ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Δικαιολογητικά υπαγωγής στο Ν. 4178/13 (γενικά)

[kostaras4]

Letom ευχαριστώ ιδιαίτερα για την εκτενή απάντησή σου αλλά έχω ακόμα κάποιες απορίες (πιθανότατα λόγω έλλειψης εμπειρίας στα νομικά θέματα).

 

Αυτό που μου λες γιατί δεν το κάνουμε πιο απλά ως εξής:

 

1) δήλωση από την κόρη ύπαρξης αυθαιρέτου σε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής και συνένωσής του με το υπόλοιπο διαμέρισμα, τον οποίο των τακτοποιεί με την συναίνεση του 51% (όπως σε μια απλή περίπτωση όπου παίρνει μέτρα από τον κοινόχρηστο διάδρομο της οικοδομής)

2) Γίνεται και μια τροποποίηση της σύστασης για να δοθεί το 10% του αέρα (του πατέρα) στην τακτοποιημένη αποθήκη (οπότε παύει να είναι κοινόχρηστη και γίνεται ιδιοκτησία του πατέρα αφού δικό του είναι το 10%) και τέλος γονική παροχή της αποθήκης από τον ιδιοκτήτη πατέρα στην άλλη κόρη. (όπως ακριβώς το έθεσες παραπάνω).

 

Βρίσκεις λάθος τον παραπάνω τρόπο?? Γιατί έτσι μου φαίνεται πιο απλό σαν λογική. Έπειτα αν θέλουν ας κάνουν και τροποποίηση του συμβολαίου του 1...

 

Αυτό που δεν γνωρίζω βέβαια είναι αν είναι σωστός και δίκαιος αυτός ο τρόπος, καθώς ο πατέρας μπορεί να ήθελε να μοιράσει και το ποσοστό του στις δύο κόρες...

[letom]

Αυτός ο τρόπος που λες είναι αυτός που είπα κι εγώ!

Με 2 μικρές επισημάνσεις:

α) Δεν ανέφερες καθόλου την αποθήκη. Υποθέτω εννοείς ότι θα δηλωθεί και αυτή μαζί με τον αυθαίρετο χώρο.

β) Στο τέλος λες ότι "αν θέλουν ας κάνουν και τροποποίηση του συμβολαίου του 1" και στο (1) λες, "η συνένωση του αυθαιρέτου με το υπόλοιπο διαμέρισμα". Για να γίνει αυτή η συνένωση πρέπει υποχρεωτικά (και όχι "αν θέλουν") να διορθωθεί το συμβόλαιο. Αλλιώς θα έχουν ένα διαμέρισμα που θα επικοινωνεί μέσω της οπής με (τακτοποιημένο) κοινόχρηστο χώρο 20 τμ στην ταράτσα. Θυμήσου αυτό που σου είπα ότι η τακτοποίηση δεν αλλάζει τίποτα στο ιδιοκτησιακό. Ό,τι είναι κοινόχρηστο ως αυθαίρετο, παραμένει κοινόχρηστο και ως τακτοποιημένο. Για να γίνει ιδιοκτησία κάποιου πρέπει να γίνει συμβόλαιο. Εσύ αυτό που θες είναι να ενσωματωθούν τα 20τμ στην οριζόντια ιδιοκτησία του κάτω διαμερίσματος οπότε αφού γίνει η τακτοποίηση και βγει η βεβαίωση θα γίνει διόρθωση στο συμβόλαιο του διαμερίσματος και θα προστεθούν και τα τακτοποιημένα 20τμ.

 

Αν θέλει να μοιράσει το ποσοστό μπορεί να δώσει το 10% στην αποθήκη και μετά να την κάνει γονική παροχή και στις 2 κόρες κατά 50%. Έτσι θα πάρουν η κάθε μία από 5%. Τα χιλιοστά που έχουν δοθεί στις υπάρχουσες ιδιοκτησίες νόμιζω δεν είναι και τόσο εύκολο να αλλάξουν (ίσως και να μη γίνεται καν).

[kostaras4]

Για το σκέλος β) συμφωνούμε πλήρως. 

 

Για το α) έχω πάλι κάποια απορία. Νομίζω ότι η διαφορά μας είναι στο ποιός και με ποιά ιδιότητα θα κάνει την ρύθμιση. ΕΓΩ πιστεύω ότι η κόρη, ως ιδιοκτήτρια του Διαμερίσματος θα προχωρήσει στην τακτοποίηση ΜΟΝΟ του κοινόχρηστου χώρου που αναφέρεται στην δικιά της ιδιοκτησία, δηλαδή μόνο του τμήματος των 20τ.μ. με το οποίο και επικοινωνεί εσωτερικά. Δηλαδή στην αίτηση θα φαίνεται ότι "είμαι ιδιοκτήτρια 100% ενός διαμερίσματος ...κλπ κλπ..... και δηλώνω αυθαιρεσία 20τ.μ. κοινόχρηστου χώρου που ενσωματώνεται στην ιδιοκτησία μου...." (κάπως έτσι τέλος πάντων). Δεν καταλαβαίνω για ποιό λόγο πρέπει να περιλάβει και την αποθήκη από τη στιγμή που δεν έχει σχέση με την ιδιοκτησία της.

 

Έπειτα, η αποθήκη, θα μπορεί και θα πρέπει να τακτοποιηθεί από τον πατέρα ως κοινόχρηστος χώρος, ως ιδιοκτήτης του 10% και φυσικά με τη συναίνεση του 51% (εδώ θα πρέπει στο σύστημα εκεί που δηλώνονται οι ιδιοκτήτες να μπούν όλοι με τα ποσοστά τους, ή αρκεί να μπεί κάποιος με ποσοστό 100% σαν "εξουσιοδοτημένος" από τους υπολοίπους. Έπειτα θα πρέπει να γίνουν συμβόλαια με τα οποία η αποθήκη να πάρει αυτό το 10%, να γίνει ιδιοκτησία του μπαμπά και από εκεί και πέρα να μεταβιβαστεί όπου και όπως αυτοί θέλουν.

 

Ζητώ και πάλι την κατανόησή σας αν δεν καταλαβαίνω κάποια πράγματα και ευχαριστώ και πάλι για την βοήθειά σας. 

[letom]

Μπερδεύεσαι από το γεγονός ότι τα 20τμ επικοινωνούν εσωτερικά με το διαμέρισμα. Από κατασκευαστικής και λειτουργικής άποψής, ναι, είναι ενσωματωμένα στην ιδιοκτησία της κόρης. Από νομικής άποψης όμως (και αυτό είναι που μετράει στις δηλώσεις του νόμου) δεν είναι ενσωματωμένα. Είναι κοινόχρηστα που απλώς επικοινωνούν με το κάτω διαμέρισμα. Ως προς τον νόμο αυτά τα 20τμ δεν διαφέρουν σε τίποτα από την αποθήκη. Είναι κατασκευές σε κοινόχρηστο χώρο και ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες με τα ποσοστά που έχει κάθε συνιδιοκτήτης επί του οικοπέδου. Και φυσικά τακτοποιούνται με μία δήλωση.

 

 

<<Δεν καταλαβαίνω για ποιό λόγο πρέπει να περιλάβει και την αποθήκη από τη στιγμή που δεν έχει σχέση με την ιδιοκτησία της.>>

Το τι έχει σχέση με την ιδιοκτησία της το αναφέρει το συμβόλαιο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ό,τι δεν αναφέρεται εκεί σαν ιδιοκτησία της, είναι είτε ιδιοκτησίες αλλονών είτε κοινόχρηστοι χώροι. Δες το από νομικής άποψης, όχι κατασκευαστικής. Δεν έχει σημασία ποιος κάνει χρήση του αυθαίρετου χώρου αλλά σε ποιον ανήκει ο χώρος με βάση τα υπάρχοντα συμβόλαια.

[nikostzar]

Όταν υπάρχουν πολλές άδειες-αναθεωρήσεις για μία πολυκατοικία, ποιά χρησιμοποιούμε - με ποιά κάνουμε τις συγκρίσεις; 

1. Με την τελευταία άδεια-αναθεώρηση παρόλο που μπορεί να μην αφορά στον όροφο της ιδιοκτησίας μας (και άρα να μην υπάρχει καν κάτοψη του ορόφου);

2. Με την τελευταία άδεια-αναθεώρηση που τροποποιεί τον όροφο της υπό ρύθμιση ιδιοκτησίας;

3. Με την τελευταία άδεια-αναθεώρηση που τροποποιεί την υπό ρύθμιση ιδιοκτησία;

 

Και για να γίνω πιο συγκεκριμένος, μου έχει ζητηθεί να ρυθμίσω το διαμέρισμα Δ3. Υπάρχει όμως άδεια του 2012 "για τροποποιήσεις στον Δ όροφο (Δ1, Δ2)". Μπορώ να αγνοήσω αυτή την άδεια (αφού δεν έχει βγει από τον ιδιοκτήτη του Δ3);

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις απαντήσεις σας!

[kostaras4]

Τώρα κατάλαβα letom για ότι αφορά στους κοινόχρηστους. Επομένως η διαδικασία θα πρέπει να είναι η εξής (ελπίζω να είναι σωστά και να μην κουράσω άλλο):

 

1) Τακτοποίηση των αυθαιρεσιών που βρίσκονται στον κοινόχρηστο χώρο της ταράτσας από έναν συνιδιοκτήτη (είτε από την κόρη είτε από τον πατέρα...). - Eδώ θα πρέπει στο σύστημα εκεί που δηλώνονται οι ιδιοκτήτες να μπούν όλοι με τα ποσοστά τους, ή αρκεί να μπεί κάποιος με ποσοστό 100% σαν "εξουσιοδοτημένος" από τους υπολοίπους??

 

2) Τακτοποίηση του διαμερίσματος της κόρης με μόνη αυθαιρεσία την οπή και δημιουργία σκάλας για την επικοινωνία με τον από επάνω χώρο των 20 τ.μ.. Από εκεί και πέρα, από ότι καταλαβαίνω, ΔΕΝ είναι δικό μου θέμα, αλλά πρέπει να επισημάνω στην συμβολαιογράφο ότι πρέπει να κάνει διόρθωση του συμβολαίου του διαμερίσματος και να περιλάβει και τον χώρο των 20 τ.μ. της ταράτσας. (Αλήθεια αυτό πως γίνεται? Θα πάρει η ιδιοκτήτρια άλλες συναινέσεις από τους ιδιοκτήτες??)

 

3) Πάλι δεν εμπλέκομαι εγώ, αλλά μέσω συμβολαιογραφικής πράξης η κοινόχρηστη αποθήκη περνάει στην ιδιοκτησία του πατέρα και της δίνεται και το ποσοστό αέρα του 10% που έχει στην ιδιοκτησία του. Από εκεί και πέρα γίνονται και οι όποιες πράξεις γονικής παροχής...

 

Σωστά τα παραπάνω βήματα ή πρέπει να διορθώσω κάτι??

[letom]

@nikostzar

Αφού στην αναθεώρηση του 2012 έγιναν τροποποιήσεις στον Δ' όροφο τότε σίγουρα θα κατατέθηκε και κάτοψη/τομή ΟΛΟΥ του Δ' ορόφου οπότε προφανώς και θα χρησιμοποιήσεις αυτά τα σχέδια ως τα πιο πρόσφατα. Δεν έχει σημασία αν την άδεια την έβγαλε ιδιοκτήτης άλλου διαμερίσματος. Θα μπορούσε να την έχει βγάλει και κάποιος πρώην ιδιοκτήτης που δεν έχει πια καμία σχέση με την οικοδομή.

 

@kostaras4

1) Ναι, τακτοποίηση όλων των αυθαιρεσιών του κοινόχρηστου χώρου και στη δήλωση στο σύστημα όλοι οι συνιδιοκτήτες με τα δικά του ποσοστά ο καθένας. Εννοείται ότι ζητάς από όλους υπεύθυνες δηλώσεις ότι συναινούν στην τακτοποίηση. Ρίξε και μια ματιά στους υπόλοιπους κοινόχρηστους (κλιμακοστάσιο, ακάλυπτος) μην τυχόν υπάρχουν και εκεί αυθαιρεσίες (και βάλτες και αυτές αν υπάρχουν).

2) Το διαμέρισμα επειδή είναι οριζόντια ιδιοκτησία και όχι κοινόχρηστος, ΔΕΝ μπορεί να μπει στην ίδια δήλωση με τα υπόλοιπα. Αν θες να το δηλώσεις θα το πας με ξεχωριστή δήλωση όμως αν θες να αποφύγεις την ξεχωριστή δήλωση, κάνε το εξής: αντί να τακτοποιήσεις την οπή στην οροφή του διαμερίσματος, μπορείς να τακτοποιήσεις την οπή ...στο δάπεδο της ταράτσας!!! Το ίδιο πράγμα είναι στην ουσία αλλά έτσι τα χωράς όλα στην δήλωση με τους κοινόχρηστους (ΥΔ 20τμ, ΥΔ αποθήκη, αναλυτικός για την οπή).

 

Για τα υπόλοιπα που ρωτάς στο 2 και 3 και αφορούν το συμβολαιογραφικό κομμάτι, αν θες τη γνώμη μου μην ασχολείσαι καθόλου γιατί ούτε δική σου δουλειά είναι έτσι κι αλλιώς αλλά και ούτε υποχρεωτικό είναι να γίνουν αυτά που λέμε. Μπορεί δηλαδή τελευταία στιγμή να αλλάξουν γνώμη και να κλείσουν την οπή και να γίνουν αυτόνομη ιδιοκτησία τα 20τμ και να τα πάρει ο πατέρας για τον εαυτό του ή να τα γράψει και αυτά και την αποθήκη στην άλλη κόρη. Ή μπορεί απλώς να κλείσει η οπή και να μη δοθεί ποσοστό στα 20τμ και να μείνει κοινόχρηστος κλειστός χώρος με χρήση πχ αποθήκης. Εκατό σενάρια υπάρχουν. Εσύ τακτοποίησέ τα να είναι νόμιμα και από εκεί και πέρα ας πάνε στο συμβολαιογράφο να του πούν τι θέλουν να κάνουν και θα τους βρει αυτός την καλύτερη λύση.

[kostaras4]

Νομίζω το βρήκαμε τώρα...!!

 

 

Έχεις δίκαιο φυσικά για το θέμα με τα συμβόλαια. Αλλάζουν συνεχώς και κανείς δεν πρέπει να πολυμπλέκει με αυτά. Τα μόνα μου θεματάκια είναι τα εξής πλέον:

 

 

1) Αν μου πουν να κάνω μαζί και την τακτοποίηση του διαμερίσματος της κόρης, θα την βάλω εκεί την λοιπή πολεοδομική για την τρύπα, μου φαίνεται περισσότερο σωστό από το να το βάλω στην πρώτη δήλωση μαζί με τα κοινόχρηστα.

 

 

2) Για τα ποσοστά θα προσπαθήσω να βρω τα ποσοστά όλων των συνιδιοκτητών. Από εκεί και πέρα τις ΥΔ τις κάνει ένας, ο εξουσιοδοτημένος, ή ο καθένας ξεχωριστά για το ποσοστό του??? Θεωρώ ένας...

 

 

3) Κάτι τελευταίο. Πιστεύω ότι το σωστό είναι να βάλω μόνο τους δικούς μου πελάτες (την κόρη και τον μπαμπά) να πληρώσουν τις αυθαιρεσίες της ταράτσας από τη στιγμή που θέλουν να τις εκμεταλλευτούν αργότερα και να τις κάνουν ιδιοκτήτες, παρόλο που το πρόστιμο θα βγει για όλους τους συνιδιοκτήτες. Έχω άδικο?? Με την κατάλληλη συμφωνία πάντα και τις όποιες συναινέσεις μεταξύ τους. 

[letom]

1) Το διαμέρισμα της κόρης έχει κι άλλες αυθαιρεσίες εκτός της οπής? Αν ναι τότε ούτως ή άλλως θα κάνεις δύο δήλωσεις (μία για κοινόχρηστους και μία για διαμέρισμα) οπότε δεν υπάρχει πρόβλημα να βάλεις την οπή στη δήλωση του διαμερίσματος.

2) Τα ποσοστά δεν είναι κάτι μυστικό ούτε απαιτείται ιδιαίτερη προσπάθεια για να βρεθούν. Στο συμβόλαιο της σύστασης ο.ι. τα αναφέρει όλα. Δες πόσες οριζόντιες έχουν γίνει και πόσα χιλιοστά έχει η κάθε μία και σε ποιον ανήκει. Τα χιλιοστά αυτά είναι το ποσοστό που θες. Ο πατέρας αν πχ έχει ένα διαμέρισμα με 250 χιλιοστά και έχει και τον αέρα 100 χιλιοστά (το 10% που λέγαμε) τότε τα αθροίζεις και έχεις ποσοστό πατέρα 35%. Η σούμα των ποσοστών όλων των συνιδιοκτητών πρέπει να βγάζει 100%.

Τις ΥΔ, το συμφωνητικό κλπ τα κάνει ο ένας. Οι άλλοι απλώς κάνουν μία ΥΔ που λέει είμαι συνιδιοκτήτης με τόσο ποσοστό στην τάδε οικοδομή και συναινώ να τακτοποιήσει ο τάδε συνιδιοκτήτης της αυθαιρεσίες στον κοινόχρηστο.

3) Το ποιος θα πληρώσει το πρόστιμο θα πρέπει να το έχουν ήδη κανονίσει μεταξύ τους. Μπορεί να τους το πληρώσει και κάποιος θείος από το Αμέρικα. Εσύ θα τους δώσεις το χαρτί με το πρόστιμο και ας το πληρώσουν όπως θέλουν. Αν εννοείς σε ποιο όνομα θα κόψεις ΑΠΥ, θα την κόψεις σε αυτόν που θα εξουσιοδοτηθεί από τους άλλους και θα συνάψει συμφωνητικό μαζί σου.

Edited Απρίλιος 14 , 2014 by letom

[kostaras4]

Οκ νομίζω καλύφθηκα πλήρως. Αν έχω κάτι νεότερο θα επανέλθω με ερωτήσεις !! Ευχαριστώ πολύ για τη βοήθεια!!