ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 5 αυθαιρέτων κατασκευών

[Dimitrios1991]

Καλησπέρα, 

το οικόπεδο βρίσκεται εντός οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων, ο οποίος είναι στη λίστα των στασιμων οικισμών του ΦΕΚ292Δ/1983. 

Για να με πετάξει στην κατηγορία 5 η ΥΥ θα πρέπει το τελικό ύψος να έχει υπερβεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής; 

Τι εννοείτε χωρίς ΠΣΟΙ;

Edited January 25, 2026 at 04:06 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

On 25/1/2026 at 6:06 ΜΜ, Dimitrios1991 said:

Για να με πετάξει στην κατηγορία 5 η ΥΥ θα πρέπει το τελικό ύψος να έχει υπερβεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής;  (ναι)

Τι εννοείτε χωρίς ΠΣΟΙ; (χωρίς πράξη σύστασης Ο.Ι)

 

[oresteskal]

Καλησπέρα σας,

στη περίπτωσή μου έχω οικόπεδο με μεταγενέστερη κατάτμηση, οπότε σύμφωνα με το Παράρτημα Α βάζω «ΟΧΙ» στην ύπαρξη οικ. άδειας και θεωρείται ότι δεν έχω άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης, ύψους και θέσης. 

Το ερώτημα είναι το αν μπορεί να συνδυαστεί το παραπάνω απόσπασμα του Παραρτήματος Α με την περίπτωση δ της Κατηγορίας 4 του αρ. 96: «αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση».

Στέκομαι στην έκφραση «σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια», διότι το ακίνητό μου ΈΧΕΙ οικ. άδεια, την οποία δεν την υπολογίζω μόνο για τις αυθαίρετες κατασκευές. Άρα, εάν οι αυθαιρεσίες μου είναι έως 50 τ.μ. μπορώ να τις βάλω Κατ. 4.

Συστημικά, δεν με αφήνει να βάλω κατ. 4, άσχετα που και σε παλιότερες συζητήσεις στο φόρουμ οι περιπτώσεις α και β της Κατ. 4 του αρ. 96 δεν σε υποχρεώνουν να έχεις οικ. άδεια.

Edited January 26, 2026 at 09:27 μμ by oresteskal

[Pavlos33]

Καλύτερα να περιγράψεις αναλυτικά με πλήρη στοιχεία την υπόθεση που σε απασχολεί.

[oresteskal]

Πρόκειται για οροφοδιαμέρισμα με σύσταση οριζοντίου και είσοδο από εξωτερική σκάλα σε διώροφη οικοδομή. Βρισκόμαστε εντός οριοθετημένου οικισμού, που κατά την άδεια οι όροι δόμησης ήταν βάσει του ΦΕΚ 181Δ.  Στα χέρια μου έχω την οικοδομική άδεια του ορόφου, η οποία είναι του '83. Συνεπώς χαιρετούμε την κατηγορία 2.

Στο τοπογραφικό της άδειας, το οικόπεδο είναι μεγάλο εμβαδού 3490 τ.μ. με πολλές οικοδομές μέσα, για τις οποίες υπολογίζει την κάλυψη και την εκμετάλλευση. Κάνει προσθήκη του ορόφου της δικής μας οικοδομής μόνο.

Η σύσταση οριζοντίου έγινε το 2004, στην οποία ο μηχανικός δείχνει το περίγραμμα του μεγάλου οικοπέδου, αλλά η σύσταση γίνεται στο δικό μας τμήμα (οριοθετεί μόνο αυτό με σημεία), το οποίο είναι ανεξάρτητη κτηματολογική μερίδα (Κτηματολόγιο Ρόδου) και άρα ανεξάρτητο οικόπεδο. Η μερίδα αυτή δημιουργήθηκε το 2002 μετά από απόφαση χρησικτησίας του 2000. Η παλαιότητα πιθανότατα να πηγαίνει πολλά χρόνια πίσω, αλλά δεν έχω την απόφαση στα χέρια μου.

Η οικοδομή μας, λοιπόν, έχει μετακινηθεί έχοντας κοινά σημεία με αυτή της οικ. άδειας. Όμως, λόγω της κατάτμησης πρέπει να βάλουμε «ΟΧΙ» στην ύπαρξη της οικ. άδειας. Οι αυθαιρεσίες είναι στον σκελετό της οικοδομής με μικρές υπερβάσεις του περιγράμματος, άρα από κατασκευής, εκτός από ένα εξώστη που έκλεισε μεταγενέστερα. Ως προς τις λοιπές παραβάσεις / παραβάσεις κατηγορίας 3, έχουμε επέκταση του εξώστη, μικροαλλαγές σε ανοίγματα και εσωτερική διαρρύθμιση. Σημαντικό, να σημειώσουμε ότι χωρίς οικ. άδεια όποια υπέρβαση έχουμε, μπαίνει στην υπέρβαση δόμησης χωρίς τους συντελεστές κάλυψης, απόστασης δ κλπ. Εάν συγκρίνουμε με τους όρους της άδειας, δεν έχουμε καμία παραβίαση πλάγιας/οπίσθιας απόστασης. Με τα νέα όρια της κατάτμησης όμως, έχουμε παραβίαση των δύο πλάγιων αποστάσεων. Οι συγκρίσεις για τον υπολογισμό των συντελεστών των τετραγωνιδίων του Παραρτήματος Α γίνονται βάσει των σημερινών όρων δόμησης, ΑΛΛΑ με την εγκύκλιο 2 προσέθεσαν και τη σύγκριση με τους όρους της άδειας. Προσωπικά, συνέκρινα βάσει των σημερινών για να είμαι καλυμμένος, μιας και έχουμε κατάτμηση. Έβαλα, λοιπόν μαζί με τις παραπάνω υπερβάσεις και την υπέρβαση δόμησης που προήλθε από την παραβίαση της πλάγιας απόστασης. Το σύνολο όλων των μέτρων είναι 23,70 τ.μ.

Οι υπερβάσεις αυτές δεν έχουν οικ. άδεια βάσει του Παραρτήματος Α. Τα τμήματα χωρίς παραβάσεις όμως, έχουν οικ. άδεια και άρα το ακίνητό μας διαθέτει οικ. άδεια (η έκφραση που ανέφερα στην πρώτη μου δημοσίευση, για την περ. γ της Κατ. 4). Το σύνολο των υπερβάσεών μου είναι κάτω από 50 τ.μ. και άρα υπέθεσα ότι μπορώ να γλιτώσω την κατ. 5. Το σύστημα όμως δεν με αφήνει να το προχωρήσω. Να αναφέρω ότι και για τη λοιπή παράβαση της παρ. 5 του αρ. 100 που θα έβαζα όλα τα υπόλοιπα, οι εξώστες δεν είναι υπέρβαση δόμησης, κάλυψης, ύψους, αλλά και ούτε θέσης και άρα έχουν οικ. άδεια (ώστε να βάλω κατ. 4). Δεν είναι υπέρβαση θέσης, διότι στο Παράρτημα Α γράφει για υπερβάσεις από τα προβλεπόμενα να κατασκευαστούν στην οικ. άδεια. Οι πλάγιες αποστάσεις τότε δεν υπήρχαν. Σήμερα μόνο υπάρχουν με τα νέα όρια της κατάτμησης.

Μπορώ να καταλάβω ότι ο σκοπός του νομοθέτη για την περίπτωση γ της Κατ. 4 ήταν όχι το ακίνητο να διαθέτει οικ. άδεια, αλλά η αυθαίρετη κατασκευή. Και εμείς, βάσει Παραρτήματος Α δεν έχουμε οικ. άδεια στις αυθαίρετες κατασκευές. Όμως, από άλλους συναδέλφους είδα ότι υπάρχει ζήτημα και στις περιπτώσεις α και β της Κατ. 4 αφού οι συγκρίσεις γίνονται και βάσει των σημερινών δεδομένων και άρα δεν είναι υποχρεωτική η «αληθινή» ύπαρξη άδειας.