Νέο Π.Δ. Χρήσεων Γης

Καλησπέρα σας,

θα ήθελα τη γνώμη σας για μια περίπτωση οικοπέδου εντός οικισμού κάτω των 2.000 κατοίκων άνω των 4.000 τ.μ. όπου ψάχνω το βέλτιστο τρόπο αξιοποίησης του. Ο ιδιοκτήτης επιθυμεί τη μέγιστη δυνατή εκμετάλλευση των επιτρεπόμενων τετραγωνικών για έκδοση άδειας και αξιοποίηση σε επαγγελματικές χρήσεις (καταστήματα, υπεραγορές, αποθήκες, γραφεία κ.λπ.).

Για αμιγώς επαγγελματικούς χώρους ο συντελεστής δόμησης είναι 0,6 για τα πρώτα 1.000 τ.μ., 0,5 για τα επόμενα 1.000 τ.μ. και 0,4 για τα επόμενα, σύμφωνα με το σχετικό ΦΕΚ για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Ωστόσο βάσει του Π.Δ. 59/2018 (ΦΕΚ 114/Α/29.6.2018), οι επιφάνειες των κτιρίων περιορίζονται σε: υπεραγορά έως 300 τ.μ. ανά γήπεδο, κατάστημα έως 150 τ.μ., αποθήκη έως 300 τ.μ., γραφεία έως 300 τ.μ. και επαγγελματικά εργαστήρια χωρίς περιορισμό εμβαδού.

Άρα για τη βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου μπορεί να κατατμηθεί το οικόπεδο σε μικρότερα, ώστε να αναπτυχθούν επιμέρους επαγγελματικές χρήσεις βάσει των παραπάνω περιορισμών, και στη συνέχεια να γίνει λειτουργική συνένωση αυτών σε ενιαίο χώρο μεγαλύτερης επιφάνειας;

Θα εκτιμούσα τη γνώμη σας για το κατά πόσο αυτό το σκεπτικό στέκει στην πράξη και αν κάποιος έχει σχετική εμπειρία με αντίστοιχη περίπτωση.

Επίσης θέτω και τα εξής ερωτήματα που με έχουν απασχολήσει κατά την αναζήτηση μου:
1.ποια είναι η ουσιαστική διαφορά μεταξύ “υπεραγοράς” και “καταστήματος” - αφορά μόνο κάποιους περιορισμούς όπως θέσεις στάθμευσης - καθώς δε βρήκα εν ισχύ κάποιον ορισμό της υπεραγοράς;

2.Μπορούν οι υπεραγορές να συνενωθούν ώστε να προκύψει ενιαίος χώρος μεγαλύτερης επιφάνειας από 300τ.μ.; καθώς στο Π.Δ. 59/2018 δεν προσδιορίζει (όπως στα καταστήματα) ότι τα 300τ.μ. αναφέρονται ανά γήπεδο. 

3. Μπορεί να εκδοθεί άδεια πχ. για γραφεία 300 τ.μ. και μελλοντικά να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα (με θεωρητικά μικρότερο μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν), είναι αυτό επιτρεπτό ή πως αντιμετωπίζεται;

Δεν είμαι σίγουρος ότι το θέμα είναι πλήρως αντίστοιχο με την περίπτωση μου αλλά δεν ήξερα που να το εντάξω. Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τη βοήθεια σας.