ν. 4495/17 - παραρτημα α [ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α - Ν. 4495/17]

[Gousgounis]

Δες στο Παράρτημα Α, στις διευκρινήσεις των συντελεστών τετραγωνιδίων το 1 (οικοδομική άδεια) σελ 3242 του ΦΕΚ. Έχει και άλλα περίεργα στο ΟΧΙ.

Η λογική του νομοθέτη θεωρώ πως είναι με γνώμονα στο να διευκολύνει τον μηχανικό. Η δουλειά μας είναι να ελέγχουμε βάσει της εκδοθείσας άδειας. Δε θέλει να τον αναγκάσει να ψάχνει συμβόλαια για να δει αν με το νέο τοπογραφικό (αν υπάρχει) παραβιάζονται Δ, ή αλλάζουν κατηγορίες λόγω μεταβολής στα επιτρεπόμενα στοιχεία δόμησης ή προκύπτουν ανοίγματα σε όριο κτλ. Βάζεις ένα οχι, πληρώνεται και κάτι παραπάνω και τέλος. Συν τοις άλλοις με το ΟΧΙ είσαι υποχρεωμένος να συντάξεις και νέο εξαρτημένο τοπογραφικό.

Εξάλλου όταν βγήκε ο νόμος δεν είχαν καταλάβει ότι η κατάργηση της κατηγορίας 5 θα δημιουργούσε τέτοια προβλήματα.

Όλα τα παραπάνω προς αιτιολόγηση του νομοθέτη και όχι για να διαφωνήσω μαζί σου. Συμφωνώ πως αν μία κατάτμηση έγινε απο σοβαρό μηχανικό και όχι πχ από την ιδιόγραφη διαθήκη του παππού, δε θα πρέπει να δημιουργεί προβλήματα. Θα μπορούσαν να βάλουν έναν αστερίσκο...

Edited March 21, 2025 at 06:43 πμ by Gousgounis

[Pavlos33]

17 ώρες πριν, ioannisioannou said:

Η κατάτμηση παραβίασε κάποιον πολεοδομικό περιορισμό; γιατί να θεωρηθεί χωρίς Ο.Α.; Αφού με τους όρους των οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων επιτρεπόταν.

Μια Ο.Α εκδίδεται επί ενός συγκεκριμένου οικοπέδου με καθορισμένες κατά την τοπογραφική μελέτη διαστάσεις, εμβαδόν, όρια κλπ με καθορισμένο Δ. κάλυψης και ισχύοντα-επιτρεπόμενα-πολεοδομικά μεγέθη. Όταν λοιπόν, συμβολαιογραφικά συντελέστηκε κατάτμηση, ακόμη και αν δεν παραβιάζεται καμία πολεοδομική διάταξη, η αρχική άδεια δεν έχει πλέον καμία σχέση με την υφιστάμενη κατάσταση που διαμορφώθηκε. Με άλλα λόγια, έχεις μια Ο.Α που αφορά ένα άλλο ακίνητο και όχι αυτό που δημιουργήθηκε. Γι αυτό και το παράρτημα (σε όλους τους αυθαιρετονόμους) "τιμωρεί" τόσο αυστηρά την κατάτμηση και σου επιβάλλει να θεωρήσεις ως πλήρως αυθαίρετο. Από κει και ύστερα, επειδή μια τέτοια αντιμετώπιση, βγάζει μεγάλα πρόστιμα (αναφέρομαι σε περιπτώσεις μετά το 1983) υπάρχει η λύση της νομιμοποίησης με πληρωμή παραβόλου, ως προς το νέο τοπογραφικό και νέο δ. κάλυψης που προκύπτει, εφόσον βεβαίως η κατάτμηση πληροί όρους και περιορισμούς. Οπότε, ο νόμος δίνει την δυνατότητα, είτε να πας και να πληρώσεις με συνοπτικές διαδικασίες και να ξεμπερδεύεις ή να πας με νομιμοποίηση και να μην πληρώσεις υπέρογκα πρόστιμα. Το θέμα αυτό εχει συζητηθεί εκτενώς στους δυο τελευταίους νόμους αυθαιρέτων.

[ioannisioannou]

@Pavlos33 Σε ευχαριστώ πολύ, να είσαι καλά, θα προχωρήσω με άδεια νομιμοποίησης.

Edited March 21, 2025 at 10:10 πμ by Pavlos33

[John61Kf]

( Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλημέρα συνάδελφοι,

Έχω μια περίπτωση ενός οικοπέδου στο οποίο έχουν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια το 1990 ένα κτίσμα ισόγειας κατοικίας και κατοικίας πρώτου ορόφου, ξεχωριστά μεταξύ τους, του ιδίου ιδιοκτήτη. Το οικόπεδο βρίσκεται σε εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου περιοχή. Ο ιδιοκτήτης κατά τη διάρκεια ανέγερσης των κατοικιών, κατασκεύασε αυθαίρετα μια ισόγεια αποθήκη και ένα λεβητοστάσιο. Εγώ καλούμαι τώρα από τον ιδιοκτήτη να τακτοποιήσω τις αυθαίρετες κατασκευές. Έπειτα από έρευνα όμως, διαπίστωσα ότι υπάρχει ένα πρόβλημα. Το οικόπεδο αυτό αποτελούσε τμήμα ενός μεγαλύτερου οικοπέδου, το οποίο και διασπάστηκε με συμβόλαιο το 1989 και αγοράστηκε από τον πελάτη μου, και έπειτα εκδόθηκε η οικοδομική άδεια για να χτίσει. Τώρα, και σύμφωνα με τους όρους δόμησης της περιοχής, ανακαλύψαμε ότι κακώς διασπάστηκε το οικόπεδο τότε με την σημερινή του τη μορφή, καθώς δεν προκύπτει άρτιο και οικοδομήσιμο, αφού δεν καλύπτει ούτε τον κανόνα, ούτε τις παρεκκλίσεις.  Η ερώτηση μου είναι η εξής:

Η "παράνομη" κατάτμηση του οικοπέδου, μας επηρεάζει στην τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών; 

Edited May 12, 2025 at 07:20 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@John61Kf Σύμφωνα με το παράρτημα θα κάνεις υπαγωγή στο ακίνητο μη λαμβάνοντας την Ο.Α. Επί της ουσίας, θα το θεωρήσεις παντελώς αυθαίρετο. Το κόστος υπαγωγής φυσικά αναμένεται μεγάλο. Αν ήταν οικοδομήσιμο θα σου πρότεινα να αναζητούσες την λύση της νομιμοποίησης. Τώρα αυτό δεν γίνεται. Αναφορικά με τις κατατμήσεις, ο νομοθέτης την θεωρεί από τις πιο βαριές "αυθαιρεσίες" ανεξαρτήτως αν από αυτή καλύπτονταν οι πολεοδομικές διατάξεις στα κατατμηθέντα και αυτό διότι όταν εκδίδεται μια Ο.Α αυτή αφορά ένα συγκεκριμένο οικόπεδο με συγκεκριμένα, όρια, κλίσεις πλευρών (χωρική του ταυτότητα), πολεοδομικά μεγέθη, τα οποία δεν θα ισχύουν μετά την κατάτμηση και ως εκ τούτου δεν θα ισχύει ούτε η αρχική άδεια που αφορούσε το αρχικό οικόπεδο. Επομένως η κατάτμηση για να μην ληφθεί ως παράβαση θα πρέπει για παράδειγμα το κτίριο με το οικόπεδο, όπως προέκυψε από μια κατάτμηση, να έχει εμφανιστεί σε μια οικοδομική άδεια, (ενημέρωση, νεα, αναθεώρηση κλπ). Δυστυχώς στο παρελθόν αυτό δεν γινόταν. Εκδίδονταν άδεια για το αρχικώς ενιαίο και πολλές φορές δεν περίμεναν καν να εκδοθεί και προέβαιναν συμβολαιογραφικά σε κατάτμηση (οι προίκες της εποχής).

 Παράνομη κατάτμηση κατά παράβαση των κανονισμών ( η οποία θα οδηγούσε ενδεχομένως τη συμβολαιογραφική πράξη να καταστεί αυτοδικαίως άκυρη) θα μπορούσε να είναι για παράδειγμα αν κατατμήθηκε από μεγαλύτερης έκτασης γήπεδο,  τμήμα του με επιφάνεια γηπέδου μικρότερη των 1000 τμ εντός ζώνης 500 μ από περιμετρικά όρια προ 23 οικισμού ή Ρ.Σ. Άλλη περίπτωση παράνομης κατάτμησης (την οποία πιθανώς να έχεις) είναι να αφέθηκε μη άρτιο μη οικοδομήσιμο οικόπεδο σε εντός ρυμοτομικού σχεδίου πόλης κατά παράβαση του Ν.Δ 690/48 κλπ.

Edited May 12, 2025 at 07:28 μμ by Pavlos33

[panmyr]

 

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλημέρα συνάδελφοι, θα ήθελα την βοήθεια σας.

 

Εξετάζω την περίπτωση τακτοποίησης σε ένα αγροτεμάχιο.

 

Αρχικά είχε εκδοθεί το 1985 άδεια ανέγερσης δiώροφου κτηρίου με υπόγειο (κατάστημα στο ισόγειο, κατοικία στον όροφο), με αγροτεμάχιο εμβαδού 16 στρέμματα.

Ακολούθησε το 1997 η έκδοση νέας άδεια για ισόγειο κατάστημα, ξανά στον τεμάχιο 16 στεμμάτων.

 

Το 1996 βρίσκω συμβόλαιο με το οποίο γίνεται γονική παροχή 4,5 στεμμάτων το οποίο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο όπου εκεί είναι τα δύο κτίσματα. (Η ανωτέρω πράξη δεν λήφθηκε υπόψη κατά την προσθήκη του ισόγειου καταστήματος, με αποτέλεσμα η άδεια να βγήκε στα 16 στρέμματα και όχι στα 4,5).

 

Σήμερα εξετάζω τα πραγματικά, τα 4,5 στρέμματα, όπου έχω 10τμ παράβαση από το δυώροφο κτήριο συν το ισόγειο κατάστημα που έχει μπει όλο εντός πλαγίων αποστάσεων. Μιλώντας με το ΤΕΕ, μου είπαν ότι από την στιγμή που έχει γίνει κατάτμηση είναι κατηγορία 5 (χωρίς άδεια), βάσει του Παραρτήματος Α, παρόλο που είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Συμφωνείται με αυτή την άποψη;;

 

Αν τελικά ληφθούν υπόψη οι άδειες, για το κατάστημα που μπαίνει εντός Δ, αλλά δεν προσαυξάνει την εγκεκριμένη δόμηση, θα το λάβω υπόψη για τον υπολογισμό της κατηγορίας και των ποσοστών υπέρβασης;

Edited May 16, 2025 at 04:07 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@panmyr Έχεις από τις πιο δυσμενείς περιπτώσεις υπολογισμού προστίμου λόγω της κατάτμησης. Όλο χωρίς Ο.Α (πλήρως αυθαίρετο). Το πρόστιμο αναμένεται μεγάλο και βεβαίως, λόγω κατ. 5 η δήλωση δεν μπορεί να υποβληθεί. Εξέτασε το ενδεχόμενο νομιμοποίησης με πληρωμή παραβόλου (εάν και εφόσον το γήπεδο είναι οικοδομήσιμο-βλ. σχετ. απόφαση ΣτΕ 176/23). Για τους λόγους της αντιμετώπισης αυτής δες παραπάνω Posts στο παρόν νήμα.

[panmyr]

Είναι δυνατόν να ισχύει αυτό; δηλαδή αν κατατμήσω σε δύο άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα ένα αγροτεμάχιο που έχει ένα κτήριο με υπέρβαση δόμησης 5 τμ, τότε θεωρώ ότι όλο δεν έχει άδεια;; 

Edited May 16, 2025 at 04:17 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

Για να μην επαναλαμβάνω. Μπες στον κόπο να διαβάσεις προηγούμενα posts. Αναλύεται το θέμα εδώ και αρκετά χρόνια (από το ν. 4014).

[panmyr]

Συνάδελφε, με όλο τον σεβασμό, αν δεν θες να επαναλαμβάνεσαι μην απαντάς. Υπάρχουν και άλλοι συνάδελφοι στο forum που διαβάζουν και μπορούν και εκείνοι να εκφέρουν άποψη. Παρακολουθώ τους νόμους των τακτοποιήσεων απ την έναρξή τους, και έχω γνώση και άποψη, δεν είναι η πρώτη φορά που αλλιώς γράφει κάτι ο νόμος είτε σε παράρτημα είτε στο κείμενο και σε επικοινωνία με το ΤΕΕ, δίνεται άλλη ερμηνεία (π.χ. ξεμπαζωμένο υπόγειο και μειωτικός συντελεστής).