ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου

[stmantas]

Συνάδελφοι καλησπέρα.

Αν δεν είναι το σωστό νήμα για την ανάρτηση, παρακαλώ να μεταφερθεί.

Το 1998 εκδόθηκε οικοδομική άδεια ισόγειας κατοικίας σε αγροτεμάχιο, κατά το τοπογραφικό διάγραμμα, άρτιο και οικοδομήσιμο (4.200τμ).

Η οικοδομή σήμερα βρίσκεται στο στάδιο με ολοκληρωμένη την τοιχοποιία.

Κατά νεότερη μέτρηση όμως που έγινε (2025), διαπιστώθηκε ότι το ακίνητο βρίσκεται εντός οριοθετημένου οικισμού (ΦΕΚ 107Δ/1987).

Το κτίριο δεν παραβιάζει κανένα πολεοδομικό μέγεθος, όσον αφορά τη δόμηση, κάλυψη, όγκο (επιφάνεια αδείας 115,20τμ - επιφάνεια αποτύπωσης 115,25τμ), βρίσκεται όμως σε εντελώς διαφορετική θέση από αυτή της αδείας.

Μπορεί να προχωρήσει σήμερα, με κάποιον τρόπο, σε αποπεράτωση της οικοδομής? (αναθεώρηση αδείας, τακτοποίηση)

Απαιτείται διόρθωση του συμβολαίου κτίσης? 

Θεωρείται κατηγορία 5 η περίπτωση αυτή?

 

 

[Μέντορας]

Συνάδελφε @stmantas· πρόκειται περί αυθαίρετης μικρής παραβάσεως κατηγορίας 3 (άρ. 96, § γ, εδάφιο ιδ): αλλαγή θέσης του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτιρίου χωρίς να παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις. 
Η τακτοποίηση, όμως, είναι το λιγότερο.
Για το συμβόλαιο απευθύνεσαι στο συμβολαιογράφο. 
Η άδεια εκδόθηκε για γεωτεμάχιο εκτός οικισμού ενώ αυτό είναι εντός, άρα πρέπει να συνεννοηθείς και με την πολεοδομία.

Edited December 9, 2025 at 02:03 μμ by Μέντορας

[lydia1]

Συνάδελφοι καλησπέρα σας, 

Εχω την εξής περίπτωση , έχω κληθεί να κάνω μια τακτοποίηση για σύνταξη συμβολαίων  για μια μεζονέτα( εντός σχεδίου)  στην οποία στο υπόγειο ( το οποίο έχει 4/1000) έχει γίνει αλλαγή χρήσης συμφωνα με τον Ν3843 και το πρόβλημα είναι το εξής : 

στο υπόγειο υπάρχει και ένα λεβητοστάσιο(8τμ) ,οπότε η αλλαγή χρησης έχει γίνει στο υπόλοιπο τμήμα /ομως η πραγματική θέση του λεβητοστασίου δεν είναι αυτη που φαίνεται στην Ο.Α αλλά έχει μεταφερθεί σε άλλη ΄θέση και το εμβαδόν του είναι 5τμ , αρα το κομματι αυτό που δεν είχε γίνει αλλαγή χρήσης (λεβητοστασιου) θα πρέπει να γίνει τώρα με τον Ν4495.Τα ερωτήματα είναι 2 

1)Για τον υπολογισμό κατηγορίας θα πρεπει να υπολογίαω και τα τμ που έχουν τακτοποιηθει με τον Ν3843??στην εγκύκλιο 2 αναφέρει το εξής : αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με τη προϋπόθεση ότι η εν λόγω χρήσεις είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής δεν συνυπολογίζονται.

Διαφορετικά αν συνυπολογίζονται πάω κατηγορία 5 άρα δεν μπορεί να τακτοποιηθεί.

Επίσης στην περίπτωση που με πιάνει η κατ4 τι εμβαδόν επιπλέον πρέπει να τακτοποιήσω? τα 8 τμ του παλιου λεβητοστασίου που τώρα είναι κ.χ. 

η τα 8-5 = 3τμ αφαιροντας το λεβητοστάσιο στην νέα του θέση ? επισυνάπτω και ένα σκίτσο για να είναι πιο κατανοήτο.

Report_0000003009 (1).pdf

Edited December 15, 2025 at 11:05 πμ by lydia1

[Pavlos33]

@lydia1 Καλησπέρα.

Αναφορικά με την εύρεση της κατηγορίας:

"δδ)   αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής"

Μας αφήνει μια μικρή αμφιβολία εάν στις αλλαγές χρήσεις συμπεριλαμβάνονται και αυτές που οδηγούν σε αύξηση του Σ.Δ ή μόνο αυτές που δεν αυξάνουν το Σ.Δ (πχ από κύρια χρήση, όπως κατάστημα, σε κύρια χρήση, όπως κατοικία). Προσωπικά, θεωρώ ότι αν ήθελαν να το διαφοροποιήσουν θα το είχαν κάνει, όπως με την εκτός σχεδίου δόμηση, όπου σε πλείστες περιπτώσεις η αλλαγή χρήσης οδηγεί σε υπέρβαση επιτρεπόμενου Σ.Δ (πχ από κατοικία σε γραφείο, από βιομηχανία σε κατοικία κλπ). Επιπλέον, από το λεκτικό της υποπαραγράφου δδ, διαφαίνεται ότι το μοναδικό κριτήριο είναι η αυθαίρετη χρήση να είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες της περιοχής. Επομένως, η αλλαγή χρήσης να μην προσμετρήσει στην εύρεση κατηγορίας.

Αναφορικά με την ρυθμισμένη αλλαγή χρήσης Ν. 3843/10 μπορείς με παράβολο 100 Ευρώ να την εντάξεις στο Ν. 4495/17 και ο χώρος να εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση (υπάρχει ειδική κατηγορία στις δηλώσεις για να το εντάξεις σε ένα ξεχωριστό φ.κ.)

Σε ό,τι αφορά τη θέση του λεβητοστασίου. Η εγκεκριμένη του θέση εμβαδού 8 τ.μ καταλήφθηκε από την κατοικία. Άρα, θα πρέπει να υπάρξει Υ.Δ=8.τμ καθώς υποθέτω ότι τα 8 τ.μ δεν είχαν συμπεριληφθεί στο Ν. 3843/10. Η υφιστάμενη θέση του λεβητοστασίου,  κατέλαβε τμήμα του τακτοποιημένου διαμερίσματος υπογείου κατά 5 τ.μ. Αν δεν υπάρχει ΠΣΟΙ το θέμα αντιμετωπίζεται με διαφορετική διαρρύθμιση. Αν όμως το λεβητοστάσιο βάσει σύστασης είναι Κ.Χ θα αντιμετωπιστεί με το άρθρο 98. 

 

[lydia1]

Παυλο σε ευχαριστώ πολύ για την άμεση απάντηση, η δική μου λόγω ασθένειας βέβαια είναι καθυστερημένη, 

διαφωνείς στο να γινότανε τακτοποίηση μόνο στα υπόλοιπα 3 τμ που δεν έχουν τακτοποιηθεί? διότι αν τακτοποιήσω τα 8 τμ θα είναι ουσιαστικά 5 τμ τακτοποιημένα δύο φορές , γιατι η θέση που είναι τώρα το λεβητοστάσιο είχε τακτοποιηθεί ως Κ.Χ. ενώ είναι βοηθητική χρήση. δηλαδή στην τακτοποίηση του υπογείου θα φαίνεται να εχουν τακτοποιηθεί 65 τμ αντι για 60 που είναι στην πραγματικότητα. Ευχαριστώ εκ των προτέρων για την απάντηση.

[Pavlos33]

@lydia1 Καλημέρα και περαστικά να είναι.

Αναφορικά με το λεβητοστάσιο δεν είμαι σίγουρος ότι έχω κατανοήσει πλήρως το θέμα.

Στο προηγούμενο post αναφέρω "Σε ό,τι αφορά τη θέση του λεβητοστασίου. Η εγκεκριμένη του θέση εμβαδού 8 τ.μ καταλήφθηκε από την κατοικία. Άρα, θα πρέπει να υπάρξει Υ.Δ=8.τμ καθώς υποθέτω ότι τα 8 τ.μ δεν είχαν συμπεριληφθεί στο Ν. 3843/10."  (Είναι σωστό αυτό;)

Η υφιστάμενη θέση του λεβητοστασίου,  κατέλαβε τμήμα του τακτοποιημένου διαμερίσματος υπογείου κατά 5 τ.μ. (σωστό ή λάθος;)

Αν δεν υπάρχει ΠΣΟΙ το θέμα αντιμετωπίζεται με διαφορετική διαρρύθμιση. Αν όμως το λεβητοστάσιο βάσει σύστασης είναι Κ.Χ θα αντιμετωπιστεί με το άρθρο 98."

[lydia1]

Παύλο σου επισυνάπτω ένα σκαρίφημα, ελπίζω να είναι κατανοητό.

Report_0000003010.pdf

[Pavlos33]

Σωστά είχα εξ' αρχής καταλάβει. Το σχέδιο με το οποίο συγκρίνεις είναι η κάτοψη του Ν. 3843/10, δηλαδή η πρώτη τακτοποίηση. Σε αυτή την τακτοποίηση, φαίνεται ότι το λεβητοστάσιο των 8 τμ δεν συμπεριλήφθηκε (ορθώς) στην τακτοποίηση. Ερχόμαστε σήμερα στην υφιστάμενη κατάσταση. Τμήμα της κάτοψης που αφορά την αρχική θέση του λεβητοστασίου καταλήφθηκε από το διαμέρισμα. Επομένως, έχουμε ΥΔ=8 τ.μ (μετατροπή Β.Χ σε Κ.Χ) και ταυτόχρονα, το λεβητοστάσιο (με μικρότερη πλέον επιφάνεια, ήτοι 5 τ.μ) εμφανίζεται να έχει καταλάβει επιφάνεια 5 τ.μ από το τακτοποιημένο διαμέρισμα (τακτοποιημένη αλλαγή χρήσης υπογείου με Ν. 3843/10). Η δεύτερη διαφοροποίηση (αν δεν υπάρχει σύσταση, κάτι που δεν το έχεις απαντήσει) αντιμετωπίζεται ως διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση. Συνοψίζοντας, η άποψή μου είναι ότι θα πρέπει να εισαχθεί ΥΔ=8 τ.μ. Βλέπεις και την επιλογή της μεταφοράς στο ν. 4495 με επιπλέον 100 Ευρώ για να εξαιρεθεί το διαμέρισμα οριστικά από την κατεδάφιση (με Ν. 3843/10 τελεί υπό αναστολή κυρώσεων και διατήρηση χρήσης για 40 χρόνια από την ημερομηνία της περαίωσης).

[lydia1]

Σε ευχαριστώ πολύ για την άμεση απάντηση σου Παύλο. όχι δεν υπάρχει σύσταση άρα θα πάει ως διαρρύθμιση λοιπόν.