ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Ημιτελή κτίρια

[John61Kf]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Έχω μια περίπτωση μονοκατοικίας η οποία ανεγέρθηκε σύμφωνα με οικοδομική άδεια το 2018, αλλά δεν ολοκληρώθηκε. Οι εργασίες που έγιναν είναι η Ολοκλήρωση του Φ.Ο., οι τοιχοποιίες, η στέγη, η τοποθέτησης θερμομόνωσης, υδραυλικές εγκαταστάσεις, ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις κτλπ κτλπ. Οι εργασίες που δεν έγιναν είναι η τοποθέτηση των κουφωμάτων, τα επιχρίσματα και τα δάπεδα, οι χρωματισμοί κτλπ. Η ερώτηση μου είναι η εξής:

Για να ολοκληρωθούν οι εργασίες, από τη στιγμή που έχει λήξει η οικοδομική άδεια και δεν υπάρχει αναθεώρηση, θα χρειαστεί να γίνει κάποια ενέργεια αποπεράτωσης εργασιών; Και ναι, τότε θα γίνει με Ο.Α. απαραίτητα ή μπορώ να το ολοκληρώσω και με άδεια μικρής κλίμακας;

Υ.Γ. την οικοδομική άδεια την αρχική δεν την είχα εκδώσει εγώ.

[Pavlos33]

Μήπως εμπίπτει στην παρ. 6 άρ. 29 ΝΟΚ; 

6. Παρατείνεται η ισχύς των οικοδομικών αδειών  που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της παρ.3α του Αρθ-6 του ΠΔ/8-7-93 (ΦΕΚ-795/Δ/93), έως και τις 31-12-2025, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη του κτιρίου και να ενταχθούν  στην παρ.5γ του Αρθ-42 του Ν-4495/17 (ΦΕΚ-167/Α/17).
Για τις εργασίες αυτές δεν απαιτείται έκδοση αναθεώρησης οικοδομικής άδειας, παρά μόνον έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, η οποία  "συνοδεύεται από δήλωση ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό και γνωστοποιείται στο οικείο αστυνομικό τμήμα. 

[Nikos Alav]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33.)

Καλησπέρα σας, 

θα ήθελα να κάνω μια ερώτηση σχετικά με ένα ημιτελές κτίριο το οποίο μου έλαχε. Το εν λόγω κτίριο είναι ημιτελές με άδεια του 68 και έτος αποπεράτωσης ΦΟ το 69. Το κτίριο περιγράφεται ως ισόγεια κατοικία (χωρίς υπόγειο) και ο φάκελος ΟΑ είναι ελλιπής καθώς λείπουν κάποια αρχ. σχέδια και ξυλότυποι. Έχει συμφωνηθεί το κτίριο να πουληθεί ως ημιτελές και βρισκόμαστε στη διαδικασία τακτοποίησης και έκδοσης ΗΤΚ. Ο αγοραστής θέλει να το αγοράσει και να το μετατρέψει σε χώρο γραφείων με υπόγεια αποθήκη.  

Σκέφτομαι λοιπόν να κάνω :

1. υπαγωγή στο 4495 ως εξ ολοκλήρου αυθαίρετο με μη απάιτηση ΜΣΕ ως προ του 83
2. προεγκριση ΟΑ
3. Έγκριση εργασιών αποπεράτωσης αυθαίρετων κατασκευών σε συνεχεια προεγκρισης

Η ερώτηση μου λοιπόν είναι πως πιστεύεται οτι πρέπει να περιγράψω την αυθαίρετη ύπαρξη υπογείου (επί της ουσίας ξεμπαζώματος) ώστε να μην έχω θέμα στα επόμενα βήματα. Να σημειωθεί οτι δεν έχει γίνει τοιχοποιια απο καμία πλευρά για τον χώρο υπογείου. 

Υ.Γ. γνωρίζω πολυ καλα οτι το κτίριο είναι χρέπι και οτι είναι μπλεγμένη η κατάσταση αλλά αυτή η δουλεία μου έλαχε.

Υ.Γ.2 Το ξεμπάζωμα (αλλά όχι η δημιουργία υπογείου με τοίχους) κάτω απο το κτίριο φαίνεται απο google street view με αποτέλεσμα να μην μπορώ απλά να το εντάξω στον 4495

Επισυνάπτω και μια φωτογραφία του κτιρίου.

Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

 

 

Edited October 30, 2025 at 03:23 μμ by Pavlos33

[Pavlos33]

On 30/10/2025 at 2:11 ΜΜ, Nikos Alav said:

 

Η ερώτηση μου λοιπόν είναι πως πιστεύετε οτι πρέπει να περιγράψω την αυθαίρετη ύπαρξη υπογείου (επί της ουσίας ξεμπαζώματος) ώστε να μην έχω θέμα στα επόμενα βήματα. Να σημειωθεί οτι δεν έχει γίνει τοιχοποιια απο καμία πλευρά για τον χώρο υπογείου. 

Υ.Γ. γνωρίζω πολυ καλα οτι το κτίριο είναι χρέπι και οτι είναι μπλεγμένη η κατάσταση αλλά αυτή η δουλεία μου έλαχε.

Υ.Γ.2 Το ξεμπάζωμα (αλλά όχι η δημιουργία υπογείου με τοίχους) κάτω απο το κτίριο φαίνεται απο google street view με αποτέλεσμα να μην μπορώ απλά να το εντάξω στον 4495

Καλησπέρα. Συμφωνώ με το να το υπάγεις ως παντελώς αυθαίρετο κατηγορία 1 (προ 9.6.75). Ακόμη και τα ημιτελή μπορούν να υπαχθούν. Το κτίριο στην υφιστάμενη κατάσταση περιγράφεται ως διώροφο με ισόγειο πυλωτή. Το αν ο σκοπός ήταν η κατασκευή υπογείου εν μέρει εκτός εδάφους ή εν όλω, δεν σε αφορά. Το ότι η πυλωτή ενδεχομένως δεν πληροί τις προϋποθέσεις (πχ ύψος) χώρου κύριας χρήσης στα πλαίσια της ρύθμισης δεν σε ενδιαφέρει. Θα ανοίξεις 2 ΦΚ (για εποπτικούς λόγους αφού σε κάθε περίπτωση το πρόστιμο θα είναι όσο το παράβολο). Το ένα ΦΚ για τον υπόστυλο χώρο (έστω 100 τμ) με χρήση την κύρια χρήση (πχ κατοικία ή άλλη κατοικία) και τον πάνω όροφο ως κατοικία (ημιτελή). Με τον τρόπο αυτό στη συνέχεια θα προβείς σε έκδοση άδειας αποπεράτωσης.  Στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α θα κρίνεις βάσει των κανονισμών αν ο χώρος μπορεί να αποπερατωθεί ως χώρος κύριας χρήσης ή ως χώρος Β.Χ.

[Nikos Alav]

Ευχαριστώ πολύ!

Edited October 31, 2025 at 08:57 πμ by Pavlos33

[pygma]

Καλησπέρα Συνάδελφοι,

θέλω να βγάλω ΗΤΚ για διώροφη οικοδομή επι πυλωτής η οποία έχει σύσταση οριζοντίου με σκοπό την πώληση ολόκληρης της οικοδομής. Ωστόσο ένα τμήμα της πυλωτής είναι κτισμένο αλλά μέχρι το στάδιο των τούβλων. Να σημειωθεί ότι ο πρώτος όροφος ανεγέρθει με άδεια του 1983 ενώ ο δεύτερος (που επίσης είναι μέχρι τα τούβλα) το 1991. Το ερώτημα μου είναι με ποιον τρόπο θα αποδείξω πότε κλείστηκε η πυλωτή ; Με αεροφωτογραφία δε γίνεται ή Ε9. Καταλαβαίνω πάει για κατηγορία 4. Σας ευχαριστώ πολύ. 

[MARYKAL]

Αδεια αποπερατωσης σε ημιτελές διαμερισμα τετραοροφου με άδεια 1985.

Συνάδελφοι καλησπέρα 
έχω μία περίπτωση όπου ένα τετράωροφο κτίριο κατοικιών εντός σχεδίου,  ολοκληρώθηκε με άδεια του 1985 επι υπαρχοντος ισογείου προ 1955. Ολοκληρωθηκε και ρευματοδοτηθηκε μεχρι το 1992 σε όλους τους ορόφους εκτός από τον Β όροφο.
Σήμερα μετά από πλειστηριασμό ο νεος ιδιοκτήτης αγοράζει το ένα εκ των δύο διαμερισμάτων του Β ορ.και θέλει να το αποπερατώσει. Εχει ολοκληρωμένο Φ.Ο και λίγες τοιχοποιιες εξωτερ. και εσωτερ.
Από την πολεοδομία πήρα τα αντίγραφα της άδειας και έχω κάνει την αποτύπωση.  1. Στον Σ.Δ εχει προσμετρηθει ενας εσωτερικος φωταγωγος για το κλιμ/σιο. Στο κλιμ/σιο και στον φωτ/γο σε ολους τους οροφους υπαρχουν μικρες μετατοπισεις ή διαφορες στις διαστασεις. Αυτα εννοειται οτι ειναι ετσι εξ αρχης της κατασκευης και εχουν ρευματοδοτηθει ολοι οι υπολοιποι. Έχει νόημα να απεικόνιση διαφορές έως 2% επι της κατοψης; Ή πρέπει να κάνω υπαγωγη; Γιατί όπως προανέφερα ότι αφορά στους κοιν/στους χώρους κλιμ/σιου-φωτ/γου, ισχύουν εξ αρχής σε όλους τους ορόφους. 
2. Η πίσω όψη του διαμερίσματος προς τον ακαλυπτο, δεν έχει υλοποιηθεί καθολου, το ιδιο συμβαινει και στα εσωτερικα χωρισματα. 
3. Όσον αφορά στο θέμα των επιβλέψεων του αρχικού μηχανικού, δεν υπάρχει θέμα είναι πληρωμένες για όλο το κτίριο όπως συνηθιζόταν τότε (τσεκαρισμένο με την ΥΔΟΜ)
4. από την πολεοδομία μου είπαν ότι αυτή είναι μία νέα άδεια αποπεράτωσης κατηγορίας 3 ( πολλοι συνάδελφοι διαφωνούν και λένε κατηγορία 1), μου είπαν ότι πάω με τους όρους δόμησης της αρχικής άδειας και επίσης ότι αν έχουν ολοκληρωθεί οι εξωτερικές όψεις σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σε ποσοστο >75%, δεν χρειάζεται ΚΕΝΑΚ.
5. Έστω ότι υιοθετώ τα λεγόμενα της πολεοδομίας θεωρώντας ότι οι τοιχοποιείες δεν έχουν γίνει καθόλου και λυσω το θέμα του φωταγωγού, τοποθετώντας τα τούβλα στο περιγράμμα του στην εγκεκριμενη θέση και μεγεθος, σαν άδεια κατηγορίας 3 θα πάει με βεβαίωση όρων δόμησης; 
6. Επίσης θα απαιτηθεί στο νεο τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης; Υποθετω πως ναι. Θα πρεπει στο τοπογραφικο να αποτυπωθει ολο το οικοδομικό τετραγωνο; Επειδη υπαρχει συσταση, υποθετω οτι δεν ελεγχω τις υπολοιπες Ο.Ι. Επειδη ο Δήμος εχει πια υποχρεωτικά στους ορους δομησης την έγκριση αρχαιολογίας ( εδώ έχουμε αποπεράτωση στο σταδιο από τούβλα και μετά, στον Β οροφο). Δεν βρισκεται σε  αρχαιολογικό τοπο. Υπάρχει κάτι να προσεξω;
Συγγνώμη για την έκταση και ευχαριστώ