ν. 4495/17 - αρθρο 88 [ΑΡΘΡΟ 088 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετα πριν την 28.07.2011 - Περίπτωση 1 (Κατασκευές που έχουν υπαχθεί σε προηγούμενους νόμους)

[Pavlos33]

@giwrgos192 Αν λάβεις υπόψη τη συνολική επιφάνεια των ρυθμισμένων με Ν. 3843/10 κλεισμένων Η.Χ στο 20% αυτής και έστω ότι η τότε ρύθμιση του 3843 είναι σωστή και ότι δεν κάνεις συμψηφισμό (αποδέχεσαι δηλαδή την ρύθμιση των χώρων για 40 χρόνια από την περαίωση της τότε δήλωσης Ν. 3843), σου βγαίνει κατηγορία 4.

[giwrgos192]

Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση.

Επίσης, αν μπορώ να κάνω άλλη μια ερώτηση σχετικά με τον Ν.3843/2010:
Εχω δυο οριζόντιες επί καθέτου (εντός οικισμού) εμβαδού 65 τ.μ. κάθε μια (130 τ.μ. σύνολο), οι οποίες άλλαξαν χρήση μετά το 1983 σε κατοικία (δεν ξεμπαζώθηκαν).
Ποσοστό συνιδιοκτησίας κάθε μίας: 15/1000 στο όλο οικόπεδο και 80/500 στη κάθετη. Αναλογούσα δόμηση στο όλο οικόπεδο 400 τ.μ. και 200 τ.μ. στη κάθε κάθετη. Οι αλλαγές χρήσης είχαν τακτοποιηθεί με το Ν.3843/2010 και είχε περατωθεί η διαδικασία.

Σήμερα μπορώ να τις εντάξω στο Ν.4495/17 ή πάλι λόγω Κατ. 5 δεν μπορώ αφού έχω υπέρβαση δόμησης >40% ;

 

*EDIT: Η τακτοποίηση του Ν.3843/2010 έχει κάποιες ελλείψεις και για αυτό θα ήθελα να ενταχθεί εκ νέου

Edited July 31, 2025 at 03:57 μμ by Pavlos33
Προσθήκη λεπτομερειών

[Pavlos33]

@giwrgos192 Kαλησπέρα. Η πρώτη και κύρια έλλειψη είναι οτι δεν θα είχαν λάβει τότε στους υπολογισμούς το πάχος των περιμετρικών τοιχίων. Σήμερα όμως στα πλαίσια του ν. 4495/17 θα πρέπει να εισαχθούν και αυτά ως ΥΔΚΧ. Υποθέτω ότι μιλάμε για υπόγεια. Αν εντάξεις σήμερα εξ αρχής ως αυθαίρετα προς τακτοποίηση κάνοντας συμψηφισμό προστίμου, ίσως να μπορούσες να βασιστείς στο εξής

Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που  έχουν  υπαχθεί  στους  ν.3775/2009  (Α122),  3843/2010  (Α62),  4014/2011  (Α204)  και  4178/2013  (Α174).  Δεν συνυπολογίζονται  επιφάνειες  εντός του  περιγράμματος  του  κτιρίου  σε  εντός  σχεδίου  περιοχές  που  δεν  δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια

ή στο,

δδ)   αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω  χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, 

Στο πρώτο θα πρέπει να έχεις τρεις προϋποθέσεις που να ισχύουν σωρευτικά: α) υπόγειο εντός περιγράμματος κτιρίου, μη αυτοτελής χώρος (πχ σύνδεση εσωτερική με το ισόγειο) και εντός σχεδίου

το δ.δ πάλι αναφέρεται σε εντός σχεδίου.

Το ερώτημα που μας έχει απασχολήσει δεκάδες φορές είναι αν στα "εντός σχεδίου" συμπεριλαμβάνονται και τα "εντός οικισμού" για την απαλλαγή χώρων από την άθροισή τους στον προσδιορισμό της κατηγορίας αυθαιρέτων.  Κανείς δεν μπορεί να απαντήσει με βεβαιότητα σ' αυτό τον προβληματισμό.

Όμως, αν δούμε το παράρτημα Α του νόμου στον συντελεστή εφαρμογής υπολογισμού προστίμου, ο νόμος ορίζει τον ίδιο συντελεστή (=1) διατυπώνοντας μάλιστα μαζί, στην ίδια φράση, τα εντός σχεδίου και τα εντός οικισμού, χωρίς καμία διάκριση. Θα μπορούσαμε λοιπόν κατ' αναλογία να θεωρήσουμε ότι στα "εντός σχεδίου" συμπεριλαμβάνονται και τα "εντός οικισμού" στο ίδιο πνεύμα με αυτό του παραρτήματος Α.

Edited July 31, 2025 at 04:15 μμ by Pavlos33

[giwrgos192]

Καλημέρα. Ευχαριστώ πάρα πολύ για τη τόσο εμπεριστατωμένη απάντηση.
Όντως είναι υπόγειο αλλά είναι αυτοτελείς οι δύο κατοικίες (εξωτερική προσπέλαση).

Συνεπώς θα προχωρήσω με το δδ και ας υπάρχει αυτή η αμφιβολία...

[giwrgos192]

On 30/7/2025 at 8:39 ΜΜ, Pavlos33 said:

@giwrgos192 Αν λάβεις υπόψη τη συνολική επιφάνεια των ρυθμισμένων με Ν. 3843/10 κλεισμένων Η.Χ στο 20% αυτής και έστω ότι η τότε ρύθμιση του 3843 είναι σωστή και ότι δεν κάνεις συμψηφισμό (αποδέχεσαι δηλαδή την ρύθμιση των χώρων για 40 χρόνια από την περαίωση της τότε δήλωσης Ν. 3843), σου βγαίνει κατηγορία 4.

Καλησπέρα και συγγνώμη που επανέρχομαι εκ νέου στο ίδιο θέμα καθώς θα ήθελα να γίνω πιο συγκεκριμένος μήπως υπήρχε κάποια πιθανότητα να ρυθμίζεται εκ νέου το ακίνητο (τριώροφη οικοδομή με υπόγειο που είχε περαιωθεί η διαδικασία με τον Ν.3843/2010):

Επιτρεπόμενη δόμηση: 250 τ.μ. --> 40% υπέρβαση: 100 τ.μ.
Υπόγειο: Υ.Δ. λόγω αλλαγής χρήσης σε κατοικία 79,5 τ.μ. (τακτοποιημένο με τον Ν.3843/2010)
Ισόγειο: Υ.Δ. 75 τ.μ. (τακτοποιημένο με τον Ν.3843/2010)
Συνεπώς, υπέρβαση δόμησης μόνο σε υπόγειο και ισόγειο: 154,5 τ.μ. > 40% υπέρβασης επιτρεπόμενης = 100 τ.μ.

Εχω και στους από πάνω ορόφους μικρές υπερβάσεις, κυρίως κλείσιμο Η/Χ (πιθανότατα λιγότερο από το 80%), όμως αν δεν μου διαφεύγει πάω καρφωτός για Κατ. 5. Σωστά;

[avgoust]

Εχω ενα διαμερισμα (οριζοντια ιδιοκτησια).
Εχει περαιωμενη τακτοποιηση ημιυπαιθριου με Ν.3843.
Το νόμιμο τμημα του διαμερισματος εχει υπερβασεις διαστασεων και εμβαδού εντος του 2% και καποιες αλλαγες εξωτερικων ανοιγματων.

Οποτε αφού θα κανουμε υπαγωγη στον 4495 για τις αλλαγες οψεων θα βαλουμε και τον 3843 με παραβολο 100Ε για οριστική εξαιρεση.

Σε αυτό το πλαίσιο , τις αποκλισεις του 2% στο νόμιμο τμημα πως τις χειριζόμαστε , και ποιο εμβαδόν θα βάλω στην ΗΤΚ ?

Νόμιμο + 3843 ?
Νόμιμο+2%+3843 ?
Η κάπως αλλιώς ?

[Pavlos33]

@avgoust Γενικώς, όταν έχεις απόκλιση μέχρι 2% σε Ο.Ι αναγράφεις το εμβαδόν της άδειας και όχι αυτό που αντιστοιχεί στο προσαυξημένο-υφιστάμενο-λόγω του 2%. Στην Τ.Ε μπορείς να αναφέρεις την επιμετρηθείσα επιφάνεια αναγράφοντας ρητά ότι η απόκλιση έως 2% δεν θεωρείται αυθαιρεσία και λαμβάνεις υπόψη την τάδε επιφάνεια της Ο.Α. Στην περίπτωσή σου, αυτό που πρέπει να προσέξεις είναι το τι έχει γίνει με τον κλεισμένο και τακτοποιημένο Η.Χ. Αρχικά θυμίζω ότι για να επαληθεύσεις την τότε τακτοποίηση θα ανασύρεις από Υ.ΔΟΜ την περαίωση διαδικασίας Ν. 3843/10 (το έντυπο με τις 3 σφραγίδες( και την κάτοψη από το φάκελο της Ο.Α στην οποία φαίνεται διαγραμμισμένο το κλείσιμο. Μπορεί να φαίνεται αστείο να ενδιαφέρει το σχέδιο διαγράμμισης, αλλά τότε γίνονταν άπειρα λάθη, καθώς αν θυμάσαι η εμπλοκή μας ως μηχανικοί ήταν περισσότερο διαδικαστική. Με τις τότε διατάξεις είχαμε το δικαίωμα να υπολογίσουμε τον "καθαρό" χώρο αλλαγής χρήσης χωρίς τοίχους. Αν διαπιστώσεις ότι στην εγκεκριμένη κάτοψη δεν εμφανίζονταν τοίχοι, στην επιφάνεια Η.Χ που ρυθμίστηκε, δεν εμφανίζονται, θα πρέπει την επιφάνεια αυτών να την εισάγεις στο ν. 4495 (Υ.Δ) και έτσι να έχεις πλήρως ρυθμισμένο το διαμέρισμα. 

[giwrgos192]

Καλημέρα. Μια βοήθεια θα ήθελα στο εξής καθώς έχω μπερδευτεί ως προς το τι ισχύει με το Ν.3843/2010.

Εχω υπόγεια οριζόντια εντός οικισμού (με άδεια μετά το 1983) εμβαδού 66 τ.μ. αυτοτελής, η οποία ήταν αποθήκη (Β.Χ.) και άλλαξε χρήση (Κ.Χ.) με το Ν. 3843/2010 σε κατοικία. Η δήλωση είχε περαιωθεί. Τότε είχε δηλωθεί ως 54 τ.μ. (δεν μετρούσαν οι τοίχοι συν ότι οι μετρήσεις δεν ήταν ακριβείς).
Αν πάω σήμερα να το εντάξω στον 4495/17 προκύπτει κατηγορία 5 καθώς η αποθήκη είναι αυτοτελής.

Σήμερα, εκτός της διαφοράς στα τετραγωνικά, θέλω να ρυθμίσω και τη διαφορετική διαρρύθμιση καθώς και παραβάσεις κατηγορίας 3.
Μπορώ να εντάξω μόνο τα έξτρα τετραγωνικά στον 4495 (χωρίς να αφαιρέσω τα προηγούμενα πρόστιμα) ώστε να μου βγει Κατ. 4 και όχι 5; 

Το άρθρο 88 παρ. 1β του Ν.4495/17 αναφέρει "Οι αυθαίρετες κατασκευές της περίπτωσης 1β), για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία με τις διατάξεις των νόμων 3775/2009 και 3843/2010, εφ’ όσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις των εδαφίων αα) και ββ), δηλαδή δεν παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το ύψος της οικοδομικής άδειας, συμπεριλαμβανομένων άλλων αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης επί του ακινήτου και δεν βρίσκονται εντός προκηπίου, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση μετά από δήλωση υπαγωγής με καταβολή παραβόλου ύψους εκατό (100) ευρώ. Σε περίπτωση υπέρβασης των ανωτέρω ποσοστών, η αναστολή επιβολής κυρώσεων ισχύει για τον προβλεπόμενο από τους παραπάνω νόμους χρόνο."

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τη βοήθεια.

[Pavlos33]

@giwrgos192 Καλημέρα. Αυτό με τα 100 Ε το κάνεις προκειμένου ο χώρος που άλλαξε χρήση να λάβει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Εναλλακτικά, κρατάς τα τ.μ του κλεισμένου-ρυθμισμένου ΗΧ με Ν.3843/10 (τελεί υπό αναστολή κυρώσεων για 40 χρόνια από την ημερομηνία περαίωσης) και υπάγεις στο νόμο τις επιφάνειες που δεν είχαν υπαχθεί. Στον προσδιορισμό της κατηγορίας πιθανολογώ ότι δεν εξέτασες το παρακάτω.

δβ)   αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα διακόσια πενήντα (250) τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα χίλια (1000) τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα χίλια (1000) τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. 
Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που  έχουν  υπαχθεί  στους  ν.3775/2009  (Α122),  3843/2010  (Α62),  4014/2011  (Α204)  και  4178/2013  (Α174).  Δεν συνυπολογίζονται  επιφάνειες  εντός του  περιγράμματος  του  κτιρίου  σε  εντός  σχεδίου  περιοχές  που  δεν  δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση, ότι έχουν ενταχθεί στους 
νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013, 
δγ)   αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση, 

[giwrgos192]

Ευχαριστώ πάρα πολύ για την απάντηση. Δεν έχω ξανακάνει ποτέ τη διαδικασία δυστυχώς και έχω πολλά κενά.

Συνεπώς κρατάω τα 54 τ.μ. ως έχουν (δεν τα αναφέρω στις επιφάνειες του 4495 παρά μόνο στην τεχνική έκθεση) και υπάγω τα υπόλοιπα 12 τ.μ. (συν την κατηγορία 3) στο 4495;
Ετσι είμαι κατηγορία 4 αφού η Υ.Δ. θα είναι 12 τ.μ. και όχι 66 [>50 τ.μ. της περίπτωσης δγ)] όπως τα έχω τώρα υπολογίσει;

Απλά εγώ έχω αυτοτελή χώρο. Όχι ημιυπαίθριο χώρο που έκλεισε. Συνεπώς πρέπει να υπολογιστούν όλες οι επιφάνειες για τον προσδιορισμό της κατηγορίας εκτός και αν πω ότι η Υ.Δ. είναι 12 τ.μ. αν κατάλαβα σωστά.