Ερώτηση σχετικά με οικοδομησιμότητα γηπέδων από διανομή με πρόσωπο σε μη διανοιγμένο κοινόχρηστο δρόμο

[Theok17]

Καλησπέρα σε όλους,
αντιμετωπίζω την εξής υπόθεση και θα εκτιμούσα οποιαδήποτε καθοδήγηση:

Ο εντολέας μου διαθέτει γήπεδα εκτός σχεδίου, τα οποία αποτελούν προϊόντα διανομής, αναρτημένα σε Κτηματολογικό Πίνακα Διανομής. Τα γήπεδα αυτά, σύμφωνα με το σχετικό τοπογραφικό, έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο που προβλέπεται στη διανομή, ο οποίος όμως δεν έχει διανοιχθεί στην πράξη.

Τα γήπεδα πληρούν κατά τ’ άλλα τις προϋποθέσεις αρτιότητας και οικοδομησιμότητας «στα χαρτιά». Εκείνο όμως που με απασχολεί είναι η πρακτική δυνατότητα δόμησης και ποιες ενέργειες απαιτούνται ώστε να είναι οικοδομήσιμα στην πράξη, δεδομένου ότι ο δρόμος δεν έχει διανοιχθεί.

Συγκεκριμένα:

Υπάρχει διαδικασία ή πρόβλεψη για τη διάνοιξη τέτοιων κοινόχρηστων δρόμων;

Χρειάζεται αίτημα προς τον οικείο Δήμο για τη διάνοιξη ή άλλου είδους πράξη/πρωτοβουλία? 

[dimitris GM]

δες  στο κτηματολογιο

και τον ν 4061/12 αρθρο 22 παρ. 8

 

8. α) Οι δρόμοι που απεικονίζονται στα κυρωμένα στοιχεία των διανομών αγροκτημάτων και συνοικισμών, καθώς και κυρωμένων αναδασμών, περιέρχονται κατά κυριότητα στους οικείους Δήμους, εφόσον σήμερα υφίστανται. Αν έχουν αλλάξει χρήση ή κατέχονται αυθαίρετα, η Διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της οικείας Περιφέρειας, μετά από αυτοψία, αποφαίνεται για τη σκοπιμότητα επαναφοράς των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. Αν δεν είναι αναγκαία η επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση, η αίτηση του κατόχου για την εξαγορά ακινήτου εξετάζεται από την οικεία Επιτροπή Θεμάτων Γης και Επίλυσης Διαφορών σύμφωνα με το άρθρο 23.
β) Οι δρόμοι που διανοίχθηκαν σε θέση διαφορετική από την προβλεπόμενη στην κυρωμένη διανομή του αγροκτήματος, θωρούνται ως δρόμοι της κυρωμένης διανομής και περιέρχονται στην κυριότητα του οικείου Δήμου, εφόσον μετατοπίσθηκαν εντός δημοσίων εκτάσεων και κρίνεται αναγκαία η διατήρησή τους. Για το σκοπό αυτόν, συντάσσεται έκθεση αυτοψίας από τη Διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της οικείας Περιφέρειας, με την οποία αποφαίνεται για τη σκοπιμότητα της διατήρησης του δρόμου. Το ίδιο ισχύει και για αγροτικούς δρόμους που διανοίχτηκαν για την εξυπηρέτηση τυφλών τεμαχίων κυρωμένης διανομής, εφόσον δεν θίγονται εμπράγματα δικαιώματα τρίτων προσώπων.
γ) Δρόμοι κυρωμένης διανομής που έχουν απολέσει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους, μετά από εισήγηση της Διεύθυνσης Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της οικείας Περιφέρειας, μπορούν να εξαγοράζονται από τον ιδιοκτήτη του όμορου ακινήτου, μετά από αίτηση που υποβάλλει στην Επιτροπή Θεμάτων Γης και Επίλυσης διαφορών. Για την εξαγορά καταβάλλεται τίμημα ίσο με την αντικειμενική αξία, το οποίο αποτελεί έσοδο του οικείου Δήμου.
δ) Για τη μεταβίβαση της κυριότητας των δρόμων εκδίδεται διαπιστωτική πράξη του οικείου Περιφερειάρχη, η οποία μεταγράφεται στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και κοινοποιείται στον ΟΠΕΚΕΠΕ για ενημέρωση της ψηφιακής βάσης, καθώς και στην Εθνικό Κτηματολόγιο και Χαρτογράφηση ΑΕ.»

κ

Εγγρ-1256/1-3-05
Εφαρμογή του Αρθ-10 παρ.1 του Ν-3212/03 και διευκρινήσεις σχετικά με τους κοινόχρηστους δρόμους
σε εκτός σχεδίου περιοχή
(εφαρμογή της διάταξης του Αρθ-1 παρ.1α ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85)
ελάχιστο πρόσωπο εξασφάλιση της αρτιότητας των εκτός σχεδίου γηπέδων,
που δημιουργούνται από κατάτμηση ή από συνένωση μη αρτίων,
απαίτηση προσώπου και σε περιοχές ΖΟΕ Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου)
Σχετ: 1) Το υπ' αριθμ.πρωτ.οικ.2/3-3-04 έγγραφο του Συλλόγου Μηχανικών
και Υπομηχανικών Νομού Χαλκιδικής
2) Το υπ' αριθμ.πρωτ.1567/22-7-04 έγγραφο της Διεύθυνσης ΠΕΧΩ
Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας
3) Τα υπ' αριθμ.πρωτ.1141/10-5-04 και 5077/28-12-04 έγγραφα της
Διεύθυνσης ΠΕΧΩ Περιφέρειας Κρήτης.
Για την εφαρμογή της διάταξης του θέματος με την οποία θεσπίζεται η απαίτηση ελάχιστου προσώπου 25
μ σε κοινόχρηστο δρόμο για την εξασφάλιση της αρτιότητας των εκτός σχεδίου γηπέδων, της παρ.1α του
Αρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85 ), που δημιουργούνται από κατάτμηση ή από συνένωση μη
αρτίων, μετά την 31-12-03 , σας ενημερώνουμε ότι:
1. Η παρ.1β του Αρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85), δεν τροποποιήθηκε και αυτονόητα για γήπεδα
που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές, Επαρχιακές Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς, ως και σε
εγκαταλελειμμένα τμήματα τους καθώς και σε σιδηροδρομικές γραμμές, εξακολουθεί να ισχύει η απαίτηση
ελάχιστου προσώπου 45 μ και ελαχίστου βάθους 50μ. Περαιτέρω με τα τελευταία εδάφια της παρ.2β. του
ως άνω Αρθ-1 ορίζεται ποιες θεωρούνται ως Δημοτικές ή Κοινοτικές οδοί "...για την εφαρμογή του
παρόντος..." καθώς και για ποιες εξ' αυτών (κύριες - μοναδικές) ισχύουν οι παρεκκλίσεις της παρ.2β.
2. Κατά συνέπεια δεν ισχύουν οι περιπτ.α και περιπτ.γ της παρ.1 του Αρθ-10 της Εγκ-5/04 και ισχύουν
τα εξής:
Κοινόχρηστοι δρόμοι για την εφαρμογή της διάταξης του Αρθ-1 παρ.1α του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85),
όπως ισχύει μετά την τροποποίηση του από το Αρθ-10 παρ.1 του Ν-3212/03, είναι οι δρόμοι που έχουν
διαμορφωθεί ως κοινόχρηστοι με τη βούληση της πολιτείας ή έχουν καταστεί κοινόχρηστοι και δεν
εμπίπτουν στους δρόμους της πιο πάνω παρ.1 της παρούσης , όπως:
α) αγροτικοί δρόμοι που αποδεικνύεται βάσει συμβολαίων ή άλλων στοιχείων ότι προϋφίστανται της 16-
4-24, ημερομηνίας ισχύος του Αρθ-20 του ΝΔ/17-7-23,
β) δρόμοι που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας,
γ) η καθορισμένη ζώνη παραλίας, που εξυπηρετεί τις ανάγκες της κυκλοφορίας, εφόσον έχει τεθεί σε
κοινή χρήση και είναι διαμορφωμένη οδός,
δ) δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου και επιτρέπουν την πρόσβαση
σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, εθνικούς δρυμούς, χιονοδρομικά κέντρα ή σε σημαντικά δημόσια έργα
(όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία κλπ). Οι δρόμοι της περίπτωσης αυτής μπορεί
να διαπιστώνονται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της οικείας Περιφέρειας (κατ' ανάλογη εφαρμογή
της διαπιστωτικής απόφασης Νομάρχη της παρ.2β).
3. Οι ως άνω διατάξεις για την απαίτηση προσώπου ισχύουν και σε περιοχές όπου εφαρμόζονται άλλες,
ειδικότερες διατάξεις, όπως Προεδρικά Διατάγματα ΖΟΕ (Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου), που εκδόθηκαν πριν
την 31-12-03, εκτός αν από αυτές ορίζεται απαίτηση για μεγαλύτερο πρόσωπο.
4. Τέλος, επισημαίνεται ότι σε κάθε περίπτωση κατάτμησης εκτός σχεδίου εκτάσεων, δεν θα πρέπει να
διαφαίνεται η επιδίωξη σχηματισμού κοινοχρήστων χώρων, κατα παράβαση του Αρθ-20 παρ.1 του
ΝΔ/17-7-23. Σχετική είναι η Αποφ-45503/25-10-04 του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ.
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
Υπουργείο ΠΕΧΩΔΕ
Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας
Διεύθυνση Οικοδομικού  

και εδω απο τον Παυλο

 

Edited October 11, 2025 at 01:25 μμ by dimitris GM

[Theok17]

Καλησπέρα και σε ευχαριστώ πάρα πολύ για την απάντηση. 

Απο οτι καταλαβαίνω σε συνδυασμό και με αυτά που μου παρέθεσες - οι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι, δίνουν οικοδομησιμότητα  απλά είναι μη διανοιγμένοι.

Στο κτηματολόγιο η συγκεκριμένη περιοχή είναι ακόμα σε φάση "Προκαταρκτικά Υπόβαθρα" -- τα οποία όμως έχουν ακριβώς την δομή του τοπογραφικού με βάση την Διανομή (+ τα πολύγωνα/ όρια του οδικού δικτύου της διανομής) χωρις όμως να έχουν χαρακτηρισμό "οδικό δίκτυο" ή εν γένει αριθμό ΚΑΕΚ (Κτηματογράφιση σε Εξέλιξη). 

Όλη την διαδικασία την κάνω για την εξέταση ενός σεναρίου (τι θα γινόταν εαν πηγαίναμε με τις εκτός σχεδίου διατάξεις) οπότε όλο ειναι πιο "θεωρητικό" με σκοπό να βγούνε κάποια βασικά μεγέθη όπως 1) συνένωση όμορων 2) μέγιστη δόμηση 3) μέγιστη κάλυψη κτλπ.

Αυτό που χρειάζεται πρακτικά να κάνω είναι να γράψω μια παράγραφη κατα την οποία θα λέω πως εαν θελάμε να χτίσουμε εκει βάσει των διατάξεων εκτός σχεδίου κάνουμε τα εξής βήματα. Αυτό ειναι αυτό που ψάχνω. Τα βήματα που θα κάναμε για να γίνει η διάνοιξη του δρόμου.

[dimitris GM]

  

  Τπτ δεν θα γραψεις...ουτε μπορεις, καθ' υποθεση εργασιας, 

να προγραμματισεις σημερα τι θα συμβει στο μελλον

 Και,  οπως προειπε και ο  Παυλος:

 

"Εδώ έχει βουίξει ο τόπος ένα χρόνο τώρα με τα εκτός σχεδίου και την απόφαση του ΣτΕ. τι να λέμε..."

καλη συνεχεια

Edited October 11, 2025 at 02:11 μμ by dimitris GM