Gestalt

Το κτίριο έχει τακτοποιηθεί ως κατηγορία 5 (καθότι είχε οικοδομική άδεια αλλά δεν εφαρμόστηκε επ' ουδενί), έχουνε πληρωθεί τα σχετικά παράβολα/πρόστιμα και η διαδικασία ολοκληρώθηκε (η δήλωση είναι περαιωμένη) πριν την αγορά του οικοπέδου με το κτίσμα από τον ιδιοκτήτη που είχε ήδη στην κατοχή του το όμορο (ουσιαστικά τακτοποιήθηκε τότε για να γίνουν τα συμβόλαια... δεν ήμουν εγώ παρεμπιπτόντως ο μηχανικός που ανέλαβε την διαδικασία τακτοποίησης)... τώρα ο ιδιοκτήτης θέλει να ολοκληρώσει το αυθαίρετο κτίριο, με αλλαγή αρχιτεκτονικών και επέκταση καθ' ύψος και κατ' επέκταση... μια επιλογή είναι να βγει άδεια κατεδάφισης και νέα οικοδομική άδεια από την αρχή, όμως διατηρώντας στοιχεία του υφιστάμενου μειώνονται σχετικά κατασκευαστικά κόστη (υπόψιν πάντως ότι η μελέτη στατικής επάρκειας το έκρινε ανεπαρκές, οπότε απαιτείται σε κάθε περίπτωση στατική ενίσχυση)... για αυτό και σκεφτόμαστε να προβούμε σε άδεια νομιμοποίησης ώστε να κρατήσουμε το υφιστάμενο και να το δουλέψουμε όπως επιθυμούμε (αλλαγή αρχιτεκτονικών & σχετικές προσθήκες) με βάση τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά κλπ. μεγέθη... το πρόβλημα που δημιουργείται έχει να κάνει με το ότι το όμορο οικόπεδο του ιδίου ιδιοκτήτη αν τηρήσουμε δ από αυτό το υφιστάμενο με τις σχετικές προσαρμογές προκύπτει (έστω και ελάχιστα) εντός δ, επομένως προσπαθούμε να δούμε αν εφόσον πρόκειται για ιδίας ιδιοκτησίας οικόπεδα μπορούμε να ξεπεράσουμε την δέσμευση του δ... εξ' ου και η σκέψη ενοποίησης των οικοπέδων, όπου δεν θα μας απασχολεί πλέον το κοινό τους όριο...

@dimitris GM τα δυο οικόπεδα ανήκανε σε διαφορετική ιδιοκτησία, ο ιδιοκτήτης του ενός όμως αγόρασε και το άλλο το οποίο έχει υφιστάμενη οικοδομή προς νομιμοποίηση... το πρόβλημα είναι ότι τμήμα της οικοδομής προκύπτει εντός πλάγιας απόστασης δ (στην κοινή πλευρά των δυο οικοπέδων)... έτσι, αν επρόκειτο για διαφορετική ιδιοκτησία, θα υπήρχε πρόβλημα... όμως, επειδή πρόκειται για τον ίδιο ιδιοκτήτη, έγινε η σκέψη πως η λύση θα ήτανε να γίνει συνένωση με νέο συμβόλαιο και τοπογραφικό ώστε να προκύψει ενιαίο οικόπεδο και να μην υφίσταται επομένως όριο στην κοινή πλευρά και επομένως δ (ακόμα και αν όπως αναφέρεις ενδεχομένως έτσι να προκύπτει λιγότερη δόμηση, αλλά δεν μας πειράζει προκειμένου να επιλυθεί το πρόβλημα με το τμήμα του κτιρίου εντός δ)... από την άλλη, αν όπως αναφέρεις @tetris μπορεί να θεωρηθεί ως "ενιαίο" με την νομιμοποίηση και προσθήκη κατ' επέκταση στο νομίμως υφιστάμενο που υπάρχει η πρόθεση να γίνει, να ισχύει η ίδια λογική χωρίς να χρειάζεται να γίνει διόρθωση/τροποποίηση συμβολαίου (δηλ. ακόμα καλύτερα), με την προϋπόθεση το νέο ΤΔ και το ΔΚ να παρουσιάζουν τα οικόπεδα ως ένα ενιαίο... παρεμπιπτόντως, σε κάθε περίπτωση πληρείται η αρτιότητα του κανόνα... θεωρείται πως είναι σωστή η προσέγγιση;

Σε όμορα οικόπεδα κοινής ιδιοκτησίας, είναι υποχρεωτική η τήρηση απόστασης δ από τα πλάγια όρια χωρίς απαραίτητα να απαιτηθεί νέα συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης των οικοπέδων του ίδιου ιδιοκτήτη;

Συνάδελφοι με βάση τα αντίστοιχα Π.Δ. σχετικά με τον τρόπο καθορισμού ορίων οικισμών της χώρας μέχρι 2.000 κατοίκους, τις κατηγορίες αυτών και τον καθορισμό των όρων και περιορισμών δόμησής τους (Π.Δ. ΤΗΣ 24.4/3.5.1985 (ΦΕΚ 181Δ΄) όπως έχει τροποποιηθεί με τα Π.Δ. της 20/30.8.1985 (ΦΕΚ 414Δ’), Π.Δ. της 25.4/16.5.1989 (ΦΕΚ 293 Δ΄), Π.Δ. της 14/23.2.1987 (ΦΕΚ 133 Δ΄), Π.Δ. της 4.11.2011 (ΦΕΚ 289ΑΑΠ) και το Ν. 4315/24.12.2014 (ΦΕΚ 269Α΄)), προβλέπεται μέγιστο ύψος κτιρίου 7,50 μ. και κάποιες πιο συγκεκριμένες περιπτώσεις όπως συζητήθηκαν στα παραπάνω μηνύματα (σχετικά με ανάντι και κατάντι)... ως γνωστόν τα αντίστοιχα Π.Δ. κατισχύουν του ΝΟΚ... αν τώρα σε συγκεκριμένο οικισμό υφίσταται Απόφαση Νομάρχη που προβλέπει στους Γενικούς Όρους Δόμησης μέγιστο ύψος > 7,50 μ., ποιο επικρατεί και κατισχύει;

Σε ευχαριστώ πολύ @tetris ... για την προσέγγιση αυτή γίνεται αναφορά κάπου συγκεκριμένα ή προκύπτει από λογική / εμπειρική τεκμηρίωση; Πάντως σε άλλη περίπτωση (διαμόρφωσης εδάφους) η ΥΔΟΜ αντιμετώπισε το θέμα της κλίσης σημειακά (δηλ. στο τοπικό εκείνο τμήμα όπου αντί για εκσκαφή 1,50 μ. είχαμε εκσκαφή 2,00 μ. καθότι η κλίση εκεί > 20%), αλλά δεν ήτανε και πολύ σίγουροι... όσον για το ανάντι και το κατάντι, αντιλαμβάνομαι επομένως πως ελέγχονται πχ. στις όψεις εκείνες που είναι (σχεδόν) παράλληλες με τις ισοϋψείς και όπου κλίση >15% , δηλαδή στο σχήμα για παράδειγμα αν υπήρχε δρόμος όπου είναι τα όμορα θα ελεγχόντανε το κατάντι στο κάτω όμορο που θα ήτανε δρόμος και το ανάντι στο επάνω όμορο αντίστοιχα όπως κοιτάμε το σχέδιο...

Καλησπέρα συνάδελφοι, στο ΠΔ 4/11/2011, 289 ΑΠΠ αναφέρεται στο άρθρο 1, παρ. 4α: "Όταν η κλίση του γηπέδου είναι µεγαλύτερη από 15%, το µέγιστο επιτρεπόµενο ύψος του πρώτου κτηρίου που εµφανίζει όψη προς το δρόµο στα ανωφερή (ανηφορικά) οικόπεδα - στο ανάντι του δρόµου - ορίζεται ως εξής: - όταν το κτήριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου µε το δρόµο επιτρέπεται ύψος µέχρι 7,5 µέτρα. - όταν αυτό τοποθετείται καθ΄ υποχώρηση σε απόσταση έως 20 µέτρα από το όριο του γηπέδου µε τον δρόµο επιτρέπεται το ύψος του να είναι µέχρι 4,5 µέτρα από το πέριξ φυσικό έδαφος. - όταν αυτό τοποθετείται σε απόσταση µεγαλύτερη των 20 µέτρων από το όριο του γηπέδου µε το δρόµο επιτρέπεται να έχει ύψος µέχρι 7,5 µέτρα. Όταν η κλίση του γηπέδου είναι µεγαλύτερη από 15% και βρίσκεται στην κατωφέρεια - κατάντι - του δρόµου η προβολή του κτηρίου πάνω από τη στάθµη του δρόµου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 4,50 µέτρα. Σε γήπεδα που βρίσκονται στην κατωφέρεια – κατάντι – του δρόµου, όταν η φυσική στάθµη του γηπέδου στο όριο του δρόµου βρίσκεται χαµηλότερα των 3,00 µέτρων από τη στάθµη του δρόµου, η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθµη του δρόµου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 3,00 µέτρα. Σε κάθε περίπτωση, η στάθµη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δε δύναται να υπερβαίνει σε κανένα σηµείο τη στάθµη του φυσικού εδάφους περιµετρικά της κατασκευής." 1) Η κλίση του γηπέδου εννοείται σημειακά ή στο σύνολο του οικοπέδου; Δηλαδή πώς υπολογίζουμε το αν η κλίση του οικοπέδου είναι > 15%; 2) Με μπερδεύει αυτό σχετικά με το ανάντι και το κατάντι του δρόμου ως προς την διαμόρφωση/περιορισμό των σχετικών μέγιστων υψών... στο σχήμα που παραθέτω παρακάτω έχω υφιστάμενο κτίριο το οποίο θέλω να αποπερατώσω και να προσθέσω όγκο... έχω περιορισμό ως προς τα ύψη σε σχέση με τους δρόμους και την σχετική κλίση του οικοπέδου, δηλαδή μπορώ να πάω στα 7,50 μ. + στέγη; Όπως αντιλαμβάνομαι την παραπάνω αναφορά, εφόσον οι δρόμοι είναι "στα πλάγια" σε σχέση με την κλίση (η κλίση φαίνεται με το σχετικό βέλος στο σχήμα), δεν έχω περιορισμό των 4,50 μέτρων... αν όμως ο δρόμος ήτανε στο όμορο που απέχει 20 μ. από το κτίριο (επάνω όπως κοιτάζουμε το σχήμα), τότε θα εξέταζα ως προς το ανάντι, ενώ αν ο δρόμος ήτανε στο όμορο που απέχει 10 μ. από το κτίριο (κάτω όπως κοιτάζουμε το σχήμα), θα εξέταζα το ύψος κτιρίου ως προς το κατάντι του δρόμου... τώρα που οι δρόμοι είναι στα πλάγια ως προς το ανάντι και κατάντι / κλίση του οικοπέδου, δε κάνω σχετικό έλεγχο και μπορώ να έχω μέγιστο ύψος 7,50 μ. + στέγη, σωστά; Έχω αντιληφθεί σωστά το σχετικό εδάφιο ή λειτουργεί διαφορετικά; Ευχαριστώ!

Σας ευχαριστώ πολύ! Μπορώ να κάνω γνωστοποίηση πρόσθετων εργασιών και να καλέσω ελεγκτή δόμησης μέχρι να γίνει η αναθεώρηση;

Συνάδελφοι σε περίπτωση που το περίγραμμα υπογείου (βοηθητικής χρήσης που δε προσμετράται στη δόμηση) στην ΟΑ είναι μικρότερο από το περίγραμμα ισογείου - κάλυψης και κατά τη κατασκευή αποφασίζεται να μεγαλώσει αποκτώντας το ίδιο περίγραμμα με το ισόγειο, απαιτείται ενημέρωση ή αναθεώρηση; (δεν αλλάζουνε κάλυψη - δόμηση - όγκος, μεταβάλλεται μόνο το αντίστοιχο διάγραμμα υπολογισμού μεγεθών του υπογείου στο Διάγραμμα Δόμησης χωρίς να τροποποιούνται όμως τα στοιχεία στο Πινακάκι των Πραγματοποιούμενων στοιχείων δόμησης, εφόσον δε αλλάζει κάποιο από τα μεγέθη κάλυψης - δόμησης - όγκου)...

Συνάδελφοι καλησπέρα, παραθέτω ένα σχήμα σχετικά με διευκρινήσεις για τα Cours Anglaises με βάση την υφιστάμενη νομοθεσία... συγκεκριμένα τα συναντάμε στον ΝΟΚ στο άρθρο 17, §3γ: cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του 1/3 της όψης στην οποία αντιστοιχεί και μέχρι καθαρού πλάτους 1,20 μ.... ερμηνεία των cours anglaises δεν βρίσκω στη σχετική νομοθεσία... θα ήθελα να θέσω τα εξής ερωτήματα: 1. Σε μιαν κάτοψη με εσοχή όπως η ακόλουθη σε ορθή γωνία (σε αντίθεση με τα σχήματα των ΤΟ σχετικά με τα ΕΡΚΕΡ που τα παραδείγματα αναφέρονται σε πολυγωνική κάτοψη αλλά υπό μη ορθή γωνία), το 1/3 της όψης ελέγχεται ως προς το μήκος ΑΓ ή ως προς το ΒΓ (το Cours Anglaises είναι στο ΒΓ) ; 2. Έστω ότι έχουμε υπόγειο εκτός οριστικά διαμορφωμένου εδάφους όπου τηρείται το <=1,20 μ. για το ξεμπάζωτο τμήμα... έστω επίσης ότι υπάρχει παράθυρο στο Cours Anglais που γενικά θεωρούμε πως θα ρίσκεται εντός του Χ, θα μπορούσε να ξεκινάει το υψηλότερο σημείο του κουφώματος επάνω από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος, δηλαδή να σχηματίζεται το Y όπως στο σχήμα; Δεν έχω υπόψιν να αναφέρεται πουθενά κάτι το διαφορετικό και ως γνωστόν ότι δεν απαγορεύεται, επιτρέπεται... 3. Το Χ τι μέγεθος μπορεί να έχει; Με βάση το άρθρο 17, §3γ και την αντίστοιχη αναφορά στις ΤΟ, θεωρητικά αντιλαμβάνομαι πως μπορεί να έρθει και μέχρι την πλάκα υπογείου (πρακτικά ίσως μη ορθό, αλλά θεωρητικά επιτρέπεται να κατέβουμε όσο θέλουμε) (;)...

Σας ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις!

Πρόκειται για νέα κατασκευή οπότε θα βαφτεί ολόκληρο... το μήκος είναι περίπου 5 μ., σε κάποια σημεία παρουσιάζονται αποκλίσεις 2 έως 5 εκ., το ερώτημα είναι αν ο τροχός μπορεί να "μειώσει" - καθαιρέσει τμήμα αυτού του ύψους ώστε να αλφαδιαστεί ή λειτουργεί μόνον επιφανειακά...

Συνάδελφοι καλησπέρα, ποιος είναι ο ορθότερος τρόπος επιπέδωσης σε περίπτωση που κατά την κατασκευή / ξεκαλούπωμα παρουσιαστούν διαφοροποιήσεις ως προς την τελική στάθμη κατά μήκος στηθαίου εμφανούς σκυροδέματος (αποκλίσεις από 2 - 5 εκ.); Υπάρχουν υλικά πλήρωσης - αποκατάστασης διατομής κλπ., αντίθετα μπορεί με κάποιον τρόπο (πχ. τροχός εξομάλυνσης) να μειωθεί πλεονάζον σκυρόδεμα επιφανειακά ώστε έχοντας ως αφετηρία χαμηλότερη στάθμη (πχ. - 3 εκ.) να μειωθεί ώστε να έρθει στο ίδιο επίπεδο χωρίς να χρειαστεί αδιατάρακτη κοπή; Έχει αποτέλεσμα (με προϋπόθεση υπερκάλυψης του οπλισμού αντίστοιχα);

Συνάδελφοι καλησπέρα, ισχύει ότι δεν απαιτείται ο σχεδιασμός των όψεων εκείνων των οποίων οι πλευρές του κτιρίου που σχεδιάζουμε είναι σε επαφή με κοινό πλάγιο ή πίσω όριο; Αν ισχύει, το ίδιο ισχύει και για το όριο καθέτου συνιδιοκτησίας; Ευχαριστώ! Βάλε ειδικότητα στο προφίλ σου. Είναι υποχρεωτικό απο τους κανόνες του Φόρουμ Didonis