ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Thanos Panagos]

Καλησπέρα κύριες και κύριοι,

Περιγραφη της οικοδομής στην άδεια: 
Σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο είχαν χτισθεί δύο διαμερίσματα επί pilotis, δεξιά και αριστερά κοινού κλιμακοστασίου. Στο πίσω μέρος του οικοπέδου, αναμεσα στις πυλωτες των δύο διαμερίσματων υπήρχε βόθρος ο οποίος σταματησε κάποια στιγμή να χρησιμοποιείται όταν ο οικισμός απέκτησε αποχετευτικό. Τα διαμερίσματα αποτελούν ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες, αλλά δεν υπάρχει καταστατικό. 

Η αυθαιρεσίες:
Η μια οικία προχώρησε σε αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες αφορούν την μερική κάλυψη της Pilotis κάτω από το διαμερισμα, και την επέκταση του διαμερίσματος προς το βόθρο, με έδραση επ' αυτού. Δηλ., με άλλη περιγραφή, κλείστηκε το πίσω μέρος της πυλωτής παίρνοντας και τετραγωνικά από τον βόθρο στο ισόγειο, και πάνω στη νέα δόμηση επέκτάθηκε και το διαμέρισμα.

Η ερώτηση:
Επειδή ψάχνουμε αν ο μακαρίτης είχε κάνει τακτοποίηση (κατά προφορική του δήλωση του είχε κάνει αλλά χαρτιά δεν υπάρχουν πουθενα), και επειδή ο ενας εκ των κληρονόμων καθυστερεί να δώσει εξουσιοδότηση στον μηχανικό, θελω να μάθω απ' όποιον ξέρει, αν είναι δυνατόν να έγινε μονομερώς τακτοποίηση (χωρίς τη συναίνεση του άλλου ιδιοκτήτη), δεδομένου ότι η αυθείρετη κατασκευή εχει γίνει με κατάληψη κοινόχρηστου (;) χώρου.

Σας ευχαριστώ. Τεκμηριωμένες απαντήσεις θα εκτιμηθούν τα μάλα

Edited August 11, 2025 at 03:03 μμ by Thanos Panagos

[dimitris GM]

- ποιός ειχε;

- τί ειχε;

- εκανε  συσταση ΟΙ;

-πότε πεθανε;

- εγινε αποδοχη;

 [καθ' ΄υποθεση: ενας κληρονομος ή ο αποβιωσας];;;

αλλαξε  σε κυριο χωρο την δικη του  πυλωτη 

και εκανε επεκταση στον ακαλυπτο.]

Δικαιουσαι να ζητησεις πληροφοριες απο το ΤΕΕ για το τί εχει κανει ο αποβιωσας.

 

 

Edited August 11, 2025 at 04:45 μμ by dimitris GM

[Thanos Panagos]

On 8/11/2025 at 7:23 PM, dimitris GM said:

- ποιός ειχε;

- τί ειχε;

- εκανε  συσταση ΟΙ;

-πότε πεθανε;

- εγινε αποδοχη;

 [καθ' ΄υποθεση: ενας κληρονομος ή ο αποβιωσας];;;

αλλαξε  σε κυριο χωρο την δικη του  πυλωτη 

και εκανε επεκταση στον ακαλυπτο.]

Δικαιουσαι να ζητησεις πληροφοριες απο το ΤΕΕ για το τί εχει κανει ο αποβιωσας.

Τα περισσότερα τα γράφω νομίζω, αλλά θα τα επαναδιατυπώσω με λίγες πιο προσωπικές πληροφορίες. Υπάρχει σύσταση οριζοντίου και για τα δύο διαμερίσματα, σε διαφορετικούς ιδοκτήτες. Ας τα πούμε #1 και #2.

Ο ιδιοκτήτης του #1 αλλαξε  σε κυριο χωρο την δικη του  πυλωτη (μέρος) αλλά επεκτάθηκε και στον ακάλυπτο (βόθρο). Ισχυριζόταν ότι είχε κάνει ρύθμιση. Απεβίωσε. Οι κληρονόμοι (δύο τέκνα) έχουν στην ιδιοκτησία τους το ακίνητο διότι ο αποβιώσας το είχε κάνει γονική παροχή το 1997 (μάλλον πριν τις αυθαιρεσίες), ωστόσο με τη συναίνεση τους το διαχειριζόταν σαν δικό του.

Τώρα τα τέκνα θέλουν να πουλήσουν, χρειάζονται ΗΤΚ κλπ. Ψάχνουν να βρουν τί γίνεται με τις αυθαιρεσίες. Εχουν δικό τους μηχανικό που σκοπεύει να πάει στο ΤΕΕ στην Αθήνα, αλλά το ένα τέκνο , για άγνωστο λόγο, κωλυσιεργεί (μήνες) στην προσκόμιση της εξουσιοδότησης. 
Με αυτά που έχω διαβάσει (χωρίς να εχω ποτέ ως μηχανικός ασχοληθεί με αυθαιρετα, ωστόσο) νομίζω ότι υπό ΚΣ δεν θα μπορούσε να γίνει τακτοποίηση χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη 2 (ο οποίος με βεβαιότητα δεν την εχει δώσει ποτέ).

Στην πραγματικότητα εγώ ενεργω για λογαριασμό του ιδιοκτήτη 2, ο οποίος ξαφνικά, ενόψει της πώλησης, άρχισε να ενδιαφέρεται για τα δικαιώματα του οικοπέδου. Αυτό σημαίνει ότι δεν πρόκειται να ενημερωθούμε από τους κληρονόμους* για το τι έχει γίνει.  (αναρωτιέμαι βεβαια τώρα αν μπορώ να πάω ως πληρεξούσιος του έχωντα δικαιώματα στο οικόπεδο).  

 

* Μπορεί φυσικά να δω κάποια στιγμή αναρτημένη ΗΤΚ..

[dimitris GM]

 Εσυ θα κοιταξεις το δικο σου διαμερισμα.

Πιθανον να υπαρχει και συσταση ΟΙ και συσταση καθετου.

Θα μιλησεις με τον συμβ/φο για τα περαιτερω.

 

[Thanos Panagos]

On 8/12/2025 at 8:56 AM, dimitris GM said:

 Εσυ θα κοιταξεις το δικο σου διαμερισμα.

Πιθανον να υπαρχει και συσταση ΟΙ και συσταση καθετου.

Θα μιλησεις με τον συμβ/φο για τα περαιτερω.

Κοίταξε, εκτιμώ το ότι κάθεσαι Αυγουστιάτικα και μου απαντάς, ειλικρινά το εκτιμώ, δεν το λέω έτσι, αλλά η ερώτηση είναι συγκεκριμένη: Αυθαίρετη επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο, είναι δυνατόν να (έχει) ρυθμιστεί μονομερώς;

ΥΓ. Δεν είναι δικό μου το διαμέρισμα. Τα συμβόλαια τα έχουμε όλα, σύσταση καθέτου δεν έχει γίνει. 

[dimitris GM]

  Υπο τους ορους του αρθρου 98, ναι,  μπορει.

 Αλλα, ηδη  αμφισβητειται στα δικαστηρια η νομιμοτητα αυτης της "επεκτασης" και περιμενουμε αποφαση απο την  Ολομελεια του ΣτΕ.

https://nomosphysis.org.gr/22820/ste-91-2024-syntagmatikotita-i-mi-tis-diataksis-peri-taktopoiisis-aythaireton-kataskeyon-se-koinoxristoys-xoroys-polykatoikion/?st=91/2024

 

[geokar74]

Καλησπέρα σας.

Θα ήθελα την άποψή σας για το εξής θέμα:

Διαμέρισμα έχει σύμφωνα με τη σύσταση αποκλειστική χρήση σε ένα τμήμα του δώματος. Από τη διαμορφωμένη κατάσταση που είδα στο δώμα ένα τοιχίο (ύψους 1,50μ.) που διαχωρίζει και οριοθετεί αυτό το χώρο αποκλειστικής χρήσης από το υπόλοιπο τμήμα του δώματος, έχει μετακινηθεί κατά 50εκ. ει βάρος του υπόλοιπου κοινόχρηστου χώρου του δώματος.

Το ερώτημα είναι το εξής:

α) Μπορούμε να επικαλεστούμε την παρ. 7 του άρθρου 98 και με υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη (για κατάληψη κοινόχρηστου χώρου από κατασκευής της οικοδομής) και με μία δεύτερη υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι έχει παρέλθει δεκαετία από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου και δεν υφίσταται έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση, να προβούμε μονομερώς σε τακτοποίηση και τροποποίηση σύστασης 

ή

β) Επειδή μιλάμε για χώρο αποκλειστικής χρήσης που ανήκει σε οριζόντια ιδιοκτησία και όχι για την οριζόντια ιδιοκτησία αυτή καθ' αυτή θα πρέπει να ακολουθήσουμε την παρ. 9 του άρθρου 98 οπότε και θα χρειαστούμε συναίνεση του 50%+ των συνιδιοκτητών τόσο για την τακτοποίηση όσο και για την τροποίηση σύστασης?

Σας ευχαριστώ για το χρόνο σας.

 

[Κάπτεν Γκρόσο]

Είσαι σίγουρος ότι επιτρέπεται ο διαχωρισμός τμήματος αποκλειστικής χρήσης από τον υπόλοιπο χώρο με τοιχίο; 
Η περίπτωση που περιγράφεις δεν είναι, κατ' ουσίαν, θέμα του νόμου 4495.

[melos172]

Καλημέρα,
Είναι η πρώτη φορά που γράφω.

Οικοδομή εντός σχεδίου, εντός πόλης, με επικρατούσα χρήση κατοικία, κατασκευάστηκε εντελώς αυθαίρετα το 1966.
Υπάρχει απόφαση εξαίρεσης από κατεδάφιση του 1979 και σχέδια που την συνοδεύουν.
Στο λεκτικό της απόφασης, στους τίτλους και στα σχέδια φαίνεται η οικοδομή με ισόγειο(2 καταστήματα) και 3ορόφους.
Στην πραγματικότητα, υπάρχει και υπόγειος όροφος, που εκτείνεται όσο το ισόγειο και επιπλεόν εξέχει 1μ. εντός προκηπίου.
Η πρόσβαση στο υπόγειο γίνεται εσωτερικά από το ένα εκ των καταστημάτων (Κατάστημα 1) και εξωτερικά μέσω σκάλας και καταπακτής στο πεζοδρόμιο.
Δεν υπάρχει πρόσβαση από το κλιμακοστάσιο της οικοδομής.

Ο ιδιοκτήτης του Καταστήματος 1, θέλει να κάνει ρύθμιση αυθαιρέτων και συμπλήρωση ΗΤΚ για να προχωρήσει σε γονική παροχή, θεωρώντας ότι μέρος της ιδιοκτησίας είναι και το υπόγειο, επειδή χρησιοποιείται αποκλειστικά ως αποθηκευτικός χώρος του Καταστήματος 1 (το ίδιο θεωρούν και οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες της οικοδομής).

Όμως,
Στους τίτλους ιδιοκτησίας, δεν αναφέρεται πουθενά το υπόγειο.
Δεν έχει ΚΑΕΚ και ρευματοδοτείται μέσω του Καταστήματος 1.
Το δηλώνουν στο Ε9, σε ξεχωριστή γραμμή με συμπληρωμένο το εμβαδό στους "κύριους χώρους".

Η ερώτηση είναι αν θεωρείτε ότι,
α) υπάγεται στην περιπτώση της παρ.5, αρ.98, δεδομένου ότι υφίσταται εκ κατασκευής της οικοδομής, προσκομίζοντας την σχετική ΥΔ του ιδιοκτήτη;
β) αν ναι, μπορεί ο ιδιοκτήτης να τροποποιήσει, κατόπιν, την Σύσταση Ο.Ι., σύμφωνα με την παρ.7, αρ.98, δεδομένου ότι μιλάμε για χώρο σε υπόγεια στάθμη;

Ευχαριστώ,

Edited October 2, 2025 at 09:24 πμ by melos172

[Pavlos33]

@melos172 Kαλημέρα. Διευκρίνισε μας αν στο ακίνητο υπάρχει ΠΣΟΙ. 

Υπάρχει κάποια πιθανότητα το υπόγειο να κατασκευάστηκε εκ των υστέρων (πχ σε ένα έντονα επικλινές οικόπεδο, να αφέθηκε ημιτελές και να κλείστηκε και να μπαζώθηκε);