Προσθήκη καθ ύψος σε οικοδομή με εξαντλημένο συντελεσή βάσει ΝΟΚ

[Vasili]

Γεια σας,

μελετώ αποπεράτωση υφισταμένου διωρόφου και προσθήκη καθ'υψος.

Το υφιστάμενο έχει κατασκευαστεί το 1997 και είναι ημιτελές καθώς έχει μείνει στο στάδιο φέροντος οργανισμού Οπλισμένου Σκυροδέματος.

Το 1997 ο συντελεστής κάλυψης ήταν 0.70 και τώρα 0.6. Επομένως το υλοποιημένου νόμιμο περίγραμμα υπερβαίνει την σημερινή μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη.

Το υφιστάμενο έχει υλοποιηθεί τηρώντας το εγκεκριμένο περίγραμμα από την Ο.Α. (νόμιμο περίγραμμα) Δεν έχει υλοποιηθεί όλο το προβλεπόμενο υπόγειο, αλλά μόνο τμήμα του.

Εχει μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση 550 τ.μ. και είναι υλοποιημένα 230 τ.μ. Υπόλοιπο δόμησης: 280 τ.μ.

Τώρα γίνεται μια νέα μελέτη που προβλέπει επανασχεδιασμό των υφιστάμενων 2 ημιτελών ορόφων ισογείου και πρώτου και προσθήκη καθ'υψος άλλων δύο ορόφων, διατηρώντας και ενισχύοντας τον υφιστάμενο φέροντα οργανισμό. 

Καταλαβαίνω ότι με βάση το άρθρο 23 και το άρθρο 11 ισχύουν τα εξής:

α) η προσθήκη καθύψος μπορεί να φτάσει μέχρι το περίγραμμα του υφισταμένου ακόμη και αν αυτό υπερβαίνει τον τωρινό Συντελεστή Κάλυψης (άρθρο 23, παρ.3.β) "Ειδικότερα, η επέκταση καθ' ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το περίγραμμα του κτιρίου, έστω και αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, όπως αυτά καθορίζονται από τον παρόντα νόμο ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Ειδικά για τα κτίρια της παραγράφου 1.δ. του άρθρου 23 του παρόντος νόμου η επέκταση καθ' ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το νόμιμο περίγραμμα αυτών όπου αυτό ορίζεται ως το τμήμα εκείνο το οποίο δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του, εάν αυτές είναι ευμενέστερες."

β) όλο το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο (υφιστάμενο και νέο) δεν θα προσμετρηθεί στη δόμηση (άρθρο 11, παρ.6.δ) 

...
Σε περίπτωση προσθήκης σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο δέκα (10) τουλάχιστον τ.μ., καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011.
Στην έννοια των κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβάνονται και τα κλιμακοστάσια ειδικών κτιρίων, όπως γραφεία, τουριστικά καταλύματα, ανεξάρτητα από την ύπαρξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών.

γ) ισχύει επίσης η δυνατότητα μη προσμέτρησης των λοιπών στοιχείων που προβλέπει ο ΝΟΚ (θερμομόνωση, κουφώματα) στον υφιστάμενο ισόγειο και 'α όροφο?

Σημειώνω ότι το κτίριο είναι ημιτελές, υπάρχει μονο ο στατικός φορέας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις, δεν υπάρχει διαμορφωμένο κέλυφος. Η εσωτερική διαρρύθμιση, τα νέα ανοίγματα, οι διάδρομοι κίνησης κλπ θα γίνουν με βάση τη νέα μελέτη.

Edited June 16, 2025 at 11:47 πμ by Vasili

[angelikipa]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Εχω έναν πελάτη ο οποίος θέλει να κάνει προσθήκη καθ' ύψος σε υφιστάμενο κτίριο. Σε αυτό το κτίριο έχει κάνει μια μικρή επέκταση και έχει τοποθετήσει και ένα στέγαστρο. Αν βγει νέα άδεια μπορεί να νομιμοποιηθεί και η επέκταση και από άποψη δόμησης και κάλυψης. Το ερώτημα είναι το εξής, μπορεί να γίνει η προσθήκη αν παραμείνει το στέγαστρο κάτι που συνεπάγεται υπέρβαση κάλυψης;

Δηλαδή αν γίνει πρώτα ρύθμιση αυθαιρέτου και τακτοποιηθεί η κάλυψη μετά θα μπορεί η βγει η άδεια; ( εφόσον είναι καθ' ύψος η προσθήκη και δεν επιβαρύνει επιπλέον την κάλυψη)

Και αν γίνει ρύθμιση μπορεί σε αυτή να μπει μόνο το στέγαστρο και όχι η επέκταση που έτσι και αλλιώς θα νομιμοποιηθεί με την άδεια που θα εκδοθεί; ( αδεια νομιμοποίησης και προσθήκη)

[Conductor]

@angelikipa Μπορεί να γίνει προσθήκη καθ' ύψος ακόμα και χωρίς να τακτοποιηθεί το στέγαστρο. 
Θα υποβάλεις αίτηση άδειας προσθήκης και νομιμοποίησης, ενώ παράλληλα θα τακτοποιήσεις το στέγαστρο. 
Δεν έχει σημασία ποιο από τα δύο θα προηγηθεί. 
Στην αυθαίρετη επέκταση θα αναγράφεται η ένδειξη «επιφάνεια προς νομιμοποίηση» και στο στέγαστρο «κατασκευή προς ρύθμιση Ν 4495».

[Didonis]

On 24/10/2025 at 3:07 ΜΜ, Conductor said:

....Στην αυθαίρετη επέκταση θα αναγράφεται η ένδειξη «επιφάνεια προς νομιμοποίηση» και στο στέγαστρο «κατασκευή προς ρύθμιση Ν 4495».

μου φαίνεται παράξενο να μπορεί να το κάνει όπως γράφεις αν δεν βάλει το Α/Α της υπαγωγής στον Ν.4495/2017 και να έχει πληρωθεί το 30% του προστίμου ..... και φυσικά να ανέβουν στα δικαιολογητικά .... 

Edited October 24, 2025 at 04:10 μμ by Didonis