ν. 4495/17 - αρθρο 88 [ΑΡΘΡΟ 088 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετα πριν την 28.07.2011 - Περίπτωση 1 (Κατασκευές που έχουν υπαχθεί σε προηγούμενους νόμους)

[Pavlos33]

@giwrgos192 Καλησπέρα.

Προκύπτουν ερωτήματα:

Πότε κατασκευάστηκε ο αυθαίρετος όροφος;

Τι είδους οικισμός είναι (πχ προ 23, στάσιμος κλπ)

Ποιο το εμβαδόν οικοπέδου ώστε να γνωρίζουμε την μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη σήμερα.

Στο ακίνητο έχει συσταθεί πράξη οριζόντιων ιδιοκτησιών;

[giwrgos192]

Καλημέρα και ευχαριστώ για την απάντηση.

Ο όροφος κατασκευάστηκε μεταξύ 1984 και 2003. Ο οικισμός είναι κάτω των 2000 κατοίκων. Το εμβαδόν του οικοπέδου είναι 110 τ.μ. (άρα Σ.Δ. =1 σήμερα;).
Στο ακίνητο δεν υπάρχει σύσταση.

Edited December 5, 2025 at 09:44 πμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@giwrgos192 Kαλημέρα. Στα πλαίσια του ν. 4495 θα μπορούσε η σύγκριση για την εύρεση κατηγορίας να γίνει με τα ευμενέστερα μεγέθη του ΦΕΚ 181/Δ/85  με μέγιστη δόμηση για το οικόπεδο 160+0,8*10=168 τμ.  Άρα έχεις ποσοστό 80/168=47,6%>40% το οποίο και πάλι σε οδηγεί σε κατηγορία 5. Αναφέρεις παραπάνω ότι στο ν.4178 η υπαγωγή έγινε στην κατηγορία 4. Αυτό πως προκύπτει; (μάλλον η δήλωση ν. 4178 είναι λανθασμένη).

[ΔΑΝΑΗ ΤΖ]

Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα καθώς από τη συνέχεια των ερωτημάτων προέκυψε ότι το κύριο ερώτημα αφορά ρύθμιση στον Ν. 3843/10.

Pavlos 33

Καλησπέρα συνάδελφοι!

Πρώτη μου δημοσίευση εδώ αλλά μιας και μπαίνω σιγά σιγά στο παιχνίδι των τακτοποιήσεων και ταυτοτήτων, πιστεύω θα ακολουθήσουν κι άλλες. 

Έχω λοιπόν αναλάβει την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας για διαμέρισμα το οποίο έχει υπαχθεί στο Ν.3843/2010 για κλείσιμο ημιυπαιθριων. Τα τετραγωνικά που έχουν τακτοποιηθεί συμπεριλαμβάνουν και τους τοίχους που κατασκευάστηκαν και δεν εντόπισα κάποια άλλη παράβαση. Έχω κάνει αίτηση στη σχετική πολεοδομία για τα αντίγραφα της τακτοποίησης καθώς οι ιδιοκτήτες δεν τα διαθέτουν και η ερώτηση μου είναι η εξής. Κατά πάσα πιθανότητα θα υπάρχει μία γραμμοσκιασμένη κάτοψη που θα συνοδεύει την τακτοποίηση που θα δείχνει το κλείσιμο των ημιυπαίθριων. Μου αρκεί αυτή η κάτοψη για την ταυτότητα ή θα πρέπει να προβώ σε ενημέρωση φακέλου και να καταθέσω δική μου αποτύπωση? Και αν ναι ποια είναι η διαδικασία την ενημέρωσης? Πού κάνω αίτηση?

Edited December 20, 2025 at 03:11 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@ΔΑΝΑΗ ΤΖ Καλησπέρα και καλώς ήρθες στο φόρουμ.

Η πρώτη σου δουλειά είναι να λάβεις τα εγκεκριμένα σχέδια της Ο.Α  με την περαιωμένη δήλωση Ν. 3843/10 (+την κάτοψη) προκειμένου να ελέγξεις το ακίνητο για τυχόν αυθαιρεσίες. Με τον τότε νόμο τα πράγματα ήταν "ελαστικά" και η συντριπτική πλειοψηφία των τότε δηλώσεων είναι εσφαλμένες. Οπότε θα πρέπει να δείξεις μια προσοχή σε αυτό. Αν έχεις πέσει στην σπάνια περίπτωση που το διαμέρισμα δεν έχει καμία άλλη αυθαιρεσία πέραν του κλεισίματος ΗΧ τότε θα την ανεβάσεις και αυτή (στη γραμμή της υπαγωγής >Ν.3843). Δεν προβαίνεις σε καμία ενημέρωση φακέλου.

Ένα άλλο που πρέπει να έχεις κατά νου είναι ότι με τις τότες διατάξεις Ν.3843/10, δίνονταν αναστολή κυρώσεων (δηλαδή διατήρηση της αυθαίρετης χρήσης) για 40 χρόνια από την περαίωση. Υπάρχει η δυνατότητα με μόλις 100 Ε να "περαστεί" το διαμέρισμα στο ν. 4495/17 και να λάβει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση και έτσι, σύμφωνα με το ΝΟΚ να θεωρείται μετά νομίμως υφιστάμενο.

[ΔΑΝΑΗ ΤΖ]

Σ' ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Εννοείται έχω κάνει και αίτηση για τα αρχεία του φακέλου της άδειας απλά επειδή την κάτοψη την είχαν οι ιδιοκτήτες έχω προχωρήσει λίγο τις διαδικασίες. Ρώτησα για την κάτοψη γιατί φαντάζομαι πως δε θα αποτυπώνονται στην κάτοψη του Ν3843 τοίχοι και κουφώματα. Αυτό το παραβλέπουμε?

Όσο για το οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση, επειδή πρόκειται για πώληση οι ιδιοκτήτες δε θέλουν να δώσουν έξτρα χρήματα για κάτι που μπορούν να αποφύγουν αφού δεν υπάρχουν άλλες παραβάσεις.

Επειδή όμως έχω και μια άλλη ιδιοκτησία που θα χρειαστεί απ' ότι έχω καταλάβει ενημέρωση λόγω αλλαγής διαρρύθμισης, μπορεί κάποιος να με ενημερώσει πως γίνεται αυτή η διαδικασία? 

[Pavlos33]

Δεν χρειάζεται να κάνεις ενημέρωση. Μπορείς να το περάσεις στο ν. 4495 (σίγουρα όλο και κάτι άλλο θα βρεις όπως πχ αλλαγή θέσης/διάστασης ανοιγμάτων κλπ). Το τακτοποιείς , ανεβάζεις στο σύστημα κάτοψη  αποτύπωσης και έτσι μετά πας στην ΗΤΚ στον πίνακα επιφανειών και συνδέεις τη νέα κάτοψη με την υπαγωγή.

[ΔΑΝΑΗ ΤΖ]

Επειδή είναι γνωστοί μου οι ιδιοκτήτες προσπαθώ να αποφύγω να χρεωθούν παράβολα για κάτι που δε θεωρείται καν παράβαση. Εννοείται μπορώ να βρω ότι ένα κούφωμα είναι 5-10 πόντους μετακινημενο αλλά θεωρώ πως δεν αξίζει να τους βάλω σ αυτή τη διαδικασία. Απλά απ' ότι έχω καταλάβει υπάρχει και η δυνατότητα να καταθέσω ενημερωμένη κάτοψη κάπου και να προχωρήσω στην ταυτότητα. Απλά επειδή δεν το χω κάνει ποτέ δε γνωρίζω τη διαδικασία.

[Pavlos33]

Κάνε πρώτα την αυτοψία και σίγουρα κάτι θα υπάρχει. Η διαφορετική διαρρύθμιση δεν αποτελεί μεν αυθαιρεσία, πλην όμως ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προβεί σε ενημέρωση για τη νέα κατάσταση, προ σύνταξης ΗΤΚ. Επομένως, το κόστος που αναφέρεις δεν θα το γλιτώσει καθώς κάποιος μηχανικός θα πληρωθεί για να προβεί σε ενημέρωση άδειας. Η υπαγωγή είναι πιο γρήγορη διαδικασία στο θέμα αυτό. Το παρόν θέμα αφορα ΗΤΚ. Αν θέλεις δες σχετικό θέμα στο φόρουμ (e-adeies κλπ).

Edited December 7, 2025 at 08:58 μμ by Pavlos33

[Μέντορας]

Συνάδελφε @ΔΑΝΑΗ ΤΖ· στην ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/7577/105/2021 για τη «Διαδικασία συμπλήρωσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου» αναφέρεται (άρ. 1, § 1Β, εδάφιο γ, στοιχείο γγ) ότι «σε περίπτωση που η υφιστάμενη κατάσταση δεν προκύπτει από τα σχέδια που συνοδεύουν τις εκδοθείσες πράξεις, εκπονούνται και υποβάλλονται νέα σχέδια αποτύπωσης κατόψεων αρχιτεκτονικών». 
Η υποβολή–ανάρτηση γίνεται στο «Σύστημα ταυτότητας κτιρίου» του ΤΕΕ.

Edited December 9, 2025 at 01:32 μμ by Μέντορας