geokar74

Το ερώτημα προς την ΔΑΟΚΑ από την ΥΔΟΜ Ν. Ιωνίας έγινε κατόπιν κατάθεσης από μεριάς μου τοπογραφικού για ιδιοκτησία από ΠΕ προς έκδοση ΟΑ με εμβαδόν ελαφρώς μεγαλύτερο από αυτό της ΠΕ και του συμβολαίου αγοράς που είχε γίνει μετά το 2013. Επομένως ήταν ξεκάθαρο το ποια ιδιοκτησία αφορούσε η έκδοση ΟΑ. Το ερώτημα ωστόσο από την ΥΔΟΜ είχε γενικότερη μορφή και αφορούσε τα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάσσονται μετά τις 8-8-13 και στο Ν.4495/17 δεν προβλέπονταν επιτρεπτές αποκλίσεις και δεν έκανε ειδική μνεία για οικόπεδα που προέρχονται από ΠΕ Εντέλει και η ΟΑ εκδόθηκε βάσει του νέου τοπογραφικού με το μεγαλύτερο σε σχέση με την ΠΕ εμβαδόν (εντός απόκλισης 2%) και το κτηματολόγιο άλλαξε την επιφάνεια στο κτηματολογικό φύλλο βάσει του νέου τοπογραφικού (χωρίς να μου ζητήσει ΔΓΜ). Το ότι δεν δέχονται όλες οι ΥΔΟΜ την εν λόγω εγκύκλιο είναι πολύ λογικό. Είναι εγκύκλιος και όχι νόμος, ωστόσο έχει σημαντική βαρύτητα. Εξάλλου, ακόμα και σήμερα, άλλες ΥΔΟΜ εκδίδουν κανονικά ΟΑ για γεωτεμάχια εκτός σχεδίου που δεν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο χώρο και άλλες επικαλούνται την απόφαση της ολομέλειας του ΣΤΕ και δεν εκδίδουν ΟΑ. Το θέμα είναι ότι υπάρχει μία δημοσιευμένη απόφαση-εγκύκλιος της διοίκησης που μπορείς να επικαλεστείς, το αν θα το δεχτεί η εκάστοτε ΥΔΟΜ αυτό είναι μία άλλη πονεμένη ιστορία. Επισυνάπτω και το ερώτημα της ΥΔΟΜ Ν. Ιωνίας και την απάντηση της ΔΑΟΚΑ. ΕΡΩΤΗΜΑ ΑΠΟ ΥΔΟΜ ΝΕΑΣ ΙΩΝΙΑΣ.pdf ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΑΠΟ ΔΑΟΚΑ εγκ ΥΠΕΝ_ΔΑΟΚΑ_22572_859_5-3-2021.pdf

@[email protected] Συμφωνώ με ότι γράφεις, ειδικά όταν αναφερόμαστε σε παλαιές ΠΕ. Έχει μεγάλη σημασία να αναγνωρίσεις από το κτηματογραφικό διάγραμμα ποια ήταν η πρόθεση του μελετητή κατά την εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδίου σχετικά με τις αρχικές ιδιοκτησίες που απεικονίζονται σε αυτό μελετώντας ταυτόχρονα όπως πολύ σωστά λες και τον πίνακα της ΠΕ. @sdtopo Επίσης συμφωνώ και με τον συνάδελφο για το τρόπο με τον οποίο πρέπει κάποιος να εφαρμόζει σήμερα τα πολύγωνα των τελικών ιδιοκτησίων όπως αυτά προκύπτουν από τις συν/νες της ΠΕ με μόνη ένσταση την τελευταία πρόταση "Αν υπάρχει απόκλιση που δεν μπορεί να εγκιβωτιστεί σε πλάτος μανδροτοίχου τότε υπάρχει σφάλμα στην αρχική αποτύπωση της Π.Ε. ή καταπάτηση όμορου και απαιτείται διόρθωση." όπου θα επιμείνω ότι αν η διαφορά είναι εντός των αποδεκτών αποκλίσεων δεν χρειάζεται να γίνει τροποποίηση της ΠΕ (αποδεκτή απόκλιση 2% με μέγιστο τα 40εκ. βάσει και του εγγράφου που εκδόθηκε από τη ΔΑΟΚΑ - ΑΠ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/22572/859/5-3-2021 με δική μου παρότρυνση και διαδικασία μέσω της ΥΔΟΜ Νέας Ιωνίας με αφορμή ιδιοκτησία πελάτισσάς μου που βρίσκονταν εντός ΠΕ στο Ν. Ηράκλειο Αττικής όπου επίσης η υφιστάμενη κατάσταση του οικοπέδου διέφερε σε διαστάσεις και εμβαδόν σε σχέση με τον πίνακα της ΠΕ).

Σε ευχαριστώ συνάδελφε για τον χρόνο σου και την εγκύκλιο που έστειλες. Διαβάζοντάς στη θεωρώ ότι ενισχύει αυτό που λέω και εγώ. Ότι δλδ αν σήμερα μετρήσεις μία ιδιοκτησία από ΠΕ με τα υλοποιημένα όρια που είχε όταν συντασσόταν η ΠΕ και βρεις διαφορές στο εμβαδό και στις διαστάσεις σε σχέση με τον πίνακα και το διάγραμμα της ΠΕ (εντός λογικών ορίων ανοχής) μπορείς να αγνοήσεις το πολύγωνο της ΠΕ στο νέο τοπογραφικό διάγραμμα που συντάσεις και να πορευτείς με το καινούργιο χωρίς να απαιτείται τροποποιητική πράξη.

Καλησπέρα σας. Θα ήθελα την άποψή σας για το εξής θέμα: Διαμέρισμα έχει σύμφωνα με τη σύσταση αποκλειστική χρήση σε ένα τμήμα του δώματος. Από τη διαμορφωμένη κατάσταση που είδα στο δώμα ένα τοιχίο (ύψους 1,50μ.) που διαχωρίζει και οριοθετεί αυτό το χώρο αποκλειστικής χρήσης από το υπόλοιπο τμήμα του δώματος, έχει μετακινηθεί κατά 50εκ. ει βάρος του υπόλοιπου κοινόχρηστου χώρου του δώματος. Το ερώτημα είναι το εξής: α) Μπορούμε να επικαλεστούμε την παρ. 7 του άρθρου 98 και με υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη (για κατάληψη κοινόχρηστου χώρου από κατασκευής της οικοδομής) και με μία δεύτερη υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι έχει παρέλθει δεκαετία από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου και δεν υφίσταται έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση, να προβούμε μονομερώς σε τακτοποίηση και τροποποίηση σύστασης ή β) Επειδή μιλάμε για χώρο αποκλειστικής χρήσης που ανήκει σε οριζόντια ιδιοκτησία και όχι για την οριζόντια ιδιοκτησία αυτή καθ' αυτή θα πρέπει να ακολουθήσουμε την παρ. 9 του άρθρου 98 οπότε και θα χρειαστούμε συναίνεση του 50%+ των συνιδιοκτητών τόσο για την τακτοποίηση όσο και για την τροποίηση σύστασης? Σας ευχαριστώ για το χρόνο σας.

Καταρχάς σε ευχαριστώ για το χρόνο σου. Το ερώτημα όμως παραμένει. Υπάρχει κάποιος νόμος που να εξαιρεί από τις αποκλίσεις τα οικόπεδα που προέρχονται από ΠΕ? Το να εφαρμόσεις με "απόλυτο" τρόπο τα όρια ενός οικοπέδου επί του εδάφους βάσει των δεδομένων μίας ΠΕ είναι τις περισσότερες φορές αδύνατο να γίνει, ειδικά αν έχουν παρέλθει πολλά χρόνια από τότε που έγινε η μελέτη. Ο λόγος είναι πως για να κάνει κάποιος μηχανικός το "απόλυτο" θα πρέπει να βρει στάσεις του μελετητή επί του εδάφους (πολύ απίθανο), τις συν/νες αυτών, να εξαρτηθεί από αυτές και να χαράξει μετά τα όρια του οικοπέδου. Αλήθεια σε πόσες περιπτώσεις έχετε βρει αυτά τα στοιχεία? Όλες οι άλλες μέθοδοι είναι διαφορετικές προσεγγίσεις με στόχο να επιτευχθεί το καλύτερο δυνατό που όμως επιδέχονται εύκολα αμφισβήτηση. Επίσης αν βρω εγώ διαφορά εντός των αποδεκτών αποκλίσεων γιατί θα πρέπει να γίνει τροποποίηση της ΠΕ? Αν δλδ εντοπίσω εγώ μία διαφορά που θεωρώ ότι είναι λάθος της ΠΕ αλλά εντός των αποδεκτών αποκλίσεων και παρόλα αυτά προχωρήσω σε τροποιητική πράξη και έρθει μετά από χρόνια ένας άλλος συνάδελφος και βρει και αυτός μία μικρή διαφορά σε σχέση με μένα τι θα πρέπει να κάνει δλδ? Νέα τροποποιητική? ή να βεβαιώσει αναληθώς στο νέο τοπογραφικό ότι τα όρια είναι ορθά σύμφωνα με την ΠΕ. Και αν μετά πάει για ΟΑ και στην χάραξη της οικοδομής δεν του προκύπτουν σωστά τα Δ από τα όμορα οικόπεδα και οικοδομές τι γίνεται? Θα πει ότι εγώ εφάρμοσα το πολύγωνο της ΠΕ και δε με νοιάζει η πραγματική κατάσταση?

Επειδή οι πράξεις εφαρμογής είναι ένα αντικείμενο που δημιουργεί μεγάλους πονοκεφάλους στους τοπογράφους, έχοντας διαβάσει όλο το thread, ήθελα να ρωτήσω ότι από τη στιγμή που υπάρχουν νομοθετημένες οι επιτρεπτές αποκλίσεις και δεν αναφέρετε ότι από αυτές εξαιρούνται τα γεωτεμάχια που προέρχονται από τις κυρωμένες ΠΕ γιατί θα πρέπει (αν είμαστε εντός των επιτρεπτών αποκλίσεων) να εφαρμόζουμε με θρησκευτική ευλάβεια το πολύγωνο που προκύπτει από τις συν/νες της ΠΕ και όχι αυτό που εμείς μετράμε στην πραγματικότητα? Τα λάθη στην αποτύπωση που έχει κάνει ο μελετητής, ειδικά στις παλαιότερες ΠΕ όπου αποτύπωναν μόνο τα πρόσωπα των ιδιοκτησιών και τα υπόλοιπα γίνονταν φωτογραμετρικά, είναι πολύ συνηθισμένα και σε πάρα πολλές περιπτώσεις αν προσπαθήσεις να εφαρμόσεις πιστά το πολύγωνο των τελικών ιδιοκτησιών της ΠΕ θα διαπιστώσεις ότι βάσει της διαμορφωμένης κατάστασης (που πολύ συχνά παραμένει η ίδια με τότε που συντασσόταν η ΠΕ) τα όρια της τελικής ιδιοκτησίας πέφτουν μέσα στα όμορα γεωτεμάχια ή ακόμα χειρότερα ρυμοτομούν υφιστάμενα κτίσματα που υπήρχαν πριν την ΠΕ. Σε ποιο νόμο επομένως είναι γραμμένο ότι αν εγώ σήμερα μετρήσω ένα οικόπεδο πχ στα 502 τ.μ. και η ΠΕ λέει πως το οικόπεδο είναι 507 τ.μ. είμαι υποχρεωμένος να φτιάξω ένα πολύγωνο όπου το τελικό εμβαδόν να είναι τα 507 τ.μ. της ΠΕ και όχι τα πραγματικά? Για να μην αναφέρω περίπτωση που μου έχει τύχει όπου ο πίνακας της ΠΕ γράφει ότι η τελ. ιδιοκτησία έχει επιφάνεια 503,85 τ.μ. και το πολύγωνο που προκύπτει από τις συν/νες των κορυφών του οικοπέδου να είναι 501,40 τ.μ. Όπως επίσης και την αναγκαστική διαφορά που προκύπτει όταν ο τοπογράφος πρέπει να μετατρέψει τις συν/νες από μια πράξη εφαρμογής που έχει γίνει στο UTM στο ΕΓΣΑ 87 που απαιτείται σήμερα. Παλαιότερα ήταν απίθανο να βρεις συμβολαιογράφο να δεχτεί την ύπαρξη διαφοράς, τώρα όμως έχω περιπτώσεις που οι συμβολαιογράφοι αποδέχονται τις νόμιμες αποκλίσεις σε οικόπεδα που προέρχονται από ΠΕ χωρίς να απαιτούν ταύτιση των εμβαδών του σήμερα με του τότε.

Καλησπέρα, αντιμετωπίζω την εξής περίπτωση και θα ήθελα την γνώμη όποιου καλού συναδέλφου γνωρίζει ή μπορεί να με διαφωτίσει. Έχω εντός σχεδίου δύο όμορα οικόπεδα του ίδιου αρχικά ιδιοκτήτη με διαφορετικά ΚΑΕΚ. Στο πρώτο έχει βγει άδεια το 1972 για διώροφο κτήριο με κατάστημα στο ισόγειο και ΣΟΙ. Το 2000 βγαίνει νέα ΟΑ όπου πλέον τα δύο οικόπεδα στη νέα άδεια παρουσιάζονται ως ένα και στις ήδη υπάρχουσες κατασκευές του πρώτου οικοπέδου, προστίθενται στο δεύτερο οικόπεδο ένα μονόροφο κτήριο με ξεχωριστό κατάστημα επίσης στο ισόγειο χωρίς όμως ΣΟΙ. Πλέον ιδιοκτήτες στα οικόπεδα είναι τα παιδιά του αρχικού ιδιοκτήτη όπου ο καθένας πήρε και από ένα οικόπεδο με ότι είχε αυτό μέσα κατασκευασμένο. Δεν έχει γίνει ποτέ συμβολαιογραφική συνένωση των δύο οικοπέδων και για το λόγο αυτό τα οικόπεδα ακόμα και σήμερα έχουν διαφορετικά ΚΑΕΚ. Σήμερα όμως τα δύο ισόγεια καταστήματα των δύο όμορων ιδιοκτησιών είναι ενωμένα σε ένα ενιαίο κατάστημα. Τα ερωτήματα είναι: α) Μπορεί να γίνει τακτοποίηση των δύο οριζόντιων αυτών ιδιοκτησιών, που πλέον έχουν ενοποιηθεί, ενώ ανήκουν σε οικόπεδα με διαφορετικά ΚΑΕΚ. β) Μπορώ να ασχοληθώ αποκλειστικά με την μία οριζόντια ιδιοκτησία (πχ αυτή του δευτέρου οικοπέδου) χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη και του άλλου ιδιοκτήτη κατά τις διαδικασίες της τακτοποίησης και της έκδοσης ΗΤΚ? γ) Η παράβαση που έχουν αυτές οι οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι μόνο αυτή της καθαίρεσης ενός τοίχου (άρα μία λοιπή παράβαση)? και δ) πως αποδεικνύεται ότι η ενοποίηση αυτή έγινε πριν το 2011? Σας ευχαριστώ πολύ για το χρόνο σας.

Σε ευχαριστώ Δημήτρη για την άμεση απάντηση. Αν όμως περιγράψω και δείξω στην τεχνική έκθεση αυτή την εις βάρος μας μετατόπιση του κλιμακοστασίου κατά 17εκ., ακόμα και αν τελικά γράψω πως με νεότερη καταμέτρηση το εμβαδόν του διαμερίσματος παραμένει στα 100τ.μ. που αναφέρει η Ο.Α. και η Σ.Ο.Ι. (και σε κάθε περίπτωση εντός του 2% της ανεκτής απόκλισης) δεν θα έχω πρόβλημα με τη συμβολαιογράφο? ή θα μπορώ να επιμείνω σε αυτό που λες, ότι δλδ στην ουσία αυτά τα 17εκ. εξακολουθούν να ανήκουν στο οροφοδιαμέρισμα ανεξάρτητα αν τελικά ο τοίχος μετατοπίστηκε και μεγάλωσε το κλιμακοστάσιο. Οπότε να μην υπάρχει ανάγκη για τροποποίηση της Σ.Ο.Ι.

Καλησπέρα σας, μιας και είναι η πρώτη ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου που πρόκειται να βγάλω θα ήθελα τη γνώμη σας στο εξής: Αντιμετωπίζω μία μάλλον συνήθη περίπτωση αλλά διαβάζοντας τις απαντήσεις διαφόρων συναδέλφων και μη έχω μπερδευτεί. Η περίπτωση που αντιμετωπίζω είναι ένα οροφοδιαμέρισμα σε πολυκατοικία με Σ.Ο.Ι. όπου το κλιμακοστάσιο (ΚΧ) εισέρχεται εντός και εις βάρος του διαμερίσματος κατά 17εκ. περίπου. Διαβάζοντας το τροποποιημένο άρθρο 100, παρ.8 του 4495, αυτό συνιστά Δ.Δ. αλλά από τις απαντήσεις που έχω διαβάσει κατά καιρούς εδώ στο φόρουμ, Δ.Δ. έχουμε μόνο μεταξύ διαμερισμάτων και όχι μεταξύ ΚΧ και διαμερίσματος (παρότι ο νόμος δεν το διακρίνει σαφώς αλλά τέλος πάντων). Το ερώτημα επομένως είναι πως αντιμετωπίζω αυτή την περίπτωση: Α) Από την στιγμή που δεν υπάρχει ΥΔ, ΥΚ και Ύψους δίνω κανονικά βεβαίωση του μηχανικού επιλέγοντας την αντίστοιχη επιλογή και ανεβάζοντας μία σωστή κάτοψη του διαμερίσματος όπως είναι σήμερα στην ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου? ή Β) Προβαίνω σε τακτοποίηση όπου με την ευκαιρία θα συμπεριλάβω και ορισμένες άλλες παραβάσεις (αυξομείωση στο μήκος των εξωστών, μικρές αλλαγές στο μέγεθος των ανοιγμάτων και μετατόπιση του διαδρόμου κατά 20εκ προς το σαλόνι και την κουζίνα με καθαίρεση του μισού τοίχου της κουζίνας που βλέπει στο σαλόνι). Σε αυτή την περίπτωση όμως ως τι παράβαση θα περιγράψω την εις βάρους του διαμερίσματος μετατόπιση του κλιμακοστασίου? Ως Δ.Δ. , ως λοιπή παράβαση ή ως κάτι άλλο? Για να μην αναφέρω τον παραλογισμό ότι ο ιδιοκτήτης παρά το γεγονός ότι χάνει 17εκ (περίπου 0.50τ.μ.) από το διαμέρισμά του υπέρ του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου να πρέπει να πληρώσει και από πάνω για τακτοποίηση και πιθανότατα τροποποίηση Σ.Ο.Ι. !!!! Για να πω την αλήθεια αν δεν υπήρχε η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου πιθανότατα θα ακολουθούσα το (Α) αφού δεν υπάρχει ΥΔ, ΥΚ ή ύψους. Τώρα όμως που θα φτιάξω έτσι και αλλιώς νέα κάτοψη για να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα με τις αλλαγές που έχουν επέλθει στις εσωτερικές διαρρυθμίσεις μπαίνω σε σκέψεις μήπως απαιτείται (και όχι απλά προτείνεται) τακτοποίηση. Διερωτώμαι δλδ αν σε μια Ο.Ι. που έχει μόνο μικρές παραβάσεις κατ. 3, όπως αυτές που περιέγραψα παραπάνω, θεωρείται υποχρεωτικό να γίνει τακτοποίηση ή μια ενημερωμένη κάτοψη στην έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας όπου θα αποτυπώνονται όλες αυτές οι μικρές αλλαγές-παραβάσεις μας καλύπτει? Για να γίνουν πιο κατανοητά τα ανωτέρω επισυνάπτω και ένα σχέδιο της κάτοψης. Σας ευχαριστώ για το χρόνο σας. ΚΑΤΟΨΗ-5ου.pdf

Δημήτρη αυτό στηρίζεται σε κάποια εγκύκλιο ή ακόμα καλύτερα νόμο? Γιατί έχω τέτοια περίπτωση όπου το 98% της έκτασης είναι ΠΑ αλλά ένα 2% το έχει ως ΔΔ και ο συμβολαιογράφος μου λέει πως δεν μπορεί να γίνει πώληση αν δείξω στο τοπογραφικό και αυτό το μικρό ΔΔ τμήμα του αγροτεμαχίου.

σε ευχαριστώ πολύ για την άμεση απάντηση ΚΑΝΑ, καλό ΣΚ.

Ξέρεις πως είναι αυτά φίλε ΚΑΝΑ. Τρως ένα κόλλημα και σκέφτεσαι μήπως κάνεις καμιά γκάφα από το πουθενά. Και εγώ θεωρώ ότι δεν υπάρχει πρόβλημα και ότι το εναπομείναν τμήμα μπορεί να δηλωθεί ως κατηγορία 1 αλλά δεν ξέρω μην τυχόν αυτό δημιουργούσε πρόβλημα στην εγκυρότητα της ΟΑ επειδή δεν γκρεμίστηκε εξ ολοκλήρου το αυθαίρετο πριν φτιαχτεί το νέο κτίσμα. Απ' ότι καταλαβαίνω θεωρείς ότι δεν υπάρχει τέτοιο θέμα και ότι το εναπομείναν τμήμα πάει ως κατηγορία 1, σωστά?

Να ρωτήσω με την ευκαιρία και εγώ κάτι αν και δεν ξέρω αν είναι το κατάλληλο θέμα. Σε ΟΑ του 1974 για οικόπεδο εντός σχεδίου αποτυπώνεται στο διάγραμμα κάλυψης εκτός από τη θέση του νέου κτίσματος και ένα αυθαίρετο κτίσμα με διαστάσεις 9,00Χ5,55 (το οποίο προφανώς έπρεπε να γκρεμιστεί προτού φτιαχτεί το καινούργιο). Ωστόσο το παλαιό αυτό αυθαίρετο κτίσμα δεν γκρεμίστηκε εξ ολοκλήρου και απόμεινε ένα τμήμα 4,20Χ3,80. Το ερώτημα είναι αν μπορώ να δηλώσω αυτό το αυθαίρετο εναπομείναν κτίσμα ως προϋφιστάμενο του 1975 (φαίνεται σε Α/Φ και στο διάγραμμα κάλυψης της ΟΑ του 1974) ή για κάποιο λόγο θα έχει πρόβλημα η ΟΑ του 1974 επειδή ακριβώς δεν γκρεμίστηκε εξ ολοκλήρου το αυθαίρετο αυτό κτίσμα που περιγράφονταν στο διάγραμμα κάλυψης αλλά ένα τμήμα του παρέμεινε. Παραθέτω και ένα PDF για να γίνει πιο κατανοητό αυτό που ρωτώ. ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΚΑΛΥΨΗΣ ΟΑ 1974.pdf

Μα αν όλες οι αυθαιρεσίες έγιναν προ του 1975 γιατί δεν βάζεις όλες τις παραβάσεις που διαπίστωσες σαν μία ενιαία προ του 1975 παράβαση κατηγορίας 1 και να πληρώσεις μόνο τα 250€? Ο νόμος δεν λέει ότι διαχωρίζεις με κάποιο τρόπο τις παραβάσεις που έγιναν προ του 1975 σε παραβάσεις δόμησης ή αλλαγής χρήσης ή διαμερισμάτωση ή με αναλυτικό κτλ. Όσες είναι προ του 1975 πάνε ως κατηγορία 1. Άρα δηλώνεις τα πάντα ως μία μόνο παράβαση κατηγορίας 1 και ξεμπερδεύεις κατά τη γνώμη μου.