ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[Pavlos33]

Βασίλη καλησπέρα. Δεν είμαι σίγουρος ότι έχω αντιληφθεί σωστά το πνεύμα της ερώτησης. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση δίνεται λόγω ένταξης της αυθαίρετης χρήσης στην κατηγορία 4. Ο κλειστός χώρος στάθμευσης στο χώρο της πυλωτής (και όχι μόνο) δεν προσμετρούσε στον Σ.Δ υπό την υποχρέωση να έχει δεσμευτεί συμβολαιογραφικά για την εν λόγω χρήση και αποτελούσε απαιτούμενο δικαιολογητικό για την έκδοση της άδειας. Αν το ερώτημα αφορά, το τι συμβαίνει λόγω απώλειας υποχρεωτικής θέσης στάθμευσης, η απάντηση είναι ότι στα πλαίσια υπαγωγής δεν ασχολούμαστε με "ντόμινο" παραβάσεις. 

[ioannisioannou]

Χαίρετε. Aυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατοικία σε κατάστημα (η κατοικία δεν κατασκευάστηκε ποτέ και το κατάστημα είναι ένας ενιαίος χώρος χωρίς εσωτερικούς τοίχους παρά μόνο ένα w.c.) τακτοποιείται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Ποιες εργασίες θα δηλώνατε; Μόνο την κατασκευή του w.c. η και τη "θεωρητική" κατεδάφιση (μη υλοποίηση) των τοίχων κ.λπ. της κατοικίας;

[Pavlos33]

Καλησπέρα. Υποθέτω ότι αναφέρεσαι σε ακίνητο εντός σχεδίου και όχι εκτός σχεδίου ή εκτός οικισμού.  Μια Λ.Π για την αλλαγή από Κ.Χ σε Κ.Χ. Ο αναλυτικός σε μια τέτοια περίπτωση ενδεικτικός είναι για δική σου χρήση και κρατημένος στο αρχείο σου. Δεν υποχρεούσαι να αναρτήσεις προϋπολογισμό.

[ioannisioannou]

Ευχαριστώ πολύ. Ναι, εντός σχεδίου πόλεως βρίσκεται το ακίνητο. Συνήθως τον προϋπολογισμό τον επισυνάπτω στην τεχνική έκθεση που ανεβάζω ως αρχείο στη δήλωση.

[Pavlos33]

On 3/2/2026 at 6:25 ΜΜ, ioannisioannou said:

 Συνήθως τον προϋπολογισμό τον επισυνάπτω στην τεχνική έκθεση που ανεβάζω ως αρχείο στη δήλωση.

Δεν υποχρεούσαι. Δεν είναι λάθος.

[Skrats]

Καλημέρα! Σε σύσταση οριζόντιας εντός οικισμού κάτω των 2000 με ΟΑ του 1992, στην οποία ανήκει μόνο το υπόγειο 85τμ έγινε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε κατοικία, προσθήκη ανοιγμάτων και ξεμπάζωμα. Μπορεί να ρυθμιστεί με την κατηγορία 4;

[Pavlos33]

@Skrats Δώσε πλήρη στοιχεία. Πως να απαντηθεί το ερώτημα αυτό με "τηλεγραφική" διατύπωση;

[Skrats]

Το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι 200/1000 για το υπόγειο (αποθήκη), το οικόπεδο 510τμ, υπάρχει ισόγειο με 117τμ (400/1000) και όροφος με 82τμ (400/1000) και κλιμακοστάσιο 10τμ (σύμφωνα με την ΟΑ. Συνολικά οι οριζόντιες είναι δύο.

Επίσης η ΟΑ αναφέρει 2 αυτοψίες : η πρώτη έγινε το 1998 για την περαίωση του ΦΟ και τοίχων πλήρωσης και αφορά ηλεκττροδότηση ορόφου και η δεύτερη το 2002 για την αποπεράτωση και αφορά ηλεκτροδότηση ισογείου.

Edited February 16, 2026 at 05:03 μμ by Skrats

[Pavlos33]

@Skrats Το υπόγειο έχει εμβαδόν 85 τμ και λαμβάνοντας την ευμενέστερη περίπτωση (με όρους δόμησης του ΦΕΚ 181/Δ/85 και όχι αυτούς του ΑΑΠ/289/11) η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στο οικόπεδο για χρήση κατοικία ήταν 400 τμ. Οπότε η αντιστοιχούσα δόμηση στην Ο.Ι του υπογείου είναι 80 τμ. Αυτό μπορείς να το χρησιμοποιήσεις (σύμφωνα με το παράρτημα Α) για να προσδιορίσεις το πρόστιμο με ευμενέστερο συντελεστή.

Τώρα, για την αλλαγή χρήσης των 85 τμ σε κατοικία, καθαρή ερμηνεία δεν υπάρχει διότι ο νόμος αναφέρει να μην προσμετρήσει η αλλαγή χρήσης σε εντός σχεδίου περιοχή. Όμως στο παράρτημα, για τον υπολογισμό προστίμου εξομοιώνεται το εντός σχεδίου με το εντός οικισμού ακίνητο λαμβάνοντας τον ίδιο συντελεστή επιβάρυνσης.
Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές 
που  έχουν  υπαχθεί  στους  ν.3775/2009  (Α122),  3843/2010  (Α62),  4014/2011  (Α204)  και  4178/2013  (Α174).  Δεν 
συνυπολογίζονται  .....
δδ)   αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω 
χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, 
....

Επιπλέον, ακόμη και αν ήταν σε εντός σχεδίου, δεν είναι απολύτως ξεκάθαρο αν συμπεριλαμβάνεται και η περίπτωση αλλαγής χρήσης με αύξηση συντελεστή δόμησης ή μόνο οι περιπτώσεις αλλαγής από κύρια σε κύρια (πχ κατάστημα σε κατοικία) χωρίς προσαύξηση του ΣΔ. Όμως μια τέτοια περίπτωση, δεν είχε νόημα να αναγραφεί στην ενότητα προσδιορισμού της κατηγορίας, καθώς μέσω του άρθρου 100 που θα εντάσσονταν (ρητά αναφέρεται εκεί αυτή η περίπτωση) δεν θα προσαύξανε έτσι και αλλιώς τον Σ.Δ.

Κατά τη γνώμη μου τα παραπάνω αποτελούν παράλειψη (κενό νόμου) και θα έπρεπε να διορθωθούν. Αν στο νόμο ήθελαν να μην προσμετρά στην εύρεση της κατηγορίας μόνο η αλλαγή χρήσης που δεν αυξάνει τον Σ.Δ θα το είχαν γράψει ξεκάθαρα, όπως έκαναν στην περίπτωση Α.Χ σε εκτός σχεδίου, περίπτωση κατά την οποία το πρόστιμο προσαυξάνεται κατά 40% λόγω του συντελεστή 1,40.

Στο χέρι σου και στην τεκμηρίωση που θα κάνεις ποια άποψη θα ακολουθήσεις. Αν πας με ό,τι φαίνεται γραπτώς το ακίνητο πάει κατ. 5.

Edited February 16, 2026 at 05:39 μμ by Pavlos33

[Skrats]

Ευχαριστώ πολύ. Θα καθήσω να τα μελετήσω. Παρεμπιπτώντος στο ΦΕΚ181/Δ/85 η μέγιστη δόμηση είναι 240τμ και αλλάζει μετά στα 400τμ για οικόπεδα με επιφάνεια >700τμ.