ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Τακτοποίηση αυθαιρέτων με καταπάτηση όμορης ιδιοκτησίας

[sirkos81]

 

Καλημέρα συνάδερφοι

 

Έχω μια περίπτωση ενός οικοπέδου που έχει χωριστεί με κάθετες αφού είχαν χτιστεί οι οικοδομές (και οι 2 με Ο.Α αλλά έχουν αυθαιρεσίες )  που υπάρχουν μέσα  και ο τότε μηχανικος δεν είχε υπολογίσει το τέντωμα των οικοδομών και είχε πάει με τις διαστάσεις των αδειών που δεν εφαρμοστήκαν οπότε  η οικοδομή μαζί με έναν εξώστη της κάθετης Β μπαίνει μέσα στην καθετή Α .  Τώρα από όσο διάβασα το νήμα εδώ  είναι θέμα δικηγόρου  για να λυθεί το ιδιοκτησιακό    και ότι δεν γίνεται να νομιμοποιηθεί μόνο το κομμάτι που βρίσκεται στη καθετή του εντολέα μου και πρέπει να γίνει εξ ΄ολοκλήρου , αυτό σε ποιο άρθρο το αναφέρει για να το τεκμηριώσω ;

 

 

Edited October 15, 2025 at 08:45 πμ by sirkos81

[Pavlos33]

Έκανες το ίδιο ερώτημα και στο θέμα των κάθετων. 

Η βάση τέτοιων περιπτώσεων αφορά το άρθρο 1010 του ΑΚ 

"Αν ο κύριος ακινήτου, ανεγείροντας πάνω σ' αυτό οικοδομή, την επεκτείνει καλόπιστα στο γειτονικό γήπεδο και ο κύριος του γηπέδου δεν διαμαρτυρήθηκε καθόλου πριν από την ανέγερση της οικοδομής κατά μεγάλο μέρος, το δικαστήριο μπορεί κατά εύλογη κρίση να επιδικάσει την κυριότητα του γηπέδου που καταλήφθηκε στον κύριο του ακινήτου που οικοδομήθηκε· η επιδίκαση γίνεται έναντι καταβολής της αξίας του γηπέδου κατά το χρόνο της κατάληψής του και αποκατάστασης κάθε άλλης ζημίας, ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολοίπου"

Όπως σου είχα αναφέρει υπαγωγή δεν μπορείς να κάνεις. Ο πελάτης σου να απευθυνθεί σε δικηγόρο  να μελετήσει την υπόθεση.

[sirkos81]

η ερώτηση είναι γιατί δεν μπορώ να κάνω υπαγωγή μόνο για το κομμάτι του βρίσκεται στην καθετή του ιδιοκτήτη σε ποιο άρθρο το αναφέρει ;

[Pavlos33]

Να τονίσω ότι δεν είναι σίγουρο ότι θα λυθεί το θέμα μέσω δικηγόρου. Θα ξεκινήσει την μελέτη και την έρευνα (με τη δική σου τεχνική συνδρομή). Ένα κτίσμα το οποίο "πατάει" ταυτόχρονα σε δυο οικόπεδα, αποτελεί ένα από τα πιο δυσεπίλυτα προβλήματα. Μια τέτοια κατάσταση, στερεί επί της ουσίας την αυτοτέλεια και των δυο όμορων οικοπέδων (κάθετων ιδιοκτησιών εν προκειμένω) , καθώς κανένα από αυτά δεν μπορεί να μεταβιβαστεί έχοντας κτίσμα-στατικά ενιαίο-που πατάει (ή υπέρκειται) στα δυο αυτά οικόπεδα. 

[sirkos81]

το μόνο σίγουρο είναι όπως λένε οι Αμερικανοί death and taxes  , τα περιπλοκότητας τα αντιλαμβάνομαι και από δικηγόρους και δικαστήρια δυστυχώς τα γνωρίζω  και για τους χρόνους αλλά και την αβεβαιότητα του αποτελέσματος .

 Η ερώτηση μου είναι όμως απλή και αφορά μόνο τα δικά μας δηλαδή των μηχανικών ,  υπάρχει κάποιο άρθρο του 4495 που να μου απαγορεύει να κάνω υπαγωγή των αυθαιρεσιών που υπάρχουν στην καθετή του πελάτη μου περιγράφοντας αναλυτικά την κατάσταση και αφήνοντας το κομμάτι της καταπάτησης για όταν λυθεί το θέμα. Διαβάζοντας το άρθρο 89 δε βλέπω να με εμποδίζει σε κάτι 

[Pavlos33]

Υπάρχει το ότι πας να κάνεις υπαγωγή σε ξένο οικόπεδο ενώ η κατασκευή είναι στατικά εξαρτημένη. Μη λέμε τα ίδια . Ένα ολόκληρο νήμα υπάρχει για το ζήτημα.

[sirkos81]

Δεν πάω να κάνω υπαγωγή  σε  ξένο οικόπεδο ,  στο οικόπεδο του πελάτη μου θέλω να κάνω από το όριο της κάθετου του και μέσα  αλλά οκ , και απόλυτα δεκτό να μην λεμέ τα ιδιά,  απλά διαβάζω 30 σελίδες του νήματος από εχτές  μέχρι στιγμής δεν έχω δει να αναφέρονται κάποιο άρθρο ή εγκύκλιος  που να το τεκμηριώνει ,  ελπίζω  στις τελευταίες 20  μπας και αναφερθεί κάτι

Πάντως σε οικοδομή με αυθαιρεσίες που έβγαινε εκτός ρυμοτομικής και με καταγγελία από γείτονα  η αρμόδια πολεοδομία δέχτηκε να γίνει υπαγωγή για τις αυθαιρεσίες που ήταν εντός της ρυμοτομικής για να μειωθεί το πρόστιμο ανέγερσης + διατήρησης  μέχρι να βρεθεί λύση για το εκτός που ήταν στατικά εξαρτημένο με την υπόλοιπη οικοδομή . Απλά το αναφέρω για το στατικά εξαρτημένο .

Ευχαριστώ πάντως για την ανταπόκριση

[cvck]

Καλησπέρα συνάδελφοι.

Για διώροφο κτίριο με οικοδομική άδεια του 1989, το τοπογραφικό της οικοδομικής άδειας παρουσιάζει ένα περίγραμμα του οικοπέδου. Σύμφωνα με το τοπογραφικό αυτό, και στα δύο πλάγια όρια του οικοπέδου, είναι κατασκευασμένα και εφάπτονται όμορα γειτονικά κτίρια. Σύμφωνα με το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας, ο πελάτης μου κατασκεύασε το διώροφο κτίριο του σε επαφή με τα δύο πλάγια όρια του οικοπέδου του και κατά συνέπεια σε επαφή με τα δύο όμορα γειτονικά προϋφιστάμενα κτίρια. Ηρθε σε εμένα για τακτοποίηση της ιδιοκτησίας του. Έκανα αποτύπωση και συμπέρανα τα παρακάτω:

1) Το κτίριο εφάπτεται όντως στη μία πλευρά του με όμορο κτίριο, ενώ το κτίριο που υπήρχε στην άλλη πλευρά του έχει κατεδαφιστεί αλλά έχει μένει ο τοίχος που είναι σε επαφή με τον τοίχο του κτιρίου του πελάτη μου .Συνεπώς είναι προφανές ότι το κτίριο όντως κατασκευάστηκε ανάμεσα στα δύο γειτονικά κτιρια και σε επαφή με αυτά.

2) Το περίγραμμα της αποτύπωσης μου, ωστόσο ,δεν ταιριάζει με το περίγραμμα του οικοπέδου του τοπογραφικού της άδειας και κατ' επέκταση ούτε με το περίγραμμα του κτιρίου (που ταυτιζόταν με το περίγραμμα του οικοπέδου), σύμφωνα με το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας. Για να είναι πιο προφανή όσα περιγράφω ανεβάζω σκαρίφημα με τα περίγραμματα.

Συνοψίζοντας, το ερώτημα μου είναι το εξής. Εγώ έχω το δικαίωμα να προβώ σε τακτοποίηση θεωρώντας ότι το τοπογραφικό της άδειας είναι ανακριβές και ότι το πραγματικό περίγραμμα του οικοπέδου προκύπτει από το υλοποιημένο περίγραμμα του κτιρίου του πελάτη μου καθώς όντως ήταν σε επαφή με τα όμορα κτίρια; Σε αυτή τη περίπτωση, το κτίριο δεν καταπατά όμορες ιδιοκτησίες.

Ή θεωρώντας τις διαστασείς και τα περιγράμματα του τοπογραφικου και του διαγράμματος κάλυψης της οικοδομικής άδειας ως απολύτως ορθά, υπάρχει ο κίνδυνος να τακτοποιήσω κτίριο που έχει καταπατήσει τις όμορες ιδιοκτησίες;

ΣΚΑΡΙΦΗΜΑ.pdf

Edited November 16, 2025 at 11:26 μμ by cvck

[sdtopo]

Ως όρια ιδιοκτησίας θα λάβεις αυτά που θα προκύψουν από τη δική σου μελέτη και μπορείς εσύ να τεκμηριώσεις.

Θα λάβεις υπόψη σου όλα τα διαθέσιμα στοιχεία όπως αποτύπωση της υφισταμενης κατάστασης, συμβόλαια, παλαιότερα τοπογραφικά, αεροφωτογραφίες,  στοιχεία από την πολεοδομία και τα λοιπά.

Αφού προκύψουν τα πραγματικά όρια του οικοπέδου θα συγκρίνεις την υφιστάμενη κατάσταση με τα εμφανιζόμενα στην οικοδομική άδεια και θα ρυθμίσεις οποιες διαφορές σε δόμηση και κάλυψη.

Σημ.: Η υφιστάμενη κατάσταση συνήθως υπερισχύει εφόσον τεκμηριώνεται ότι ήταν η ίδια τότε με τώρα.