ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Διάφορες περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών

[ΓΕΩΡΓΟΥΛΑ ΣΤΕΛΛΑ]

Είναι ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία, χρειάζεται συναίνεση? 

[Pavlos33]

Η υπόθεση αφορά αυθαίρετο κλείσιμο πυλωτής και δημιουργία διαμερίσματος κατοικίας. Η πυλωτή είναι κοινόχρηστος χώρος. Άρα, απαιτείται συναίνεση, βάσει του νόμου, με απλή πλειοψηφία (510 ψήφους/51%). Ο φερόμενος ιδιοκτήτης θα πρέπει να έχει κατά νου πιθανή ακύρωση της υπαγωγής (σχετική η απόφαση ΣτΕ 1616/2025) εφόσον εναντιωθεί κάποιος από τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής.

[ΓΕΩΡΓΟΥΛΑ ΣΤΕΛΛΑ]

Δεν είναι κοινόχρηστος χώρος η πυλωτή, σας επισυνάπτω τμήμα του συμβολαίου που περιγράφει την οριζόντια.

ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΣΥΣΤΑΣΗΣ.pdf

[Didonis]

On 8/2/2026 at 3:41 ΜΜ, ΓΕΩΡΓΟΥΛΑ ΣΤΕΛΛΑ said:

1. ...με δυο πυλωτές .....
2. η μια από αυτές έγινε διαμέρισμα το 2010. ....

1. Όταν υπάρχει πυλωτή είναι μία..... όταν είναι δύο διαφορετικά ανεξάρτητα κτίσματα ναι μπορούμε να έχουμε πυλωτή για κάθε διαφορετικό κτίσμα. Οπότε εκεί λέμε 2 ή 3 κλπ. Ισχύει κάτι απ αυτά?
2. το έγινε διαμέρισμα έγινε με Οικοδομική Άδεια ή όχι? Αν έγινε με Οικ. Άδεια τότε τον έλεγχο υπερβάσεων τον κάνεις βάση της Οικοδομικής Άδειας του 2010 και όχι του 1982. 

Γράφεις το κτίριο κατασκευάστηκε το 1982. Άρα να υποθέσω με ΓΟΚ 73.

Αν θυμάμαι καλά οι ευμενείς διατάξεις για τις πυλωτές ξεκίνησαν να ισχύουν από τον ΓΟΚ 85 και μετά. Οπότε δες με προσοχή στο διάγραμμα κάλυψης της άδειας που έχεις τι χρήση έχει το αδόμητο τμήμα του ισογείου (συχνά είχε αυτή την ονομασία αντι πυλωτής)

Πάλι όμως δεν ανέβασες περίγραμμα την υφιστάμενη σήμερα κατάσταση παρά μόνο (αν δεν κάνω λάθος) τμήμα σχεδίου του 1982

 

Edited February 8, 2026 at 05:29 μμ by Didonis

[ΓΕΩΡΓΟΥΛΑ ΣΤΕΛΛΑ]

Ευχαριστώ πολύ για το χρόνο σας!

ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΚΑΛΥΨΗΣ.pdf ΚΑΤΟΨΗ ΙΣΟΓΕΙΟΥ.pdf ΟΙΚ.ΑΔΕΙΑ.pdf ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ.pdf

Edited February 9, 2026 at 07:41 πμ by Pavlos33

[Pavlos33]

On 8/2/2026 at 6:03 ΜΜ, ΓΕΩΡΓΟΥΛΑ ΣΤΕΛΛΑ said:

Δεν είναι κοινόχρηστος χώρος η πυλωτή, σας επισυνάπτω τμήμα του συμβολαίου που περιγράφει την οριζόντια.

ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΣΥΣΤΑΣΗΣ.pdf 237.83 kB · 4 downloads

Καλημέρα. Κατά τη γνώμη μου θα πρέπει να υπάρξει συνδρομή νομικού στο όλο θέμα για να τεκμηριωθεί αν οι υπόστυλοι χώροι της πυλωτής για σκοπό στάθμευσης στους οποίους δόθηκαν ποσοστά συνιδιοκτησίας (υπήρχε αυτή η πρακτική  πριν το 1981) διατηρούν το νομικό καθεστώς τους ή πρέπει να επέλθει εναρμόνιση με το νόμο 5005/2022.

Η εναρμόνιση σύμφωνα με το ν. 5005/22 αφορά την μετατροπή χώρου στάθμευσης πυλωτής που διέθετε χιλιοστά, σε παρακολούθημα χωρίς χιλιοστά και ενσωμάτωσή του στο διαμέρισμα του ιδιοκτήτη της πολυκατοικίας που διαθέτει το χώρο στάθμευσης.

Ο χώρος όμως έχει αυθαίρετα κλείσει και μετατραπεί σε χώρο κύριας χρήσης (διαμέρισμα). Προσωπικά διατηρώ σοβαρές επιφυλάξεις για το επιτρεπτό της υπαγωγής στο ν. 4495 χωρίς λήψη συναίνεσης της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών.

[ΓΕΩΡΓΟΥΛΑ ΣΤΕΛΛΑ]

Καλημέρα,  ευχαριστώ.

Edited February 9, 2026 at 09:54 πμ by Pavlos33

[vasoskar]

(Mεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα σας,

Σε ισόγεια κατοικία σε περιοχή εκτός σχεδίου, οι ιδιοκτήτριες της οποίας έχουν αποβιώσει, η ανιψιά τους, ως κληρονόμος, πρόκειται να προβεί σε αποδοχή της κληρονομιάς.

Για τη διαδικασία της αποδοχής ζητήθηκε να διενεργηθεί έλεγχος τυχόν αυθαιρεσιών. Η οικοδομική άδεια εντοπίστηκε στην ΥΑΣΒΕ, ωστόσο δεν βρέθηκε η κάτοψη του ισογείου, παρά μόνο η κάτοψη του υπογείου, της στέγης, το διάγραμμα κάλυψης, οι ξυλότυποι, η ίδια η άδεια και το τοπογραφικό διάγραμμα. Επιπλέον, οι κληρονόμοι δεν διαθέτουν κανένα άλλο έγγραφο, ενώ ο μηχανικός που είχε εκδώσει την άδεια έχει αποβιώσει.

Με επικοινωνία στην Πολεοδομία της περιοχής ενημερώθηκα ότι για την περαιτέρω διαδικασία απαιτείται να προχωρήσω σε τακτοποίηση σύμφωνα με τον Ν.4495/2017, καθώς η ΥΑΣΒΕ δεν χορηγεί βεβαίωση απώλειας εγγράφου.

Μετά από αυτοψία, διαπιστώθηκε ότι δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης και τα τετραγωνικά καθώς και η κάτοψη συμφωνούν με τα υπόλοιπα έγγραφα της οικοδομικής άδειας που βρίσκονται στη διάθεσή μου.

Κατά τη συμπλήρωση του πεδίου «Υπέρβαση δόμησης» στο σύστημα του ΤΕΕ, ποια επιλογή θα πρέπει να επιλέξω, δεδομένου ότι δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης;

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων για τη βοήθειά σας.

Edited February 20, 2026 at 02:30 μμ by Pavlos33

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

On 20/2/2026 at 12:58 ΜΜ, vasoskar said:

.....Μετά από αυτοψία, διαπιστώθηκε ότι δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης .........

Δυστυχώς ελλείψει της εγκεκριμένης κάτοψης ισογείου δεν μπορείς να κάνεις αυτοψία και να γνωμοδοτήσεις για το αν είναι νομίμως υφιστάμενο! Έχεις δύο λύσεις εκ των οποίων διαλέγεις και παίρνεις: Είτε ανασύσταση φακέλου της ΟΑ, είτε εξολοκλήρου αυθαίρετο και υπαγωγή στον 4495. 

[Pavlos33]

@vasoskar Όπως τα λέει ο Ιάσονας είναι. Χωρίς εγκεκριμένη κάτοψη δεν πας πουθενά. Αν το κτίσμα είναι παλιό, προ 83, η μόνη συμφέρουσα πρακτικά λύση είναι να το υπάγεις χωρίς Ο.Α καθώς το πρόστιμο θα είναι μικρό και ο πελάτης θα ξεμπερδέψει άμεσα. Άλλος τρόπος είναι να το πας για νομιμοποίηση, εφόσον όμως έχεις μελετήσει και συμπεράνει ότι δύναται να νομιμοποιηθεί. 

Όμως, επειδή πρόκειται για αποδοχή κληρονομιάς δεν απαιτείται καμία τακτοποίηση. Πρώτα θα ολοκληρωθεί η πράξη και θα μεταγγραφεί. Τότε και μόνο τότε, θα ξεκινήσεις την υπαγωγή έχοντας νόμιμο πλέον ιδιοκτήτη (κληρονόμος ή κληρονόμοι). Στην παρούσα φάση, θα συντάξεις σωστά κατόψεις και ό,τι άλλο σχέδιο για να τα λάβει η συμβολαιογράφος και να διορθωθούν σωστά τα Ε9 για να έχουν τα σωστά πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ πενταετίας του κληρονομούμενου.

Edited February 20, 2026 at 02:35 μμ by Pavlos33