Θέμα από μη μηχανικό: Ύψος οικοδομής

[jbosdas]

πριν από κάποια καταγγελία ψάξου πρώτα αν η κατασκευή στην οποία μένεις εσύ είναι εντάξει με τις "εγκεκριμένες μελέτες" που κατατέθηκαν στην πολεοδομία

Πριν κοιτάξεις απέναντι λοιπόν, παρε τα σχεδια σου, πλήρωσε έναν μηχανικό και κάνε ελεγχο στην πολυκατοικία σου. Πιθανόν εσύ να μην έχεις καμμία αυθαιρεσία (πράγμα εντελώς απίθανο -πχ. κλιματιστικό έχεις? τέντες? ημιυπαιθριους?) αλλα η πολυκατοικια σου να έχει. Aν κατα περιεργο τρόπο η πολυκατοικία σου έιναι νομιμη(!) τότε μπορείς να κανεις καθημερινά καταγγελιες στην πολεοδομία η οποία και περιμένει να βγάλει κανα φράγκο από τετοιες περιπτώσεις.

[Pianist]

Υπάρχουν εξελίξεις.

 

Πήρα από την πολεοδομία αντίγραφα των σχεδίων της πολυκατοικίας που πρόκειται να ανεγερθεί, και διαπιστώθηκε κάτι "περίεργο".

 

Το οικόπεδο είναι σαν ένα " Γ ", όπου και οι δύο άκρες του " Γ " βλέπουν σε δρόμο. Ομως!

 

Από τους 2 δρόμους, ο ένας είναι πολύ λίγο ανηφορικός, ενώ ο άλλος έντονα. Την είσοδο της πολυκατοικίας έχει προβλέψει ο μηχανικός να βλέπει στον πολύ λίγο ανηφορικό.

 

Το ερώτημά μου έχει να κάνει με το τελικό ύψος, και τη σταθμη απ οπου αυτό υπολογίζεται.

 

Στα σχέδια αναφέρει "τελικό ύψος απο διαμορφωμένο έδαφος 26 μέτρα. "

 

Τι μυστήριος όρος αυτό το "διαμορφωμένο έδαφος"! Γιατί, τελικά φαίνεται σαν να ξεκινάει να μετράει το ύψος του οικοδομήματος από την πλευρά που κοιτάζει στον έντονα ανηφορικό δρόμο, παρόλο που η είσοδος της πολυκατοικίας κοιτάζει στον άλλο δρόμο, που βρίσκεται πιο χαμηλά. Αν κοιτάξει μάλιστα κανείς την πρόσοψη όπου είναι η κύρια είσοδος, που κοιτάζει στον μη ανηφορικό δρόμο, διαπιστώνει ότι το ισόγειο βρισκεται σε υψος ...περίπου 4 μέτρων.

 

Μα τι ισόγειο είναι αυτό; Υπέρ-γειο ισο-γειο;

 

Αρα λοιπόν θα έχουμε να κάνουμε με ένα κτίσμα συνολικού ύψους πάνω από 30 μέτρα, ενώ τα 26 θα τα βλέπει κανείς αν περνάει από τον ανηφορικό δρομο...

 

Σημείωση: ο ανηφορικός δρόμος ειναι σύμφωνα με τα τα ρημοτομικά σχέδια που είδα στην πολεοδομία πλάτους 8 μέτρων.

 

Πως είναι δυνατόν να ανεγερθεί κτίριο ύψους 26 μέτρων σε ένα δρόμο πλάτους ...8??

 

 

Και συγγνώμη για τις συνεχείς απορίες μου, αλλά τι είναι το "διαμορφωμένο έδαφος" ;;

 

 

Ευχαριστώ πόλυ για τις απαντήσεις μέχρι τώρα

 

 

pianist

[jbosdas]

φιλε μου, καλε μου φιλε!

που να γεράσεις κιόλας!

[gio]

Αρχικα απο Γενικο Πολεοδομικο Κανονισμό (Γ.Ο.Κ):

Αρθρο 2 Ορισμοί

30. Υψος κτιρίου σε ορισμένη θέση του είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο που αποτελεί την αφετηρία μέτρησης, κατά τις διατάξεις του νόμου αυτού (στάθμη του πεζοδρομίου ή οριστική στάθμη του εδάφους ή φυσικό έδαφος) έως τη στάθμη της τελικής επάνω επιφάνειας του τελευταίου ορόφου, στην οποία συμπεριλαμβάνεται η μόνωση και η επίστρωσή της στη θέση αυτή. Το μεγαλύτερο από τα ύψη που πραγματοποιούνται είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου.

31. Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου ή μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος περιοχής είναι το ύψος του ανώτατου επιπέδου του κτιρίου, πάνω από το οποίο απαγορεύεται κάθε δόμηση εκτός από τις εγκαταστάσεις που επιτρέπονται ειδικά και περιοριστικά.

Αρθρο 9 Τρόπος Δόμησης - Θέση Κτιρίου

6. Το κτίριο που μπορεί να ανεγερθεί στο οικόπεδο περιορίζεται μέσα σε ιδεατό στερεό που καθορίζεται:

α) από την κατακόρυφη επιφάνεια που περνά από την οικοδομική γραμμή και της οποίας τα ανώτατα σημεία βρίσκονται σε ύψος 1,5 Π που μπορεί να μην είναι μικρότερο των 7,5 μ., από τα αντίστοιχα σημεία του κρασπέδου του πεζοδρομίου (όπου Π το πλάτος του δρόμου, όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 10).

β) από κεκλιμένη επιφάνεια που περνά από τα ανώτατα σημεία της κατακόρυφης επιφάνειας που ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο και σχηματίζει με αυτή οξεία γωνία εφαπτομένης 1:1,5. Σε περίπτωση οικοπέδου ανηφορικού προς το βάθος με κλίση τέτοια, ώστε η εφαπτόμενη της οξείας γωνίας που σχηματίζει το έδαφος με την κατακόρυφη να είναι μικρότερη από 1:1,5 μπορεί να κατασκευαστεί κτίριο κατά παρέκκλιση ύστερα από γνώμη της Ε.Π.Α.Ε.

γ) από κατακόρυφες επιφάνειες που περνούν από τα όρια του οικοπέδου.

Αρθρο 10 Πλάτος δρόμου - Αφετηρία μέτρησης υψών

1. Για την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος άρθρου πλάτος δρόμου σε ορισμένο σημείο του προσώπου του οικοπέδου θεωρείται το μήκος της καθέτου στην οικοδομική γραμμή στο σημείο αυτό έως την τομή της με την απέναντι εγκεκριμένη οικοδομική γραμμή του ίδιου δρόμου ή την προέκτασή της. Αν το οικοδομικό τετράγωνο βρίσκεται στα όρια του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και απέναντι υπάρχει μόνο ρυμοτομική γραμμή για τον υπολογισμό του πλάτους του δρόμου λαμβάνεται υπόψη η γραμμή αυτή αντί της οικοδομικής.

2. Σε περιπτώσεις πλατειών ή διευρύνσεων λόγω συμβολής οδών με ή χωρίς απότμηση, ως πλάτος δρόμου για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων στο τμήμα που βλέπει στη διεύρυνση ή την πλατεία, θεωρείται το μεγαλύτερο από τα πλάτη των δρόμων που συμβάλλουν, μετρούμενα στο σημείο της συμβολής.

Όταν ο εγκεκριμένος κοινόχρηστος χώρος περιβάλλεται κατά το μεγαλύτερο μέρος του από οικοδομικό τετράγωνο και επικοινωνεί με άλλο κοινόχρηστο χώρο από δίοδο, ως πλάτος δρόμου για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων που βλέπουν σε αυτόν λαμβάνεται το πλάτος της διόδου στο σημείο συμβολής της με το χώρο αυτόν.

3.α Τα ύψη για την εφαρμογή της παρ.6α του άρθρου 9, μετρώνται από κάθε σημείο της ρυμοτομικής γραμμής στη στάθμη του οριστικά διαρφωμένου πεζοδρομίου, όπως βεβαιώνεται από τον οικείο δήμο ή κοινότητα. Αν δεν υπάρχει οριστικά διαμορφωμένο πεζοδρόμιο, η στάθμη αυτή καθορίζεται από την εγκεκριμένη υψομετρική μελέτη της οδού. Αν δεν υπάρχει υψομετρική μελέτη της οδού ή η υπάρχουσα χρειάζεται τροποποίηση, ο οικείος δήμος ή η κοινότητα έχει υποχρέωση να καταρτίσει σχετική μελέτη κατά μήκος ενός τουλάχιστον οικοδομικού τετραγώνου. Σε περίπτωση αδυναμίας του δήμου ή της κοινότητας, η μελέτη συντάσσεται από ιδιώτη μηχανικό και εγκρίνεται από τον οικείο δήμο ή κοινότητα.

β. Αν ο δήμος ή η κοινότητα δεν εκδώσει τις παραπάνω βεβαιώσεις μέσα σε ένα μήνα από την σχετική αίτηση, αυτές εκδίδονται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία ή από άλλη τεχνική υπηρεσία, την οποία ορίζει ο νομάρχης. Η παραπάνω υπηρεσία κοινοποιεί τα σχετικά έγγραφα στο δήμο ή την κοινότητα.

 

 

Γενικα αυτα ισχυουν και πιο αναλυτικα κοιταξε εδω στο forum στα download για να κατεβασεις τον Γ.Ο.Κ.

 

Για μένα το καλυτερο που εχεις να κανεις ειναι να πας σε καποιον μηχανικο να του δειξεις τα σχεδια να κανει μια αυτοψία και να σου εξηγησει την κατασταση . Σιγουρα ειναι το αντικειμενο του και θα ξερει καλυτερα.

[Pianist]

Τι είναι αυτό;

 

Αλλά ας τα πάρουμε από την αρχή.

 

Δίπλα και πίσω από τη δική μας πολυκατοικία (δήμος Αθήνας) ανεγείρεται καινούρια μέσα σε οικόπεδο σχήματος Γ.

Η μία πλευρά του οικοπέδου κοιτάζει σε εκβολή 2 δρόμων, με πλάτος περίπου 11μ. Η άλλη πλευρά του οικοπέδου κοιτάζει σε ανηφορικό πεζόδρομο, πλάτους 8μ.

 

Η απορία: Σύμφωνα με τα σχέδια της μελέτης που εγκρίθηκαν από την πολεοδομία, ναι μεν το ύψος της πολυκατοικίας δεν ξεπερνάει τα 27μ, αλλά το νοητό επίπεδο από το οποίο καταμετράται το ύψος της πολυκατοικίας δεν είναι το επίπεδο του εδάφους στην πλευρά του οικοπέδου που κοιτάζει στην εκβολή των 2 δρόμων, αλλά το ύψος που έχει ο ανηφορικός πεζόδρομος στο σημείο που συναντάει το οικόπεδο.

Με άλλα λόγια, αν η πολοικατοικία αποπερατωθεί και κάποιος στέκεται στην πλευρά της που εφάπτεται στην εκβολή των δρόμων, αν μετρήσει το συνολικό ύψος της από εκεί, θα ξεπερνάει τα 32 μέτρα.

Αντίθετα αν κάποιος μετρήσει το ύψος της από την πλευρά του πεζοδρόμου, θα έχει 27μ.

 

Στα σχέδια, φαίνεται ο όρος "ειδικά διαμορφωμένο ύψος" στην προέκταση του ύψους που έχει ο πεζόδρομος τη στιγμή που συναντάει το οικόπεδο.

 

Να σημειώσω ότι η είδοδος της πολυκατοικίας προβλέπεται να βλέπει στην πλευρά της εκβολής των 2 δρόμων, και όχι στον πεζόδρομο.

 

Είναι πραγματικά νόμιμο όλο αυτό;

Πώς είναι δυνατόν να εγκρίνεται ύψος 27μ σε κτίριο που εφάπτεται σε δρόμο πλάτους 8μ; (Εννοώ τον πεζόδρομο)

 

Μου φαίνεται, ότι το ύψος που εγκρίθηκε, δεν έγινε με βάση το στενό πεζόδρομο, αλλά με βάση την άλλη πλευρά του "Γ", αυτή που κοιτάζει στην εκβολή των 2 δρόμων.

 

Αν είναι ομως έτσι, γιατί αρχίζει να καταμετράται το συνολικό ύψος του κτιρίου από το ύψος του πεζοδρόμου και πάνω;

 

Ελπίζω να με διαφωτίσουν οι απαντήσεις σας και σας ευχαριστώ πολύ

 

ένας πιανίστας…

 

Λόγω ύπαρξης του παλαιοτέρου θέματος και δεδομένου ότι υπάρχει απάντηση προχώρησα σε συγχώνευση ss_sk

[Pianist]

Αγαπητέ ss_sk ευχαριστώ για τη συγχώνευση, αλλά το μόνο που ήθελα είναι να διαβάσω απόψεις άλλων μηχανικών για τον όρο "ειδικά διαμορφωμένο έδαφος", για αυτό δεν το έβαλα στο ήδη υπάρχον thread. Δυστυχώς τώρα κανείς δεν κάνει τον κόπο να διαβάσει όλον αυτόν τον τεράστιο όγκο κειμένου, και κανείς δεν απαντάει...

 

Αγαπητέ TheoTDM900 με το απίστευτο Avatar, αν κατάλαβα καλά εννοείς ότι υπάρχει η πιθανότητα να έχει εξαπατηθεί ο μηχανικός της πολεοδομίας οπότε θα πρέπει να γίνει καταγγελία;

[pk10gr]

Φιλε πιανιστα.. Ξεχνας ή δεν εχεις δωσει την απαιτουμενη βαρυτητα σε κατι.. Η δικια σου κατοικια - πολυκατοικια ειναι νομιμη???

 

Δεν λεω μην ψαχνεις τα του γειτονα.. Απλα λεω οτι αν θες να ανοιξεις τετοιο θεμα, ειδικα αν μαλιστα υπαρχει "πιθανη εμπλοκη υπαλληλου της πολεοδομιας σε κατι μεμπτο" τοτε διπλοτσεκαρε τα του οικου σου.. Αλλωστε ο γειτονας το πολυ πολυ να χρειαστει να αλλαξει την αρχικη του μελετη και να βγαλει νεα αδεια.. Εσυ ομως..

 

Απο το πιο απλο του να πληρωσεις καποιο προστιμο για τεντες - κλιματιστικα, μεχρι να πληρωνεις προστιμο διατηρησης για τον ημιυπαιθριο που εχεις κλεισει (και δεν ειναι λιγα τα μπικικινια).. Και εσυ και οι υπολοιποι κατοικοι της οικοδομης που μενεις..

 

Αν ολα αυτα ειναι οκ, τοτε μαζι σου, κυνηγησε τους.. Αν οχι πρεπει να εισαι πολυ πιο συγκρατημενος στον τροπο αντιδρασης σου..

 

Αν οχι λοιπον, τοτε πηγαινε σε ενα μηχανικο.. Δειξε του τα σχεδια που πηρες και αν βρειτε κατι που κατα την επαγγελματικη του εμπειρια ειναι ΒΑΡΥ και ΣΟΒΑΡΟ τοτε ισως να πρεπει να αντιδρασεις..

[myri]

Με άλλα λόγια, αν η πολοικατοικία αποπερατωθεί και κάποιος στέκεται στην πλευρά της που εφάπτεται στην εκβολή των δρόμων, αν μετρήσει το συνολικό ύψος της από εκεί, θα ξεπερνάει τα 32 μέτρα.

αν δεν δούμε τα σχέδια και ειδικά τις τομές δεν μπορούμε να σου απαντήσουμε

Πώς είναι δυνατόν να εγκρίνεται ύψος 27μ σε κτίριο που εφάπτεται σε δρόμο πλάτους 8μ; (Εννοώ τον πεζόδρομο)

Μου φαίνεται, ότι το ύψος που εγκρίθηκε, δεν έγινε με βάση το στενό πεζόδρομο, αλλά με βάση την άλλη πλευρά του "Γ", αυτή που κοιτάζει στην εκβολή των 2 δρόμων.

σε πληροφορώ οτι υπάρχουν περιπτώσεις όπου ως μέγιστο ύψος λαμβάνεται αυτο που προκύπτει από τον φαρδύτερο δρόμο

πχ αν ο πεζόδρομος είναι μη εγκεκριμένη οδός

τότε το μέγιστο ύψος προκύπτει από την οδό πλάτoυς 11μ

[Pianist]

Φιλε πιανιστα.. Ξεχνας ή δεν εχεις δωσει την απαιτουμενη βαρυτητα σε κατι.. Η δικια σου κατοικια - πολυκατοικια ειναι νομιμη???

 

Δεν λεω μην ψαχνεις τα του γειτονα.. Απλα λεω οτι αν θες να ανοιξεις τετοιο θεμα, ειδικα αν μαλιστα υπαρχει "πιθανη εμπλοκη υπαλληλου της πολεοδομιας σε κατι μεμπτο" τοτε διπλοτσεκαρε τα του οικου σου.. Αλλωστε ο γειτονας το πολυ πολυ να χρειαστει να αλλαξει την αρχικη του μελετη και να βγαλει νεα αδεια.. Εσυ ομως..

 

Απο το πιο απλο του να πληρωσεις καποιο προστιμο για τεντες - κλιματιστικα, μεχρι να πληρωνεις προστιμο διατηρησης για τον ημιυπαιθριο που εχεις κλεισει (και δεν ειναι λιγα τα μπικικινια).. Και εσυ και οι υπολοιποι κατοικοι της οικοδομης που μενεις..

 

Αν ολα αυτα ειναι οκ, τοτε μαζι σου, κυνηγησε τους.. Αν οχι πρεπει να εισαι πολυ πιο συγκρατημενος στον τροπο αντιδρασης σου..

 

Αν οχι λοιπον, τοτε πηγαινε σε ενα μηχανικο.. Δειξε του τα σχεδια που πηρες και αν βρειτε κατι που κατα την επαγγελματικη του εμπειρια ειναι ΒΑΡΥ και ΣΟΒΑΡΟ τοτε ισως να πρεπει να αντιδρασεις..

 

 

Αγαπητέ pk10gr, σε ευχαριστώ πολύ για την απάντησή σου. Ναι, η πολυκατοικία μας έχει τέντες, όπως όλες οι πολυκατοικίες της Ελλάδας, και προφανώς δεν υπάρχει άδεια για αυτές. Επίσης υπάρχει και ένα κλιματιστικό. Ποιός ξέρει τι άλλο μπορεί να βρεθεί.

 

Το κλιματιστικό όμως ξηλώνεται. Αν όμως κτιστεί διπλα μας μια καινούρια πολυκατοικία με ύψος μερικά μέτρα πάνω από το επιτρεπτό, και φαντάζει σαν μια όρθια μελιτζάνα ανάμεσα στα υπόλοιπα κτίρια, για να μας θυμίζει τα επόμενα 100 χρόνια την αισθητική και το τρόπο που λειτουργούν οι νόμοι και το κράτος στην Ελλάδα το 2009, τότε, ναι, προτιμώ να πληρώσω πρόστιμο, παρά μέχρι το θάνατό μου να έχω δίπλα μου ένα αγγούρι για κτίριο.

Και πάλι σε ευχαριστώ!

 

 

σε πληροφορώ οτι υπάρχουν περιπτώσεις όπου ως μέγιστο ύψος λαμβάνεται αυτο που προκύπτει από τον φαρδύτερο δρόμο

πχ αν ο πεζόδρομος είναι μη εγκεκριμένη οδός

τότε το μέγιστο ύψος προκύπτει από την οδό πλάτoυς 11μ

 

Αγαπητή myri αυτό ακριβώς συμβαίνει προφανώς και εδώ. Μόνο που, ενώ το μέγιστο ύψος προκύπτει με βάση την οδό πλάτους 11μ, τότε πώς είναι δυνατόν να παίρνεται ως αφετηρία μέτρησης του ύψους του κτιρίου η στάθμη του πεζοδρομίου του πεζοδρόμου, που βρίσκεται 4,5 μέτρα πιο ψηλά από τη στάθμη του πεζοδρομίου του δρόμου των 11μ;

 

Με αποτέλεσμα, αν κανείς μετρήσει το ύψος του κτιρίου από τη στάθμη του πεζοδρομίου του δρομου 11μ, το κτίριο έχει ύψος περίπου 32μ.!!!

 

Αυτό είναι μόνο που θέλω να καταλάβω. Αν στέκει νομικά κάτι τέτοιο, ή αν έγινε ένα πασιφανές "λάθος" κατά την έγκριση.

[achille]

Αγαπητέ Pianist,

δυστυχώς θα αναγκαστώ να επαναλάβω όσα έχω ήδη πει...

Όσες απόψεις διαβάσεις εδώ δεν αποτελούν επίσημη επαγγελματική συμβουλή, αλλά απλά απόψεις απο κάποιους που ξέρουν κάτι παραπάνω.

Ο σκοπός του φόρουμ είναι η αλληλοβοήθεια μεταξύ μηχανικών, για professional advice θα πρέπει να απευθυνθείς σε κάποιον μηχανικό της εμπιστοσύνης σου, ο οποίος θα αμοιφθεί με ότι ευθύνες συνεπάγεται αυτό.