tettris

Καλησπέρα στους προλαλίσαντες! Να τονίσω ότι συμφωνώ ακριβώς σε ό,τι γράφετε, αλλά να προσδιορίσω τί ακριβώς σε αυτά είναι που με μπερδεύει (καθαρά για το ιστορικό του φόρουμ και όχι επειδή υπάρχει κάτι ουσιαστικό να αναλύσουμε επιπλέον).

1 hour ago, Didonis said:

Στην τελική δεν ελέγχουμε ούτε τι εντοίχισε (πχ ντουλάπα ή πεθερά ) ούτε τους καλούς σκοπούς ή λόγους ή μη πλεονεξίες  κλπ....

Συνφωνώ 100% και δεν παραβαίνω τον κανόνα αυτό. Ο μόνος λόγος που το αναφέρω είναι επειδή προσωπικά διακρίνω μια τέτοια προσέγγιση (δηλ. βαρύτητα παράβασης) στο πνεύμα του αυθαιρετονόμου, η οποία χωρίς παρανομία ή παρακινδυνευμένη πατέντα από τη πλευρά του μηχανικού θα μπορούσε να αποτελεί ορθή ερμηνεία των διατάξεών του σε κάποιες περιπτώσεις. Γεγονός που με οδηγεί στο παρακάτω:

2 hours ago, [email protected] said:

Είναι διατυπωμένο αρκετά σαφώς τόσο στο νόμο (νομίζω άρθρο ογδοντακάτι)

Άρθρο 81 (ν. 4495/17):

Quote

2. Δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφονται ως παραβάσεις κατά τον έλεγχο :
   α) οι αποκλίσεις των διαστάσεων του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένου του ύψους αυτού και του ύψους ορόφου, έως δύο τοις εκατό (2%) συνολικά από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυψης/δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης,

Το "συνολικά" είναι κυρίως που με μπερδεύει. Επίσης, επειδή στη συγκεκριμένη υπόθεση δεν υπάρχει διάγραμμα με υπολογισμούς εμβαδομέτρησης (καθόλου, ούτε κτιρίου ούτε διαμερισμάτων - κ/χ χώρων), μόνο γραφικά μπορεί να γίνει η σύγκριση.

Επομένως ως προς τις εξωτερικές διαστάσεις -και σε γενικές γραμμές ως προς το περίγραμμα- του κτιρίου μπορώ να συμφωνήσω για το 2% σε ΚΑΘΕ διάσταση και είναι και ΟΚ αν όχι πιο μικρές στην πραγματικότητα για την περίπτωση που αναφέρομαι. Αλλά να αποτελεί αυθαιρεσία κάθε στραβός τοίχος η "δόντι" που κάνει ένα διαμέρισμα σε σχέση με μια κάτοψη σε άδεια προ 1970, εκεί μου μπαίνουν αμφιβολίες. Συν τον παραλογισμό που δημιουργείται 2τμ επέκταση να είναι εντός του 2% ανοχής (όχι αυθαιρεσία), 0,15τμ εδώ εκτός 2% (ναι αυθαιρεσία) -αντίστοιχες οι περιπτώσεις Α1-Α2 στα σκαριφήματα πιο πάνω.

Εξάλλου και όπως είπα ο νόμος (η εγκύκιος έστω) αφήνει μια πιο λογική λάσκα για τους έρκερ, η ντουλάπα είναι το πρόβλημα;

1 hour ago, Didonis said:

συνοπτικά εγώ θα έλεγα (ή πιο σωστά εγώ θα έκανα) βάλε την παράβαση όσο είναι

Αυτό θα έκανα, απλά εννοούσα...

1 hour ago, Didonis said:

και θα έλεγα το τι θα συμφωνεί ο συμβολαιογράφος είναι έως και αδιάφορο...

...ότι αν συμφωνεί και ο συμβολαιογράφος στην τακτοποίηση μεν να υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος με αναφορά σε >2% κάποιων διαστάσεων, που όμως δεν μεταβάλλουν τελικά το συνολικό εμβαδόν της ιδιοκτησίας, να προχωρήσει σε μεταβίβαση, χωρίς να ζητήσει τροποποίηση της σύστασης, άρα συναινέσεις, κλπ.

Συγνώμη που εισάγω έξτρα πληροφορίες στην πορεία, αλλά τις έχω σπάσει τις απορίες μου (χωρίς να έχω λάβει μέχρι στιγμής κάποιο σχόλιο) στα αντίστοιχα θέματα του φόρου,, ώστε να μη της αραδιάσω σε ένα, γι' αυτό δεν το έκανα και εδώ.

ΥΓ: Για να μη μιλάω μόνο με λέξεις μπήκα στον πειρασμό να ανεβάσω το σχέδιο της ντουλάπας:

On 1/23/2024 at 1:34 PM, dimitris GM said:

   Τρεις ερωτησεις

α] πώς ειναι στην αδεια η ΟΙ που σε ενδιαφερει;

β] πώς  ειναι στην συσταση

γ] πώς ειναι στην πραγματικοτητα;

Καλημέρα dimitrisGM! Καταρχήν η σύσταση έγινε πριν την υλοποίηση του κτιρίου με την έκδοση της οικοδομικής άδειας (δεν θυμάμαι την ορολογία).

Επομένως σύσταση και άδεια αναγκαστικά συμφωνούν, μάλιστα το σχέδιο που παραλάβαμε από το αρχείο του συμβ/φου είναι άχρηστο, απλά αντίγραφο της κάτοψης της άδειας, χωρίς καμία διευκρίνιση/σημειωμένο περίγραμμα ορίων διαμερισμάτων/κοιν. χώρων. Η δε κάτοψη είναι "λιτή και απέρριτη" με γραμμένες διαστάσεις μόνο στο εξωτερικό του κτιρίου, εκτός ότι το σκαναρισμένο σχέδιο, όντας χειρόγραφο, δεν είναι και άψογο, βάζοντάς το στο autocad. Αυτά τα λέω για το πως προκύπτει τελικά η εμβαδομέτρηση του διαμερίσματος κατά την ΟΑ.

Οι επιφάνειες επομένως:

- ΟΑ (προκύπτει γραφικά): 79,54 τμ

- Σύσταση:  79,20 τμ

- Πραγματικότητα: 79,45 τμ

Οι επιφάνειες είναι πολύ κοντά, λόγω ανταλλαγών τμημάτων επιφάνειας, όχι όμως από μεταβολή διαστάσεων <2% (αν ελέγξουμε αυστηρά κάθε πλευρά του περιγράμματος του διαμερίσματος). Ειδικά η ΔΔ προκύπτει από μικρό τμήμα επιφάνειας 0,15τμ, που όμως λόγω γεωμετρίας στο σημείο εκείνο οι διαστάσεις διαφοροποιούνται άνω του 2%.

Σε κάθε περίπτωση @dimitris GM θα ήθελα να γνωρίζω ΑΝ έχουμε ΔΔ, τί ακριβώς οφείλουμε να αποτυπώσουμε (εκτός της ιδιοκτησίας που αναλαβάνουμε).

@[email protected] σε ευχαριστώ πολύ για το καμ μπακ! Αυτό το κεφαλαίο "ΚΑΘΕ" απαντά ηχηρά στην βασική απορία μου, μόνο που σε μια τελευταία προσπάθεια να "ξεγλιστρίσω", θα αναρωτηθώ αν το ίδιο ακριβώς ισχύει αντίστοιχα και για το περίγραμμα οριζοντίων (που με ενδιαφέρει) ή μόνο για τις εξωτερικές διαστάσεις του κτιρίου.

Πάντως αυτό για το "κάθε πλευρά" δεν το έχω αντιληφθεί τόσο συγκεκριμένα στο γράμμα του νόμου, εκτός αν αναφέρεται σε κάποια εγκύκλιο/απόφαση ή οδηγία που δεν έχω συναντήσει, έστω και αν αντιφάσκει στην (κοινή) λογική (μου). Ενώ από την άλλη υπάρχει η εγκύκλιος 2 για τους έρκερ (των αυθαιρέτων) που είναι πιο "προσγειωμένη". Για να μη σας κουράζω (ΣΕ βασικά, αφού δεν βλέπω τρίτη γνώμη) να γίνω λίγοφγυ77 πιο συγκεκριμένος και να αναφέρω ότι στην περίπτωση μου πρόκειται για εντοιχισμένη ντουλάπα, προεξέχουσα δυστυχώς του περιγράμματος του διαμερίσματος και η οποία έχει επεκταθεί κατά 30-40 εκατοστά του μέτρου με αποτέλεσμα να δίνει μια αύξηση των 0,15 τμ, απ' ό,τι φαίνεται όχι από πλεονεξία, αλλά επειδή κατασκευαστικά βόλεψε να γίνει έτσι η περασιά ενός εσωτερικού τοίχου.

Βασικά δεν περιμένω νέο σχόλιο (αν και θα ήθελα), γιατί καταλαβαίνω ότι η ουσία είναι αυτό που λες στην τελευταία παράγραφο, αλλά λόγω (μη) εμπειρίας μερικές φορές κολλάω στο πώς εφαρμόζεται. Κρίμα βέβαια που ειδικά αυτή τη φορά σε "έπιασαν οι ντροπές" στο να μιλήσεις ανοιχτά 😄, όμως αν σκεφτώ λίγο έξω από το κουτί, θα έλεγα πως αν συμφωνεί και ο συμβ/φος και σε συνεννόηση με το όμορο διαμέρισμα που επηρεάζεται από τα 0,15τμ να προχωρήσει η μεταβίβαση που είναι το τελικό ζητούμενο.

Καλημέρα, τρία ερωτήματα σχετικά με ΔΔ:

1. Η διευκρίνιση του νόμου πως ακίνητο υπάγεται στην κατηγορία 1 "χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου" σημαίνει ότι δεν περνάει από τις διατάξεις του άρθρου 100 ("Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου") και άρα (καταλαβαίνω) από την παράγραφο 8, απλά σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να κλικάρουμε το κουτάκι της ΔΔ, που θα επηρέαζε το ύψος προστίμου στις λοιπές κατηγορίες; Κατά τ' άλλα οτιδήποτε άλλο σχετίζεται με ΔΔ (επισήμανση στην ΤΕ της τακτοποίησης, τροποποίηση ΣΟΙ, συναινέσεις, κλπ.) δεν διαφοροποιείται κάπου λόγω προ 1975 παλαιότητας, ακόμα και αν το τελικό εμβαδόν των εμπλεκόμενων ιδιοκτησιών είναι πολύ κοντά με αυτό που αναφέρεται στη σύσταση και την άδεια;
2. Όταν εντοπίζεται ΔΔ και προκειμένου να προχωρήσει o συμβ/φος σε τροποποίηση της σύστασης, είναι υποχρεωτικό     α) να αποτυπωθεί μόνο το υπό εξέταση διαμέρισμα και οι κοινόχρηστοι χώροι,      β) το υπό εξέταση, τα διαμερίσματα με τα οποία έχει πραγματοποιηθεί ανταλλαγή επιφανειών με το υπό εξέταση και οι κοινόχρηστοι χώροι ή     γ) όλα τα διαμερίσματα του ορόφου και οι κοινόχρηστοι χώροι, επειδή αφενός η ΔΔ δηλώνεται ανά όροφο και αφετέρου επειδή μόνο αν γίνει αναλυτική και ολοκληρωμένη αποτύπωση ολόκληρου του ορόφου μπορεί ο συμβ/φος να προχωρήσει σε τροποποίηση σύστασης;
3. Αν ισχύουν είτε το 2β) είτε το 2γ) και δεν δίνεται πρόσβαση στα υπόλοιπα διαμερίσματα του ορόφου, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το διαμέρισμα για το οποίο μας έχει δοθεί εντολή να τακτοποιήσουμε; Ή μήπως αρκεί μόνο το περίγραμμα του ορόφου, της ιδιοκτησίας που εξετάζουμε και των κ/χ χώρων (στους οποίους έχουμε πρόσβαση);

Καταρχήν σε ευχαριστώ πολύ zavi για την ανταπόκριση, οι σχολιασμοί σου μου είναι γενικά ιδιαίτερα χρήσιμοι! Εδώ πάντως ομολογώ δεν περίμενα αντίστοιχη απάντηση και ειδικά για την περίπτωση Α2. Διαπιστώνω ότι για τον έλεγχο του 2% λαμβάνεις υπόψη το μικρότερο (δυσμενέστερο) βάθος κτιρίου -ίσως τον μέσο όρο αυτού(?)- που αντιστοιχεί σε μια επέκταση.

Είναι σίγουρο αυτό; Απλοϊκά ίσως σκεπτόμενος, βλέπω ότι κάτι τέτοιο δημιουργεί "άδικη" κρίση, όπου μικρότερες σε επιφάνεια παραβάσεις (είτε μετρώντας τες ως απόλυτο είτε ως ποσοστιαίο μέγεθος) επιδέχονται αυστηρότερη αντιμετώπιση από μεγαλύτερες.

Ένα παράδειγμα για να τονίσω τι μου φαίνεται περίεργο: Αν το περίγραμμα ακολουθεί τοπικά ένα τοιχίο μήκους ενός μέτρου, τότε εκεί έχουμε εκτός ανοχής παράβαση, αν η διάσταση ξεφύγει 3εκ;...

Κάτι που θυμήθηκα: Με έχει επηρεάσει και εκείνη η εγκύκλιος στα αυθαίρετα, όπου ο έλεγχος επέκτασης στους έρκερ (η αντίστοιχη ανοχή ώστε να κριθεί αν ανήκουν στην κατηγορία 3) γίνεται με βάση τη διάσταση του βάθους του κτιρίου, κάτι που μου φαίνεται λογικό.

Παρακαλώ τη γνώμη σας για την εφαρμογή ή όχι της ανοχής 2% στις εξής (υπο)περιπτώσεις:

Με πράσινο το αδειοδοτημένο περίγραμμα, με πορτοκαλί διακεκομμένο η επέκταση.

Καλημέρα, συμφωνώ! 🙂

Σε ένα δικό μου ερώτημα: μπορεί ένας (υπόγειος) αυθαίρετος χώρος με κοινόχρηστες εγκαταστάσεις να ρυθμιστεί ως κοινόχρηστος, παρ'όλο που η πρόσβαση γίνεται μόνο μέσω αποθήκης-παρακολουθήματος ιδιοκτησίας; Ή οπωσδήποτε "παντρεύεται" σαν χώρος με το παρακολούθημα και ο διαχωρισμός μπορεί να γίνει κατόπιν της τακτοποίησης; Προφανώς πρόκειται για μη συνηθισμένη περίπτωση. (Συνηγορώντας στην ιδιοτροπία, στην ίδια οικοδομή η πρόσβαση στον ακάλυπτο γίνεται μόνο μέσω οριζόντιων ιδιοκτησιών.)

Προφανώς η συνάδελφος εννοεί Κ.Χ. ακινήτου (εφόσον αναφέρεται σε επέκταση πάνω από διαμέρισμα, άρα σε κοινόχρηστο δώμα).

Μέχρι στιγμής δεν χρειάστηκε να ψειρίσω το θέμα του 2%, αλλά στην τρέχουσα υπόθεση μπορεί να παίξει ρόλο στο αν θεωρείται διαφορετική διαμερισμάτωση (και άρα τροποποίηση της σύστασης κατά τη μεταβίβαση).

Σε διαμέρισμα με άδεια προ 1975, όπου απουσιάζουν αναλυτικές διαστάσεις στην κάτοψη και σε πολλά σημεία γραφικά μόνο μπορώ να κάνω τον έλεγχο, έχουμε το εξής σημείο:

• Το περίγραμμα του κτιρίου κατά την αποτύπωση είναι εντός ανεκτών αποκλίσεων.
• Το περίγραμμα του δωματίου σαν εσωτερικές διαστάσεις είναι εντός των ανεκτών αποκλίσεων σε σχέση με την άδεια.
• Αυτό που διαφέρει (αισθητά) είναι εκείνο το τμήμα της ντουλάπας.
• Η συνολική επιφάνεια του διαμερίσματος είναι πολύ κοντά σε αυτή της άδειας, καθώς λόγω μικροδιαφορών αλλού κερδίζει αλλού χάνει τμήματα (φαίνεται αυτό και στην εικόνα), αλλά τελικά συγκλίνει.

Για να κρίνουμε αν εφαρμόζεται η παρ. 2 του άρθρου 81,

Quote

2. Δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφονται ως παραβάσεις κατά τον έλεγχο :

   α) οι αποκλίσεις των διαστάσεων του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένου του ύψους αυτού και του ύψους ορόφου, έως δύο τοις εκατό (2%) συνολικά από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυψης/δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη

αναρωτιέμαι τα εξής:

1. Ο νόμος φαίνεται ότι στην παράγραφο αυτή (αλλά και στο άρθεο 42) αναφέρεται στις εξωτερικές διαστάσεις κτιρίου και όχι διαμερίσματος και μάλιστα σε αυτές που αναφέρονται στο διάγραμμα κάλυψης. Εδώ ούτως ή άλλως δεν υπάρχει διάγραμμα κάλυψης λόγω παλαιότητας της άδειας. Πώς όμως εφαρμόζεται σε επίπεδο διαμερίσματος; Μήπως διαφοροποιήσεις στις εσωτερικές διαστάσεις δεν ελέγχονται με αυτές τις ανοχές;
2. Εφόσον οι βασικές διαστάσεις του εν λόγω χώρου στην αποτύπωση είναι πολύ κοντά σε αυτές της άδειας (4.1 x 3.00), μπορούμε να αγνοήσουμε τη διαφοροποίηση της ντουλάπας;
3. Τί εννοεί η παράγραφος με το "συνολικά" που υπογραμμίζω;
4. Στην κατηγορία 3 η εγκύκλιος λέει ότι για τα έρκερ συγκρίνουμε την προεξοχή με το βάθος του κτιρίου. Μήπως θα μπορούσαμε και εδώ να χρησιμοποιήσουμε αντίστοιχη λογική και να εντάξουμε την επέκταση της ντουλάπας στην εντός του 2% απόκλιση;
5. Μήπως δεν υπάρχει σαφής ερμηνεία και είναι στην κρίση του μηχανικού; (εδώ προσωπικά θεωρώ πως δεν υπήρξε πρόθεση αυθαίρετης επέκτασης).
6. Μήπως, όπως ανέφερε και άλλος συνάδελφος η παράγραφος αφορά μόνο ελεγκτές δόμησης; (το ξέρω προκαταβολικά πως στην παρούσα φάση δεν θα συμφωνήσει κανένας με αυτό, αλλά πολλά λεκτικά στοιχεία το υποδεικνύουν.)

Καλημέρα και πάλι, μετά τα τελευταία τεχνικά προβλήματα, στο φόρουμ! Δεν διαπίστωσα αν ήταν προγραμματισμένη η παύση λειτουργίας, πάντως εύχομαι να πάνε όλα καλά στο εξής.

Έχω μια υπόθεση, που (για την εμπειρία μου) είναι κάπως "λοξή". Παραθέτω απόσπασμα της σχετικής παραγράφου 7 του αρθ.98 του νόμου που την αφορά:

Quote

7. Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και (...) εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας (...) συντελείται σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Πρόκειται για υπόγεια αποθήκη σε προ 1975 κτίριο, παρακολούθημα οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία βάσει της ΟΑ συνορεύει με μπαζωμένο τμήμα.

Στην πραγματικότητα ωστόσο ο τοίχος ανάμεσα στην αποθήκη και το παραπάνω τμήμα δεν κατασκευάστηκε ποτέ και το τμήμα δεν μπαζώθηκε. Οπότε στην ουσία έχουμε επέκταση της αποθήκης προς κοινόχρηστο χώρο, εδώ όμως έγκειται η απορία μου, λόγω του εξής στοιχείου: Εντός του χώρου (καθ. ύψους 0 έως 1,75μ) διέρχονται εμφανείς οι σωληνώσεις ύδρευσης των διαμερισμάτων και μάλιστα έχουν γενικούς διακόπτες (βάνες) σαν να είχε τρόπο τινά υβριδικό λειτουργικά σκοπό η διαμόρφωση του χώρου (πρόσβαση σε κοινόχρηστο μέσω ιδιωτικού χώρου).

Ο ιδιοκτήτης επίσης δεν διεκδικεί/δεν θέλει την "επέκταση", αλλά από τη μεριά μου (εκτός ότι αναρωτιέμαι αν τον συμφέρει μια τέτοια απόφαση λόγω κατηγορίας 1 και παρόλο που ο χώρος είναι δύσχρηστος) θεωρώ ότι σημαντικό ρόλο έχει το γεγονός πως η πρόσβαση σε αυτή γίνεται μέσω του παρακολουθήματος/αποθήκης και επομένως αμφιβάλλω κατά πόσο μπορεί να θεωρηθεί κοινόχρηστη αυθαιρεσία, ώστε όντως να μη συμπεριληφθεί στη δήλωση της ιδιοκτησίας.

Προφανώς αν πχ βάλει μια γυψοσανίδα, εκεί όπου θα ήταν ο τοίχος σύμφωνα με την άδεια, δεν θα υπήρχε ο προβληματισμός. Προσπαθώ όμως να καταλάβω αν το δικαίωμα εξαίρεσης ενός χώρου που αναφέρει η παράγραφος 7 εφαρμόζεται και σε αυτή την περίπτωση ή ο νόμος θέλει συγκεκριμένα να εννοήσει ότι η τροποποίηση της σύστασης μπορεί να εξαιρέσει μόνο εκείνες τις επιφάνειες, οι οποίες έχουν καταληφθεί από επέκταση κοινόχρηστων χώρων εις βάρους των ιδιοκτησιών. Με μπερδεύει το ότι δεν πρόκειται πχ για έναν εξώστη με αποκλειστική πρόσβαση από διαμέρισμα, όπου προφανώς κάτι τέτοιο δεν γίνεται. Μήπως είναι δυνατή η λύση να τον τακτοποιήσει αρχικά και στη συνέχεια να κτισθεί ο τοίχος με εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης, ώστε να εξαιρεθεί η επέκταση από την ιδιοκτησία;

Δεν ξέρω αν και ο συμβολαιογράφος θα βοηθήσει στο νομικό κομμάτι, όμως θα ήθελα να γνωρίζω πρώτα την πολεοδομική προσέγγιση. Παραθέτω σκαρίφημα:

Καλημέρα και καλό Σαββατοκύριακο! Έχω κάποιες αρχικές απορίες σχετικά με αλλαγή χρήσης οριζόντιας ιδιοκτησίας ισόγειου καταστήματος 25τμ (χωρίς υπόγειο) σε κλειστή θέση στάθμευσης. Ειδικά αν κάποιος συνάδελφος ασχολήθηκε με κάτι παρόμοιο, θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμο να μοιραστεί τις γνώσεις του.

1. Μπορεί η αλλαγή χρήσης να γίνει με μικρής κλίμακας; Δεν βλέπω τον λόγο να μη μπορεί.

2. Δήλωση συναίνεσης για την αλλαγή στην όψη απαιτείται από το 100% των συνιδιοκτητών; Θα μπορούσε ο κανονισμός της πολυκατοικίας να την απαγορεύει και, αν ναι, υπάρχει τρόπος με γενική συνέλευση να αλλάξει;

3. Αν γίνει η αλλαγή χρήσης θα πρέπει στη συνέχεια (υποχρεωτικά) να τροποποιηθεί η σύσταση οριζοντίων, κατανομή δαπανών;

4. Στα σχέδια των όψεων απαιτείται σχέδιο όλης της οικοδομής ή μόνο του ισογείου;

5. Προκειμένου να γίνει διαμόρφωση του κρασπέδου, ποιές πιθανόν εγκρίσεις θα χρειαστούν;

6. Κάτι άλλο στο οποίο θα πρέπει να δοθεί προσοχή (πχ προδιαγραφές εισόδου, χώρου στάθμευσης ή άλλες εγκρίσεις, δικαιοπραξίες);

Καταρχήν σε ευχαριστώ πολύ για το ενδιαφέρον! Παρομοίως σκέφτομαι και εγώ. Τί με προβληματίζει ωστόσο:

Ως προς το κλιμακοστάσιο, το θέμα είναι ότι αφού διαστάσεις δεν υπάρχουν, αν "θέλει" κανείς το κάνει εντός απόκλισης 2%, αν "δεν θέλει" το κάνει εκτός. Το σχέδιο της κάτοψης είναι τέτοιας ποιότητας που ούτε σωστές αναλογίες δεν έχει ως προς Χ και Υ και χωράει πολύ παίξιμο. Οπότε ας πούμε ότι στο κλιμακοστάσιο μας παίρνει.

Στην προηγούμενη ασάφεια πάντως (μη αναγραφή διαστάσεων, εμβαδομέτρηση ορόφου δεν υπάρχει σε κανένα σχέδιο του φακέλου της ΟΑ, διάγραμμα δόμησης δεν απαιτούνταν τότε καν -μου είπαν-, κακής ποιότητας σχέδιο, κλπ), να προσθέσω και ότι αυτό που δεν γνωρίζω είναι πόσο «τοπικά» πρέπει να εφαρμόζεται το κριτήριο του 2%. Σε άλλο σημείο του φόρουμ διάβασα το πολύ σωστό από τον συνάδελφο @venezia πως το 2% έχει εφαρμογή για το περίγραμμα του κτηρίου. Στα περιγράμματα διαμερίσματος και κοινοχρήστων (που ουσιαστικά είναι εσωτερικές διαρρυθμίσεις) εκεί δεν μπορώ να καταλάβω ποια είναι η σωστή προσέγγιση. Να δώσω ένα (ακραίο) παράδειγμα: Αν ας πούμε υπάρχει μία διάσταση 20εκ και τη μετράμε σήμερα 20,50εκ συνεπάγεται ότι είναι εκτός της ανοχής του 2%, για 5 χιλιοστά; Φυσικά και όχι. Γι' αυτό έγραψα ότι το εμβαδόν που είναι το ουσιαστικό μέγεθος είναι πάντως εντός του 2%. Από την άλλη δεν είμαι σίγουρος αν αρκεί.

Τέλος, να πω την αλήθεια τη σύσταση δεν την έχω πάρει ακόμα και περιμένω μήπως βγει και από εκεί κάποιο χρήσιμο συμπέρασμα, αλλά έθεσα το ερώτημα μήπως και κερδίσω λίγο χρόνο. Δεν περιμένω βέβαια πολλά, γιατί  χρονολογικά έγινε με την έκδοση της άδειας.

ΥΓ: Να σημειώσω ότι η κατά βάση απορία είναι αν διαβλέπει κάποιος ότι μπορεί να γίνει όσο το δυνατόν πιο άμεσα η μεταβίβαση, χωρίς συναινέσεις, εμβαδομετρήσεις και του διπλανού διαμερίσματος, τροποποιήσεις συστάσης κλπ.

Θα παρακαλούσα τη γνώμη σας στην ορθή αντιμετώπιση της παρακάτω περίπτωσης σε οικοδομή προ 1975, εστιάζοντας όχι στον προσδιορισμό του προστίμου, αλλά στον καταλογισμό ή μη αυθαιρεσίας.

Πρόκειται να μεταβιβαστεί η ΟΙ Α' (δύο είναι όλες οι ΟΙ του ορόφου), την οποία καλούμαι να ελέγξω. Οι διαφορές από το περίγραμμα της άδειας είναι μικρές, όχι όμως απαραίτητα μικρότερες του 2% αν το κριτήριο πρέπει να εφαρμοστεί αυστηρά σε κάθε επί μέρους τοιχοποιία. Το όχι απαραίτητα το λέω γιατί η κάτοψη ορόφου στην ΟΑ δεν είναι αναλυτική ως προς τις διαστάσεις (π.χ. το κλιμακοστάσιο δεν φέρει καθόλου διαστάσεις) και τα μεγέθη αναφοράς μπορώ να τα εκλάβω κατά βάση μόνο γραφικά. Το συνολικό εμβαδόν του διαμερίσματος πάντως είναι σίγουρα εντός της 2% απόκλισης σε σχέση με αυτό της σύστασης, η οποία συντάχθηκε κατά την έκδοση της ΟΑ.

Κατ' εμένα πρόκειται για περίπτωση που δεν υπάρχει πρόθεση αυθαιρεσίας, αλλά οι (μικρο)διαφορές προκύπτουν λόγω παλαιότητας της μελέτης και της εφαρμογής της, οπότε η πρώτη σκέψη είναι να αναφέρω στην τεχνική έκθεση ότι οι αποκλίσεις είναι κάτω του 2% και να μη δηλώσω Δ.Δ. Ωστόσο, με ενδιαφέρει και κάποια άλλη άποψη εφόσον αφενός εμπλέκονται και κοινόχρηστοι χώροι, αλλά και επειδή υπάρχει εκείνο το κομματάκι με κίτρινη διαγράμμιση μεταξύ ΟΙ-Α' και ΟΙ-Β', που αν και δεν οδηγεί το τελικό εμβαδόν της οριζόντιας σε άνω του 2%, σίγουρα οι διαστάσεις τοπικά διαφέρουν περισσότερο από τόσο.

Αν δηλώσω κατ.3 διαφοροποίηση περιγράμματος τότε είναι δεδομένη η τροποποίηση της σύστασης;

Γνωρίζετε αν μόνο με επίκληση στο 2% είναι δυνατόν να προχωρήσει η μεταβίβαση χωρίς καμία συναίνεση και μήπως ειδικά εξαιτίας του κίτρινου τμήματος, δεν αποφεύγεται η τροπ/ση της σύστασης ούτως ή άλλως και άρα της συναίνεσης του ιδιοκτήτη της όμορης;

Οι διαφορές είναι ουσιαστικά μικρές γι' αυτό και η εμμονή.

11 minutes ago, Tim22 said:

Προτείνεις απλώς να έβαζα κατ. 1 χωρίς να αναφέρω λ.π.;

Ναι και όποια αναλυτική περιγραφή να γίνει στην τεχνική έκθεση. Έτσι πιστεύω, όχι ότι είμαι 100% σίγουρος. Γι' αυτό και από τη μεριά μου απόρησα αν πρέπει την διαφορετική διαμερισμάτωση να τη σημειώσουμε (έστω σαν λοιπή παράβαση), επειδή δεν είμαι σίγουρος. Πιστεύω όμως ότι δεν χρειάζεται, καθώς η δ.δ. (παρ.8) και οι λ.π. (παρ.5) είναι διατάξεις του άρθρου 100, που όπως είπε και ο Ιάσονας, αφορούν στο ειδικό πρόστιμο και άρα δεν σχετίζονται με την κατηγορία 1. Αναρωτήθηκα επίσης μήπως οι συμβ/φοι ειδικά θέλουν να δουν κάποια συγκεκριμένη αντιμετώπιση, αλλά νομίζω αρκεί η σωστή περιγραφή στην τεχνική έκθεση και όχι η συμπλήρωση πεδίων της φόρμας, άσχετα που "δεν έγινε και τίποτα" επειδή δεν επηρεάζουν το ύψος του προστίμου.

Ε, με συγχωρείς, αλλά λίγο από εδώ λίγο από εκεί μπερδεύτηκα από τη διατύπωση. Αλλά και πάλι, έστω και αν δεν απαγορεύεται η υπαγωγή (δεν είπα κάτι τέτοιο) γιατί σημειώνεις μία λοιπή παράβαση εφόσον πρόκειται για κατηγορία 1;

Ευχαριστώ και συμφωνώ για τις επιβαρύνσεις. Αυτό (το ύψος του προστίμου) είναι το πλέον σίγουρο πως στην κατ. 1 είναι μόνο το παράβολο, ανεξάρτητα τις παραβάσεις. Γι' αυτό και απόρησα με τον συνάδελφο @Tim22 που ενώ πρόκειται για παραβάσεις προ '75, τις αλλαγές ανοιγμάτων τις διαχωρίζει σε κατ. 3. Όσο για τη  διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση, γνωρίζω ότι σύμφωνα με την παράγραφο 14 του άρθρου 100 απαλλάσσεται από παράβολο και πρόστιμο. Μάλιστα η εγκύκλιος γράφει πως "δεν θεωρείται αυθαιρεσία". Γιατί να τη δηλώσει σαν παράβαση αναλυτικού;

Πάντως αυτό που θέλω να διαπιστώσω είναι πώς το περιγράφουμε ορθότερα στην τακτοποίηση, ώστε να γίνει ακόλουθα η μεταβίβαση. Αν πχ διαπιστώσουμε διαφορετική διαμερισμάτωση χρειάζεται να κλικάρουμε κάτι στη φόρμα ή μόνο να δείξουμε το σωστό περίγραμμα του διαμερίσματος και να το αναφέρουμε στην τεχνική έκθεση;  Οι συμβολαιογράφοι πώς το ζητάνε; Επίσης παραμένει η υποχρέωση για (μερική) τροποποίηση της σύστασης παρά το ότι πρόκειται για προ '75 αυθαιρεσία, σωστά;

On 11/28/2023 at 5:56 PM, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 1: Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες είχαν ολοκληρωθεί πριν από τις 9.6.1975 με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.

Καλημέρα σε όλους! Γι' αυτό, από το παραπάνω υποθέτω, πως οποιαδήποτε διάταξη του άρθρου 100 ("Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου"), δεν αφορά σε διαμέρισμα προ 1975, άρα και η παράγραφος 8 περί διαφορετικής διαμερισμάτωσης, σωστά;

Βέβαια οι αποκλίσεις στην περίπτωση που έχω είναι μικρές και ακόμα εξετάζω αν εντάσσονται στο 2%. Ωστόσο θέλω να πω, σε κάθε περίπτωση το μόνο που χρειάζεται είναι η ορθή περιγραφή στην τεχνική έκθεση ώστε να γίνει το συμβόλαιο μεταβίβασης από τον συμβολαιογράφο και τυχόν τροποποίηση της σύστασης, έτσι δεν είναι;

Νομίζω άλλο "βοηθητικής χρήσης" και άλλο "βοηθητικός (υπό)χώρος" σε χώρο κύριας χρήσης. Ειδικά στα αυθαίρετα, όπου πχ ένα υπόγειο με προδιαγραφές βοηθητικού χώρου μπορεί να έχει κύρια χρήση κατοικίας. Όπως αντίστοιχα και η σοφίτα είναι βοηθητικός χώρος κύριας χρήσης.

Συμφωνώ με την πρόταση του Διογένη, ως προς το θέμα αναλυτικός ή συντελεστής και γενικότερα.

Σίγουρα αυτά που αναφέρεις @giannis_kak έχουν μια λογική σε γενικές γραμμές, αλλά σε συνδυασμό και με αυτό που λέει η Roukat, ότι ως τμήμα κτιρίου εννοούμε όλον τον χώρο που επωφελείται της (κεκλιμένης σε αυτή την περίπτωση) οροφής, ο οποίος θα λάβει το πρόστιμο, τότε διαπιστώνουμε ότι και με αυτό το σκεπτικό υπάρχει λογική, έστω υπερβολική. Ως προς την κατηγορία, επίσης αυτή επηρεάζει ολόκληρο τον στεγασμένο υποκείμενο χώρο, αφού, καθώς έχει, ολόκληρος επωφελείται του ύψους της στέγης και είναι κατηγορίας 5. Σαν σύνολο δεν είναι ο ίδιος χώρος με έναν που έχει ας πούμε την ίδια γεωμετρικά στέγη αλλά για οποιονδήποτε λόγο κόβεται σε οριζόντιο επίπεδο σε στάθμη κάτω του επιτρεπόμενου ύψους. Εξάλλου κατόπιν της τακτοποίησης μπορείς με έγκριση εργασιών να μειώσεις το ύψος και να "μειώσεις" κατ' επέκταση την αυθαιρεσία.(δεν ξέρω κατά πόσο/πώς μπορεί τότε να ενημερωθεί και η κατηγορία του κτιρίου, ώστε να μη εντάσσεται στην υποχρέωση διατήρησης των 30 χρόνων).

Αυτό πάντως που με προβλημάτιζε πάντα, και σε έναν βαθμό και σήμερα αν και δεν έχει πλέον νόημα, είναι γιατί να έχει καθιερωθεί (στον 4495) ο συντελεστής ύψους να υπολογίζεται με αριθμητή το ύψος που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο της περιοχής ενώ στην ΥΔ και ΥΚ, όλη την αυθαίρετη επιφάνεια...

Καλημέρα σε όλους! 

7 minutes ago, Alejandro_92 said:

Και εγώ αυτό σκέφτηκα, να το βάλω ως Σ1. 

Φυσικά αν αυτό γίνεται είναι το πιο ξεκάθαρο, εναλλακτικά -ίσως, και ειδικά σε αυτή την περίπτωση-, να μπορείς να εφαρμόσεις την παράγραφο ι) των απαλλαγών

Quote

ι) το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο είναι μικρότερο σε επιφάνεια από 25 τ.μ.,

όπου αφού πρόκειται για τοιχίο ουσιαστικά το εμβαδόν είναι μηδενικό (άντε όσο το εμβαδόν της διατομής). Σε περίπτωση που η αυθαιρεσία είναι όμως εντός κτιρίου μπερδεύεται το πράγμα. Γιατί θα μπορούσε αυτή η διάταξη και με το παραπάνω σκεπτικό να βρει εφαρμογή και π.χ. σε μετατοπίσεις υποστυλωμάτων/ τροποποιήσεις στατικού φορέα χωρίς πρόσθετες αυθαίρετες επιφάνειες. Και αυτά αυθαιρεσίες είναι, αλλά τότε τί θεωρούμε ως επιφάνεια για να συγκρίνουμε με τα 25τμ; Το δωμάτιο που βρίσκεται η τροποποίηση, το τμήμα του φ.ο. που θεωρητικά επηρεάζεται άμεσα ή όλο το κτίριο αφού όλο είναι εξαρτημένο από κάθε τμήμα του φ.ο.; 

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλημέρα, επειδή όπως και εδώ αναφέρθηκε παρόμοια και από τον @Pavlos33 στο θέμα αλλαγής στατικού φορέα, ήθελα να ρωτήσω την ερμηνεία σας σχετικά με το λεκτικό στο άρθρο 1 "Απαίτηση μελέτης στατικής επάρκειας", παρ. γγ) της απόφασης υπ' αρ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507:

Παράθεση

γγ) κάθε αυθαίρετη προσθήκη ή τροποποίηση ή αλλαγή χρήσης που έχει εφαρμοστεί σε κτίρια κατηγορίας σπουδαιότητας Σ2, Σ3 και Σ4, σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό.

Δεν εννοεί τροποποίηση του φορέα; Μήπως εννοεί μόνο τροποποίηση των φορτίων;

Βέβαια το ότι απλά υπάρχει η λέξη δεν σημαίνει πολλά αφού στο αντίποδα, αν όντως εννοεί τροποποίηση του φορέα, αυτό αντιφάσκει με την απλή λογική ότι στην πράξη δεν μπορεί να ισχύσει σε τροποποίησεις που δεν είναι εμφανείς (πχ διαστάσεις υποστυλωμάτων) και άρα δεν γίνεται να εξακριβωθούν αφού δεν επιβάλλεται και πουθενά από τον νόμο διαδικασία εντοπισμού τους με άλλα μέσα. Επίσης ασαφές και το κριτήριο για να απαιτηθεί ΜΣΕ λόγω τροποποίησης φορέα, αφού και μια προσθήκη <25τμ ουσιαστικά τροποποίηση είναι αλλά παίρνει απαλλαγή.

Σε μία υπό "θετικό" πρίσμα ανάγνωση πάντως προσωπικά αυτό καταλαβαίνω: Ότι σημασία έχει να δηλώνεται στο Ε9 ανεξάρτητα από το αν έχει προσδιοριστεί ο αναλογούν φόρος (ΕΝΦΙΑ). Αρκεί δηλ σαν φορολογικό έγγραφο μόνο το Ε9, χωρίς να συνοδεύεται από τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ (εξαιρείται δηλ το εκκαθαριστικό που λέει ο Παύλος).

Τώρα για ποιόν λόγο μπορεί να το επισημαίνει ο συντάκτης δεν το έχω ψάξει. Σε μία πρόχειρη σκέψη, ίσως γιατί θέλει να τονίσει ότι δεν απαιτείται ο προσδιορισμός του φόρου για την αυθαίρετη κατασκευή, η εκκαθάριση, ο αναδρομικός φόρος κλπ, παρά μόνο η δήλωση στο Ε9, ώστε να μπορεί να προχωρήσει πιο άμεσα η υπαγωγή.

Επιτρέψτε μου: Το ίδιο λέτε!😄

(Παρεξήγησες αγαπητέ @ΚΑΝΑ)

Φυσικά αν είναι αποθηκευτικός χώρος -> ΥΔ, αν είναι απλά χώρος μέσα σε στέγη γιατί να διαφέρει ως κατασκευή από την περίπτωση εκείνη όπου αντί για "θυρίδα" στο ίδιο επίπεδο με τη σοφίτα υπάρχει καταπακτή με πρόσβαση από τον υποκείμενο όροφο με φορητή σκάλα;

Εξάλλου αν τελικά ο ιδιοκτήτης σκοπεύει να ρίξει μεθαύριο τις γυψοσανίδες και να επεκτείνει τη σοφίτα της οποίας τα όρια θα τα έχει ορίσει σήμερα με την τακτοποίηση αυτή, θα το κάνει προφανώς αυθαίρετα. Αλλά αν σήμερα είναι όντως μη προσβάσιμος ο χώρος "πίσω" από τις γυψοσανίδες (αλλά και ουσιαστικά μη λειτουργικός), νομίζω έχει δικαίωμα να τον ορίσει και ως τέτοιον μέσω της τακτοποίησης.

Και για την εξασφάλιση του συναδέλφου, ανάλογα τί δείχνουν οι φωτογραφίες που θα πάρει σήμερα.

21 hours ago, mplek said:

Η στέγη υπερυψώθηκε κατά 1.5 μ και στο κέντρο της τμήμα της κλείστηκε με γυψοσανίδες για να γίνει ένα δωμάτιο. Υπάρχουν θυρίδες επίσκεψης για το υπόλοιπο τμήμα της στέγης.

Όντως η περιγραφή σου δεν είναι σαφέστατη. Πάντως, αν κατάλαβα σωστά τα δεδομένα, ενώ το δωμάτιο θα πρέπει να μπει με ΥΔ και μειωτικό, αν ο χώρος "έξω" από τις γυψοσανίδες δεν είναι λειτουργικός και οι "θυρίδες" είναι όντως θυρίδες για περιστασιακή επισκεψιμότητα (πχ επισκευές), τότε μπορείς να υπολογίσεις το τμήμα της στέγης άνωθεν του χώρου αυτού με αναλυτικό προϋπολογισμό.