mapost

Όπως καταλαβαίνω, έχει γίνει ενσωμάτωση τμήματος κοινοχρήστου στο διαμέρισμα που δημιουργήθηκε στο πατάρι. Αν έχει γίνει εκ κατασκευής (όπως διαπίστωσες), τότε μπορείς να το τακτοποιήσεις χωρίς συναίνεση. Όμως, δεν μπορείς να κάνεις τροποποίηση της σύστασης χωρίς σύμπραξη των συνιδιοκτητών, ώστε να διορθωθούν και οι τίτλοι και να μπορεί να μεταβιβαστεί. Αν, παρόλα αυτά, η συμβολαιογράφος ισχυρίζεται ότι μπορεί να κάνει συμβόλαια χωρίς τροποποίηση σύστασης, άστην να πάρει τις ευθύνες της. Η δικιά σου ευθύνη σταματάει στην τακτοποίηση.

Η 48ωρη δεν ήταν άδεια. Ήταν απλή ενημέρωση.

Πολύ αναλυτικός ! Ευχαριστώ και πάλι !!!

Ευχαριστώ για την απάντηση. Επισυνάπτω σχέδιο με τομή, εμβαδά και παλαιότητες. Ερώτημα.pdf

Διώροφη αυθαίρετη κατοικία 75m2 σε κλίση, κατασκευασμένη προ 1982 έχει επιπλέον τα εξής : 1.Κλείσιμο της γωνιακής βεράντας - εσοχής του ά ορόφου (στην οροφή του ισογείου) 10m2 με αύξηση μόνιμων φορτίων < 10% προ 2004. 2. Επέκταση μετά το 2004 στον όροφο (η οποία είναι ισόγεια επί εδάφους λόγω κλίσης) 15μ2 με κεραμοσκεπή της οποίας η μία πλευρά στηρίζεται στο κτίσμα προ '82 και στην συνέχεια αυτής, αποθήκη 7μ2. 3. Ανεξάρτητο κτίσμα (κύριος χώρος) στο ισόγειο με κεραμοσκεπή 20μ2 προ 2004. Απαιτείται Μ.Σ.Ε. και αν ναι, για ποιά κτίσματα ? Το προ '82 με το κλείσιμο της βεράντας το αγνοώ ή επειδή στον ένα τοίχο του ακουμπάει η κεραμοσκεπή της επέκτασης πρέπει να το ελέγξω κι αυτό ? Το ανεξάρτητο κτίσμα (3) το ελέγχω ή όχι λόγω μεγέθους ? Την αποθήκη την αγνοώ ως Σ1? Ή ελέγχω τα πάντα λόγω αυθαίρετων κατασκευών > 25μ2 ?

Ο μηχανικός έχει εκδώσει βεβαίωση ότι το 2017 στο ακίνητο δεν υπήρχαν άλλες αυθαιρεσίες πλην αυτών που είχε τακτοποιήσει και με αυτήν την δήλωση έγιναν τα συμβόλαια. Άρα προφανώς και εκτίθεται. Αλλά σας ξαναλέω ότι η αλλαγή χρήσης δεν μπορεί ούτως ή άλλως να ρυθμιστεί αφού δεν έχει συντελεστεί ακόμα, ώστε να την κάνετε στο μέλλον. Σε κάθε περίπτωση και επειδή δεν έχουμε όλα τα στοιχεία για να σας απαντήσουμε πιο αναλυτικά, αν θέλετε πείτε μας τι ακριβώς έχετε ρυθμίσει (ολόκληρο κτήριο, μεμονωμένη οριζόντια ιδιοκτησία) και τι συμβόλαιο έχετε κάνει.

Εφόσον το 2017 (αλλά ακόμα και σήμερα όπως συνάγεται από τα γραφόμενά σας) δεν είχε κατασκευαστεί διαμέρισμα στο υπόγειο, δεν έχετε το δικαίωμα να δηλώσετε αλλαγή χρήσης (ούτε θα μπορούσε να την είχε δηλώσει ο μηχανικός σας). Οι νόμοι που αφορούν σε ρυθμίσεις αυθαιρέτων, αφορούν σε αλλαγές χρήσης που έχουν συντελεστεί μέχρι τις 28/7/2011.

Τι δείχνουν τα σχέδια της σύστασης ? Την υφιστάμενη κατάσταση ή αυτήν της αδείας ? Αν δείχνουν την υφιστάμενη, δεν χρειάζεσαι καμία συναίνεση και καμία δήλωση, εκτός και αν θέλει ο γείτονας να χρησιμοποιήσει κι αυτός την δήλωσή σου και για το δικό του διαμέρισμα και να έχει και συμμετοχή στο κόστος.

Ακριβώς αυτό είναι το θέμα. Οι απαιτήσεις για μονομερή τροποποίηση της σύστασης για την κατάληψη κοινόχρηστου χώρου, δεν πληρούνται, όπως φυσικά δεν είναι δυνατόν να γίνει μονομερής τροποποίηση για κατάληψη τμήματος της ιδιοκτησίας του γείτονα. Για το θέμα της κατάληψης κοινοχρήστων θα μπορούσε να γίνει τακτοποίηση με το "εκ κατασκευής", αλλά η χρησιμότητά της θα ήταν μικρή μιας και δεν θα μπορεί να μεταβιβάσει. Εν προκειμένω, χρειάζεται σύμπραξη όλων των ιδιοκτητών για την τροποποίηση σύστασης που αφορά στα κοινόχρηστα και συμφωνία με τον γείτονα για το κομμάτι που έχει καταληφθεί από την ιδιοκτησία του. Κοινώς, μπλέξιμο...

Το πρόβλημά σου εδώ δεν είναι η συναίνεση του γείτονα για να κάνεις διαμερισμάτωση. Είναι το γεγονός ότι δεν έχεις τίτλους για το τμήμα που έχεις καταλάβει από τον γείτονα (και από τα κοινόχρηστα φυσικά). Το πρόβλημά σου δηλαδή, είναι ιδιοκτησιακό και πρέπει να γίνει τροποποίηση της σύστασης με σύμπραξη όλων των ιδιοκτητών για να αποκτήσεις τίτλους.

Κάνεις αναφορά στην τεχνική έκθεση ότι έχεις συναίνεση και έχεις αποτυπώσει και τις δύο ιδιοκτησίες.

Ναι, φυσικά. Αν μοιραστούν και τα έξοδα, ακόμα καλύτερα.

Μία δήλωση φυσικά. Με συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών για την ρύθμιση ή την σύμπραξη του 100% αν χρειάζεται τροποποίηση της σύστασης.

Με το Δ από το πίσω όριο είσαι εντάξει ? edit : να προσέξεις γιατί έχεις και υπέρβαση κάλυψης. Κάποια γνώμη γι αυτό ?

Καλησπέρα. Σε οικοδομή του 1976, έχω αυθαίρετο έρκερ, 1,46μ2 με βάθος 38εκ. εκτός ριμοτομικής γραμμής όπως φαίνεται και στο σκίτσο που επισυνάπτω. Tο βάθος του έρκερ είναι μικρότερο του 5% της αντίστοιχης πλευράς της οικοδομής (και της ιδιοκτησίας) και το εμβαδόν του είναι μικρότερο του 5% του εγκεκριμένου. Μπορώ να το βάλω στην κατηγορία 3? erker.pdf

Σε καμία περίπτωση δεν δίνετε βεβαίωση αν δεν ρυθμίσετε. Διαμερισμάτωση θα μπορούσατε να κάνετε αλλά αυτό δεν λύνει το πρόβλημα με την κατάληψη κοινοχρήστων και επίσης δεν λύνει το ιδιοκτησιακό αφού, εκτός από την κατάληψη κοινοχρήστων, η κατάληψη τμήματος από το διπλανό διαμέρισμα δεν φαίνεται στην σύσταση. Θα πρέπει να κάνετε ανασύσταση φακέλου (έστω μερική) χρησιμοποιώντας ίσως τις κατόψεις της σύστασης αν είναι εντάξει από πολεοδομικής άποψης και να ρυθμίσετε ό,τι ρυθμίζεται με τις ανάλογες συναινέσεις. Για το θέμα του ιδιοκτησιακού συνεννοηθείτε με συμβολαιογράφο.

Ο,τι σας συμφέρει προφανώς.

Η άποψή μου είναι ότι κοιτάς την αύξηση εμβαδού που προκύπτει λόγω της μικρής αύξησης των διαστάσεων (<5%), χωρίς να συνυπολογίζεις τις υπόλοιπες υπερβάσεις. Το ίδιο με συμβούλευσαν να κάνω οι συνάδελφοι στο help desk του ΤΕΕ σε ανάλογη περίπτωση.

Αν δεν γίνει τροποποίηση της σύστασης (με σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών), δεν είναι δυνατόν να γίνει δικό του. Άρα, κατά την γνώμη μου, καλύτερα να το κρατήσει και να το χρησιμοποιεί ως έχει, μέχρι κάποιος να το πάρει χαμπάρι.

Ένας έμμεσος τρόπος να ελεγχθεί το αν υπάρχει θέμα με κατάληψη κοινοχρήστων ως προς την σύσταση, είναι ο εξής : αν όλα είναι καλά, θα πρέπει στην περιγραφή των ορίων του καταστήματος να αναφέρεται ότι συνορεύει με το κλιμακοστάσιο σε περισσότερους του ενός προσανατολισμούς, καθώς και ότι συνορεύει και με τον ακάλυπτο του οικοπέδου σε τρεις προσανατολισμούς. Δεν λύνει το όλο θέμα, αλλά είναι ένα καλό "πάτημα"...

Άρα εννοείς ότι θα γίνει μονομερής τροποποίηση της σύστασης. Πιστεύω ότι δεν θα το δεχτεί ο συμβολαιογράφος αφού δεν θα πληρούνται και οι δύο όροι (α και β της παρ.5 του άρθρου 98). Μακάρι να κάνω λάθος, αλλά ο νόμος δεν κάνει την διάκριση αυτού του "εκ των πραγμάτων δεν γίνεται" που εσύ (και με το δίκιο σου) ισχυρίζεσαι.

Αυτό ακριβώς επισημαίνω : υπαγωγή μπορείς να κάνεις, αλλά δεν μπορείς να κάνεις συμβόλαιο χωρίς τροποποίηση της σύστασης (εκτός αν δεν μιλάς για συμβόλαιο μεταβίβασης και δεν το έχω καταλάβαι).

Από τα δεδομένα που μας έδωσες, εγώ βλέπω τα πράγματα διαφορετικά. 1. Έχεις 1,5 μέτρο "ξεχείλωμα" της κατασκευής συνολικά. 2. Έχεις κατάληψη κοινοχρήστων, για την οποία μπορεί μεν να σου αρκεί η δήλωση του ιδιοκτήτη ότι έγινε από κατασκευής για να ρυθμίσεις, όμως δεν μπορείς να τροποποιήσεις την σύσταση παρά μόνο με την σύμπραξη και των υπολοίπων συνιδιοκτητών. 3. Η κάτοψη του 2012 δεν σου χρησιμεύει σε κάτι. Αν ήταν του 2011, το συζητάγαμε. 4. Είσαι σίγουρος ότι ο γείτονας "μπαίνει" στην ιδιοκτησία σου και όχι εσύ στην δική του ? Ποια πλευρά του κτηρίου έχει τοποθετηθεί σωστά? 5. (και βασικότερο) Τι δείχνουν τα σχέδια της σύστασης ???

Συνάδελφοι τα φώτα σας : Σε άδεια νομιμοποίησης διωρόφου και προσθήκη β ορόφου καθ' ύψος, έχω και μια προσθήκη ημιυπαιθρίου 10,00μ2 κατ΄ επέκταση στο ισόγειο. Απαιτείται εκτός από τον τελικό έλεγχο και αρχικός έλεγχος για την θεμελίωση του ημιυπαιθρίου ?

Μικρή διόρθωση στο σκεπτικό σου, το οποίο σε γενικές γραμμές βρίσκω σωστό. Αν το πρόστιμο που σου βγάζει ο 4495 είναι 807,53, με τις εκπτώσεις θα σου βγει : 807,53 * 80% *80* = 807,53*64% = 516,82. Το θέμα με τον έλεγχο του 20% είναι όπως αναφέρω πιο πάνω, δηλαδή για αιτήματα επαναφοράς οριστικοποιημένων δηλώσεων και όχι για μεταφορά από προηγούμενους νόμους στον 4495.