ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Κάπτεν Γκρόσο]

Είσαι σίγουρος ότι επιτρέπεται ο διαχωρισμός τμήματος αποκλειστικής χρήσης από τον υπόλοιπο χώρο με τοιχίο; 
Η περίπτωση που περιγράφεις δεν είναι, κατ' ουσίαν, θέμα του νόμου 4495.

[melos172]

Καλημέρα,
Είναι η πρώτη φορά που γράφω.

Οικοδομή εντός σχεδίου, εντός πόλης, με επικρατούσα χρήση κατοικία, κατασκευάστηκε εντελώς αυθαίρετα το 1966.
Υπάρχει απόφαση εξαίρεσης από κατεδάφιση του 1979 και σχέδια που την συνοδεύουν.
Στο λεκτικό της απόφασης, στους τίτλους και στα σχέδια φαίνεται η οικοδομή με ισόγειο(2 καταστήματα) και 3ορόφους.
Στην πραγματικότητα, υπάρχει και υπόγειος όροφος, που εκτείνεται όσο το ισόγειο και επιπλεόν εξέχει 1μ. εντός προκηπίου.
Η πρόσβαση στο υπόγειο γίνεται εσωτερικά από το ένα εκ των καταστημάτων (Κατάστημα 1) και εξωτερικά μέσω σκάλας και καταπακτής στο πεζοδρόμιο.
Δεν υπάρχει πρόσβαση από το κλιμακοστάσιο της οικοδομής.

Ο ιδιοκτήτης του Καταστήματος 1, θέλει να κάνει ρύθμιση αυθαιρέτων και συμπλήρωση ΗΤΚ για να προχωρήσει σε γονική παροχή, θεωρώντας ότι μέρος της ιδιοκτησίας είναι και το υπόγειο, επειδή χρησιοποιείται αποκλειστικά ως αποθηκευτικός χώρος του Καταστήματος 1 (το ίδιο θεωρούν και οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες της οικοδομής).

Όμως,
Στους τίτλους ιδιοκτησίας, δεν αναφέρεται πουθενά το υπόγειο.
Δεν έχει ΚΑΕΚ και ρευματοδοτείται μέσω του Καταστήματος 1.
Το δηλώνουν στο Ε9, σε ξεχωριστή γραμμή με συμπληρωμένο το εμβαδό στους "κύριους χώρους".

Η ερώτηση είναι αν θεωρείτε ότι,
α) υπάγεται στην περιπτώση της παρ.5, αρ.98, δεδομένου ότι υφίσταται εκ κατασκευής της οικοδομής, προσκομίζοντας την σχετική ΥΔ του ιδιοκτήτη;
β) αν ναι, μπορεί ο ιδιοκτήτης να τροποποιήσει, κατόπιν, την Σύσταση Ο.Ι., σύμφωνα με την παρ.7, αρ.98, δεδομένου ότι μιλάμε για χώρο σε υπόγεια στάθμη;

Ευχαριστώ,

Edited October 2, 2025 at 09:24 πμ by melos172

[Pavlos33]

@melos172 Kαλημέρα. Διευκρίνισε μας αν στο ακίνητο υπάρχει ΠΣΟΙ. 

Υπάρχει κάποια πιθανότητα το υπόγειο να κατασκευάστηκε εκ των υστέρων (πχ σε ένα έντονα επικλινές οικόπεδο, να αφέθηκε ημιτελές και να κλείστηκε και να μπαζώθηκε);

[melos172]

Για την ύπαρξη ΠΣΟΙ:
Δεν έχω κάποια πράξη διαθέσιμη.
Στα συμβόλαια (και άλλων ιδιοκτησιών που έλεγξα), ο αρχικός ιδιοκτήτης μεταβιβάζει το κάθε ακίνητο στον "αγοραστή".
Οι ιδιοκτησίες αναφέρονται ως "αυτοτελείς και διηρημένες" και ανφέρονται και τα χιλιοστά που τους αντιστοιχούν, χωρίς όμως να γίνεται μνεια για κάποια ΠΣΟΙ.
Δεν έχω και ιδιαίτερη γνώση. Ίσως, η ΠΣΟΙ να τεκμαίρεται, αφού διαφορετικοί συμβολαιογράφοι δέχτηκαν να συντάξουν τα συμβόλαια και να τις αναφέρουν ως "αυτοτελείς και διηρημένες ιδιοκτησίες".

Για την χρονολογία κατασκευής:
Θεωρητικά, όλα γίνονται, αλλά νομίζω πρακτικά είναι απίθανο. Είναι σε κεντρικό δρόμο με μικρή κλίση.
Στέλνω και την φωτογραφία (χρον: 26-11-1979) που κατατέθηκε στην Πολεοδομία για την εξαίρεση από κατεδάφιση, στην οποία μάλιστα διακρίνετια και η καταπακτή.

[Pavlos33]

Άρα, έχουμε να κάνουμε με ακίνητο που διαθέτει συμβολαιογραφικά διηρημένες και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Περίεργο που το υπόγειο δεν εμφανίστηκε ούτε στην τακτοποίηση του ν. 720/77.  Έχεις ελέγξει μήπως υπάρχει κάποια μεταγενέστερη άδεια ή νομιμοποίηση που περιλαμβάνει και το υπόγειο;

Πάντως, αν δεν μας διαφεύγει κάτι άλλο, από την στιγμή που το υπόγειο δεν αναφέρεται να "διαιρείται" σε οριζόντιες ή παρακολουθήματα στις ιδιοκτησίες, θα πρέπει να θεωρηθεί ότι κείται σε κοινόχρηστο χώρο. Οπότε ο ιδιοκτήτης του καταστήματος θα πρέπει αν θέλει να το ρυθμίσει να ζητήσει τις απαιτούμενες συναινέσεις του άρθρου 98. Η κυριότητά επ' αυτού μπορεί να προκύψει με τροποποίηση της σύστασης.

[melos172]

Σε ευχαριστώ,

Και εμένα αυτή η προσέγγιση μου ακούγεται λογική (και δίκαιη), αλλά θα ήθελα να ακούσω και το σκεπτικό του γιατί δεν θεωρείται περίπτωση "οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου", που αναφέρει η παρ.5,αρ.98.

Όταν λες ότι μπορεί να το ρυθμίσει, με την απαιτούμενη συναίνεση, εννοείς να το συμπεριλάβει, ως κοινόχρηστο, σε μια δήλωση για όλους τους κοινοχρηστους χώρους της οικοδομής, για λογαριασμό και των υπολοίπων, στην οποία δεν θα μπορούν να περιλαμβάνοται αυθαιρεσίες της δικής του ιδιοκτησίας (Κατάστημα 1);

[Pavlos33]

On 2/10/2025 at 1:51 ΜΜ, melos172 said:

Όταν λες ότι μπορεί να το ρυθμίσει, με την απαιτούμενη συναίνεση, εννοείς να το συμπεριλάβει, ως κοινόχρηστο, σε μια δήλωση για όλους τους κοινοχρηστους χώρους της οικοδομής, για λογαριασμό και των υπολοίπων, στην οποία δεν θα μπορούν να περιλαμβάνοται αυθαιρεσίες της δικής του ιδιοκτησίας (Κατάστημα 1);

Εννοώ να κάνει υπαγωγή ως φερόμενος ιδιοκτήτης και όχι να ενταχθεί στα κοινόχρηστα. Γι αυτό θα απαιτηθεί συναίνεση, εκτός και αν υπογράψει ότι το έχει εκ κατασκευής της οικοδομής (που μάλλον έτσι είναι) και εξετάζεις στη συνέχεια αν πληρούνται οι προϋποθέσεις για μονομερή τροποποίηση σύστασης.

[melos172]

Έγινε,
ευχαριστώ.

[Roy_Hobbs]

καλησπέρα,

σε διαμέρισμα που είχε υπαχθεί στις διατάξεις του Ν.4178/13 (με κατάληψη κοινόχρηστου ΄χωρου) μπορεί να γίνει χρήση των διατάξεων περί μονομερούς τροποποίησης του Ν.4495/17?

ευχαριστώ

Edited October 3, 2025 at 07:15 μμ by Roy_Hobbs

[Pavlos33]

@Roy_Hobbs Θα πρέπει η δήλωση να εισαχθεί στο νόμο 4495 προκειμένου να ισχύουν οι διατάξεις του άρθρου 98 όπως αυτό τροποποιήθηκε και ισχύει.