Δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της Πράξης Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας

[Λάμπρος Κοντζόγλου]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

 

Ερώτηση από συμβολαιογράφο ... Παρακαλώ συνάδελφοι τα φώτα σας ...!

 

Καλημέρα σας,

το πρόβλημα με τη μονομερή τροποποίηση - που το έχω συζητήσει και με εκπροσώπους του ΤΕΕ,  που έρχονται στο Σύλλογό μας - είναι το εξής:

Με βάση τη σύσταση η επιφάνεια είναι 82 τ.μ. Με βάση την Ο.Α. είναι 79,07 τ.μ. Η πραγματική επιφάνεια είναι 77,95 τ.μ.

Η μονομερής τροποποίηση κατά άρθρο 98 παρ. 7 αφορά αυθαίρετη απομείωση υπέρ κοινοχρήστων. Η αυθαίρετη απομείωση είναι η διαφορά μεταξύ επιφάνειας οικοδομικής άδειας και πραγματικής, δηλ.1,12 τ.μ. Η διαφορά μεταξύ της επιφάνειας της Ο.Α. και της αναγραφόμενης στη σύσταση δεν είναι αυθαίρετη, προφανώς οφείλεται σε λανθασμένη περιγραφή και για να τροποποιηθεί χρειάζεται την υπογρδαφή όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Αν γίνει σωστή τακτοποίηση θα φαίνεται η διαφορά μεταξύ της επιφάνειας της Οικοδομικής άδειας και της επιφάνειας της σύστασης? Υπάρχει κάποιος τρόπος τακτοποίησης, ώστε να επιτρέπει τη μονομερή τροποποίηση της σύστασσης? Δηλαδή μπορεί να φαίνεται ότι η αυθαίρετη απομείωση αφορά στη διαφορά 82-77,95=4,05 τ.μ.?

Ευχαριστώ

 

Edited May 11, 2023 at 02:43 μμ by Pavlos33

[Decision_Maker]

@Λάμπρος Κοντζόγλου} Και για τα τρία ερωτήματα, στα οποία καταλήγει η δημοσίευσή σου, η απάντηση είναι (κατηγορηματικά) αρνητική.

[gamvro]

On 11/5/2023 at 5:18 ΜΜ, Λάμπρος Κοντζόγλου said:

........Με βάση τη σύσταση η επιφάνεια είναι 82 τ.μ. Με βάση την Ο.Α. είναι 79,07 τ.μ. ...................................

Το εμβαδόν βάσει άδειας πώς προκύπτει; Αναγράφεται ρητά πάνω στην κάτοψη ή στο διάγραμμα κάλυψης

ή μήπως από αναλυτική επιμέτρηση που κάνεις επί της κάτοψης;

Τα περίπου 3,00 Μ2 διαφοράς δεν είναι βέβαια λίγα για το συγκεκριμένο διαμέρισμα.

Μπορείς να ανεβάσεις κάποια κάτοψη να δούμε;

[Λάμπρος Κοντζόγλου]

Δεν έχω εικόνα γιατί δεν πρόκειται για δική μου δήλωση . Απλά βοηθώ μια φίλη συμβολαιογράφο ... Θα επανέλθω όμως με περισσότερες λεπτομέρειες ... Ευχαριστώ πάντως συνάδελφοι για την άμεση ανταπόκριση.

Edited May 12, 2023 at 08:24 μμ by Pavlos33
Έγινε διαγραφή παράθεσης του αμέσως προηγούμενου μηνύματος (βλ. κανόνες συμμετοχής)-Pavlos 33

[JOANN]

Καλησπέρα.

Κάνουμε τον έλεγχο νομιμότητας μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας (γραφεία) α' ορόφου σε διώροφο κτίριο με ΠΣΟΙ. Σε έναν εξώστη έχει κλειστεί ένα μικρό τμήμα του, το οποίο αποτελεί υπέρβαση δόμησης αλλά και κάλυψης, πάνω από ακάλυπτο χώρο. Ο χώρος αυτός βρίσκεται στον εξώστη, ο οποίος θεωρείται αποκλειστική χρήση της ιδιοκτησίας, αλλά πάνω από ακάλυπτο/κοινόχρηστο χώρο και εκτός περιγράμματος κτιρίου βάσει της οικ. άδειας. Γνωρίζετε αν θα ζητηθούν συναινέσεις από τους συνιδιοκτήτες για την τροποποίηση της σύστασης από τον συμβολαιογράφο ή αν γίνεται μονομερής τροποποίηση?

[[email protected]]

@JOANN

 

Αν ο εξώστης είναι εκτός ρυμοτομικής γραμμής, τότε μόνο κατηγορία 3 με 5%, αν σε παίρνει. Αν δεν σε παίρνει, κατεδάφιση του αυθαιρέτου και αποκατάσταση.

Αν ο εξώστης είναι στον πίσω ακάλυπτο, θεωρείται χώρος αποκλειστικής χρήσης.

Edited April 2, 2025 at 10:59 πμ by [email protected]

[JOANN]

3 ώρες πριν, [email protected] said:

@JOANN

 

Αν ο εξώστης είναι εκτός ρυμοτομικής γραμμής, τότε μόνο κατηγορία 3 με 5%, αν σε παίρνει. Αν δεν σε παίρνει, κατεδάφιση του αυθαιρέτου και αποκατάσταση.

Αν ο εξώστης είναι στον πίσω ακάλυπτο, θεωρείται χώρος αποκλειστικής χρήσης.

Ο εξώστης βρίσκεται στην πρόσοψη του οικοπέδου με το δρόμο και η αυθαίρετη επέκταση βρίσκεται εντός του οικοπέδου μας και πιο μέσα από την οικοδομική/ρυμοτομική γραμμή. Φαντάζομαι είναι αποκλειστική χρήση εφόσον δεν βγαίνουμε από οικοδομικη/ρυμοτομική γραμμή?

Ευχαριστώ!

[nzerman]

Ν.5142/2024 - Άρθρο 16:

1.α) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών, ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί ή περιγραφεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του ν. 4495/2017, υπό τις εξής προϋποθέσεις:

αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου,

αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος, και αγ) υφίστανται νομίμως ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017.

 

Επιπλεόν το άρθρο 98 περιορίζει τη «μονομερή» σε περιπτώσεις αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης οριζοντίου εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη υπό την προϋπόθεση της αρχικής ανέγερσης και ενδεχομένως παρέλευσης δεκαετίας.

 

Στην περίπτωση που εξετάζω και φαίνεται στο σχήμα, έχουμε επέκταση της οριζόντιας καθ’ ύψος, από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής, καθ' υπέρβαση του νομίμου όγκου όμως. Επομένως, δεν  καλύπτεται μονομερή από το άρθρο 98. Το άρθρο 16 δεν ρυθμίζει την περίπτωση επίσης καθώς αφορά εμβαδόν, περίγραμμα και χρήση.

1.) Μπορεί να γίνει εφαρμογή της παραγράφου 9 του άρθρου 98 και η τροποποίηση να γίνει με απόλυτη πλειοψηφία του όλου ποσοστού συγκυριότητας της συνιδιοκτησίας ήτοι άνω του 50%; Νομίζω πως ακυρώθηκαν τέτοιες πράξεις με δικαστικές αποφάσεις.   

2.) Αν η επέκταση ήταν εντός του νόμιμου όγκου (εντός της στέγης εν προκειμένω), θα μπορούσε να εφαρμοστεί το 98;