ν.4495/17-άρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098-Ν. 4495/17] Αυθαίρετη επέκταση διαμερίσματος επί τμήματος φωταγωγού

[Pavlos33]

@ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ Τα δεδομένα θα πρέπει να διατυπώνονται με απλό και κατανοητό τρόπο. Σχεδιάζεις πάνω στην κάτοψη της Ο.Α, το περίγραμμα του διαμερίσματος βάσει της Ο.Α, βάσει της ΠΣΟΙ και βάσει της υφιστάμενης κατάσταση (τρία διαφορετικά layer). Όταν το ετοιμάσεις, ο ίδιος θα έχεις κατανοήσει πλήρως το τι θα πρέπει να κάνεις. Αν το έχεις ήδη έτοιμο το σχέδιο, ανάρτησέ το για να καταλάβουμε.

Edited March 4, 2025 at 03:35 μμ by Pavlos33

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

Καλησπέρα Παύλο. Έχεις δίκιο οπότε θέτω ξανά το ερώτημα. Έχω ένα διώροφο κτίριο χωρίς σύσταση οριζοντίων. Το κτίριο είναι νομίμως υφιστάμενο με άδεια που εκδόθηκε 5/1985. Στον Β' όροφο έχουμε εμβαδόν Ε=114,40 Μ2, μέσα στα οποία είχαν υπολογιστεί και ο φωταγωγός (1,50χ2,00) και μια εσοχή (1,80χ2,00). Έγινε σε όλο το ακίνητο τακτοποίηση για αλλαγή θέσεων στα κουφώματα και για κάποιες κατασκευές στον ακάλυπτο και στα σχέδια της τακτοποίησης το εμβαδόν του Β' ορόφου αναγράφεται Ε=107,98 Μ2 το οποίο προκύπτει από τη  πράξη 114,40-(1,50χ2,00)-(1,80χ2,00) όπως φαίνεται και στο σχέδιο της τακτοποίησης, άρα υπολόγισαν το εμβαδόν αφαιρώντας το φωταγωγό και την εσοχή. Το ερώτημα είναι ποιο εμβαδόν να συμπληρώσω εγώ στις επιφάνειες τη Η.Τ.Κ; Έχω κάνει αυτοψία και δεν υπάρχουν διαφορές σε σχέση με την τακτοποίηση και με την άδεια στις διαστάσεις του κτιρίου.

Edited March 5, 2025 at 05:54 μμ by ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ

[Pavlos33]

Καλησπέρα. Αν κρίνω από την ημερομηνία έκδοσης της Ο.Α, εφαρμόστηκε ο ΓΟΚ 73. Τότε εμβαδομετρούσαν με το περίγραμμα της κάλυψης οπότε γι αυτό και το μπέρδεμα. Ο συνάδελφος που ρύθμισε τις αυθαιρεσίες, ορθώς εμβαδομέτρησε την επιφάνεια κλειστών χώρων και δεν έβαλε το φωταγωγό. Σε ενδεχόμενη μελλοντική ΠΣΟΙ ο φωταγωγός θα εισαχθεί στους κοινόχρηστους χώρους. Για την έκδοση της Η.Τ όπως ίσως γνωρίζεις, στον πίνακα των επιφανειών αντιστοιχίζονται ανά σειρά οι εκδοθείσες διοικητικές πράξεις με τις επιφάνειες. Συνεπώς, στην πρώτη σειρά βάζεις την Ο.Α και επιφάνεια 114,40 τμ. Σε επόμενη σειρά, την πράξη υπαγωγής ν. 4495 με επιφάνεια 107,98 τμ και θα βάλεις και μια ακόμη σειρά με την πράξη της υπαγωγής με αρνητική επιφάνεια -114,40 τμ ώστε να σου βγει στο τέλος η υφιστάμενη επιφάνεια 107,98 τμ. Στα σχόλια του πίνακα επεξηγείς για να μπορεί κάποιος να κατανοήσει τι έχει συμβεί.

[ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ]

Ευχαριστώ πολύ για την βοήθεια. Κάτι επιπλέον το 114,40 Μ2 που ανέγραψα πριν δεν αναγράφεται στην οικοδομική άδεια αλλά προκύπτει πάλι από την εμβαδομέτρηση που έγινε στην τακτοποίηση. Η άδεια αναγράφει τον Β' όροφο 113,90 Μ2. Η διαφορά που προκύπτει δεν αφορά κάποια παράβαση απλά στην οικοδομική άδεια είχε μετρηθεί λάθος το εμβαδόν. Στην άδεια αφαιρέθηκε μια εσοχή 4,50 Χ 3,40, όμως στο 4,50 όπως φαίνεται και στη φωτογραφία που παραθέτω είχε μετρηθεί και ένας τοίχος 0,20, άρα η εσοχή είναι 4,30 Χ 3,40 και για αυτό μεγαλώνει το διαμέρισμα. Πως να το αντιμετωπίσω αυτό;  

[steve100]

On 2/21/2025 at 11:33 PM, steve100 said:

Kατά την αυτοψία κατέγραψα δημιουργία φωταγωγού 0,75Χ0,75μ. εις βάρος του W.C. διαμερίσματος αντί για κλείσιμο φωταγωγού

Πως αντιμετωπίζεται ως λοιπή παράβαση; Σημειωτέον ότι αναφέρομαι σε μεγάλη οικοδομή του 68' και επαναλαμβάνεται σε όλους τους ορόφους

 

Έχει κάπιος παρόμοια περίπτωση δημιουργίας φωταγωγού εις βάρος του διαμερίσματος και πωε το αντιμετώπισε; Ως λοιπή παράβαση ή δεν θεωρείται παράβαση;

[jbosdas]

@steve100 Αν δεν είσαι στο 5% πας για διαφορετική διαμερίσματωση. 

@ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ το περιγράφεις στην τεχνική σου έκθεση και ενημερώνεται το εμβαδόν με μονομερή τροποποίηση της σύστασης βασει άρθ.16 Ν-5142/24 (ΦΕΚ-158/Α/4-10-24)

Edited March 13, 2025 at 02:22 μμ by jbosdas

[stavgian]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Είμαι νέα συνάδελφος και θα ήθελα να σας ρωτήσω το εξής: Έχω ένα διαμέρισμα του 1973. Στην άδεια μέσα στο σαλόνι υπάρχει φωταγωγός. Στην υφιστάμενη κατάσταση δεν υπάρχει (δεν έγινε εξαρχής), καθώς μετά απο 2 μήνες εκδόθηκε νέα άδεια για προσθήκη ορόφων όπου στους ανωτέρω ορόφους στην αντίστοιχη θέση δεν υπήρχε φωταγωγός. Ο φωταγωγός αναφέρεται ως κοινόχρηστος στη σύσταση οπότε θα πρέπει να γίνει διαμερισμάτωση (κατηγορία 1). Επίσης, υπάρχει μετακίνηση ορισμένων ανοιγμάτων και αλλαγή στη διάσταση των εξωστών χωρίς να υπάρξει αλλαγή στο εμβαδόν τους. Ακόμη, παρατηρείται και αλλαγή στις εξωτερικές διαστάσεις. Οι εν λόγω αλλαγές ανήκουν στην κατηγορία 3 αλλά όταν στο σύστημα βάζω την παλαιότητα εμφανίζεται το μήνυμα ότι η συγκεκριμένη κατηγορία δεν συμβαδίζει με την παλαιότητα. Μήπως υπάρχει κάποιος άλλος τρόπος (λοιπή παράβαση);

Σας ευχαριστώ

Edited May 13, 2025 at 02:23 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@stavgian Kαλησπέρα και καλώς ήλθες στο φόρουμ.

ο προβλεπόμενος από την ΠΣΟΙ φωταγωγός ο οποίος δεν κατασκευάστηκε, καταλήφθηκε πλήρως από το διαμέρισμα. Άρα, έχουμε ΥΔΚΧ σε ο,τι αφορά τον υπολογισμό προστίμου. Επειδή όλα δείχνουν οτι έγινε εκ κατασκευής σύμφωνα με το άρθρο 98 έχεις το δικαίωμα να προβείς σε υπαγωγή λαμβάνοντας πριν την υπαγωγή, υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη που να αναφέρει ότι ο χώρος κλείστηκε από κατασκευής της οικοδομής και στην τεχνική σου έκθεση αναφέρεις ότι γίνεται υπαγωγή διότι σύμφωνα με την Υ.Δ του τάδε ιδιοκτήτη ο χώρος καταλήφθηκε από χρονολογία κατασκευής της οικοδομής. Από αυτό θα ξεκινήσεις. Το αν θα γίνει και μονομερής τροποποίηση της σύστασης αυτό εξαρτάται από το αν πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρ. 7 άρ.98. Για τα υπόλοιπα μπορείς εφόσον οι εξώστες δεν υπέρκεινται κοινόχρηστου χώρου πόλης να μην εντάξεις στην κατηγορία 3, αλλά στο άρθρο 100 με μια λοιπή παράβαση ίδιας κατηγορίας. Αν όμως χρησιμοποιήσεις κατηγορία 3 δεν θα βάλεις παλαιότητα προ 9/6/75. 

H αλλαγή στις εξωτερικές διαστάσεις είναι μικρότερη του 5% και οδηγεί σε ποσοστό μεταβολής επιφάνειας μικρότερο του 5%;

Edited May 13, 2025 at 02:33 μμ by Pavlos33

[stavgian]

Καλησπέρα συνάδελφε,

Σε ευχαριστώ για την βοήθεια.

Οι εξωτερικές διαστάσεις σε κάποιες είναι μικρότερες του 5% και κάποιες άλλες είναι μεγαλύτερες του 5%. Όσον αφόρα την επιφάνεια του διαμερίσματος παρόλο το κλείσιμό του φωταγωγού το εμβαδόν βγαίνει μικρότερο από της άδειας (εντός 2%).

 

[Pavlos33]

Θα γίνει τροποποίηση (πιθανώς μονομερής) της σύστασης λόγω καταπάτησης του Κ.Χ. Από τη στιγμή που δεν σε καλύπτει η κατηγορία 3, θα το πας με ΥΔ/ΥΚ για ό,τι εξέχει του περιγράμματος. Το πρόστιμο θα παραμείνει το ίδιο λόγω κατηγορίας 1. Για εποπτικούς λόγους μπορείς και να διαχωρίσεις τα Φ.Κ. Στο ένα να βάλεις ΥΔ για την επιφάνεια φωταγωγού που καταλήφθηκε και στο άλλο φύλλο καταγραφής την υπόλοιπη επιφάνεια που προκύπτει λόγω των διαφοροποιήσεων. Στην Τ.Ε μη ξεχάσεις να αναγράψεις ότι καταπατάται Κ.Χ εκ κατασκευής όπως αναφέρω παραπάνω, βάσει της προσκομισθείσας Υ.Δ του τάδε ιδιοκτήτη. Επιπλέον, στην ΤΕ αναγράφεις και το εμβαδόν βάσει άδειας, βάσει σύστασης και βάσει δικής σου αποτύπωσης. Όσο πιο ξεκάθαρα είναι όλα, τόσο πιο εύκολα θα εξυπηρετηθεί ο πελάτης σου στη συνέχεια.