Gestalt

Συνάδελφοι καλησπέρα σας, θα ήθελα να θέσω ένα ερώτημα για το οποίο δεν έχω καταφέρει να βρω σαφή και τεκμηριωμένη απάντηση στο νομοθετικό πλαίσιο (παρόλο που και ο ίδιος έχω κάνει χρήση χωρίς όμως να έχω καταλήξει σε σαφές συμπέρασμα) και αφορά την ελάχιστη (και όχι τη μέγιστη όπου υπάρχουνε πλέον σαφής αναφορές - Ν. 4258/14 και σχετικές τροποποιήσεις) απόσταση μεταξύ κτιρίων σε εκτός σχεδίου άρτιο κατά κανόνα αγροτεμάχιο, με αναφορά στα ξενοδοχειακά καταλύματα. 1) Ποια είναι η ελάχιστη απόσταση μεταξύ των κτιρίων; 2) Αναφέρεται η απάντηση σε κάποιο σχετικό νόμο, εγκύκλιο κλπ.; Από ότι έχω παρατηρήσει, σε διάφορες ΥΔΟΜ γίνεται αποδεκτή η απόσταση Δ, εφόσον όμως το άρθρο 14 δεν έχει εφαρμογή στις εκτός σχεδίου περιοχές, αν δεν υπάρχει συγκεκριμένη απάντηση στο 1), τότε με βάση ποια επαγωγική διαδικασία ή συγκροτημένη παράθεση τεκμηριωμένων στοιχείων προκύπτει η απόσταση αυτή; 3) Αν ισχύει η απόσταση Δ, τότε α) γιατί δεν λαμβάνεται το δ μικρό (μιας και το άρθρο 14, παρ. θ στα εντός σχεδίου αναφέρεται σε δ μικρό και όχι κεφαλαίο) και επίσης β) στον τύπο Δ= 3 + 0,10xH γιατί σε κάποιες περιπτώσεις ξενοδοχείων από τις ΥΔΟΜ λαμβάνεται ως μέγιστο ύψος Η το 7,50 μ. και όχι το 10,50 μ.; Έχει να κάνει με τους σχετικούς περιορισμούς των 10,50 μ. όποτε κατά κάποιο τρόπο λαμβάνεται το «καθολικό» 7,50 μ. ως μέγιστο ύψος; 4) Αν τέλος ισχύει η απόσταση Δ, έχει ισχύ και η εφαρμογή όπως προβλέπεται για τα εντός σχεδίου αντίστοιχα όπου σε περίπτωση μη εξάντλησης της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης (με την γνωστή διαδικασία δήλωσης ιδιοκτήτη) ως μέγιστο ύψος λαμβάνεται το μέγιστο πραγματοποιούμενο (και όχι επιτρεπόμενο) ύψος (έτσι αν για παράδειγμα αυτό είναι 4,00 μ. ,τότε η απόσταση μεταξύ κτιρίων είναι 4,30 μ.); 5) Αν ισχύει το 4), τότε σε περίπτωση ύπαρξης περισσότερων κτιρίων στο αγροτεμάχιο, στο παράδειγμα όπου τρία εξ’ αυτών έχουνε μέγιστο ύψος 4,00 μ. και ένα εξ’ αυτών 7,50 μ., τότε τα κτίρια που έχουνε ύψος 4,00 μ. μπορούν να έχουνε μεταξύ τους απόσταση 4,30 μ., ενώ το κτίριο που είναι 7,50 μ. θα πρέπει να απέχει από αυτά απόσταση 3,75 μ. (με το σκεπτικό ότι στην περίπτωση αυτή επικρατεί το ψηλότερο κτίριο -δυσμενές σενάριο- για τον υπολογισμό); 6) Τέλος, η εξωτερική θερμομόνωση καθώς και διακοσμητικά / ογκοπλαστικά στοιχεία δεν λαμβάνονται υπόψιν στον υπολογισμό της απόστασης αυτής ( μιας και ξ' ορισμού δεν αποτελούνε κτίριο); Ευχαριστώ!

Σε ευχαριστώ @Pavlos33 , το 0.00, δηλαδή σε επαφή, το στηρίζεις στο ότι τελικά κατισχύει το ΠΔ του '85 από το ΝΟΚ: Γιατί σε διάφορα σημεία στο φόρουμ έχω δει και την αντίθετη άποψη, με βάση το άρθρο 1 του ΝΟΚ;

Τελικά σε οικισμούς <2000 κατοίκων, το κτίριο μπορεί να κολλήσει στο πίσω όριο με βάση το σύστημα των πτερύγων και το αντίστοιχο ΦΕΚ του '85 ή πρέπει να τηρηθεί απόσταση Δ με βάση το ΝΟΚ; Τι τελικά υπερισχύει;

Καλησπέρα, ο συνθετικός χλοοτάπητας μετράει / υπολογίζεται στην / ως φύτευση για την επάρκεια της υποχρεωτικής φύτευσης;;

Συνάδελφοι καλησπέρα, η επέκταση Υπογείου στην περίπτωση του παραπάνω άρθρου ορίζεται γενικά; Για παράδειγμα, το παρακάτω μπορεί να θεωρηθεί επέκταση υπογείου και αν όχι, για ποιόν λόγο (το σχήμα της επέκτασης είναι τυχαίο στα πλαίσια που τηρούνται οι υπόλοιπες προυποθέσεις του άρθρου, ενώ ο προβληματισμός αναφέρεται στον διάδρομο που δημιουργείται); Epektash_Ypogeiou_Paradeigma.pdf

Παύλο, γνωρίζεις πού γίνεται αναφορά ότι επιτρέπεται και το μηχανοστάσιο της Πισίνας εντός των πλάγιων αποστάσεων στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια;

Μα η απάντηση θεωρώ πως προκύπτει κατευθείαν από την παρ. ιθ : ιθ. Η επιφάνεια της θερμομόνωσης ή του θερμομονωτικού στοιχείου πλήρωσης, όπως θερμομονωτικά λιθοσώματα και λοιπά θερμομονωτικά στοιχεία, στο σύνολό της, οι επενδύσεις του κτιρίου, όπως διακοσμητική λιθοδομή, μεταλλικές και ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες και λοιπές επενδύσεις, πάχους έως είκοσι (20) εκατοστά πέραν της θερμομόνωσης και τα επιχρίσματα. Τα παραπάνω δύνανται να βρίσκονται εντός των πλαγίων αποστάσεων Δ ή δ και εκτός της οικοδομικής γραμμής. Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με την ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος τριών (3) τουλάχιστον μέτρων από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου. Το απόσπασμά είναι από την εξαιρετική διαμόρφωσή σου Θοδωρή. Επομένως σε σχέση με παλαιότερες συζητήσεις νομίζω πως έιναι πλέον ξεκάθαρο πως η εξωτερική θερμομόνωση σε νέα κτίρια μπορεί να είναι εντός Δ/δ, επομένως αν Δ = 2,50 μ. και θερμομόνωση 10 εκ. ο ελεγκτής δόμησης θα μετρήσει 2,40 μ απόσταση από πίσω όριο... Με βάση τα παραπάνω δεν μπορώ να καταλάβω γιατί γίνεται αναφορά στο άρθρο κ @terryσχετικά με την τεκμηρίωση της ΥΔΟΜ.

Καλησπέρα, μπορούμε να έχουμε στεγανό βόθρο: 1)σε επαφή με πισίνα και 2) σε επαφή με δεξαμενή νερού σε αντίθεση με την θεμελίωση κτιρίου και ορίων οικοπέδου που θα πρέπει να απέχει απόσταση min 1 μ.; 3) Επίσης μπορεί η πισίνα να είναι σε επαφή με δεξαμενή νερού; Εχω περίπτωση σχεδιασμού νέου κτιρίου σε περιοχή που σύντομα θα συνδεθεί με αποχετευτικό σύστημα και σκέφτομαι ο βόθρος όντας σε επαφή με τη δεξαμενή νερού να μπορεί στη συνέχεια να αποτελέσει προέκτασή της λαμβάνοντας όλα τα απαραίτητα μέτρα...

Καλησπέρα συνάδελφοι, έχω περίπτωση τμήματος κάθετης συνιδιοκτησίας οικοπέδου επιφάνειας περ. 250 τμ. με συντελεστή δόμησης 0,80, Συντελεστή Κάλυψης 0,40 (ήτοι περ. 100 τ.μ. Κάλυψη) και μέγιστο ύψος 11 μ. Λόγω κτιριολογικού προγράμματος (χρήση κατοικίας) τα 100 τ.μ. Κάλυψης δεν επαρκούν, μπορώ στην περίπτωση αυτή να κάνω χρήση της παρ. 1α του άρθρου 12 ώστε να εξασφαλιστεί Κάλυψη 120 τ.μ. αντί για 100 τ.μ. δεδομένου ότι τηρούνται οι προϋποθέσεις μη υπέρβασης του 70% της συνολικής επιφάνειας του οικοπέδου όπως αναφέρεται στο αντίστοιχο άρθρο (στην περίπτωση αυτή του τμήματος αναφοράς της επιφάνειας της κάθετης συνιδιοκτησίας), όπου 120 τ.μ. < 0,7 x 250 = 175 τ.μ. ; Ουσιαστικά στο Διάγραμμα Κάλυψης να εξετασθεί το επί μέρους τμήμα, όπως αντίστοιχα γίνεται πχ. με την δόμηση, όπου αναγράφουμε την επιτρεπόμενη τόσο για το σύνολο του οικοπέδου όσο και επιμέρους για κάθε κάθετη συνιδιοκτησία; Εχει αντιμετωπίσει κανένας αντίστοιχη περίπτωση; Ευχαριστώ!

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις @Didonis και @dimitris GM ! Σωστά @Didonis , απόδειξη πως η αποκατάσταση έχει δεχτεί διαφορετικές θεωρητικές προσεγγίσεις (στιλιστική, αναλυτική κλπ.), ίσως δεν το εξέφρασα εγώ σωστά, εννοούσα μια κατεύθυνση/μεθοδολογία ως προς τους φορείς |(πχ. πολεοδομία, Εφορία Αρχαιοτήτων κλπ.) καθώς και τη σχετική νομοθεσία (πχ. όπως ανέφερε ο Δημήτρης άρθρο 6 του ΝΟΚ και ότι άλλο σχετικό ΦΕΚ υπάρχει)... για παράδειγμα, σχετικά με το μέγιστο ύψος των όμορων σχετικά με το παραδοσιακό και αν θα πρέπει αυτά να έχουνε χαμηλότερο ή ίδιο ύψος με αυτό, αναφέρεται κάπου συγκεκριμένα (παρεμπιπτόντως δεν το έχω βρει σε ειδικούς όρους δόμησης της περιοχής);

Καλησπέρα, πέραν των ΦΕΚ χαρακτηρισμού του κάθε παραδοσιακού κτιρίου, υπάρχουνε προδιαγραφές σχετικά με την μελέτη αποκατάστασης/επανάχρησης, καθώς και σχετικά με τα όμορα οικόπεδα για τη μελέτη νέου κτιρίου σε οικόπεδο που βρίσκεται σε επαφή με οικόπεδο όπου βρίσκεται παραδοσιακό κτίριο (πχ. έχω υπόψιν - αν ισχύει- πως σε οικόπεδο όμορο οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται παραδοσιακό κτίριο δεν επιτρέπεται το ύψος του νέου κτιρίου να ξεπερνάει το ύψος του παραδοσιακού, υπάρχει όντως κάποια συγκεκριμένη αναφορά στη νομοθεσία σχετικά με αυτό καθώς και με υπόλοιπες προδιαγραφές και σε θετική περίπτωση πού ανατρέχουμε); Επίσης, οι όροι δόμησης δίνονται από την πολεοδομία με των ίδιο τρόπο που αιτούνται οι όροι δόμησης για νέο κτίριο σε εντός σχεδίου περιοχές από το σύστημα του ΤΕΕ; Ανακεφαλαιώνοντας, υπάρχουν κάποιες σχετικές κατευθύνσεις που αφορούν την διαδικασία αντιμετώπισης μιας μελέτης που αφορά τη μετατροπή ενός παραδοσιακού κτιρίου σε Τουριστικό κατάλυμα για παράδειγμα ή στην γενικότερη ανακαίνισή του καθώς και στο σχεδιασμό νέου κτιρίου σε όμορο οικόπεδο όπου βρίσκεται εντός του όμορου παραδοσιακό κτίριο (τα διαδοχικά βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν καθώς και προδιαγραφές σχεδιασμού, όροι δόμησης, ιεραρχία φορέων και δράσεων κα.); Ευχαριστώ!

Σε ευχαριστώ @Didonis , με την επιφύλαξη μόνον του άρθρου 35 φαντάζομαι! Καλό βράδυ και σε εσένα!

@Didonis το ίδιο ίσχυε και στον ΓΟΚ, δηλ. μετρούνταν και από το ΦΕ και από το ΟΔΕ, τα οποία μπορεί και να συνέπιπταν... αλλά στον ΓΟΚ αναφερότανε συγκεκριμένα η μέτρηση του ύψους στην τυφλή όψη, δηλαδή αυτή σε επαφή με το όμορο οικόπεδο, όπου επειδή ακριβώς δεν μπορεί να γίνει διαμόρφωση εδάφους στο κοινό όριο, λαμβανότανε υπ' όψει το φυσικό έδαφος εκεί... μπορεί και να μην ίσχυε βέβαια αυτό, εξ' ου και το ερώτημά μου στη @myri στο αρχικό της post του οποίου και δεν κατάλαβα την διατύπωσή του...

Έχεις δίκιο @didonis ,ίσως επειδή σκέφτηκα το ενδεχόμενο το συγκεκριμένο θέμα να μην αντιμετωπίζεται διαφορετικά κατά ΝΟΚ, με το σκεπτικό ότι ναι μεν στο ΝΟΚ δεν αναφέρεται η διευκρίνηση που παρέθεσε τότε η myri του άρθρου 9 και συγκεκριμένα " Αν δεν είναι δυνατόν να μετρηθεί το μέγιστο ύψος στην όψη του κτιρίου, λόγω εσοχής ορόφου από αυτήν ή λόγω επαφής του κτιρίου στο όριο του οικοπέδου, το μέγιστο ύψος μετριέται από τη στάθμη του φυσικού εδάφους στα σημεία προβολής του ορόφου σε αυτό ή στα σημεία επαφής του κτιρίου με το όριο." Αν αυτή η παράγραφος εξακολουθεί να ισχύει κατά ΝΟΚ (όπου δεν γίνεται αναφορά μεν για τη μέτρηση ύψους της τυφλής όψης ωστόσο στο πλαίσιο του ότι δεν αναφέρεται (διαφορετικά) στον ΝΟΚ σε σχέση με τον ΓΟΚ '85 εξακολουθεί να ισχύει όπως ίσχυε στον 'ΓΟΚ '85 και σήμερα) στην περίπτωση αυτή το ερώτημά μου είναι το ίδιο και σήμερα, καθώς ο τρόπος αντιμετώπισης ο ίδιος. Ο ΓΟΚ '85 στον ορισμό του ύψους κτιρίου αναφερότανε και σε φυσικό έδαφος ανά περίπτωση, ενώ ο ορισμός του ύψους κτιρίου κατά ΝΟΚ είναι διαφορετικός και αναφέρεται μόνον και ξεκάθαρα σε οριστικά διαμορφωμένο έδαφος... το ερώτημα είναι, σήμερα με βάση τον ΝΟΚ, πώς αντιμετωπίζεται η μέτρηση του ύψους στην πλευρά (τυφλή όψη) επαφής με το (αδόμητο ή χωρίς κτίριο στην πλευρά αυτή) όριο;

@myriσυγνώμη αλλά δεν κατάλαβα σε τι συμπέρασμα καταλήγεις; Αναφέρεις ότι η τυφλή όψη δεν ορίζεται ως όψη (αν και πλέον αναφέρεται στον ΝΟΚ) αλλά παραθέτεις τ άρθρο 17 του ΓΟΚ 85 όπου αναφέρεται πως σε μεσοτοιχία (τυφλή όψη) το μέγιστο ύψος υπολογίζεται από το Φυσικό έδαφος στο όριο, τελικά τι ισχύει;

Στην παράγραφο 6. ε) του άρθρου 11 δεν υπάρχει πλέον η πρόταση "... όταν δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στο κτίριο"... Επομένως πλέον πχ. σε πολυκατοικία όπου έχουμε κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, η εσωτερική κλίμακα που συνδέει δυο ορόφους ενός διαμερίσματος (πχ. τελευταίος όροφος μεζονέτα) πλέον δεν μετράει στην δόμηση, αφαιρείται ανεξάρτητα από την ύπαρξη του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου (πάντα υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνται οι προϋποθέσεις, πχ. επιφάνεια <25 τ.μ.) ή το γεγονός πως δεν υπάρχει πλέον η πρόταση αυτή δεν σημαίνει ότι καταργείται αλλά ότι εφόσον υπήρχε στην αρχική ερμηνεία (ΝΟΚ) εξακολουθεί να ισχύει;

Υπάρχει κάποιο νεότερο / διευκρίνηση όλα αυτά τα χρόνια σχετικά με το αν υπάρχει περιορισμός ως προς το μέγιστο ύψος της ανεστραμμένης δοκού έδρασης τηςστέγης με βάση τα σχετικά σχήματα των ΤΟ, το χαμηλότερο σημείο της οποίας (της ανεστραμμένης δοκού) θεωρείται και σημείο έδρασης αυτής (της στέγης);

Με την διαφορά ότι με τον 4579/20 αν έχει το όμορο κτίσμα απόσταση >=δ από το κοινό όριο, κολλάς, ή δεν συμφωνείς @kan62 ;

Σε ευχαριστώ @Solumγια την απάντηση... ισχύει από την εφαρμογή του 4579/20 και μετά, σωστά;

Συνάδελφοι καλησπέρα, το αντίστοιχο θέμα στο φόρουμ είδα πως δεν επιδέχεται πλέον απαντήσεων (έχει κλειδώσει) και για αυτό δημιουργώ το θέμα αυτό εδώ. Το άρθρο 14 παρ. β έχει τροποποιηθεί με τον 4759/20 ως εξής: β) όταν στο κοινό πλάγιο όριο όμορων οικοπέδων υπάρχει κτίσμα σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου και μικρότερη ή ίση του δ από το κοινό όριο και έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή, το κτίριο οφείλει να έχει κατ’ ελάχιστο απόσταση δ από το κοινό πλάγιο όριο μόνο κατά το τμήμα του οικοπέδου που υπάρχει το παραπάνω κτίσμα του όμορου οικοπέδου. Σε κάθε άλλη περίπτωση το κτίριο δύναται να εφάπτεται στο κοινό πλάγιο όριο. Η τονισμένη γραμματοσειρά σημαίνει πως, σε περίπτωση που σε αδόμητο οικόπεδο που θέλουμε να εκδώσουμε άδεια δόμησης νέας οικοδομής, έχουμε στο όμορο οικόπεδο κτίριο σε απόσταση ≥ δ (πχ. δ=2,88 μ.), σε αυτή την περίπτωση μπορούμε να κολλήσουμε στο όριο (;) (ενώ πριν τις τροποποιήσεις του 4759 με το ΝΟΚ ως είχε δεν μπορούσαμε); Είναι ξεκάθαρο ή υπάρχει κάτι επιπλέον που να χρήζει προσοχής και να διαφεύγει;

Ευχαριστώ @dimitris GM και @Pavlos33 , κακώς χρησιμοποίησα την έκφραση "αναγνωρισμένος" καθώς δεν έχει σημασία στη συζήτησή μας οπότε μη σας απασχολεί, έχω υπόψιν τις συγκεκριμένες αναφορές του ΦΕΚ 270/Δ/85 και από ότι αντιλαμβάνομαι τηρουμένων των προϋποθέσεων το δικαιούμαι και το κρίσιμο σημείο είναι: πότε καθορίζεται / ποια είναι η προϋπόθεση με βάση την οποία καθορίζεται αν είναι δυνατή η οικοδόμηση; πχ. με υποκειμενικά κριτήρια διαρρύθμισης / λειτουργικότητας ή υπάρχει κάποιο ελάχιστο μέγεθος που καθορίζει ένα κτίριο (είτε σε τετραγωνικά είτε σε ελάχιστο μήκος πλευράς); Κάτι άλλο που μου ήρθε στο μυαλό που δεν αφορά το θέμα αυτό αλλά είναι σχετικό: μπορεί για παράδειγμα μια κουζίνα ή ένα καθιστικό με τις ελάχιστες διαστάσεις να θεωρηθεί κτίριο (πχ. σε στυλ granny flat όπου υπάρχει η επιθυμία δημιουργίας εξωτερικού χώρου- δεύτερου κτιρίου με χρήση πχ. καθιστικού ή κουζίνας σε οικόπεδο με υπάρχον κτίριο);

Σε αγροτεμάχιο > 4 στρεμμάτων με πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο = 34 μ., τηρώντας απόσταση 15 μ. για κατοικία προκύπτει κτίριο πλευράς 4 μ. , μπορεί να γίνει χρήση της παρέκκλισης των 7,5 μ. ώστε να προκύψει πρόσωπο 10 μ.;

Επιτρέπεται η πρόσβαση σε Υπόγειο Χώρο Στάθμευσης με την πρόσβαση / πόρτα εισόδου να τοποθετείται στο εκτός περιγράμματος τμήμα;

Ευχαριστώ πολύ @Didonis , @Aether και @melissa! Επίσης, που αναφέρεται ότι δεν επιτρέπεται ή από που συμπεραίνεται ώστε να το έχω υπόψιν;

Νομίζω πως το "με όροφο" δίνει θετική απάντηση στο αρχικό ερώτημα!