Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[imhotep]

 

Γενικά οι τρόποι εκτίμησης που μαθαίνω ότι χρησιμοποιείτε πάσχουν , γιατί πολλοί είναι αντιγραφή ξένων προτύπων που δεν μπορούν να εφαρμοστούν εδώ λόγω νομικών και πραγματικών διαφορών .

 

έχεις απόλυτο δίκιο όχι μόνο σ' αυτό το σημείο αλλά σε όλο το κείμενο

τα ξένα δηθεν πρότυπα χρησιμοποιούνται για να ικανοποιήσουν τις

 

απαιτήσεις των τραπεζών γιά επιπλέον

προσημειώσεις - υποθήκες

 

δυστυχώς η εφαρμοζόμενη από εκτιμητές τραπεζών "νέα μπακαλική" του προσδιορισμού της αξίας βάσει του ενοικίου από μόνη της καταργεί την έννοια της αγοραίας αξίας

 

κατά τους αποδεκτούς ορισμούς "Αγοραία Αξία είναι το αποτιμηθέν ποσό στο οποίο πρέπει να ανταλλάσσεται ένα περιουσιακό στοιχείο, μεταξύ ενός πωλητή και ενός αγοραστή, σε μία συγκεκριμένη χρονική περίοδο και σε συνθήκες ανταγωνιστικής αγοράς μεσα σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα και με την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής και ο πωλητής ενεργούν με σύνεση, λογικότητα, χωρίς δεσμεύσεις, πιέσεις και ότι κάθε πλευρά θα πρέπει να λειτουργεί ανεξάρτητα." (Π.ΚΙΟΧΟΣ τ. πρόεδρος του εποπτικού συμβουλίου ΣΟΕ, "Εισαγωγή στην εκτίμηση των ακινήτων και μέθοδοι αποτίμησης της αξίας αυτών")

 

όταν έχεις δηλαδή μια "υγιή" αγορά κάτι που σήμερα δεν ισχύει. Και πίεση έως και εξαναγκασμός στους "πωλητές" υπάρχει και απροθυμία των ιδίων

 

Ωστόσο την νέα αυτή μπακαλική (μετά την αθώωση των τραπεζιτών για τα θαλασσοδάνεια προς κόμματα και κανάλια) έρχονται να την θεσμοθετήσουν εξασφαλίζοντας τα πειθήνια προς τούτο όργανα και καταργώντας ή παρακάμπτοντας το ΣΟΕ. (βλ. ΠΑΡΑΓΡΑΦΟ Γ στη σελ.42 του link http://www.alfavita.gr/sites/default/files/attachments/polynomoshedio.pdf)

[anavatis]

τί σημαίνει ανταγωνιστικής αγοράς?, δεν είναι ξεκάθαρο όμως...σήμερα είναι ανταγωνιστική η αγορά? αν ναι, τα πράγματα είναι απλά...

Edited Απρίλιος 27 , 2013 by anavatis

[BAS]

Δηλαδή συνάδελφε αν φέτος σε Ρόδο - Κω κλπ που είναι οι περιοχές σου , έχουμε όπως και είναι πιθανό τον ψηλότερο αριθμό τουριστών ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΕΠΟΧΩΝ , τότε θα πείς ότι η αξία των ακινήτων εκεί είναι η ψηλότερη όλων των εποχών ?

 

Οι εκτιμήσεις που γίνονται τώρα είναι εκτός λογικής και επισημαίνω , ότι πρέπει να προσέχουν γιατί πολλοί δανειολήπτες έχουν προσφύγει στα δικαστήρια και εκεί τα πράγματα δεν θα είναι απλά .

 

Επίσης ο μηχανικός-εκτιμητής , δεν είναι δικηγόρος που μπορεί να πεί και υπερβολές γιά το καλό του πελάτη του , της τράπεζας εν προκειμένω , αλλά αδέκαστος κριτής .

 

Ετσι εκτιμήσεις με ξένους τρόπους είναι εκτός αγοράς και εκτός πραγματικότητας .

 

Αλλιώς είναι σαν να υποχρεώνουν τους κύριους μετόχους των τραπεζών να δώσουν τις μετοχές τους στις χαμηλότερες τιμές που έχουν γραφτεί στο ταμπλώ του ΧΑΑ .

[Pavlos33]

ΒΑS:

Αν έχω καταλάβει σωστά τη συλλογιστική σου λες ότι πολλοί συνάδελφοι μηχανικοί-εκτιμητές συνεργάτες τραπεζών υποεκτιμούν τα ακίνητα όταν αναλαμβάνουν εκτιμήσεις τους. Κατά τη γνώμη σου ποια μέθοδος θα ήταν σωστή για να εκτιμώνται τα επαγγελματικά ακίνητα στην Ελλάδα?

 

Θυμίζω ότι οι τεχνικές υπηρεσίες των τραπεζών (οι περισσότερες τουλάχιστον) απαιτούν από τους συνεργάτες τους να αποδεικνύουν την αγοραία αξία ή αυτή της άμεσης διάθεσης (όπου απαιτείται) με εφαρμογή των μεθόδων τις οποίες έχουν διδάξει στα σεμινάριά τους.

 

Η κτηματαγορά 3 τουλάχιστον χρόνια και περισσότερα έχει πάρει το κατήφορο. Αρκεί να ανοίξεις μια εφημερίδα με αγγελίες και θα δεις ακίνητα σε τι τιμές πωλούνται. Ειδικά σε ακίνητα που στεγάζουν καταστήματα και γραφεία και αδόμητα αγροτεμάχια.Συγκρίνοντας με τιμές προ κρίσης μιλάμε για πτώση σε πολλές περιπτώσεις πάνω από 50%.Εύλογο και λογικό είναι σε πολλές περιπτώσεις, ειδικά σε οικισμούς της επαρχίας οι αντικειμενικές αξίες να είναι μεγαλύτερες πλέον από τις αγοραίες. Το υπουργείο οικονομικών πριν 3 χρόνια αν θυμάμαι καλά έδωσε αντικειμενικές αξίες σε χωριά που μέχρι τότε δεν είχαν. Έχω παραδείγματα από την περιοχή που δραστηριοποιούμαι, χωριά που έχουν να δουν αγοραπωλησία εδώ και 3 χρόνια να έχουν τιμή ζώνης 1000 ευρώ!

Ο εκτιμητής λοιπόν έχει την αίσθηση της κτηματαγοράς στην περιοχή που δραστηριοποιείται και με συνδυασμό πληροφόρησης και γνώσης μεθόδων εκτιμά την αξία του ακινήτου. Πάνω από αυτόν υπάρχει η κεντρική τεχνική υπηρεσία της τράπεζας που καλείται να ελέγχει. Υπάρχουν περιπτώσεις που η κεντρικές υπηρεσίες σε περιπτώσεις διαφοράς ανάμεσα στις εκτιμήσεις 2 συνεργατών τους εκτιμούν ακόμη χαμηλότερα το ακίνητο που προσημειώνεται για ρύθμιση οφειλών.

Είναι απόλυτα σίγουρο ότι η πλευρά του πωλητή συνήθως αυτή την εποχή δρα υπό εξαναγκασμό, οπότε πάει περίπατο ο ορισμός της αγοραίας αξίας. Το αν ένας δανειολήπτης θεωρεί ότι αδικείται από την μη αποδοχή της προσημείωσης του ακινήτου του, θα στραφεί εναντίον της τράπεζας. Αν μετέπειτα η τράπεζα θεωρήσει το συνεργάτη της υπεύθυνο και τον σύρει στο δικαστήριο, ο δικαστής θα πει ότι "ως τράπεζα έχετε κεντρική τεχνική υπηρεσία που ελέγχει τους συνεργάτες και τις εκτιμήσεις τους. Έχετε διευθυντές καταστημάτων που έχουν μεγάλη ευθύνη για όλα αυτά".(έχει υπάρξει τέτοια αθωωτική απόφαση στο παρελθόν και οι άνθρωποι που είναι στο χώρο το γνωρίζουν πολύ καλά)

Η μόνη περίπτωση καταδίκης του μηχανικού είναι αν αποδειχτεί ότι έδρασε με δόλο και με όφελος υπέρ του. Για παράδειγμα, υπέγραψε μια πρόοδο έργων σε ποσοστό εργασιών που αυτές δεν έχουν πραγματοποιηθεί. Εκεί η δουλειά φωνάζει από χιλιόμετρα ότι ο εκτιμητής "τα έχει πιάσει". Άλλο παράδειγμα δόλου, αν ο εκτιμητής έχει βάλει τιμές εξωπραγματικές με τα σημερινά δεδομένα (πχ τιμή κόστους κατασκευής 5 πλάσιο από αυτό μιας συνήθους κατασκευής κλπ).

Συμφωνώ με το να είμαστε προσεκτικοί αλλά ας μην πανικοβάλουμε τους συναδέλφους που βγάζουν το ψωμί τους.

[anavatis]

Δηλαδή συνάδελφε αν φέτος σε Ρόδο - Κω κλπ που είναι οι περιοχές σου , έχουμε όπως και είναι πιθανό τον ψηλότερο αριθμό τουριστών ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΕΠΟΧΩΝ , τότε θα πείς ότι η αξία των ακινήτων εκεί είναι η ψηλότερη όλων των εποχών ?

 

 

καλά τα γράφει ο pavlos33.

πάνω στην παραπάνω ερώτηση, η απάντηση είναι: όχι βέβαια. η άνοδος ή η ύφεση της οικονομίας δεν επηρεάζει από τη μια μέρα στην άλλη την κτηματαγορά. ενδέχεται η αύξηση του τουρισμού να επιφέρει αύξηση του τζίρου των τοπικών φορέων και αγοραστικό ενδιαφέρον , ναι, αλλά για να διαμορφωθεί αγορά ακινήτων πρέπει να πραγματοποιηθούν αγοραπωλησίες = συμβόλαια...Αυτό είναι και το ωραίο της όλης υπόθεσης της εκτιμητικής, ότι πολλά γεγονότα-ακόμη και σύντομης διάρκειας- μπορεί να επηρεάζουν τη συνεχώς διαμορφούμενη αγορά....μπορεί τουρίστες να λατρέψουν τον τόπο και να κλείσουν συμφωνίες για αγορά εξοχικής κατοικίας. εφόσον η κατάσταση σταθεροποιηθεί, το φορολογικό σύστημα γίνει πιο ευέλικτο και το ρίσκο των επενδύσεων μειωθεί, οι αγοραπωλησίες μπορεί να αυξηθούν και πάλι και οι εμπορικές αξίες των ακινήτων να ακολουθήσουν μια ανοδική πορεία. Προς το παρόν είναι απόλυτα σίγουρο ότι υπάρχει πτώση, ζούμε πρωτόγνωρες καταστάσεις της σύγχρονης ζωής και ναι, σε πολλές περιπτώσεις η εμπορική διαμορφώνεται και κάτω από την αντικειμενική αξία, που κατά τη γνώμη μου ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΕΙ....Αν υπήρχε πραγματικά Αντικειμενική Αξία δεν θα υπήρχε Αρχιτεκτονική , Μηχανική, Πολεοδομία!...Το 'γιατί' υπάρχει είναι άλλη ιστορία.

Θεωρώ πως κάθε αρχιτέκτονας, μηχανικός, και ειδικά πολεοδόμος που γνωρίζει τη συνθετότητα των πραγμάτων και των ποιοτικών χαρακτηριστικών που διαμορφώνουν την αγοραία αξία ενός ακινήτου 'γελάει' μπροστά στην προκαθορισμένη αυτή ΛΙΣΤΑ, ειδικά τις περιόδους που διανύουμε...Αν μετά τα παραπάνω συνεχίζεις να πιστεύεις ότι τα ακίνητα ανταποκρίνονται σε Ορισμένη ('αντικειμενική') αξία θα σε παρότρυνα να στραφείς προς τις Υλιστικές Φιλοσοφίες όπου θα βρεις σημαντική ανταπόκριση...

Edited Απρίλιος 27 , 2013 by anavatis

[BAS]

Εγώ δεν μίλησα ΠΟΤΕ γιά αντικειμενική αξία . Εννοείται βέβαια ότι δεν έχω καμμία εκτίμηση στις μεθόδους εκτιμητικής που σας διδάσκουν , ιδιαίτερα επειδή γνωρίζω πρόσωπα και πράγματα σε υψηλό επίπεδο , αλλά και λόγω της ιδιαιτερότητας της χώρας που έχω γράψει παραπάνω .

 

Λές ότι δεν θα ανέβουν οι αξίες αν δεν γίνουν συμβόλαια . Μα έγιναν συμβόλαια τώρα ακινήτων και πιστοποιείται η πτώση ?

 

Οχι . Μόλις 5000 συμβόλαια έγιναν το 12 , έναντι 90000 που ήταν ο μέσος όρος κάθε χρονιάς . Απλά τώρα δεν συναντιώνται οι πωλητές και οι αγοραστές .

 

Δεν μιλάω μόνο γιά τα επαγγελματικά ακίνητα που έχουν και το μεγαλύτερο πρόβλημα . Μιλάω γιά όλα τα ακίνητα . Οι υπάλληλοι των κεντρικών υπηρεσιών ακινήτων , πιέζουν τους εξωτερικούς συνεργάτες να υποεκτιμούν τα ακίνητα , μετά τα μειώνουν άλλο και οι ίδιοι και τα στέλνουν στους άλλους υπάλλήλους της πίστης , οι οποίοι καλούν συνεχώς τους δανειολήπτες να τους δώσουν περισσότερα καλύματα .

 

Αυτές τις μέρες η πιό αμαρτωλή τράπεζα στην Ελλάδα , έχασε ασφαλιστικά μέτρα από δανειολήπτη , γιατί του ζήταγε και άλλα καλύμματα , αφού κάποιοι συνάδελφοι μας , μείωσαν υπερβολικά την αξία των υπαρχόντων καλυμμάτων . Νομίζω ότι οι συγκεκριμμένοι εκτιμητές , θα πρέπει να ανησυχούν γιατί μπορεί να ταλαιπωρηθούν στο μέλλον από τον δικαιωθέντα δανειολήπτη .

 

Κάνετε εκτιμήσεις χρησιμοποιώντας λογικές που εκτιμούν ακίνητα στην Νεβάδα , η στο Καιζερλάουτερν , σε μέρη που η αξία της γης είναι σχεδόν μηδενική , αφού υπάρχει πρακτικά άπειρη . Εδώ το μόνο αξιόπιστο στοιχείο , είναι η τιμή αντικατάστασης .

 

Εκεί πρέπει να επισημανθεί , ότι η αξία της γης στην χώρα μας έχει ελάχιστα μειωθεί , από 10-30 % , επειδή αυτός που έχει αδόμητο οικόπεδο , μέχρι τώρα δεν έχει φορολογηθεί γιά αυτό , αφού δεν πληρώνει ΕΤΗΔΕ . ΦΑΠ αν πλήρωνε , συνεχίζει να πληρώνει . Επίσης το κόστος κατασκευής , έχει μειωθεί στην εργασία , αλλά έχει αυξηθεί στα υλικά , από το 2008 που άρχισε η κρίση .

 

Αρα η τιμή αντικατάστασης είναι κοντά στην παλαιά τιμή , αλλά η περιρρέουσα ατμόσφαιρα και ο μηδενισμός του τραπεζικού δανεισμού , δεν επιτρέπει την υπάρξη αγοραπωλησιών .

 

Φτάνουμε τώρα στο παιχνιδάκι των τραπεζών . Σας ζητάνε την τιμή "άμεσης εκποίησης" . Μα στην συγκεκρμμένη κατάσταση μπορεί να μην υπάρχει αφού κανείς δεν αγοράζει . Η να είναι 10 €/τμ . Μπορεί αυτό να το γράψει ένας μηχανικός ?

 

Τότε να υποχρεωθούν οι τράπεζες να δηλώσουν την πραγματική τους αξία , μέσω των μετοχών τους , που είναι σχεδόν μηδενικές και μέσω του χαρτοφυλακίου τους , που είναι και αυτό μηδενικής αξίας , σύμφωνα με τις εκτιμήσεις σας . Οπότε η πρέπει οι μέτοχοι να συμπληρώσουν τα ίδια κεφάλαια , η να χρεωκοπήσουν .

 

Θέλω λοιπόν με όλα αυτά να πω , ότι αυτές οι κουτοπονηριές των υπαλλήλων των τραπεζών , είναι πραγματικά ενοχλητικές , αλλά καλό είναι οι συνάδελφοι που κάνουν τις εκτιμήσεις να σέβονται το επάγγελμα τους , το οποίο είναι θετική επιστήμη και όχι μπακαλική και κλέψιμο στο ζύγι .

 

Αφορμή όπως είπα όλων αυτών των σχολίων , είναι η εκτίμηση που είδα , που έβγαζε ακίνητο επαγγελματικό , μισθωμένο χρόνια , σε αξία μικρότερη από την αξία της γης και η επιπλέον μείωση που έκανε η τράπεζα το πήγαινε σχεδόν στο μισό της αξίας της γής , ενώ ταυτόχρονα έπρεπε ο πελάτης να το ασφαλίσει στην θυγατρική ασφαλιστική της τράπεζας σε κόστος κατασκευής νέου που ήταν 50 % πάνω από την τελική εκτίμηση .

 

Εντελώς γελοίοι όλοι τους . Απλά τώρα βρίσκουν τους δανειολήπτες ζορισμένους και τα κάνουν .. Αλλά επειδή αυτό μπορεί να αλλάξει και τότε να ζητηθούν ευθύνες , καλό είναι οι συνάδελφοι να προσέχουν , γιατί οι δανειολήπτες έχουν ζημία , από τις εκτιμήσεις τους και μπορεί να τους την ζητήσουν στο μέλλον .

[anavatis]

Bas, μπορεί να έχεις την άποψή σου, και καλά κάνεις, αλλά καταλαβαίνω ότι τελικά δεν πιστεύεις ότι μπορεί να υπάρχει εκτίμηση εμπορικής αξίας ακινήτου, παρά μόνο υλικής αξίας, αναφερόμενη στο κόστος κατασκευής κτίσματος. τα υπόλοιπα είναι ανεκτίμητα για σένα και ειδικά στον τόπο που λέγεται Ελλάδα. Επίσης δεν βλέπω να προσανατολίζεσαι προς κάποια αναλυτική μέθοδο εκτίμησης ακίνητης περιουσίας, ούτε με τα ξένα ούτε με τα ελληνικά δεδομένα. Επομένως, μάλλον δεν θέλεις να έχεις και πολύ σχέση με την εκτιμητική τέχνη...

Edited Απρίλιος 28 , 2013 by anavatis

[ted78]

BAS, μιλάς από την πλευρά του κατασκευαστή επιχειρηματία, που βλέπει το προϊόν του να απαξιώνεται. Δεν λέω ότι δεν έχουν βάση αρκετά από αυτά που γράφεις, ωστόσο πολλοί κατασκευαστές έχουν φάει τέτοιο χαστούκι, που δεν ξέρουν από πού τους ήρθε και ποιος τους φταίει.

 

Γενικά τις κατευθυντήριες γραμμές τις δίνει η ΤτΕ.

 

Για όποιον ενδιαφέρεται και έχει χρόνο, παραθέτω δύο δημοσιεύσεις της ΤτΕ, η πρώτη από το 2009 και η δεύτερη από το 2012. Ούτε κι εγώ τα έχω μελετήσει, οπότε καλό διάβασμα.

 

http://www.bankofgre...df

 

http://www.bankofgre...AKINHTON_II.pdf

 

 

Επίσης, πιστεύω ότι θα ήταν καλό τα τελευταία σχόλια να μεταφερθούν στην "Κουβέντα", με τίτλο "Οικονομική συγκυρία και εκτιμήσεις ακινήτων", ώστε να παραμείνει το παρόν θέμα στο καθαρά τεχνικό κομμάτι των εκτιμήσεων.

Edited Απρίλιος 28 , 2013 by ted78

[BAS]

Πιθανόν να μην έχω σχέση με την εκτιμητική τέχνη . Εχω όμως προσωπικές σχέσεις με άτομα που βρίσκονται πολύ ψηλά στον εκτιμητικό χώρο και στις τράπεζες και ξέρω τον τρόπο που σκέφτονται . Επίσης ξέρω και τις πραγματικές τους γνώσεις και πως τις εφάρμοσαν σε προσωπικό τους επίπεδο .

 

Από την άλλη είμαι και 30 χρόνια κατασκευαστής , με πλήρες στατιστικό αρχείο κόστους , τιμών γης και πωλήσεων , αλλά και πωλητής και αγοραστής ο ίδιος , με δικά μου λεφτά και όχι με τα λεφτά των άλλων .

 

Αρα μάλλον μπορώ να έχω καλύτερη άποψη , από την λογική των εκτιμητικών σχολών του εξωτερικού , που θεωρούν λογικό να έχει ένα ακίνητο απόδοση 10 % τον χρόνο σε μιά χώρα που είτε είχε πληθωρισμό , είτε είχε ενοικιοστάσιο ,είτε είχε πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό , είτε όχι και που τελικά έχει πρόβλημα δομήσιμης γης και υποδομών .

 

Κλασσικό παράδειγμα "επιτυχίας" των εκτιμητών , είναι η αξία που έδωσαν στα Μεσόγεια , στην Σαρωνίδα και άλλες απομακρυσμένες περιοχές , που έστειλαν κόσμο εκεί σε μιά περιοχή που δεν έχει υποδομές , συγκοινωνίες και που τώρα αν πρέπει κάποιος να μετακινηθεί 80 - 100 χλμ ημερησίως και χρειαστεί και Α.Ο. , τον συμφέρει να νοικιάσει σπίτι στην Αθήνα . Και πριν 5-6 χρόνια , ήταν πάλι ακριβό το κόστος μετακίνησης , αλλά κανείς δεν έδινε σημασία .

 

Πραγματικά δεν μπορώ να έχω καμμία σχέση με την "τέχνη" της εκτιμητικής .

 

Τεντ , δεν είναι άσχετο το θέμα . Αφορά χιλιάδες ανθρώπους , που πιέζονται από τις τράπεζες να βάλουν και άλλη περιουσία σε προσημείωση , κάνοντας χρήση αυτής της φάμπρικας .

 

Θέλω λοιπόν να υπενθυμίσω ότι αν κάποιος κάνει αγωγή στην τράπεζα , αλλά και μήνυση , ότι η εκτίμηση έγινε με δόλο χαμηλά γιά να πλουτίσει παράνομα η τράπεζα επιβάλλοντας βαρύτερους όρους στο δάνειο , επιτόκια κλπ , πιθανόν η τράπεζα γιά να αποφύγει την ευθύνη , να στραφει εναντίον του συνεργάτη της εκτιμητή , οι οποίοι τουλάχιστον εδώ στην Αθήνα , όπως έχω δει 5-6 φορές , είναι μικρής ηλικίας 30-35 χρονών , προφανώς άπειροι και εύκολα θύματα ..

Edited Απρίλιος 28 , 2013 by BAS

[ted78]

Δεν λέω ότι είναι άσχετο, αλλά ότι του αξίζει ένα αυτόνομο θέμα για συζήτηση. Να μη μπερδευτεί με ερωτήσεις συναδέλφων για καθαρά τεχνικό κομμάτι των εκτιμήσεων, γιατί θα χαθούν οι επισημάνσεις που κάνεις και οι ενστάσεις επί αυτών.