ν. 4495/17 - αρθρο 88 [ΑΡΘΡΟ 088 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετα πριν την 28.07.2011 - Περίπτωση 1 (Κατασκευές που έχουν υπαχθεί σε προηγούμενους νόμους)

[lydia1]

Για τους εξωτ. τοιχους στην εγκυκλιο 2 αναφέρει το εξής : 

Εγκύκλιος ΔΑΟΚΑ/2/31.05.2019

διευκρινίζονται τα εξής: α) Στην επιφάνεια του αυθαιρέτου για τον υπολογισμό του προστίμου συμπεριλαμβάνεται και η περιμετρική φέρουσα ή μη τοιχοποιία. Για υπερβάσεις σε χώρους με νόμιμο περίγραμμα (π.χ. κλείσιμο ημιυπαίθριου χώρου, εγκατάσταση κύριας χρήσης σε υπόγειο, πατάρια, σοφίτες, κ.λπ.) το πρόστιμο υπολογίζεται επί της καθαρής επιφάνειας χωρίς να συμπεριλαμβάνεται η επιφάνεια έδρασης της νόμιμης τοιχοποιίας.

Αρα θεωρώ ότι για τα τμ των εξωτερικών τοίχων είμαστε οκ, το θέμα είναι ότι μου λένε από την ΗΤΚ ότι θα πρέπει να προκύπτουν και τα τμ της σκάλας στην καρτέλα επιφάνειες( δλδ τα  τμ του εμβαδού της σκάλας)

Με την πολεοδομία που επικοινωνησα μου ειπανε ότι η τακτοποίηση είχε γίνει ορθά καθώς δεν μπορούσες να αλλάξεις χρήση στην κοινόχρηστη σκάλα, οπότε λέω να κάνω το εξής : στους χώρους που έχουν τακτοποιηθεί με τον Ν3843 θα βάλω το ολικό εμβαδόν της κάτοψης υπογείου 65 τμ (που περιλαμβάνει και την σκάλα και την εξωτ. τοιχοποιία) παρόλο που η τακτοποίηση είναι ουσιαστικά 53,21τμ και στα σχολια θα γράψω ότι η σκάλα και οι εξωτερικοί τοίχοι ε= 11,79 δεν χρήζαν τακτοποίησης, ποιά είναι η γνώμη σας?

 

Επίσης στην ιδιοκτήτρια που πουλάει το σπίτι τώρα της ανάφερα ότι με 100 ευρω μπορεί να εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση η αλαγή χρήσης αλλά μου είπε ότι δεν την ενδιαφέρει και αν θέλει να το κάνω η νέα ιδιοκτήτρια μετά την αγορά.

[Pavlos33]

On 15/1/2026 at 12:04 ΜΜ, lydia1 said:

Στην επιφάνεια του αυθαιρέτου για τον υπολογισμό του προστίμου συμπεριλαμβάνεται και η περιμετρική φέρουσα ή μη τοιχοποιία. Για υπερβάσεις σε χώρους με νόμιμο περίγραμμα (π.χ. κλείσιμο ημιυπαίθριου χώρου, εγκατάσταση κύριας χρήσης σε υπόγειο, πατάρια, σοφίτες, κ.λπ.) το πρόστιμο υπολογίζεται επί της καθαρής επιφάνειας χωρίς να συμπεριλαμβάνεται η επιφάνεια έδρασης της νόμιμης τοιχοποιίας.

Aκόμη μια ακατανόητη ερμηνεία της εν όλω ακατανόητης εγκ 2 Ν. 4495 (είχαμε γράψει πολλά τότε στο φόρουμ). Η τοιχοποία θα ήταν νόμιμη (δεν θα μετρούσε στο ΣΔ) αν είχαμε μια χρήση επίσης βοηθητική που δεν θα προσμετρούσε στη δόμηση, όπως προσμετρά η κατοικία. Άρα, προσωπικά διαφωνώ με την ερμηνεία της και δεν το εφαρμόζω για το λόγο που αναφέρω.

On 15/1/2026 at 12:04 ΜΜ, lydia1 said:

Αρα θεωρώ ότι για τα τμ των εξωτερικών τοίχων είμαστε οκ, το θέμα είναι ότι μου λένε από την ΗΤΚ ότι θα πρέπει να προκύπτουν και τα τμ της σκάλας στην καρτέλα επιφάνειες( δλδ τα  τμ του εμβαδού της σκάλας)

Με την πολεοδομία που επικοινωνησα μου ειπανε ότι η τακτοποίηση είχε γίνει ορθά καθώς δεν μπορούσες να αλλάξεις χρήση στην κοινόχρηστη σκάλα, οπότε λέω να κάνω το εξής : στους χώρους που έχουν τακτοποιηθεί με τον Ν3843 θα βάλω το ολικό εμβαδόν της κάτοψης υπογείου 65 τμ (που περιλαμβάνει και την σκάλα και την εξωτ. τοιχοποιία) παρόλο που η τακτοποίηση είναι ουσιαστικά 53,21τμ και στα σχολια θα γράψω ότι η σκάλα και οι εξωτερικοί τοίχοι ε= 11,79 δεν χρήζαν τακτοποίησης, ποιά είναι η γνώμη σας?.

Στην ΗΤΚ δεν μπαίνουν στην ίδια ιδιοκτησία οι κοινόχρηστοι. Θα είναι ξεχωριστή ΗΤΚ (μιλάμε για ακίνητο με ΠΣΟΙ)

On 15/1/2026 at 12:04 ΜΜ, lydia1 said:

Επίσης στην ιδιοκτήτρια που πουλάει το σπίτι τώρα της ανάφερα ότι με 100 ευρω μπορεί να εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση η αλαγή χρήσης αλλά μου είπε ότι δεν την ενδιαφέρει και αν θέλει να το κάνω η νέα ιδιοκτήτρια μετά την αγορά.

Προφανώς και τέτοια θέματα δεν τα ρωτάμε. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κατανοήσει τέτοιες έννοιες. Κοιτάζει σχεδόν πάντα το μικρότερο κόστος. Η δουλειά μας είναι να τον πείσουμε (και να επιβάλλουμε πολλές φορές) αυτό που βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα θα του αποβεί σε καλό τεχνικά, νομικά και οικονομικά.

Edited January 15, 2026 at 10:27 πμ by Pavlos33

[maredentro2014]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα σας. Σε τακτοποιημένο με το 4014 και περασμένο - περαιωμένο στο 4178 (κατηγορία 5) αυτοτελές ακίνητο διπλοκατοικίας με απόληξη, εντός σχεδίου πόλεως, μου ζητήθηκε να εκδόσω ΗΤΚ. Κατά την αυτοψία μου πριν από λίγους μήνες, διαπίστωσα οτι έχουν γίνει μικρές αλλάγές και συγκεκριμένα : Αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα, αντικατάσταση κεραμοσκεπής πέργκολας στον ακάλυπτο με πλέξιγκλας, αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων Α ορόφου, εσωτερικοί και εξωτερικοί χρωματισμοί, καθαίρεση μη φέροντα τοίχου εσωτερικά στον Α' όροφο. Όλα χωρίς χρήση ικριωμάτων όπως μου είπαν (το επιτρέπει η κλίση του εδάφους, καθότι μεγάλο τμήμα του οικοπέδου είναι κάτω από τη στάθμη του δρόμου), αλλά και χωρίς να έχει εκδοθεί βεβαίωση του άρθρου 30. Σε αυτή την περίπτωση τι με συμβουλεύετε? Σημείωση η τακτοποίηση του ακινήτου είναι ακόμη σε κατάσταση που μπορούν να εισαχθούν αρχεία (οριστική υπαγωγή) καθότι εκκρεμεί η μελέτη στατικής επάρκειας. Να ενημερώσω τη δήλωση του 4178, να περαιώσω, και να προχωρήσω σε ΗΤΚ? Ή να κλείσω ως έχει την τακτοποίηση, και έπειτα να εκδώσω μια βεβαίωση του άρθρου 30 και να φτιάξω μια νέα κάτοψη για την ΗΤΚ? Ευχαριστώ

Edited January 29, 2026 at 03:59 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@maredentro2014 Καλησπέρα. Από όλα όσα αναφέρεις δυο είναι τα βασικότερα. Η καθαίρεση τοίχου που οδηγεί σε αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης και η αναφορά σου σχετικά με πέργκολα η οποία επιστεγάζονταν με κεραμοσκεπή. Η εν λόγω κατασκευή δεν είναι πέργκολα αλλά στέγαστρο. Κάποιες εργασίες καλύπτονται από το άρθρο 30 (δεν απαιτείται καμία έκδοση Ο.Α) ενώ άλλες δύναται να αδειοδοτηθούν στο άρθρο 29 (ΕΕΔΜΚ) και το ακίνητο να μεταβιβαστεί με αυτές (άρθρο 82 σε συνδυασμό με το άρθρο 81). Όμως, μετά θα χρειαστείς κάτοψη συνδεδεμένη με κάποια διοικητική πράξη ή τακτοποίηση. Επομένως, αν δεν έχει γίνει ως τώρα κάποιο συμβόλαιο και αν αντιλήφθηκα σωστά δεν έχει εκδοθεί κάποια ΕΕΔΜΚ για αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης, έχεις επιλογές και η πιο απλή, άμεση και εύκολη είναι αυτή που φαντάζεσαι.