Jump to content

Ημιτελής οικοδομή του 80'


 

Recommended Posts

Καλησπέρα συναδελφοι, ήθελα να ρωτήσω για όποιον γνωρίζει εάν είναι συνετό να αγοράσω μια οικοδομή ημιτελή (εχει χτιστεί ο 1ος όροφος μεχρι τα τούβλα) που ξεκίνησε τη δεκαετία του 80'. Η τιμή είναι καλή για τα τετραγωνικά κλπ αλλά ο ένας μηχανικός μας διαβεβαίωσε ότι είναι μια χαρά ενώ ο άλλος μας πρότεινε να ξεκινήσουμε απτο 0 σε ένα καινούριο οικόπεδο. Εν γένει τοσα χρόνια μπορούν να φθείρουν την οικοδομή; Επίσης δεν χρειάζεται πολύ τρέξιμο για ανανέωση αδειών κλπ; Ευχαριστω εκ των προτέρων

Link to comment
Share on other sites

Το να ξεκινάς από την τιμή, είναι λάθος. 

Πρώτα, ελέγχεις τη νομιμότητα της κατασκευής και τη δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας

Κατόπιν, ελέγχεις την ποιότητα της κατασκευής με έμπειρο μηχανικό. 

Τέλος, ελέγχεις τη διαρρύθμιση και τη δυνατότητα πιθανών αλλαγών της

Κι επιμένω στον έμπειρο (αλλά κι έντιμο) μηχανικό, διότι θα σε κατευθύνει σωστά αιτιολογώντας πλήρως την πρότασή του

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

Η απόφαση είναι γινόμενο πολλών παραγόντων και πως τους ζυγίζει ο κάθε ένας.

Όσον αφορά την ασφάλεια, Να γνωρίζεις πως οι πρόσθετα άρθρα του αντισεισμικού ψηφίστηκαν το 84. Βέβαια πάντα μπορούν να γίνουν ενισχύσεις.

Όσον αφορά το κόστος υπολόγισε πως κερδίζεις τα Χ κυβικά οπλισμένου σκυροδέματος, τις εκσκαφές και ένα μεγάλο μέρος των ενσήμων.

Όσον αφορά την άνεση. Έλεγξε αν μπορεί να μονωθεί επαρκώς (το 80 δεν είχε υπολογιστεί θερμομόνωση), αν έχει καλό προσανατολισμό, αν υπάρχει θέση στάθμευσης κτλ. Διαρρυθμίσεις μπορείς να αλλάξεις εσωτερικά.

Όσον αφορά την εμφάνιση, μπορείς να παίξεις μόνο με επενδύσεις και όχι με όγκους.

 

Η άδεια του λογικά έχει λήξει. Θα πρέπει να βγάλεις νέα άδεια αποπεράτωσης, εκτός αν είναι θεωρημένη επ' αόριστον.

Για το μηχανικό σίγουρα το να σχεδιάσει εξ' αρχής ένα κτίριο  είναι ευκολότερο και αποδοτικότερο. Αν υπολογίσεις τις αποτυπώσεις, συν τον έλεγχο νομιμότητας, συν τη δυσκολότερη επίβλεψη  κτλ, μην περιμένεις μειωμένη αμοιβή.

 

 

 

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

  • 2 weeks later...
On 17/5/2022 at 10:51 ΜΜ, Ferdinand_ said:

Καλησπέρα συναδελφοι, ήθελα να ρωτήσω για όποιον γνωρίζει εάν είναι συνετό να αγοράσω μια οικοδομή ημιτελή (εχει χτιστεί ο 1ος όροφος μεχρι τα τούβλα) που ξεκίνησε τη δεκαετία του 80'. Η τιμή είναι καλή για τα τετραγωνικά κλπ αλλά ο ένας μηχανικός μας διαβεβαίωσε ότι είναι μια χαρά ενώ ο άλλος μας πρότεινε να ξεκινήσουμε απτο 0 σε ένα καινούριο οικόπεδο. Εν γένει τοσα χρόνια μπορούν να φθείρουν την οικοδομή; Επίσης δεν χρειάζεται πολύ τρέξιμο για ανανέωση αδειών κλπ; Ευχαριστω εκ των προτέρων

Πρόκειται λοιπόν για μια οικοδομή 40 ετών περίπου. Η διάρκεια ζωής των κτιρίων από οπλισμένο σκυρόδεμα ορίζεται στα 50 έτη (τουλάχιστον από τον ΕΚΟΣ2000 και μετά). Συνεπώς απομένουν 10 έτη ωφέλιμου χρόνου ζωής. Αυτό δεν σημαίνει ότι σε 10 έτη θα πρέπει να κατεδαφιστεί η οικοδομή. Αν όμως ο φέρων οργανισμός υποστεί φθορά, μετά από την συμπλήρωση των 10 ετών, τότε κανένας κανονισμός δεν καλύπτει τον μηχανικό για επισκευή ή ενίσχυση. Το ίδιο πρόβλημα θα προκύψει σε περίπτωση που επιθυμείς να αλλάξεις την χρήση μέρους ή όλου του κτιρίου, από την οποία να προκύπτει αύξηση των φορτίων ή μεταβολή της κατηγορίας σπουδαιότητας από Σ2 σε Σ3, ακόμα και αν ο φέρων οργανισμός είναι άθικτος (δεν σε καλύπτει κανένα κανονιστικό πλαίσιο μετά από την συμπλήρωση της 50ετίας). Πληροφοριακά, ως ηλικία της οικοδομής θεωρείται ο χρόνος από την κατασκευή της θεμελίωσης.

Πέρα από τα προβλήματα του κανονιστικού πλαισίου προκύπτουν σοβαρά ζητήματα επάρκειας του φέροντος οργανισμού. Μετά από 40 χρόνια ζωής είναι βέβαιο ότι έχει λάβει χώρα σε σημαντικό βαθμό διάβρωση του οπλισμού και ενανθράκωση του σκυροδέματος. Για την διαπίστωση του βαθμού διάβρωσης και ενανθράκωσης πρέπει απαραιτήτως να γίνουν έρευνες πεδίου και λήψη δειγμάτων για εργαστηριακή ανάλυση. Αυτές οι έρευνες είναι πολύ σημαντικό να γίνουν καθώς θα τινάξουν στον αέρα την στατική μελέτη για μελλοντικό όροφο. Για παράδειγμα μία διαμήκης ράβδος οπλισμού Φ20, μετά από 40 έτη έχει υποστεί διάβρωση ώστε τα εξωτερικά 3mm να έχουν οξειδωθεί. Κατά συνέπεια η ενεργός διάμετρος είναι 14mm, καθώς τα εξωτερικά 3mm είναι οξείδιο του σιδήρου και δεν συνεισφέρουν στην αντοχή και την ολκιμότητα. Αυτό σημαίνει ότι στην στατική μελέτη για τον μελλοντικό όροφο θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ράβδος Φ14 και όχι Φ20 στο υφιστάμενο τμήμα της οικοδομής. Η ενανθράκωση του σκυροδέματος έχει ως αποτέλεσμα μικρότερη ικανότητα θλιπτικής παραμόρφωσης αλλά και ελαφρώς μικρότερη αντοχή. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να εφαρμοστούν οι αρχικές τιμές των μηχανικών χαρακτηριστικών χάλυβα και σκυροδέματος. Πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ο παράγοντας του ερπυσμού. Σε οικοδομές που κατασκευάζονται σε μία φάση ή σε φάσεις που διαφέρουν μερικά έτη μεταξύ τους δεν παίζει σημαντικό ρόλο. Το νέο σκυρόδεμα όμως με το παλαιό σκυρόδεμα των 40 ετών έχουν πολύ σοβαρή διαφορά στον ερπυσμό που αναπτύσσουν. Είναι δύσκολο να "συνεργαστεί" σκυρόδεμα 40 ετών με νέο σκυρόδεμα λόγω του ερπυσμού.

Αν δεν ληφθούν υπόψη αυτά τα φαινόμενα, η στατική μελέτη για τον μελλοντικό όροφο δεν θα έχει καμία αξιοπιστία και θα προκύψουν πολύ σοβαρά προβλήματα επάρκειας του φέροντος οργανισμού. Αν υπάρχει στατική μελέτη μελλοντικού ορόφου από την οικοδομική άδεια, τότε αυτή δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, λόγω της αλλαγής των χαρακτηριστικών χάλυβα και σκυροδέματος που έχουν συντελεστεί αυτά τα 40 χρόνια. Η στατική μελέτη της οικοδομής για μελλοντικούς ορόφους πρέπει οπωσδήποτε να γίνει χωρίς απαιτήσεις πλαστιμότητας, καθώς την δεκαετία του 1980 δεν προέβλεπεταν απαιτήσεις πλαστιμότητας οι κανονισμοί (με την προϋπόθεση η μελέτη να γίνει εντός 50 ετών από την κατασκευή της θεμελίωσης). Ο ελαστικός σχεδιασμός θα οδηγήσει σε ενισχύσεις της υφιστάμενης οικοδομής και της θεμελίωσης. Ανακύπτει και εδώ πρόβλημα συνεργασίας του νέου σκυροδέματος των ενισχύσεων με τα υφιστάμενα φέροντα δομικά στοιχεία της οικοδομής, λόγω ερπυσμού.

Από όσο γνωρίζω τα εμπορικά στατικά προγράμματα δεν αντιμετωπίζουν αυτές τις ιδιαίτερες περιπτώσεις. Τα μειονεκτήματα είναι πολλά και προτείνω να μην προχωρήσεις στην αγορά της ημιτελούς οικοδομής. Αν ο μηχανικός, που σου είπε ότι η οικοδομή είναι μια χαρά, δεν έκανε κανέναν έλεγχο (πεδίου ή εργαστηριακό), τότε δεν είναι σοβαρός και καλύτερα να μην λάβεις καθόλου υπόψη σου την γνώμη του. Εγώ στη θέση σου δεν θα προχωρούσα σε αυτήν την αγορά και θα διάλεγα να χτίσω καινούρια οικοδομή από την αρχή.

Edited by geoste
  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

το να χτίσω καινούριο σπίτι από την αρχή είναι πολύ δύσκολο, γιατί η αγορά της γης, το οικόπεδο δηλαδή, το κόστος να χτιστεί είναι πάντα μεγαλύτερο από το να βρεθεί ένα σπίτι να καλύπτει τις ανάγκες μου, ειδικά ένα λίγο πιο παλιό σπίτι σε μια περιοχή, που να μου αρέσει και μια  καλή τιμή για εμένα είναι πάντα μια πιο καλή επιλογή!
Επιπρόσθετα εγώ για τους δικούς μου λόγους και λαμβάνοντας υπόψη την περιοχή που μένω, σε ισόγειο δεν θα πήγαινα, οπότε καταλήγω πάλι σε νεο ως λίγο πιο παλιό διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία να μου αρέσει.
Αδυνατώ να πιστέψω ότι πλέον ΜΕ τον ΕΚΟΣ 2000 δίδεται χρόνος ζωής στα κτίρια 50χρόνια. Μα κάναμε 2μετρα τοιχεία, εξελίχτηκε η εποχή, η επιστήμη, αγκυρώνουμε τις δοκούς σε 40 πόντους πάχος υποστύλωμα και θα αντέχουν 50χρόνια. ?
2)Ουτε η λύση σπίτι του 80 μου αρέσει, για δικούς μου λόγους πάλι σε τόσο παλιό σπίτι δεν θα πήγαινα, ψάξε μήπως βρεις κάτι νεότερο' Και σωστά το έθεσε εδώ ο Gousgounis, τα σπίτια που χτιζόντουσαν τη δεκαετία του 80 δεν είχαν μόνωση άρα πετιούνται λεφτά όταν κάποιος προσπαθεί να τα ζεστάνει το χειμώνα και να τα δροσίσει το καλοκαίρι. 

Edited by Arche
  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

Πληροφοριακά, σύμφωνα με το εθνικό προσάρτημα της Ελλάδας στον Ευρωκώδικα 0 (EN 1990:2002), έχει καθοριστεί ενδεικτική διάρκεια ζωής σχεδιασμού τα 50 έτη για κτιριακές και λοιπές συνήθεις κατασκευές (Πίνακας 2.1).

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

@geoste αυτό χτίστηκε με τον αντισεισμικό του '59, και μάλιστα μπορεί και να ασφαλιστεί!
Ο @Ferdinand_ δεν μίλησε για προσθήκη, ούτε για αλλαγή χρήσης, επομένως πως προκύπτουν τα 50 χρόνια;

Έστω ότι προκύπτουν, πως μας επηρεάζει; (πχ αν θέλαμε να επιλέξουμε 100 χρόνια τι θα άλλαζε; μόνο η επικάλυψη μου έρχεται, αλλά δεν έχω κάνει ποτέ άλλη επιλογή από τα 50 έτη)

Εν τέλει τον ΚΑΝΕΠΕ (κ τη 'μήτρα' του ec8-3) τι τους έχουμε;

Προφανώς ο ενδελεχής έλεγχος είναι απαραίτητος και ενδεχομένως να μην προκύψουν όσα λες.
Χωρίς αποτελέσματα και χωρίς μελέτη βάση αυτών δεν θα το απέρριπτα, ούτε θα το πρόκρινα. 

Link to comment
Share on other sites

Γιατί έχω την εντύπωση ότι τα όρια που θεσπίζουν οι κανονισμοί μοιάζουν με τα όρια ταχύτητας στους αυτοκινητόδρομους?

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

Η διάρκεια ζωής σχεδιασμού (ή όπως λεγόταν παλαιότερα ωφέλιμος χρόνος ζωής) μιας κατασκευής αφορά την αξιοπιστία των προδιαγραφών που θέτουν οι κανονισμοί. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως δεν έχει ελεγχθεί η αξιοπιστία των προδιαγραφών, μετά από την παρέλευση της 50ετίας σε συνήθη κτίρια (στις γέφυρες η διάρκεια ζωής σχεδιασμού ορίζεται από τους ευρωκώδικες σε 100 χρόνια). Ακόμα και αν τηρήσει κατά γράμμα ο μηχανικός τους κανονισμούς, σε μία οικοδομή που έχει διάρκεια ζωής μεγαλύτερη των 50 ετών (π.χ. επισκευή, ενίσχυση, προσθήκη κλπ.), τότε την αποκλειστική ευθύνη την φέρει ο μηχανικός για οποιοδήποτε πρόβλημα προκύψει. Δεν υπάρχει κανονιστικό πλαίσιο που να καλύπτει τον μηχανικό σε αυτήν την περίπτωση, διότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις (παραδοχές σχεδιασμού) για την εφαρμογή του κανονισμού. Κάθε κανονισμός έχει ένα συγκεκριμένο πεδίο εφαρμογής και δίνει αξιόπιστα αποτελέσματα εφόσον πληρούνται οι παραδοχές σχεδιασμού.

Edited by geoste
Link to comment
Share on other sites

Ώπα. Πας να εφαρμόσεις μια διάταξη του ευρωκωδικα (κατά κύριο λόγο για νέα κτίρια) σε υφιστάμενο κτίριο του 1980. Στον κανονισμό του 59 δεν θα βρεις κάτι αντίστοιχο.

Retrofitting διατάξεων, ειδικά στα στατικά, δεν γίνεται τόσο εύκολα!

Ως προς την ουσία του θέματος, νομίζω ήταν πολυ εύστοχο το σχόλιο του Τετρις παραπάνω. Κατά τα άλλα, όσο εύκολα είπε ο συνάδελφος 'οκ πάρτο μια χαρά ειναι', άλλο τοσο εύκολα εσύ το απορρίπτεις. Τουλάχιστον αυτός το είδε.

Ας δουμε κ το τυπικό όμως

Οι υποχρεωτικές ελάχιστες απαιτήσεις, που θα πρέπει να
ικανοποιούνται πριν και μετά την επέμβαση, καθορίζονται σε
συνάρτηση με το είδος του δομήματος, τη χρήση του, τον χρόνο
κατασκευής του, και τους ισχύοντες τότε Κανονισμούς

Τα συμπεράσματα της διερεύνησης / τεκμηρίωσης υφισταμένου
δομήματος γίνονται με βάση τις σημερινές γνώσεις και τους
σήμερα κοινώς ανεγνωρισμένους τεχνικούς κανόνες, και όχι με τα
ισχύοντα κατά τον χρόνο κατασκευής του υφισταμένου δομήματος.

Απ’ αυτή την άποψη, τα αποτελέσματα της διερεύνησης δεν
τεκμηριώνουν νομικές ευθύνες για τους παράγοντες του
υφισταμένου δομήματος.

Σε περιπτώσεις προσθηκών, αλλαγών χρήσης κ.λ.π, οι αναγκαίες
ενισχύσεις του υφισταμένου δομήματος προηγούνται χρονικώς
έναντι της προσθήκης, αλλαγής χρήσης κ.λ.π.

Γίνεται γενικώς δεκτή μια ονομαστική τεχνική διάρκεια ζωής ίση
με τον συμβατικό χρόνο ζωής των 50 ετών, ανεξαρτήτως της
εικαζόμενης κατά περίπτωση «πραγματικής» υπολειπόμενης
διάρκειας ζωής του κτίσματος. Εξαίρεση από τον κανόνα αυτόν
επιτρέπεται μόνον υπό εντελώς ειδικές συνθήκες πλήρως
εγγυημένης υπόλοιπης διάρκειας ζωής, κατά την κρίση και
έγκριση της Δημόσιας Αρχής, οπότε τροποποιούνται αντιστοίχως
και οι σεισμικές δράσεις κατά το Κεφ. 4

Αυτά κ αλλα πολλά θα βρεις με αναζήτηση για "χρόνο " στον κανεπε. Απ ότι  βλέπω χρησιμοποιείται για καθορισμό σεισμικού φορτίου. Δυστυχώς τους ευρωκώδικες τους έχω στο γραφείο, θα ήθελα να δω τι λένε, αλλά τουλάχιστον ο 8-3 δεν νομίζω να διαφέρει ιδιαίτερα.

Edited by zazeng
Link to comment
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
 Share

×
×
  • Create New...

Important Information

We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue.