ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 4 αυθαιρέτων κατασκευών

[jbosdas]

θα ήθελα τη γνώμη σας παρακαλώ για την παρακάτω περίπτωση που ελέγχουμε για αγορά.

Έχουμε κτίσμα με δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες. Μία μεζονέτα (ισόγειο + Α) και μία ισόγεια κατοικία. Ανεξάρτητη πρόσβαση για κάθε ισόγεια κατοικία από κοινόχρηστο ακάλυπτο. Ο όροφος της μεζονέτας έχει επεκταθεί στο χώρο της (κοινόχρηστης) στέγης πάνω από την ισόγεια κατοικία! 

Τι αυθαιρεσία πιστεύετε πως προκύπτει;

Σοφίτα, ΥΔ, ή Διαμερισμάτωση; 

Είναι περίεργο, αλλά ο ορισμός της σοφίτας ικανοποιείται... 

@akis73

 

[Pavlos33]

@jbosdas Θα πρέπει να δούμε το ιδιοκτησιακό πρωτίστως. Το κτίριο (διώροφο με σοφίτα και ισόγειο με στέγη) είναι με ενιαίο φέροντα οργανισμό και επ' αυτού συστάθηκε ΠΣΟΙ ή υφίστανται δυο ξεχωριστές κάθετες (με διαχωρισμένο σκελετό, ως όφειλαν) και η σύσταση αφορά μικτή κάθετη;

 

[jbosdas]

@Pavlos33 όπως το λέω και όπως το φαντάστηκαν! Ένα κτίριο, ενιαίος ΦΟ, με δυο ΟΙ. Κοινόχρηστος ακάλυπτος, ανεξάρτητες είσοδοι στο ισόγειο της κάθε ιδιοκτησίας, κοινόχρηστες στέγες. Επέκταση του ορόφου στην όμορη -και όχι στην υπερκείμενη- κοινόχρηστη στέγη η οποία είναι ομοεπίπεδη με το επίπεδο του ορόφου... Μην φανταστείς κάτι μεγάλο στην κάτοψη. Συν πραγμ. κάλυψη ~100τμ

[Pavlos33]

Eπομένως, έχουμε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου (κεραμοσκεπής ταράτσα) ισογείου κτιρίου από οριζόντια ιδιοκτησία. Εφόσον ο ιδιοκτήτης της Ο.Ι δηλώνει υπεύθυνα ότι έγινε εκ κατασκευής (εύκολα θα ελεγχθεί από ορθοφωτοχάρτες αν είναι προ 2011) δύναται να γίνει η υπαγωγή. Το πως θα υπολογιστεί η παράβαση μικρή σημασία έχει. Οι επιλογές είναι γνωστές και έχουν αναφερθεί.  Βάσει του άρθρου 98 και με ότι ισχύει ως σήμερα, μπορεί να ολοκληρώσει την υπαγωγή του και να προβεί σε δικαιοπραξία (εντός νόμιμου όγκου κλπ) με  μονομερή τροποποίηση της σύστασης.  Όμως,  έχουμε και τις αποφάσεις του ΣτΕ (προσφάτως ή με αρ. 1616/2025) που έχουν δημιουργήσει δεδικασμένο αν κάποιος από τους συνιδιοκτήτες προβεί σε αγωγή θα καταρρίψουν και την υπαγωγή και θα απαιτηθεί επαναφορά στην νόμιμη χρήση.

Edited October 13, 2025 at 04:40 μμ by Pavlos33

[jbosdas]

Κατάληψη κοινόχρηστου είναι, το μόνο σίγουρο, όσο για την απόφαση του ΣτΕ αν και αυτή αναφέρεται σε συγκεκριμένη περίπτωση χωρίς σύσταση, πάντα επισημαίνεται στον ενδιαφερόμενο. 

Το ερώτημα τίθεται κυρίως για το είδος της παράβασης και κυρίως για τον έλεγχο της κατηγορίας (4/5).

Σοφίτα; ΥΔ; Διαμερισμάτωση; Ο ορισμός της σοφίτας, κουλό μεν, ικανοποιείται δε.

[Pavlos33]

Σοφίτα που επικοινωνεί με το δίπλα διαμέρισμα; Δεν το βλέπω σωστό. ΥΔΚΧ θα το έβαζα.

[giwrgos192]

Καλησπέρα, μία μικρή επιβεβαίωση θα ήθελα αν και μάλλον είμαι Κατ. 5.

Σε οικοδομή με υπόγειο (ξεμπαζωμένο - αυτοτελής κατοικία ) και Ισόγειο - Α' όροφο μεζονέτα, εντός σχεδίου με άδεια του 1990 (κάθετη ιδιοκτησία με 500/1000 στο όλο οικόπεδο), και επιτρεπόμενη στη κάθετη 100 τ.μ. έχουμε τις εξής παραβάσεις:

1. Το ισόγειο εμβαδού 60 τ.μ. άλλαξε χρήση (Περατωμένη δήλωση του Ν.3843/10).
2. Έκλεισε ένας Η/Χ εμβαδού 12 τ.μ. (Περατωμένη δήλωση του Ν.3843/10).
3. Κατασκευή λεβητοστασίου και αποθήκης στη ταράτσα εμβαδού 15 τ.μ.

Σύμφωνα με το άρθρο 96:  στα ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους ν.3775/2009 (Α122), 3843/2010 (Α62), 4014/2011 (Α204) και 4178/2013 (Α174). Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση, ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013,

Αρα, για να δω τι κατηγορία είμαι έχω: Υπέρβαση δόμησης/(Χιλιοστά * Επιτρεπόμενη Δόμηση) = (60+15)/[(500/1000)*200] = 75% > 40% άρα κατηγορία 5.

Εχω κάνει κάποιο λάθος; Υπάρχει περίπτωση να μπορεί να ενταχθεί στην Κατ. 4; Από ότι καταλαβαίνω, μόνο αν το υπόγειο δεν ήταν αυτοτελές.
 

[martha1]

On 21/10/2025 at 6:23 ΜΜ, giwrgos192 said:

Καλησπέρα, μία μικρή επιβεβαίωση θα ήθελα αν και μάλλον είμαι Κατ. 5.

Σε οικοδομή με υπόγειο (ξεμπαζωμένο - αυτοτελής κατοικία ) και Ισόγειο - Α' όροφο μεζονέτα, εντός σχεδίου με άδεια του 1990 (κάθετη ιδιοκτησία με 500/1000 στο όλο οικόπεδο), και επιτρεπόμενη στη κάθετη 100 τ.μ. έχουμε τις εξής παραβάσεις:

1. Το ισόγειο εμβαδού 60 τ.μ. άλλαξε χρήση (Περατωμένη δήλωση του Ν.3843/10).
2. Έκλεισε ένας Η/Χ εμβαδού 12 τ.μ. (Περατωμένη δήλωση του Ν.3843/10).
3. Κατασκευή λεβητοστασίου και αποθήκης στη ταράτσα εμβαδού 15 τ.μ.

Σύμφωνα με το άρθρο 96:  στα ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους ν.3775/2009 (Α122), 3843/2010 (Α62), 4014/2011 (Α204) και 4178/2013 (Α174). Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση, ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013,

Αρα, για να δω τι κατηγορία είμαι έχω: Υπέρβαση δόμησης/(Χιλιοστά * Επιτρεπόμενη Δόμηση) = (60+15)/[(500/1000)*200] = 75% > 40% άρα κατηγορία 5.

Εχω κάνει κάποιο λάθος; Υπάρχει περίπτωση να μπορεί να ενταχθεί στην Κατ. 4; Από ότι καταλαβαίνω, μόνο αν το υπόγειο δεν ήταν αυτοτελές.
 

γιατι προσθετεις τα 60μ2 ?δεν υπολογιζονταν στη δομηση στην αδεια?