harisma23

Κι εγώ το κάνω, μαζί με σημείωση του ύψους των ριχτιών (υπολογίζοντας και το διαφορετικό ύψος του πρώτου και του τελευταίου, αν μιλάμε για μπετονένια σκάλα με επένδυση), αλλά οι μπετατζήδες συνήθως χρησιμοποιούν τα σχέδια για κ@λόχαρτο, καθώς "αυτοί ξέρουν". Και μετά καταλήγεις να προσπαθείς να σώσεις την κατάσταση με το μαρμαρά...

Προφανώς κι έχεις δίκιο, το ακίνητο βεβαίως συνεχίζει να έχει νόμιμη χρήση καταστήματος. Έλα όμως που ο νομοθέτης το διατύπωσε μ@λ@κωδώς, αναφερόμενος στις "χρήσεις γης που ισχύουν την περιοχή του ακινήτου"... Μήπως μπορείς να μου πεις (και με pm αν προτιμάς) σε ποια περιοχή έτυχε η περίπτωσή σου; Επίσης αν έχεις κάποιο σχετικό έγγραφο - γνωμοδότηση από τη νομαρχία που έδωσε το ΟΚ, θα με υποχρέωνες αν μου το περνούσες.

Έλα, πες το! Πλάκα μας κάνεις ε; Κατά τ' άλλα το ελληνικό κράτος επιβεβαιώνει τη χρόνια αδυναμία του να ισορροπήσει σε μια μέση θέση. Όπως πάντα κινείται μόνο στις δύο ακραίες θέσεις, στην πλήρη ασυδοσία ή στον εξοντωτικό, άκαμπτο και εν ολίγοις παράλογο και ανούσιο πλήρη έλεγχο. Περιττό να πούμε ότι συνήθως επιλέγει την πλήρη ασυδοσία, αλλά αν είσαι άτυχος και σου κάτσει μια από τις ελάχιστες περιόδους "ψειρίσματος" και "κυνηγιού", την έβαψες...

Με τη σειρά μου, θα ήθελα να αναφέρω κάποιες "ιδιαίτερες" περιπτωσούλες (ή μάλλον περιπτωσάρες) που μου έχουν τύχει, περιμένοντας τη γνώμη των συναδέλφων: ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ 1: Νόμιμα καταστήματα με παράνομα πατάρια σε εμπορικό κέντρο, σε περιοχή όμως που πλέον οι χρήσεις γης έχουν αλλάξει και απαγορεύονται πλέον τα καταστήματα. Η τοπική πολεοδομία ερμηνεύοντας το νόμο (βλέπε άρθρο 5, παρ. 1 :"εφόσον οι χρήσεις τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν την περιοχή του ακινήτου") θεωρεί ότι δεν μπορώ να τακτοποιήσω το πατάρι με χρήση καταστήματος. Αφήνει βέβαια ένα ενδεχόμενο για τακτοποίηση ως κατοικία, αλλά εμένα μου φαίνεται παράλογο. Θεωρώ ότι είναι από τις (ουκ ολίγες περιπτώσεις) που "ξέφυγαν" από το νομοθέτη. ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ 2: Στον ίδιο χώρο κάποιος θέλει να ανοίξει κατάστημα υγιεινομικού ενδιαφέροντος στα παραπάνω 3 καταστήματα, τα οποία ανέκαθεν λειτουργούσαν ως ένα ενιαίο κατάστημα. Θεωρώ ότι δεν μπορεί να προχωρήσει στην έκδοση οικ. αδείας για τη νέα χρήση και την ενοποίηση των καταστημάτων, πριν κάνει την τακτοποίηση με 3 ξεχωριστούς φακέλους των παταριών στις 3 ιδιοκτησίες, καθώς αν το κάνει θα έχει άδεια με ημερομηνία έκδοσης μετά τις 2.7.2009, οπότε και χωρίς δυνατότητα τακτοποίησης. Επιπλέον στους φακέλους τακτοποίησης θα υπάρχει και μια ανακρίβεια, καθώς η μία και μοναδική σκάλα που οδηγεί στο πατάρι που καλύπτει όλο το χώρο είναι σε άλλη θέση από την άδεια και βεβαίως δεν θα μπορούσε να εξυπηρετεί και τα 3 πατάρια. Σκέφτομαι να γραμμοσκιάσω στα σχέδια και να υπολογίσω ολόκληρο το εμβαδόν του παταριού, χωρίς να δείξω περίγραμμα σκάλας πουθενά. Τι λέτε; ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ 3: Διαμέρισμα με ημιυπαίθριο που ανήκει σε δύο συνιδιοκτήτες (αδέλφια), από τα οποία ο ένας το έχει ως πρώτη κατοικία και ο άλλος ως δευτερεύουσα, σε τι συντελεστή θα μπεί 5% ή 6%; Ευχαριστώ προκαταβολικά για τις απαντήσεις σας.

Θα ήθελα να θέσω ένα ερώτημα και ζητώ συγγνώμη προκαταβολικά αν έχει ήδη απαντηθεί (δεν το βρήκα) : Ιδιοκτήτης διαμερίσματος στο Ξυλόκαστρο με Η/Χ που υπάγεται στις ρυθμίσεις του Ν.3843/2010, το έχει ως πρώτη (και μοναδική) κατοικία, πράγμα το οποίο πιστοποιείται και από τις Υ.Δ. του, και από το ότι υποβάλλει δήλωση στη ΔΟΥ Ξυλοκάστρου, όπου έχει και ιατρείο. Αλλά το διαμέρισμα όταν αγοράστηκε, κατά τη μεταβίβαση δεν έτυχε της φορολογικής απαλλαγής της πρώτης κατοικίας, επειδή είχε (και έχει) στην κατοχή του άλλο διαμέρισμα στη Ν. Σμύρνη. Ο συντελεστής του προστίμου θα είναι 5% ως πρώτη κατοικία ή 6% ως άλλη κατοικία; Δηλαδή μετράει η πραγματική χρήση του διαμερίσματος ή το καθεστώς με το οποίο μεταβιβάστηκε; Τι λέτε συνάδελφοι;

Είναι απίστευτο το πόσο διαφοερετικά πράγματα ζητάει η κάθε πολεοδομία... Στο Ξυλόκαστρο μου ζητάνε και αντίγραφο συμβολαίου.

Γνωρίζω ότι "ακροβατώ" με τις σκέψεις που κάνω, αλλά έχω ένα θέμα για το οποίο θα ήθελα και τη γνώμη των συναδέλφων: Γνωστός μου έχει μονοκατοικία (με νόμιμη άδεια που έχει κλείσει εδώ και κάποια χρόνια) στην οποία έχει υπόγειο με κύρια χρήση σε ένα τμήμα του, καθώς και σοφίτα και θέλει να προβεί στη σχετική "τακτοποίηση" τους. Το μεν υπόγειο είναι εντός του νόμιμου κελύφους και ως εκ τούτου θεωρώ ότι δεν θα υπάρξει πρόβλημα. Η σοφίτα όμως έχει ένα μεγάλο θέμα με τη στέγη της, η οποία είναι επικαθήμενη επί πλάκας, που αντί για δίριχτη έχει γίνει μονόριχτη κι επιπλέον είναι ψηλότερη από την άδεια, αλλά εντός του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους. Περίσευμα όγκου από την άδεια δεν υπάρχει, οπότε οποιαδήποτε ενημέρωση φακέλου ή νομιμοποίηση είναι ανέφικτη. Τι κάνουμε; Αν προχωρούσε σε εξαίρεση από την κατεδάφιση για τη στέγη, θα μπορούσε μετά να τακτοποιήσει τη σοφίτα; Βεβαίως κατ' αυτό τον τρόπο θα "κάρφωνε" τον εαυτό του, αλλά ίσως θα προλάβαινε να κάνει την τακτοποίηση πριν να λήξει το περιθώριο για την καταβολή του προστίμου του αυθαιρέτου, οπότε και θα το γλίτωνε. Δεν είναι παράλογο ότι ενώ με την αλλαγή χρήσης των υπογείων και το ξεμπάζωμά τους δεν προκύπτει θέμα, παρόλο που ο όγκος και το ύψος του κτιρίου αλλάζουν, στην περίπτωση της υπερύψωσης της σοφίτας (εντός όμως του μέγιστου επιτρεπομένου ύψους) και της αλλαγής της μορφής της στέγης, μπορεί να κολλήσουμε;

1. Έγινε! 2. Δικαιολογίες μπορεί να υπάρχουν, αλλά οφείλουν να γίνονται και ξεκάθαρες εξηγήσεις... Όπως καταλαβαίνεις, δεν διαφωνώ στη μετακύλιση του κόστους στον πελάτη, όταν θεωρούμε ότι η αμοιβή είναι χαμηλή, αρκεί ο πελάτης να γνωρίζει περί τίνος πρόκειται και να μη γίνεται "στη ζούλα".

Λυπάμαι συνάδελφε, αλλά θα διαφωνήσω μαζί σου 100%. Αυτές οι εισφορές και το ΦΕΜ είναι έξοδα που βαραίνουν τον μηχανικό και το θεωρώ λάθος να τα "πασάρουμε" τεχνηέντως και εν τη αγνοία του στον ιδιοκτήτη. Εκτός από δύο περιπτώσεις: α) αν είναι εν γνώση του, δηλαδή κατόπιν συμφωνίας ότι επειδή σου χρεώνω μια ελάχιστη αμοιβή που θεωρώ μικρότερη της πραγματικής αξίας της εργασίας μου, θα αναλάβεις να μου καλύψεις και αυτά τα έξοδα και β) αν πρόκειται για εργολάβο στον οποίο έχεις κάνει έκπτωση. Παρατήρηση: Παρακαλώ συμπληρώστε την ειδικότητά σας στο προφίλ. Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής του forum. Ευχαριστώ, achille.

Έχει κάνει ο ιδιοκτήτης παραχώρηση σε κοινή χρήση του ρυμοτομούμενου τμήματος του οικοπέδου που αντιστοιχεί στον αδιάνοιχτο δρόμο Α; Είναι μια πολύ απλή συμβολαιογραφική πράξη, με μικρό κόστος, που δεν απαιτεί αποδοχή από το Δήμο. Αν δεν έχει κάνει την παραχώρηση, ας την κάνει άμεσα. Ίσως αυτό του λύσει τα χέρια.

Εφόσον τον πελάτη δεν τον απασχολεί να χάσει μέτρα από τη δόμηση, γιατί αυτά τα μέτρα να τα χάσει για πάντα (χτίζοντας τον τοίχο μέσα περασιά με τα υποστηλώματα) και να μη χτίσει τον τοίχο έξω περασιά με τα υποστηλώματα (κρατώντας εννοείται πάντα τον αντισεισμικό αρμό - αυτό είναι αδιαπραγμάτευτο) και να έρθει πρόσωπο εσωτερικά με γυψοσανίδα; Το κέρδος θα είναι διπλό: όποτε θελήσει, μπορεί να ξηλώσει τη γυψοσανίδα και να ανακτήσει το χαμένο χώρο κι επιπλέον έχει εσωτερικά μια ενιαία επιφάνεια με άψογο φινίρισμα και χωρίς τον φόβο μελλοντικών ρωγμών στα σημεία που διαφοροποιείται το υλικό. Η αρχική λύση μου φαίνεται απλώς "ποντιακή".

Μια φράση που βάζω σε κάθε αιτιολογική μου έκθεση (πάντα μάλιστα κάνω μια και μοναδική τεχνική - αιτιολογική έκθεση και όχι δύο ξεχωριστές) είναι ότι η κατασκευή "βρίσκεται σε αρμονία με το φυσικό και δομημένο περιβάλλον" (όχι μόνη της βέβαια, αλλά μαζί με την απαραίτητη "σάλτσα" - επιχειρηματολογία). Αυτή η φράση είναι σαν την Coca Cola: πάει με όλα!

Πολύ χοντρικά - μάλλον μπακαλίστικα θα έλεγα πιο σωστά, εγώ υπολογίζω ένα κόστος κατασκευής σε καλές περιοχές στην Αττική (άρα και με αντίστοιχα καλή ποιότητα κατασκευής) ως εξής: 1. Πολυκατοικίες : 1.000 Ευρώ / τ.μ. 2. Μονοκατοικίες : 1.200 Ευρώ / τ.μ. Σε καμιά περίπτωση όμως αυτά δεν μπορούν να αποτελέσουν γενικό κανόνα, καθώς οι ιδιαιτερότητες κάθε οικοδομικού έργου και οι απαιτήσεις του εκάστοτε πελάτη μπορεί να είναι σε τέτοιο βαθμό καθοριστικές στην διαμόρφωση του τελικού κόστους, ώστε να προκύπτουν διαφορές της τάξεως του 50% και βάλε. Απλώς για μένα τα παραπάνω ποσά είναι ένας μπούσπουλας για να απαντήσω στη συνήθη ερώτηση φίλων "πόσο θα μου κοστίσει να φτιάξω το σπίτι μου".

Βεβαίως οι πέργκολες ανήκουν στις κατασκευές που επιτρέπονται στο δώμα και πάνω από το μέγιστο ύψος. Εφόσον σκοπεύετε να την κατασκευάσετε, πρέπει οπωσδήποτε να την δείξετε στα σχέδια της αδείας, γιατί αλλιώς (αν δεν την έχετε δείξει στα σχέδια της αδείας και σας γίνει π.χ. καταγγελία) τότε θα πρέπει να προβείτε σε αναθε'ωρηση, εφόσον η άδεια βρίσκεται σε ισχύ ή σε νέα άδεια για κατασκευή πέργκολας, αν η αρχική άδεια έχει λήξει. Αναφορικά με την ΕΠΑΕ, νομίζω ότι θα περάσετε μόνο αν είναι από μπετόν, χτιστή κτλ. αλλιώς δε χρειάζεται (π.χ. αν είναι ξύλινη).