ΠΔ 94/2025: Το νέο πλαίσιο για τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων

Με το Προεδρικό Διάταγμα υπ’ αριθμ. 94/2025, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α’ 196/11.11.2025, θεσπίζεται ολοκληρωμένο και θεσμικά κατοχυρωμένο πλαίσιο για την περιβαλλοντική αντιστάθμιση των κινήτρων δόμησης που παρέχει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ).

Το νέο σύστημα στοχεύει στη διασφάλιση της ισορροπίας μεταξύ αυξημένης δόμησης και αστικού περιβάλλοντος, μέσω της εκπόνησης και έγκρισης των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.).

Το Π.Δ. εφαρμόζει τις προβλέψεις των άρθρων 66–71 του ν. 5197/2025 και εισάγει μια νέα διοικητική διαδικασία η οποία καθορίζει:

• τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου,
• τη διαδικασία έγκρισης των Ειδικών Σχεδίων,
• το ύψος του περιβαλλοντικού ανταλλάγματος,
• τις προϋποθέσεις εκκίνησης οικοδομικών εργασιών για άδειες που αξιοποιούν αυξημένους συντελεστές.

1. Τι είναι τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου

Σύμφωνα με το άρθρο 1 του Π.Δ., τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου αποτελούν την αντισταθμιστική περιβαλλοντική “επένδυση” που πρέπει να πραγματοποιηθεί όταν εφαρμόζονται κίνητρα δόμησης του ΝΟΚ.
Τα μέτρα περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων: 

α) Απόκτηση νέων κοινόχρηστων χώρων

Αγορά ή απαλλοτρίωση ακινήτων από το Δημόσιο ώστε να διασφαλιστεί μεγαλύτερη περιβαλλοντική ποιότητα, ανάλογη με την επιπλέον δόμηση που επιτράπηκε.

β) Αναβάθμιση και διαμόρφωση κοινόχρηστων χώρων

Αναπλάσεις, δημιουργίες πάρκων, ανανεώσεις πλατειών, ακόμη και κατασκευή υπόγειων χώρων στάθμευσης κάτω από κοινόχρηστες ζώνες.

γ) Δημιουργία δικτύων πρασίνου και αστικών παρεμβάσεων

δ) Κατεδάφιση επικίνδυνων ή αυθαίρετων κτισμάτων

ε) Ολοκληρωμένες αστικές αναπλάσεις σε υποβαθμισμένες περιοχές

στ) Δράσεις συνδεδεμένες με την ευρωπαϊκή αποστολή των 100 κλιματικά ουδέτερων πόλεων

ζ) Απόκτηση και αποκατάσταση διατηρητέων κτηρίων

η) Καθαρισμός, οριοθέτηση και διευθέτηση ρεμάτων

θ) Δημιουργία νέων χώρων πρασίνου

Τα μέτρα εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας, εκτός από Αττική και Θεσσαλονίκη όπου εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.

2. Τι είναι το Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π. και ποιος το εκπονεί

Το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.) είναι ο στρατηγικός φάκελος που καθορίζει ποια ακριβώς μέτρα θα υλοποιηθούν για να αντισταθμιστεί η επιπλέον δόμηση.

Μπορεί να εκπονηθεί:

• από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας,
• ή από τον οικείο Δήμο, με χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο ή μέσω δωρεάς.

Η έγκρισή του γίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, μετά από γνωμοδότηση του ΚΕ.Σ.ΠΟ.Θ.Α.(Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων). 

Πριν την έγκριση, το σχέδιο υπόκειται σε διαδικασία:

• περιβαλλοντικού προελέγχου, ή
• στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης, αν απαιτείται.

3. Πόσο είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο – Πώς υπολογίζεται

Το άρθρο 2 καθορίζει το ύψος του περιβαλλοντικού ανταλλάγματος που οφείλουν οι ιδιοκτήτες/επενδυτές: 

Υπολογισμός:

• 8% της αξίας της πρόσθετης δόμησης (για τις συνήθεις περιπτώσεις)
• 15% της αξίας (σε ειδικές περιπτώσεις της περ. β)

Η αξία υπολογίζεται βάσει της Τιμής Ζώνης της 11.12.2024.

Το ποσό κατατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και αποδίδεται αποκλειστικά στον οικείο δήμο για να υλοποιήσει έργα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

4. Πότε θεωρείται ότι ξεκίνησαν οι οικοδομικές εργασίες

Το άρθρο 3 δίνει ιδιαίτερη σημασία στο τι θεωρείται “εκκίνηση εργασιών”, προκειμένου να κριθεί αν μια άδεια εμπίπτει ή όχι στο νέο πλαίσιο.

Ως εκκίνηση θεωρούνται: 

α) Εκσκαφές και θεμελιώσεις

Αποδεικνύονται με:

• γνωστοποίηση έναρξης εργασιών,
• ΑΠΔ στον ΕΦΚΑ,
• αεροφωτογραφίες δημόσιων φορέων,
• συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία.

β) Κατεδάφιση κτισμάτων

Μόνο αν έχει γίνει μετά την 11.06.2024.

γ) Ανασκαφές της αρχαιολογικής υπηρεσίας

Εφόσον έγιναν στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας.

Το Π.Δ. συνδέει άμεσα την ακριβή τεκμηρίωση της εκκίνησης εργασιών με τη δυνατότητα αξιοποίησης των μεταβατικών διατάξεων του νόμου.

5. Τι σημαίνει στην πράξη για δήμους, επενδυτές και πολίτες

Το νέο θεσμικό πλαίσιο δημιουργεί μια δυναμική ισορροπία μεταξύ αστικής ανάπτυξης και προστασίας του περιβάλλοντος:

Για τους Δήμους

• αποκτούν σταθερό χρηματοδοτικό εργαλείο για αστικές παρεμβάσεις,
• ενισχύεται ο σχεδιασμός πρασίνου και αναπλάσεων,
• απαιτείται οργάνωση υπηρεσιών για την εκπόνηση και παρακολούθηση Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.

Για τους μηχανικούς και επενδυτές

• το επιπλέον δικαίωμα δόμησης επιβαρύνεται με περιβαλλοντικό ισοδύναμο,
• οι άδειες συνδέονται πλέον με συγκεκριμένες περιβαλλοντικές υποχρεώσεις,
• απαιτείται ακριβής τεκμηρίωση του χρόνου εκκίνησης εργασιών.

Για τους πολίτες

• αναμένεται βελτίωση της ποιότητας ζωής με περισσότερους κοινόχρηστους χώρους, πράσινο και αναπλάσεις,
• προστατεύονται διατηρητέα, ρέματα και υποβαθμισμένες περιοχές.

Συμπέρασμα

Το Π.Δ. 94/2025 αποτελεί μια από τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις του νέου πολεοδομικού πλαισίου.
Θέτει σαφείς κανόνες, δεσμευτικές διαδικασίες και διαφανή χρηματοδότηση, μετατρέποντας την αυξημένη δόμηση σε εργαλείο περιβαλλοντικής αναβάθμισης.

Αν εφαρμοστεί αποτελεσματικά, μπορεί να αποτελέσει τομή στον τρόπο με τον οποίο οι ελληνικές πόλεις αναπτύσσονται, καθιστώντας τες πιο βιώσιμες, λειτουργικές και πράσινες.

Δείτε εδώ το ΦΕΚ

Δείτε την σχετική Απόφαση Υπ. Περιβάλλοντος και Ενέργειας ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/125753/8426/10.11.2025 (ΦΕΚ 6015/11.11.2025 τεύχος Β') με θέμα: Ελάχιστο περιεχόμενο και τεχνικές προδιαγραφές των μελετών των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων.