ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Ημιτελή κτίρια

[John61Kf]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Έχω μια περίπτωση μονοκατοικίας η οποία ανεγέρθηκε σύμφωνα με οικοδομική άδεια το 2018, αλλά δεν ολοκληρώθηκε. Οι εργασίες που έγιναν είναι η Ολοκλήρωση του Φ.Ο., οι τοιχοποιίες, η στέγη, η τοποθέτησης θερμομόνωσης, υδραυλικές εγκαταστάσεις, ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις κτλπ κτλπ. Οι εργασίες που δεν έγιναν είναι η τοποθέτηση των κουφωμάτων, τα επιχρίσματα και τα δάπεδα, οι χρωματισμοί κτλπ. Η ερώτηση μου είναι η εξής:

Για να ολοκληρωθούν οι εργασίες, από τη στιγμή που έχει λήξει η οικοδομική άδεια και δεν υπάρχει αναθεώρηση, θα χρειαστεί να γίνει κάποια ενέργεια αποπεράτωσης εργασιών; Και ναι, τότε θα γίνει με Ο.Α. απαραίτητα ή μπορώ να το ολοκληρώσω και με άδεια μικρής κλίμακας;

Υ.Γ. την οικοδομική άδεια την αρχική δεν την είχα εκδώσει εγώ.

[Pavlos33]

Μήπως εμπίπτει στην παρ. 6 άρ. 29 ΝΟΚ; 

6. Παρατείνεται η ισχύς των οικοδομικών αδειών  που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της παρ.3α του Αρθ-6 του ΠΔ/8-7-93 (ΦΕΚ-795/Δ/93), έως και τις 31-12-2025, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη του κτιρίου και να ενταχθούν  στην παρ.5γ του Αρθ-42 του Ν-4495/17 (ΦΕΚ-167/Α/17).
Για τις εργασίες αυτές δεν απαιτείται έκδοση αναθεώρησης οικοδομικής άδειας, παρά μόνον έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, η οποία  "συνοδεύεται από δήλωση ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό και γνωστοποιείται στο οικείο αστυνομικό τμήμα. 

[Nikos Alav]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33.)

Καλησπέρα σας, 

θα ήθελα να κάνω μια ερώτηση σχετικά με ένα ημιτελές κτίριο το οποίο μου έλαχε. Το εν λόγω κτίριο είναι ημιτελές με άδεια του 68 και έτος αποπεράτωσης ΦΟ το 69. Το κτίριο περιγράφεται ως ισόγεια κατοικία (χωρίς υπόγειο) και ο φάκελος ΟΑ είναι ελλιπής καθώς λείπουν κάποια αρχ. σχέδια και ξυλότυποι. Έχει συμφωνηθεί το κτίριο να πουληθεί ως ημιτελές και βρισκόμαστε στη διαδικασία τακτοποίησης και έκδοσης ΗΤΚ. Ο αγοραστής θέλει να το αγοράσει και να το μετατρέψει σε χώρο γραφείων με υπόγεια αποθήκη.  

Σκέφτομαι λοιπόν να κάνω :

1. υπαγωγή στο 4495 ως εξ ολοκλήρου αυθαίρετο με μη απάιτηση ΜΣΕ ως προ του 83
2. προεγκριση ΟΑ
3. Έγκριση εργασιών αποπεράτωσης αυθαίρετων κατασκευών σε συνεχεια προεγκρισης

Η ερώτηση μου λοιπόν είναι πως πιστεύεται οτι πρέπει να περιγράψω την αυθαίρετη ύπαρξη υπογείου (επί της ουσίας ξεμπαζώματος) ώστε να μην έχω θέμα στα επόμενα βήματα. Να σημειωθεί οτι δεν έχει γίνει τοιχοποιια απο καμία πλευρά για τον χώρο υπογείου. 

Υ.Γ. γνωρίζω πολυ καλα οτι το κτίριο είναι χρέπι και οτι είναι μπλεγμένη η κατάσταση αλλά αυτή η δουλεία μου έλαχε.

Υ.Γ.2 Το ξεμπάζωμα (αλλά όχι η δημιουργία υπογείου με τοίχους) κάτω απο το κτίριο φαίνεται απο google street view με αποτέλεσμα να μην μπορώ απλά να το εντάξω στον 4495

Επισυνάπτω και μια φωτογραφία του κτιρίου.

Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

 

 

Edited October 30, 2025 at 03:23 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

On 30/10/2025 at 2:11 ΜΜ, Nikos Alav said:

 

Η ερώτηση μου λοιπόν είναι πως πιστεύετε οτι πρέπει να περιγράψω την αυθαίρετη ύπαρξη υπογείου (επί της ουσίας ξεμπαζώματος) ώστε να μην έχω θέμα στα επόμενα βήματα. Να σημειωθεί οτι δεν έχει γίνει τοιχοποιια απο καμία πλευρά για τον χώρο υπογείου. 

Υ.Γ. γνωρίζω πολυ καλα οτι το κτίριο είναι χρέπι και οτι είναι μπλεγμένη η κατάσταση αλλά αυτή η δουλεία μου έλαχε.

Υ.Γ.2 Το ξεμπάζωμα (αλλά όχι η δημιουργία υπογείου με τοίχους) κάτω απο το κτίριο φαίνεται απο google street view με αποτέλεσμα να μην μπορώ απλά να το εντάξω στον 4495

Καλησπέρα. Συμφωνώ με το να το υπάγεις ως παντελώς αυθαίρετο κατηγορία 1 (προ 9.6.75). Ακόμη και τα ημιτελή μπορούν να υπαχθούν. Το κτίριο στην υφιστάμενη κατάσταση περιγράφεται ως διώροφο με ισόγειο πυλωτή. Το αν ο σκοπός ήταν η κατασκευή υπογείου εν μέρει εκτός εδάφους ή εν όλω, δεν σε αφορά. Το ότι η πυλωτή ενδεχομένως δεν πληροί τις προϋποθέσεις (πχ ύψος) χώρου κύριας χρήσης στα πλαίσια της ρύθμισης δεν σε ενδιαφέρει. Θα ανοίξεις 2 ΦΚ (για εποπτικούς λόγους αφού σε κάθε περίπτωση το πρόστιμο θα είναι όσο το παράβολο). Το ένα ΦΚ για τον υπόστυλο χώρο (έστω 100 τμ) με χρήση την κύρια χρήση (πχ κατοικία ή άλλη κατοικία) και τον πάνω όροφο ως κατοικία (ημιτελή). Με τον τρόπο αυτό στη συνέχεια θα προβείς σε έκδοση άδειας αποπεράτωσης.  Στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α θα κρίνεις βάσει των κανονισμών αν ο χώρος μπορεί να αποπερατωθεί ως χώρος κύριας χρήσης ή ως χώρος Β.Χ.

[Nikos Alav]

Ευχαριστώ πολύ!

Edited October 31, 2025 at 08:57 πμ by Pavlos33