Αρτιότητα σε περιοχή Natura

[SIGIO]

Καταργήθηκαν οι παρεκκλίσεις μόνο ως προς το εμβαδό. Δεν ισχύουν τα 750τμ, 1200τμ και 2000τμ μόνο ως προς το εμβαδό. Αν έχεις εμβαδό 4000, προϋφίσταται της Νατούρα και ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο (πρόσωπο 35μ - δες να καλύπτεις την χρονολογία δημιουργίας), έχεις αρτιότητα κατά παρέκκλιση.

[tetris]

On 2/10/2025 at 9:10 ΠΜ, SIGIO said:

 έχεις αρτιότητα κατά παρέκκλιση.

Ως προς την αρτιότητα Natura

[Pavlos33]

On 1/10/2025 at 3:55 ΠΜ, Angelotio said:

    •    Εμβαδόν: περίπου 8000 τ.μ.
    •    Πρόσωπο: 35 μέτρα σε αναγνωρισμένο δρόμο
    •    Τοποθεσία: Εντός περιοχής Natura 2000
    •    Ιστορικό: Το τεμάχιο προέκυψε από συνένωση δύο παλαιότερων τεμαχίων, πιθανότατα το 1979-1980. Το εξετάζουμε με τον ιδιοκτήτη…

Το ερώτημά μου είναι:
Το γεωτεμάχιο θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο; Από όσο γνωρίζω, τα τεμάχια που ήταν άρτια και οικοδομήσιμα κατά την δημοσίευση για Natura 2000 διατηρούν το χαρακτήρα τους. Ωστόσο, με δεδομένο ότι το πρόσωπο είναι 35 μέτρα (και όχι τα απαιτούμενα 45 μέτρα), χάνει το δικαίωμα οικοδόμησης ή εξακολουθεί να θεωρείται άρτιο λόγω της προϋπάρχουσας κατάστασης;

 

Όπως αναφέρουν και οι συνάδελφοι το ερώτημα ανάγεται σε δυο κρίσιμα στοιχεία.

1) Ποιος είναι ο συμβολαιογραφικός χρόνος δημιουργίας του. Αν είναι πριν την έναρξη ισχύος του Ν. 3937/11 τότε το εμβαδόν των 8.000 τ.μ επαρκεί (*παρ. 2α άρθρο 9).

(* 2.α) Στις περιοχές που βρίσκονται εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών νομίμως προϋφιστάμενων του 1923 ή εκτός ορίων οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους και εμπίπτουν σε ΕΖΔ ή Ζ.Ε.Π., το ελάχιστο όριο αρτιότητας και κατάτμησης των γηπέδων ορίζεται σε 10.000 τ.μ., εφαρμοζομένης κατά τα λοιπά, όπως ισχύει της παρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 2431.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ'). Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση, γήπεδα έκτασης τουλάχιστον 4.000 τ.μ., τα οποία, κατά τη δημοσίευση του παρόντος, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις.

Βεβαίως ο συνάδελφος που θα αναλάβει θα πρέπει να μελετήσει την περιοχή μήπως υπάρχει κάποιο ΣΧΟΟΑΠ/ΓΠΣ το οποίο επιβάλει αυστηρότερο όριο αρτιότητας ή και καθολική απαγόρευση δόμησης (περιοχές απόλυτης προστασίας)

2) Το δεύτερο αφορά το πρόσωπο σε δρόμο. Αναφέρεις περί αναγνωρισμένου δρόμου. Αυτός ο δρόμος είναι π.χ επαρχιακός, εθνικός ή δημοτικός (αναγνωρισμένος με ΦΕΚ) ή απλώς αγροτικός δρόμος που οι παρόδιοι ιδιοκτήτες τον θεωρούν ως τέτοιο δρόμο;

Λόγω των τελευταίων αποφάσεων ΣτΕ θα έχεις πληροφορηθεί για το πρόβλημα που έχει ανακύψει μετά την 176/23 απόφαση, μέσω της οποίας το ΣτΕ θεωρεί ότι ένα γήπεδο θα πρέπει υποχρεωτικά να έχει πρόσωπο σε δρόμο τουλάχιστον 25 μέτρα (αν ο δρόμος δεν είναι επαρχιακός, εθνικός κλπ) και ο δρόμος αυτός να υφίσταται μέσω Π.Δ. αλλιώς κατά το ΣτΕ το γήπεδο δεν είναι οικοδομήσιμο.

[ΓΡΗΓΟΡΗΣ7]

Καλησπέρα και απο μένα!

Θα συμφωνίσω με τους συναδέλφους και γώ στα πολύ σωστά που είπαν.

Επιμένω πάντως ότι αν δεν είναι κοινόχρηστος ο δρόμος ώστε να θές 25μ ,αν είναι αναγνωρισμένος με φεκ ο δρόμος εθνικός,επαρχιακός ή δημοτικός θές 45μ.

Οι παρεκκλίσεις έχουν να κάνουν με το εμβαδό καί το πρόσωπο.(πάνε μαζί αυτά)Και απο την στιγμή που σε natura δέν ισχύουν οι παρεκκλίσεις θές ή 25 σε κοινόχρηστο ή 45 σε επαρχιακό,δημοτικό κ.τ.λ.π.

Εκτός και αν υπάρχει κάποια διευκρινιστική εγκύκλιος για αυτό το θέμα και μου διαφεύγει.

 

[SIGIO]

On 2/10/2025 at 6:43 ΜΜ, ΓΡΗΓΟΡΗΣ7 said:

Επιμένω πάντως ότι αν δεν είναι κοινόχρηστος ο δρόμος ώστε να θές 25μ ,αν είναι αναγνωρισμένος με φεκ ο δρόμος εθνικός,επαρχιακός ή δημοτικός θές 45μ.

Οι παρεκκλίσεις έχουν να κάνουν με το εμβαδό καί το πρόσωπο.(πάνε μαζί αυτά)Και απο την στιγμή που σε natura δέν ισχύουν οι παρεκκλίσεις θές ή 25 σε κοινόχρηστο ή 45 σε επαρχιακό,δημοτικό κ.τ.λ.π

Ο Ν. 3937/11 θέτει ως εμβαδό κανόνα τα 10.000τμ και ως παρέκκλιση για όσα προϋφίστανται τα 4.000τμ.

Οι παρεκκλίσεις ως προς το πρόσωπο ισχύουν, δεν ισχύουν όμως ως προς το εμβαδό. 

Συνεπώς, γήπεδο άνω των 4000τμ που ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση, επειδή για παράδειγμα είχε πρόσωπο μικρότερο των 45μ σε επαρχιακό δρόμο αλλά κάλυπτε την αντίστοιχη ημερομηνία της παρέκκλισης, συνεχίζει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Edited October 4, 2025 at 06:28 πμ by SIGIO
Συμπλήρωση στοιχείων

[Angelotio]

Καλησπέρα σας και πάλι,

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις σας! 

Αντιλαμβάνομαι ότι υπάρχον δύο διαφορετικές απόψεις  σχετικά με το πρόσωπο στο δρόμο! Είτε αυστηρά πάνω από 45μ είτε λιγότερο εάν την ημερομηνία της δημοσίευσης ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο (έστω και με 35μ λόγω παρεκκλίσεων). Στη συγκεκριμένη περίπτωση, θεωρώ πως ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση λόγω του επόμενου:

Quote

Μόνο τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο στους παραπάνω δρόμους αλλά έχουν δημιουργηθεί στο διάστημα από 17-10-1978 μέχρι τις 31-05-1985 δεν χρειάζεται να έχουν πρόσωπο και βάθος και αρκεί να έχουν εμβαδό 4.000τ.μ. 

Στο ΦΕΚ για το Natura έχουμε το εξής:

Quote

Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση, γήπεδα έκτασης τουλάχιστον 4.000 τ.μ., τα οποία, κατά τη δημοσίευση του παρόντος, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές 

Εδώ κανείς μπορεί να το ερμηνεύσει ως εξής θεωρώ:

• A: Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση, γήπεδα έκτασης τουλάχιστον 4.000 τ.μ., τα οποία, κατά τη δημοσίευση του παρόντος, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά κανόνα, σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές 
• B:  Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση, γήπεδα έκτασης τουλάχιστον 4.000 τ.μ., τα οποία, κατά τη δημοσίευση του παρόντος, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα είτε κατά κανόνα είτε κατά παρέκκλιση, σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές 

Εάν πάμε με την ερμηνεία Α' τότε δεν είναι οικοδομήσιμο. Εάν όμως πάμε την ερμηνεία Β' τότε λογικά είναι...

 

On 10/4/2025 at 9:23 AM, SIGIO said:

Ο Ν. 3937/11 θέτει ως εμβαδό κανόνα τα 10.000τμ και ως παρέκκλιση για όσα προϋφίστανται τα 4.000τμ.

Οι παρεκκλίσεις ως προς το πρόσωπο ισχύουν, δεν ισχύουν όμως ως προς το εμβαδό. 

Συνεπώς, γήπεδο άνω των 4000τμ που ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση, επειδή για παράδειγμα είχε πρόσωπο μικρότερο των 45μ σε επαρχιακό δρόμο αλλά κάλυπτε την αντίστοιχη ημερομηνία της παρέκκλισης, συνεχίζει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

 

@SIGIO Υπάρχει κάτι συγκεκριμένο σε κάποιο ΦΕΚ όπου το στηρίζεις αυτό ή κάποια προηγούμενη εμπειρία; Εάν ναι, τότε θα μπορούσα να το χρησιμοποιήσω για επόμενη ερώτηση προς την πολεοδομία της περιοχής.