ted78

Οργάνωση αυτοψίας Το πρώτο θέμα που με απασχόλησε είναι η οργάνωση της αυτοψίας. Επειδή έχω φτάσει σε σημείο να επισκεφτώ πάνω από δέκα ακίνητα σε μία μέρα, έπρεπε να βρω έναν τρόπο ώστε να γίνει αυτό με έναν τρόπο, που θα με γλίτωνε από άσκοπες μετακινήσεις. Ήθελα δηλαδή να έχω μία άμεση εικόνα των ακινήτων, που θα έπρεπε να επισκεφτώ, ώστε να οργανώσω το ταξίδι μου, την οποία θα μπορούσα να έχω και στο κινητό μου, χρησιμοποιώντας την εφαρμογή των χαρτών. Την λύση την βρήκα με το mymaps της google, που είναι ουσιαστικά μία διαδικτυακή εφαρμογή και όσοι έχουν gmail, μπορούν να τη χρησιμοποιήσουν δωρεάν. Πριν φτάσουμε εκεί όμως, το πρώτο πράγμα που πρέπει να γίνει, αφού έχουμε εντοπίσει τις θέσεις των ακινήτων μας, είναι να φτιάξουμε έναν πίνακα στο excel, με διάφορα στοιχεία που μας ενδιαφέρουν. Προσωπικά φτιάχνω έναν πίνακα όπως στο παρακάτω φύλλο: Αυτοψίες.xlsx Έπειτα πηγαίνω στη διεύθυνση του my maps της google και πατάω τη "Δημιουργία Νέου Χάρτη" στην επόμενη εικόνα: 1. Δίνω όνομα στον χάρτη και 2. Πατάω "Εισαγωγή" για να επισυνάψω τον πίνακα excel, που έφτιαξα πριν οπότε βγαίνει η επόμενη οθόνη, όπου και επιλέγουμε το αρχείο excel, από τη θέση που το έχουμε αποθηκεύσει. Αφού λοιπόν επιλέξουμε το αρχείο, ακολουθεί η επόμενη οθόνη, όπου επιλέγουμε όλα τα στοιχεία που θέλουμε να εμφανιστούν στον χάρτη, ενώ για τις συντεταγμένες επιλέγουμε "Γεωγραφικό Πλάτος, Γεωγραφικό Μήκος" και πατάμε "Συνέχιση". ακολουθεί μία ακόμη οθόνη, στην οποία μας ζητείτε να επιλέξουμε μία στήλη, που θα αποτελεί τον τίλο των σημάνσεων. Προσωπικά επιλέγω τον "Κωδικό Ακινήτου" και πατάμε "Τέλος". Έχουμε πλέον δημιουργήσει τον χάρτη μας. Τα ακίνητα που πρέπει να επισκεφτούμε είναι οι μπλε κουκκίδες, που όποιος θέλει μπορεί να τους αλλάξει χρώμα και σχήμα, ενώ αν πατήσουμε πάνω σε μία από αυτές, θα δούμε τις πληροφορίες του ακινήτου. Το ενδιαφέρον εδώ είναι ότι ο συγκεκριμένος χάρτης αποθηκεύεται στον λογαριασμό μας στο google drive και φυσικά είναι διαθέσιμος για να τον χρησιμοποιήσουμε από την εφαρμογή των χαρτών στο κινητό μας. Αφού λοιπόν ανοίξουμε την εφαρμογή "Χάρτες" στο κινητό μας, πάμε στην επιλογή "Τα μέρη σας" και επιλέγουμε το "Χάρτες" και έπειτα τον χάρτη που φτιάξαμε, ο οποίος και θα είναι το υπόβαθρο για όσο τον χρειαζόμαστε, ενώ θα μπορούμε να βάλουμε το κινητό μας να μας καθοδηγήσει στις θέσεις, που θέλουμε να πάμε. Επιπλέον, με τον συγκεκριμένο τρόπο υπάρχει η δυνατότητα να μοιραστούμε τον χάρτη με κάποιον συνεργάτη μας, που μπορεί να κάνει και αυτός κάποιες αυτοψίες.

Όντως για το κόστος συντήρησης υπάρχει γενικά διχογνωμία. Συνήθως προτείνεται 1,0% - 1,5% της υλικής αξίας. Από καθαρά προσωπική θεώρηση, πιστεύω ότι θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη σε σχέση με την υλική αξία, γιατί είναι κάτι που αφορά το ίδιο το κτίσμα και όχι τα έσοδα. Δηλαδή, ακόμα και σε ένα δωμάτιο, που δεν χρησιμοποιήθηκε π.χ. για μία χρονιά και μυοκτονία θα κάνεις και τα φίλτρα του κλιματιστικού θα καθαρίσεις κ.ο.κ. ανεξάρτητα από το πόσα έβγαλες τη χρονιά, που πέρασε. Για τις πληρότητες, ενδεικτικά τα έβαλα. Πάλι μέση ετήσια πληρότητα 40% έβγαινε, αλλά αλλάξανε τα έσοδα. Θα πρότεινα δηλαδή να μην βάλεις flat 40% παντού, αλλά να παίζει από μήνα σε μήνα.

Ξεκινώ αυτή την ενότητα προκειμένου να μοιραζόμαστε γνώσεις και πρακτικές για την εκτέλεση του εκτιμητικού έργου μας. Επειδή τα τελευταία δύο χρόνια έχει αυξηθεί σημαντικά η ζήτηση για παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών, τόσο από τραπεζικά ιδρύματα, όσο και από εκτιμητικές εταιρίες, αλλά και από ιδιώτες, προσπαθώντας να βρω τρόπους ώστε να αντεπεξέλθω στον όλο και αυξανόμενο όγκο δουλειάς, ξεκίνησα να χρησιμοποιώ διάφορες εφαρμογές ανοιχτού κώδικα για την οργάνωση της εργασίας μου, αλλά και να δημιουργώ, για τις εκτιμήσεις ιδιωτών, υπολογιστικά φύλλα πέραν αυτών που δίνονται από τα τραπεζικά ιδρύματα. Στη συνέχεια θα ξεκινήσω να φτιάχνω κάποιους σύντομους οδηγούς για διάφορα θέματα, όπως: Οργάνωση αυτοψίας με χρήση του my maps της Google Εφαρμογή συλλογής στοιχείων με κινητό ή tablet βασιζόμενη στην οικογένεια προγραμμάτων ανοιχτού κώδικα ODK της Google Εργαλείο ελέγχων αξιοπιστίας επί της μεθόδου των συγκριτικών στοιχείων Διάφορα υπολογιστικά φύλλα που χρησιμοποιώ στις εκτιμήσεις μου. Η αλήθεια είναι ότι δεν έχω και πάρα πολύ ελεύθερο χρόνο, οπότε οι αναρτήσεις από τη μεριά μου θα γίνονται όποτε βρίσκω διαθέσιμο χρόνο. Εννοείται ότι όποιος συνάδελφος θέλει να συνεισφέρει είτε με δική του δουλειά, είτε διορθώνοντας λάθη που μπορεί να έχω κάνει, είτε ακόμη και τροποποιώντας υπολογιστικά φύλλα ή εφαρμογές είναι ευπρόσδεκτος. Απ' ότι έχω δει μέχρι τώρα, στην κοινότητά μας υπάρχουν αρκετοί έμπειροι εκτιμητές, που μπορούν να συνεισφέρουν ουσιαστικά. Ελπίζω ότι με συλλογική προσπάθεια θα καταφέρουμε να φτιάξουμε ισχυρά εργαλεία, που θα βελτιώσουν την παραγωγικότητα και την ποιότητα της δουλειάς μας, αλλά και θα είναι ένα σημαντικό βοήθημα για νεότερους συναδέλφους, που θα αποφασίσουν να ασχοληθούν με τις εκτιμήσεις ακινήτων.

Καλημέρα. Για το πρόβλημά σας θα πρέπει να απευθυνθείτε σε δικηγόρο. Τέτοια θέματα δεν άπτονται της ειδικότητας του μηχανικού.

Το ποσοστό κέρδους, δεδομένου ότι πρόκειται για οικογενειακή επιχείρηση, θα μπορούσε να είναι και λίγο μεγαλύτερο, γύρω στο 45%. Διόρθωσε τις πληρότητες στο φύλλο υπολογισμού. Εσύ θες η μέση ετήσια να είναι περίπου 40%, όχι 40% σε κάθε μήνα. Αν κάνεις τις αλλαγές, θα δεις ότι θα σου αλλάξουν κατά πολύ τα έσοδα. Δηλαδή αν έχεις πληρότητες 60 - 70% τους δύο μήνες αιχμής, που είναι και μεγαλύτερη η τιμή του δωματίου, και 25 - 30% τις νεκρές περιόδους, θα δεις μεγάλες διαφορές. Γενικά η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης δεν είναι μεγάλης ακρίβειας, στη συγκεκριμένη περίπτωση, αφού δεν λαμβάνεται υπόψη η τάση εξέλιξης της αγοράς, μιας και το εισόδημα δεν έχει τη σταθερότητα ενός μηνιαίου ή ετήσιου μισθώματος π.χ. Ιδανικά θα έπρεπε να γίνει dcf ή αν δεν είναι εφικτό, τότε να γίνει στάθμιση και με μία άλλη μέθοδο, π.χ. του αποσβεσμένου κόστους. edit: Στατιστικά στοιχεία για πληρότητες κ.λ.π., μπορείς να βρεις στο site της ΕΛΣΤΑΤ. Διαλέγεις τη χρονιά που σε ενδιαφέρει και θα βρεις μεγάλο όγκο πληροφορίας. Βέβαια για το '18 δεν έχει πολλά στοιχεία ακόμα, αλλά βλέποντας και τις προηγούμενες χρονιές, θα μπορέσεις να βγάλεις συμπεράσματα. https://www.statistics.gr/el/statistics/-/publication/STO12/2018 edit2: Σου στέλνω ένα δικό μου φύλλο υπολογισμού με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης, που είχα χρησιμοποιήσει παλιότερα, με σχεδόν τις ίδιες παραμέτρους με το δικό σου, αλλά με αλλαγμένες τις πληρότητες, για να δεις τη διαφορά. Ουσιαστικά, αυτό που είναι λίγο διαφορετικό είναι το κόστος συντήρησης, που το λαμβάνω ως ποσοστό του κόστους κατασκευής. Άμεση Κεφαλαιοποίηση (Ξενοδοχείο).xlsx

Καλή Ανάσταση σε όλη την κοινότητα του michanikos.gr!

Για τους συντελεστές των ξενοδοχείων, μπορείς να συμβουλευτείς το "Valuation Parameters of Hotel Properties". Για εκτιμήσεις εκτός τράπεζας έχω χρησιμοποιήσει το excel της dcf από τα σεμινάρια για την πιστοποίηση. Αν δεν το έχεις να σου το στείλω.

Ουσιαστικά είναι η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης. Τώρα για τους συντελεστές που πήρε, τι να σου πω. Ας πούμε ότι το ποσοστό κέρδους, μου φαίνεται αρκετά μεγάλο και ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης κι αυτός λίγο τσιμπημένος, αλλά και πάλι δεν ξέρουμε ούτε καν, που βρίσκεται το ξενοδοχείο και αν λειτουργεί ή είναι κλειστό.

Εννοείς πώς θα κάνει έλεγχο της βεβαίωσης, που έβγαλε ο μηχανικός σου, ή πώς θα κάνει έλεγχο για να εκδώσει ο μηχανικός της τράπεζας τη βεβαίωση; Σε κάθε περίπτωση, θα δώσει στον μηχανικό της τράπεζας τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας και θα πράξει ανάλογα.

Τη βεβαίωση θα την εκδώσει ο δικός σου μηχανικός. Αν το κάνει ο μηχανικός της τράπεζας, τότε θα πληρωθεί έξτρα ποσό, πέραν της αμοιβής εκτίμησης.

Τον μηχανικό της τράπεζας δεν τον πληρώνεις εσύ άμεσα. Συνήθως γίνεται παρακράτηση από το ποσό του δανείου. Πέρα από τον μηχανικό υπάρχουν και άλλα κόστη. Κόστος φακέλου, κόστος νομικού ελέγχου, κόστος προσημείωσης κ.λ.π. Επιβάλλεται να σε ενημερώσουν για όλα τα κόστη και πόσο συχνά θα γίνονται επανεκτιμήσεις, γιατί είναι πρόσθετα έξοδα. Επίσης, αφού με το καλό ξεπληρώσεις το δάνειο, το κόστος άρσης προσημείωσης, πάλι εσύ το αναλαμβάνεις. Ως προς τα αυθαίρετα, συνήθως στα μη ενυπόθηκα ακίνητα θέλουν να είναι όλα νόμιμα ή τακτοποιημένα. Βέβαια, ίσως να γίνεται και αφού έχεις πληρώσει πάνω από το 30% του προστίμου, αλλά αυτό εναπόκειται στην απόφαση του νομικού τμήματος και του χρηματοδοτικού κέντρου της κάθε τράπεζας.

Το διαμέρισμα αποτελεί διακριτή ιδιοκτησία και μόνο αν αυτή έχει αυθαιρεσίες ή κάποιο παρακολούθημά της (θέση στάθμευσης, αποθήκη) υπάρχει πρόβλημα. Από τη στιγμή που είναι μεταβιβάσιμη, ανεξάρτητα από την κατάσταση των κοινόχρηστων χώρων, μπορεί να προσημειωθεί. Στην χειρότερη περίπτωση, ο εκτιμητής να αφαιρέσει κάτι από την Αγοραία Αξία, αφού η οικονομική επιβάρυνση της τακτοποίησής τους, βαρύνει αναλογικά και τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Όσο για τα διαφορετικά κουφώματα, συνήθως ό,τι δεν επηρεάζει επιφάνεια, όγκο και ύψος δεν αποτελεί πρόβλημα, αν και με το γράμμα του νόμου, χρειάζεται να γίνει αναθεώρηση ή ενημέρωση φακέλου, ανάλογα με την περίπτωση.

Αφού υπάρχει σύσταση οριζόντιας, και το διαμέρισμα δεν έχει αυθαιρεσίες, τότε μπορεί να προσημειωθεί. Τον μηχανικό τον επιλέγει η τράπεζα.

Πέρα από την όποια ιδεολογία μπορεί να έχει κάποιος, εγώ προσωπικά βλέπω και τις αλλαγές που έγιναν στη ζωή μου. Μπορώ να πω ότι η περίοδος από το 2012 έως το 2015, ήταν η χειρότερη στην επαγγελματική μου καριέρα με πολύ χαμηλά εισοδήματα και συσσώρευση χρεών προς ασφαλιστικά ταμεία. Το 2015 σταθεροποιήθηκαν τα πράγματα, μπήκαν σε μια σειρά και τα τελευταία τρία χρόνια, όχι μόνο κατάφερα να ξεχρεώσω, αλλά και τα εισοδήματά μου να ξεπερνάν και αυτά των καλών εποχών, προ 2010, χωρίς βέβαια να φτάσω στο σημείο να πω ότι μπορώ να αποταμιεύω, αλλά τουλάχιστον μπορώ να ζω πιο άνετα και να ξεπληρώνω τις υποχρεώσεις μου. Ενώ ίσως το πιο σημαντικό είναι, ότι υπάρχει μία σταθερή προς ανοδική ζήτηση για τις υπηρεσίες που προσφέρω.

Επίσης δες και τον Ν. 4179/2013 όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 4582/2018, που αναφέρει και ο Δημήτρης παραπάνω. Τα condo hotels, επιτρέπονται αποκλειστικά εντός σχεδίου ή εντός οικισμών. Για εκτός σχεδίου πας στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, που για νέα εγκατάσταση χρειάζονται περίπου 150 στρέμματα γης. Επίσης, απ' ότι κατάλαβα και για τις δύο περιπτώσεις (η αλήθεια είναι ότι το διάβασα λίγο διαγώνια), ένα ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών μπορεί να μεταβιβαστεί σε τρίτους, αλλά τις υπηρεσίες ξενοδοχείου της προσφέρει μία επιχείρηση.

Όχι, μία επιχείρηση. Αυτό που σε νοιάζει περισσότερο είναι αν θα το δεχθεί ο ΕΟΤ. Παλιότερα, απ' ότι θυμάμαι έπρεπε να υπάρχει μία επιχείρηση κύριου τουριστικού καταλύματος στο γήπεδο. Δεν θυμάμαι τώρα νομοθεσία για να σε παραπέμψω. Το καλύτερο που έχεις να κάνεις είναι να ρωτήσεις στον ΕΟΤ για αυτό.

Πρέπει να γίνεται, τουλάχιστον έχει πέσει τέτοιο συμβόλαιο στα χέρια μου και για ξενοδοχείο και για βιομηχανία. Επιπλέον, δε νομίζω ότι σε αυτή την περίπτωση είναι απαραίτητη και η λειτουργική συνένωση των κτιρίων, αφού επιτρέπεται η διάσπαση του όγκου.

Κατά τη γνώμη μου η βασική αξία που πρέπει να δώσεις είναι βάσει του σήματος λειτουργίας του ΕΟΤ. Για τα επιπλέον δωμάτια, στην αξία που θα υπολογίσεις θα βάλεις την υποσημείωση ότι δίνεται με την προϋπόθεση ότι γίνεται να αδειοδοτηθούν. Νομίζω ότι σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρήσεις ότι θα υπάρξει αλλαγή της κατηγορίας του ξενοδοχείου από 3* σε 2*, γιατί τότε αλλάζει κατά πολύ η αξία. Ή γίνεται να αδειοδοτηθεί ως 3* ή δε γίνεται. Η αλήθεια είναι ότι δεν έχω καταλάβει αν έχουν γίνει τακτοποιήσεις ή όχι. Πάντως σήμα λειτουργίας μπορεί να δοθεί και σε τακτοποιημένους χώρους, χωρίς να χρειάζεται έκδοση οικοδομικής άδειας. Μάλιστα, αν πρόκειται για μεγάλη μονάδα, είναι πιθανό το κόστος τακτοποίησης να είναι αδιάφορο σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Δηλαδή, αν το ξενοδοχείο έχει πχ Αγοραία Αξία 5 εκ. και το κόστος τακτοποίησης είναι π.χ. 15 χιλ, δεν υπάρχει μεγάλο νόημα να δώσεις Αγοραία Αξία 4.985.000 €.

Επειδή η στέγη είναι στοιχείο της όψης και θα έχεις αλλαγή όγκου, προς τα κάτω βέβαια, μάλλον χρειάζεται αναθεώρηση, αλλά μίλα καλύτερα με την ΥΔΟΜ.

Λοιπόν, έψαξα την αυθεντική έκθεση. Όποιος ενδιαφέρεται θα την βρει εδώ. Η ποσότητα που αναφέρεται στο ελληνικό άρθρο και μας ενδιαφέρει, είναι αυτή που αναφέρεται ως "tax wedge", σε ελεύθερη απόδοση "φορολογική σφήνα", που σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ ορίζεται ως: Οπότε πρώτο και βασικό, ο δείκτης δεν μετράει απώλεια εισοδήματος. Συνεπώς όλο το άρθρο κλίνει προς μπαρούφα, αφού αυτό που μετριέται στην πραγματικότητα είναι οι συνολικές εισφορές μισθωτού και εργοδότη ως ποσοστό επί του μισθού. Ένας δείκτης, που υποτίθεται ότι μας δείχνει την "αποθάρρυνση" της απασχόλησης και για τις χώρες της ΕΕ, έχει ως εξής: Βέβαια, αν συγκριθεί με τον δείκτη ανεργίας, φαίνεται πέρα από κάθε αμφιβολία, ότι τελικά δεν υπάρχει και τόσο μεγάλη συσχέτιση μεταξύ του συγκεκριμένου δείκτη και της απασχόλησης. Συμπέρασμα, καθόμαστε και συζητάμε επί τόσες μέρες για δημοσιογραφικές σαχλαμάρες, αφού ούτε ένα κείμενο δεν μπορούν να μεταφράσουν σωστά.

Λοιπόν, ο λόγος ή οι λόγοι, που ο μισθωτός παίρνει λιγότερα από τον ελ. επ. δεν είναι οι εργοδοτικές εισφορές. Ο βασικός λόγος είναι ότι με τη μισθωτή εργασία θεμελιώνεις εργατικά δικαιώματα. Δηλαδή, μπορείς να πάρεις άδεια και να πληρώνεσαι, μπορείς να πάρεις δώρο Χριστουγέννων, δώρο Πάσχα και επίδομα αδείας. Μπορείς να πάρεις αναρρωτική άδεια και να πληρώνεσαι. Ως μπλοκάκιας δεν έχεις όλα τα παραπάνω δικαιώματα και γι' αυτό θα πρέπει να ζητάς και παραπάνω χρήματα για την ίδια εργασία.

Πιστεύω ότι έχετε αντιληφθεί, πως η εργοδοτική εισφορά εκπίπτει από το φορολογητέο εισόδημα του εργοδότη. Οπότε μάλλον σας δουλεύουν ψιλό γαζί για να σας αμείβουν λιγότερο για τις υπηρεσίες σας.

Παιδιά όταν ο άλλος δεν δουλεύει μαύρα, οι επιλογές είναι είτε με μπλοκάκι είτε μισθωτός. Οπότε αν η αμοιβή / μισθός βάσει της σύμβασης είναι π.χ. 1.000 €/μήνα τότε ο εργοδότης πληρώνει στην πρώτη περίπτωση 1000 € + 24% ΦΠΑ, ενώ στη δεύτερη περίπτωση 1000 € + 20% Εργοδοτικές Εισφορές. Το μόνο που αλλάζει είναι το ποσοστό και σε ποιο ταμείο του κράτους μπαίνουν τα extra χρήματα. Στην πρώτη περίπτωση ο ΦΠΑ εκπίπτει από τον ΦΠΑ του εργοδότη, στη δεύτερη περίπτωση οι εργοδοτικές εισφορές εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα του εργοδότη. Πάντως αυτή η "αρχή" μικροοικονομίας, που αναφέρεται παραπάνω, λίγο μουσαντένια μου φαίνεται. Ένα θεωρητικό κατασκεύασμα χωρίς γνώση της πραγματικής αγοράς.

Συνήθως όχι, αλλά υπάρχουν περιοχές εκτός σχεδίου ανά την Ελλάδα, που υπάγονται σε κάποια διατάγματα π.χ. Διάταγμα Ζαγορίου, που είναι υποχρεωτική η κατασκευή στέγης.

Τέλος πάντων, νομίζω συμφωνούμε, ότι αυτά τα χρήματα δεν ήταν ποτέ μέρος του μισθού, οπότε δεν είναι κάτι που χάνει ο μισθωτός. Αν ο εργοδότης αποφάσιζε να του τα κάνει αύξηση ή να τα κάνει στραγάλια είναι άλλου παπά ευαγγέλιο.