ν. 4495/17 - συστημα τεε [N. 4495/17] Πληροφοριακό σύστημα δηλώσεων του Ν. 4495/17

[8maria8]

Καλησπέρα. Θα μπορούσε να μπεί κατηγορία 3 χωρίς να είναι στο ισόγειο; Είναι <15τ.μ. και <2.5 μ. ύψος , αλλά πάνω σε δώμα. Δεν υπάρχουν θέματα με τη συναίνεση, είναι όλοι σύμφωνοι. Απλά μου φαίνεται λάθος να ρυθμίσω έναν χώρο βοηθητικής χρήσης ως κύριο χώρο.

[Pavlos33]

@8maria8 Καλησπέρα. Στο άρθρο 100 αναφέρονται οι περιπτώσεις εφαρμογής μειωτικού συντελεστή. Μια από τις περιπτώσεις είναι αυτή ισόγειου χώρου βοηθητικής χρήσης μέχρι 50 τμ. Για την αποθήκη στο δώμα, βεβαίως και μπορείς να την υπάγεις στην κατηγορία 3, εφόσον πληροί τα κριτήρια. Η άλλη σου επιλογή είναι πρόστιμο σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις χωρίς μειωτικό. Η μη εφαρμογή μειωτικού δεν συνεπάγεται ότι αποχαρακτηρίζεις την χρήση της αποθήκης.

[8maria8]

Ευχαριστώ πολύ Παύλο. Με προβληματίζει οτι στην εγκύκλιο 2 γράφει:

"Διευκρινίζεται ότι το εδάφιο αυτό αφορά αποκλειστικά και μόνο ισόγειες, αυτοτελείς
αποθήκες και όχι άλλους βοηθητικούς χώρους που εξυπηρετούν το κτίριο (π.χ λεβητοστάσια,
κλειστές θέσεις στάθμευσης, κ.ά). Επίσης, υπάγονται και περισσότερες της μιας ανεξάρτητες
αποθήκες, εφ’ όσον η συνολική επιφάνειά τους δεν υπερβαίνει τα 15 τ.μ., τηρουμένων των
λοιπών προϋποθέσεων" 

αλλά όντως ο χαρακτηρισμός,  σε κάθε περίπτωση, είναι αποθήκη.

 

[Pavlos33]

@8maria8 Η εγκύκλιος δεν έχει δικαιοδοσία υποκατάστασης νόμου αλλά ερμηνείας του. Ο νόμος (ΠΑΡ. γιβ  κατηγορία 3) δεν αναφέρει κανέναν τέτοιο περιορισμό παρά μόνο δυο προϋποθέσεις: α) ανώτατη επιφάνεια 15 τμ και μέσο ύψος 2,50. Η αποθήκη σου πληροί τα κριτήρια και δύναται να υπαχθεί κατηγορία 3.

γιβ)   αποθήκη μέγιστης επιφάνειας δεκαπέντε (15) τ.μ. και μέσου ύψους έως δυόμισι (2,50) μέτρα, 
 

 

Edited November 16, 2025 at 07:44 μμ by Pavlos33

[8maria8]

Ευχαριστώ πολύ Παύλο για τις απαντήσεις σου! Θα το βάλω στην κατηγορία 3

[Ιώ_]

Καλημέρα συνάδελφοι,

Μετά από πολύ διάβασμα και ψάξιμο στο forum, καθώς δεν έχω κάνει ξανά πολύπλοκη τακτοποίηση, θα ήθελα να επιβεβαιώσω αν έχω καταλάβει σωστά: Στη μονοκατοικία που φαίνεται και στην τομή που επισυνάπτω:

1. Το υπόγειο εξακολουθεί να χαρκτηρίζεται ως τέτοιο, παρόλο που έχουν "ξεμπαζωθεί" οι δύο πλευρές του κι έχει είσοδο από το διαμορφωμένο έδαφος? (σημειώνω πως πλέον έχει αλλάξει χρήση σε κατοικία, οπότε υπάρχει ΥΔ) Οι στάθμες φ.ε της άδειας έχουν διατηρηθεί.
   Επίσης, καθώς πλέον εκτείνεται εκτός περιγράμματος του κτιρίου, προσμετράται στην κάλυψη?
2. Το κομμάτι της στέγης πια έχει χώρο σοφίτας από κάτω - απ όσο καταλαβαίνω δεν ορίζεται πλέον κάποιο μέγιστο ύψος ώστε να χαρακτηριστεί ο χώρος ως σοφίτα. Οπότε, εφόσον είναι <50% του εμβαδού του υποκείμενου ορόφου δεν μετρά στη δόμηση, σωστα? Έχω μόνο υπέρβαση ύψους?

Ευχαριστώ πολύ! 

[sdtopo]

Αν οι ερωτήσεις αφορούν την τακτοποίηση τότε:
1. Ο υπόγειος χώρος κατά την άδεια θεωρείται υπόγειος και κατά την τακτοποίηση όσον αφορά τους συντελεστές προστίμων.

2. Για την σοφίτα πρέπει να τακτοποιηθούν οι διαφορές με την άδεια. Αν δεν προβλέπονταν καθόλου στην άδεια ρυθμίζεται ως αυθαίρετος χώρος και δεν απαιτείται κανένας υπολογισμός κατά ΝΟΚ.

Σημ.: Οι υπολογισμοί κατά ΝΟΚ αφορούν νομιμοποίηση με οικοδομική άδεια. Η τακτοποίηση με τον Ν.4495 αφορά μόνο τον τρόπου υπολογισμού των προστίμων και τίποτε άλλο (π.χ. αν ένας χώρος ρυθμιστεί με μειωτικό συντελεστή υπογείου, δεν σημαίνει και ότι σε περίπτωση έκδοση άδειας θα θεωρηθεί υπόγειο).

[alexandra_]

Καλημέρα σας,

1) Βάσει εγκυκλίου 2 για τον Ν.4495/17: 

"Για να θεωρηθεί ένας χώρος υπόγειος, ούτως ώστε να εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής της παρ.6, θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ν.1577/85. Όσον αφορά τους εσωτερικούς εξώστες και τις σοφίτες, ελλείψει σχετικής αναφοράς στον ν.1577/85, θα πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις των ορισμών των παρ. 28 και 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12, ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους."

Σύμφωνα με το Ν.1577/1985:

"Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1,50 μ. ψηλότερα από την οριστική στάθμη του εδάφους."

Συνεπώς, θεωρώ πως δεν παίρνει μειωτικό συντελεστή ένα "ξεμπαζωμένο" υπόγειο. Θα δηλβθεί όλο με υπέρβαση δόμησης και το τμήμα που βρίσκεται εκτός περιγράμματος με επιπλέον υπέρβαση κάλυψης.

 

2) Σύμφωνα με το Ν.4067/12:

"Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ.. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας."

Εάν πληροί όλο τον ορισμό αυτό, μπορεί αν λάβει μειωτικό συντελεστή. Αλλιώς θα δηλωθεί χωρίς μειωτικό.

Το γεγονός ότι σήμερα το 50% δε θα μετρούσε στη δόμηση, δε σημαίνει ότι στα αυθαίρετα δεν το δηλώνουμε. Δηλώνονται όλα τα εμβαδά που δεν υπ'αρχουν στην άδεια κανονικά.

Επιπλέον, για το ύψος θα ελέγξετε το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής (μαζί με ύψος στέγης) για να κρίνετε εάν θα δηλώσετε εμβαδά με υπέρβαση ύψους.

 

 

 

[Pavlos33]

Στην παρ. 6 άρθρου 100 αναφέρεται ότι

6.   Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου εφαρμόζεται συντελεστής 0,30 για τους χώρους σε: 
α)  υπόγειες στάθμες που δεν αποτελούν αυτοτελή χώρο, αλλά συνδέονται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο, 
β)  εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο. 
Στις  υπόγειες  στάθμες,  που  αποτελούν  αυτοτελή  χώρο,  καθώς  και  σε  ισόγειους  βοηθητικούς  χώρους  (αποθήκες,  χώροι 
στάθμευσης, κ.λπ.) επιφάνειας έως 50 τ.μ., εφαρμόζεται συντελεστής 0,50. 

Η φράση που χρησιμοποιείται είναι "υπόγειες στάθμες" και δεν γίνεται καμία συσχέτιση με τον ορισμό υπογείου κατά ΓΟΚ ως να εκδίδονταν οικοδομική άδεια και αυτό να μην προσμετρούσε στη δόμηση. Η εγκ. 2 έδωσε μια ερμηνεία για να πληροί τον ορισμό κατά ΓΟΚ. Αν ο νομοθέτης ήθελε να συσχετίσει τις "υπόγειες στάθμες" με τον ορισμό υπογείου κατά ΓΟΚ 85 θα το είχε κάνει στους δυο προηγούμενους νόμους. Το ότι δεν το έκανε κάτι πρέπει να σημαίνει (μετέφρασέ το σαν μια  προσφορά στον αυθαιρετούχο και σαν μια λύση να μην δημιουργείται σύγχυση με ορισμούς στις τακτοποιήσεις). Από κει και πέρα δέχεσαι ή το νόμο ή την εγκύκλιο και τεκμηριώνεις την απόφασή σου στην Τ.Ε.

[Ιώ_]

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις! 
Το θέμα είναι οτι τελικά ασχέτως υπογείου ή σοφίτας τα τ.μ. των κυρίων χώρων σε ισόγειο και όροφο υπερβαίνουν και το 40% του ΣΔ και ειναι >50τμ,
οπότε μάλλον πάει Κατ.5 και θα παγώσει η τατκτοποίηση στον 4495/17.
Σωστά?

Ευχαριστώ και πάλι