνεχεια, μιλας με τον δικηγορο και τον συμβολαιογραφο....κανεις δεν έχει σκοπό ή σκέψη..., ούτε να "αλλάξει τα συμβόλαια" ουτε να συνταξει ενα "παρατυπο" συμβόλαιο...

 

...και δεν ειναι ορθή η προταση σου οτι "εν γνωσει του προχωρα σε αυτοδίκαια ακυρη δικαιοπραξια"

 

[ τί σημαινει αυτο που λες...να "αλλάξει τα συμβόλαια".. .. αφου δεν υπαρχουν συμβόλαια.... ??? ]

Edited Μάρτιος 5 , 2013 by dimitris GM

[akakios]

Δεν είναι η πρώτη φορά που βρίσκουμε άκυρα στην κυριολεξία συμβόλαια, ούτε ότι ο συμβολαιογράφος θέλει να γράψει το συμβόλαιο με μέθοδο που θα αμοιφθεί για τη δουλειά του και ταυτόχρονα να είναι καλυμμένος μόνο ο ίδιος.

Να προσέξεις το συμβολαιογράφο και το δικηγόρο Camden, μπορούν να σε "κρεμάσουν" αλά αυτοί θα είναι καλυμμένοι, ανήκουν στον ίδιο κλάδο.

[Camden]

Δημήτρη,

 

Αυτό που δεν καταλαβάινω είναι ότι έρχεται και μου λέει ότι έχει το τμήμα από χρησικτησία. Δεν υπάρχει όμως έως τώρα ένα έγγραφο, ή μια δικαστική απόφαση ή έστω ένα ιδιωτικό συμφωνητικό που να τεκμηριώνει ότι το τμήμα αυτό του ανήκει. Ενδεχομένως να υπάρχει και τρίτος αδερφός που να ισχύριστεί ότι το τμήμα του γηπέδου αυτού είναι δικό, του από δική του χρησικτησία. Εγώ ότι και να μου πει ο ιδιοκτήτης δεν ξέρω τι ισχύει και σίγουρα δεν μπορώ να στηριχτώ στην καλή πίστη.

 

Όσον αφορά τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο, ο akakios με κάλυψε απόλυτα. Δεν ξέρω τί προσχέδιο συμβολαίου θα μου υποδυχθεί, το οποίο θα βασίζεται πάνω στην δική μου βεβάιωση και πως τελικά θα συνταχθεί - αυτό είναι που φοβάμαι.

 

Όσον αφορά την αυτοδίκαια άκυρη δικαιοπράξία, δεν ξέρω αν στέκει νομικά ή όχι σαν όρος, αλλά όπως και να το κάνουμε, αποκλειστική χρήση σε τμήμα αγρού δεν μπορείς να έχεις. Και δεν είναι λίγοι οι συμβολαιογράφοι που εξακολουθούν να το κάνουν για ιδία συμφέροντα εν αγνοία του πολύ κόσμου, δυστυχώς..

 

Όπως και να έχει σας ευχαριστώ για τις απαντήσεις και τον χρόνο σας!

[dimitris GM]

σου το ειπα...απο την αρχη,

 

οι "ιδιοκτητες" των 3900 τμ.

θα υπογραψουν στο τοπογραφικο σου τα ορια του καθε τμηματος, που "πηρε" καθε ενας...

Εσυ κανεις τοπογραφικο με ορια που σου" υπέδειξαν" οι ιδιοκτητες...Ουτε βεβαιωση του 651 κανεις...ουτε τιποτε...

Παραδιδεις το τοπογραφικο με τα "τμηματα" .....κι αν θες δεν υπογραφεις το τοπογραφικο...

Ουτε "προσχεδιο" θα σου δοσει κανεις...ουτε θα γραφει στο συμβολαιο κατι διαφορετικο απο αυτα που εσυ εχεις γραψει.-

 

Για τον τροπο αποκτησης τιτλου...υπευθυνοι για την συνταξη των συμβολαιων ειναι ο δικηγορος και ο συμβολαιογραφος.

Εσυ δεν συμμετεχεις...δεν ευθύνεσαι...

 

Περιμενεις τον τιτλο και προχωράς στην τακτοποιηση.

 

[και φυσικα διαφωνω πληρως με με τον ακακιο...κανείς δεν εχει καμμια πρόθεση να "κρεμασει" κανεναν...]

 

ας το τελειωσουμε εδω....οκ?

[akakios]

Σίγουρα ο μηχανικός δεν μπορεί να ελέγξει τους τίτλους ιδιοκτησίας. Σίγουρα στο τοπογραφικό διάγραμμα πρέπει να υπογραφεί από το συντάξαντα μηχανικό Δήλωση του 651 και του 1337. Δεν δύναται τοπογραφικό διάγρμμα χωρίς τις δηλώσεις αυτές. Δυστυχώς αρκετές φορές αναγκάζουν οι συμβολαιογράφοι τους μηχανικούς να υπογράψουν ψευδείς δηλώσεις 651 και 1337, ώστε να βγάλουν τα συμβόλαια. Όσον αφορά τον dimitris GM δεν είναι κακό να παραδεχόμαστε τα σφάλματα του κλάδου μας ... οκ?

 

 

 

 

---

Παρακαλώ βάλε της ειδικότητα σου στο προφίλ σου.

Didonis

Edited Αύγουστος 7 , 2013 by Didonis

[Γιωργο]

Γεια σας! Είμαι νέος μηχανικός και ήθελα τα φώτα σας. Εκτός οικισμού γήπεδο είναι ΜΗ άρτιο και ΜΗ οικοδομήσιμο και προέκυψε από διανομή - συμβολαιογραφική πράξη του 2007 από μεγαλύτερο αρχικό γήπεδο που ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Εντός του νέου γηπέδου υπάρχουν κτίρια προ του 1955 σε πλέον ΜΗ άρτιο και ΜΗ οικοδομήσιμο γήπεδο και επιπλέον δεν τηρούν τις απαιτούμενες πλάγιες αποστάσεις.

α) Κατά τη γνώμη σας, τα προ 1955 κτίρια κατέστησαν αυθαίρετα εξαιτίας της διανομής - συμβολαιογραφικής πράξης του 2007 ; 

β) Υπάρχει η δυνατότητα να γίνει συνένωση με το διπλανό γήπεδο, εφόσον ο συμβολαιογράφος ζητήσει βεβαίωση μόνο για το όμορο μεταβιβαζόμενο αδόμητο ακίνητο που συνενώνεται με το γήπεδο που έχει τα προ 1955 κτίρια.  Το νέο γήπεδο θα είναι πάλι ΜΗ άρτιο και ΜΗ οικοδομήσιμο, αλλά θα τηρούνται οι απαιτούμενες πλάγιες αποστάσεις. Πάλι αυθαίρετα είναι τα προ 55 κτίρια επειδή το γήπεδο είναι πάλι ΜΗ άρτιο και ΜΗ οικοδομήσιμο;

γ) Το ένα από τα δύο κτίρια έχει τη χρήση γραφείων , ενώ το άλλο είναι βιοτεχνικό κτίριο. Οφείλω να αποδείξω ότι οι χρήσεις αυτές υπήρχαν στα κτίρια προ του 1955; Δεν αναφέρονται τα προ 1955 κτίρια  ούτε σε παλαιά συμβόλαια ούτε σε κάποιο Ε9. Μόνο αεροφωτογραφίες 1960 και 1945 υπάρχουν που αποδεικνύουν ότι το περίγραμμα των κτιρίων υπήρχε προ 1955. Εάν ο ιδιοκτήτης κάνει Ε9 σήμερα και δηλώσει τα συγκεκριμένα κτίρια με τις σημερινές χρήσεις ότι κτίστηκαν το 1940, είμαι καλυμμένος βάσει τoυ νέου νόμου αυθαιρέτων που αναμένεται να δημοσιευθεί σε ΦΕΚ; Το Ε9 αποτελεί έγγραφο φορολογικής αρχής;

Edited Αύγουστος 7 , 2013 by Γιωργο

[Didonis]

....

Μιλώντας με τον δικηγόρο και ρωτώντας τον πώς σκέφεται να τους δώσει νομικά αυτά τα 800 μ2, μου απαντάει με "αποκλειστική χρήση χώρου" και χρησικτησία και βέβαια μένω εμβρόντητος γιατί η εποχή που γίνοταν κάθετες συνιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου γήπεδα έχει τελειώσει από το 1992. Για την χρηστικτησία δεν υπάεχει καμία δικαστική απόφαση.

...

...

Το ακίνητο δεν αποδυκνείεται νομικά και γραφειοκρατικά ότι έιναι προ του 1955, παρά μόνο με ένα διάγραμμα κάλυψης το οποίο επισυνάπτεται για μια κοινοτική άδεια προσθήκης καθ'επέκταση του 1994. Η άδεια αυτή αφορούσε στο γήπεδο έκτασης 3990 μ2 στην οποία άδεια όμως τα 3990μ2 εμφανίζονται σαν οικόπεδο εντός οικισμού!!!

....

Συνάδερφε μη μπερδεύεις το ιδιοκτησιακό και ποιος έχει την ευθύνη για αυτό με το τοπογραφικό που αφορά την γη.

 

Κατ αρχην στον τίτλο του Τοπογραφικού σου σχεδίου δεν γράφεις ιδιοκτήτης τάδε αλλά εργοδότης τάδε.

Αν είναι ή δεν είναι ιδιοκτήτης αν το βρήκε παρατημενο και το κάνει χρησικτησία δικό του θέμα και όχι δικό σου.

 

Αποτυπώνεις τα όρια (όποια όρια σου υποδείξει ο «Εργοδότης»).

Αναλαμβάνεις την ευθύνη της ορθής μέτρησης των ορίων και την όποια σχετική σου γνωμάτευση περί αρτιότητες κλπ που θα υπάρχουν στα όρια του / των γηπέδων που θα σου υποδείξουν.

 

Αποτυπώνεις τα κτίσματα ως έχουν.

Και αν έχεις σε Διάγραμμα κάλυψης (Δηλαδή δημόσιο έγγραφο με σφραγίδα και βούλα) περίγραμμα κτιρίου ότι είναι προ 55 τι άλλο χρειάζεσαι για να δηλώσεις και εσύ στο δικό σου τοπογραφικό το Χ περίγραμμα έχει δηλωθεί ως προ 55 στο τάδε διάγραμμα κάλυψης κλπ κλπ…

 

Τα περί χρησικτησίας δες προσεκτικά τι σου γράφει ο Δημήτρης που είναι ο πιο ειδικός απ όλους μας σε αυτό ως νομικός.

Η πράξη της χρησικτησία για να ενεργοποιηθεί ως διαδικασία, πρώτη φορά δεν απαιτεί να προϋπάρχει !!! θα ήταν άτοπο

 

Όποιος κάνει χρήση της χρησικτησίας είναι δική του ευθύνη να χάσει το ακίνητο (+έξοδα, + φορους+κλπ) αν στα 10χρονια (σε ειδικές περιπτώσεις και στα 20) παρουσιαστεί άλλος φερόμενος ιδιοκτήτης με τίτλους και το αμφισβητήσει και το κερδίσει με δικαστήρια.

 

Εσύ στο τοπογραφικό που θα έχεις δώσει για την συμβολαιογραφική πράξη δεν χρίζεις κανέναν ως ιδιοκτήτης, παρά μόνο ως εργοδότη για το συγκεκριμένο τοπογραφικό.