ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[Pavlos33]

@panosges Η τακτοποίηση δεν είναι κάτι δύσκολο. Έχεις δυο αυθαιρεσίες. Η μια είναι η διαφορετική διαμερισμάτωση και η άλλη η καταπάτηση κοινόχρηστου. Όταν η Δ.Δ συνυπάρχει με άλλες αυθαιρεσίες και σύμφωνα με παλαιότερες οδηγίες του ΤΕΕ, εισέρχεται στη δήλωση σαν μια λοιπή παράβαση του άρθρου 100 (δεν τικάρεις το κουτάκι Δ.Δ). Για την καταπάτηση Κ.Χ προσωπικά βάζω ΥΔΚΧ, κάτι που στην περίπτωσή σου δεν θα έχει διαφορά προστίμου αφού θα έχεις κατηγορία 1 (κατηγορία παραβόλου όπως συνηθίζουμε να την λέμε). Προσοχή στο εξής θέμα. Πριν την υπαγωγή να λάβεις Υ.Δ ιδιοκτήτη ότι η επέκταση στον ΚΧ έγινε από χρονολογίας κατασκευής της οικοδομής. Αυτό θα το αναφέρεις στην Τ.Ε (ότι δυνάμει της με ημερομηνία....Υ.Δ ιδιοκτήτη η αυθαίρετη επέκταση της τάδε Ο.Ι προς Κ.Χ έλαβε χώρα κατά την κατασκευή της πολυκατοικίας και έτσι είναι επιτρεπτή η υπαγωγή στο ν.4495 σύμφωνα με το άρθρο 98).

Για τον συμβολαιογραφικό χειρισμό της Δ.Δ έχουμε την αναφορά   στην παρ. 9Α άρθρου 98. Οπωσδήποτε όμως θα πρέπει να υπάρξει συνεννόηση με την συμβολαιογράφο για το αν θα εφαρμοστεί η παρ. 9Α ή

9Α. Ειδικώς στην περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης 
οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτής στον παρόντα, αν η αυθαίρετη επέκταση 
ή απομείωση της αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής. Με τον ίδιο 
τρόπο οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν 
από  κοινού  σε  συμβολαιογραφική  πράξη  μονομερούς  τροποποιήσεως  της  πράξεως  συστάσεως  οριζοντίου  ιδιοκτησίας, 
προκειμένου να ενσωματώσουν ή κατανείμουν, αμοιβαίως, τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στις οριζόντιες 
ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του 
οικοπέδου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών των αμοιβαίως θιγομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, 
η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. 

Κατά τις οδηγίες μέσω εγκυκλίων της συντονιστικής των συμβολαιογράφων η περίπτωση Δ.Δ εντάσσεται στο άρθρο 16 Ν 5142/24 και ο κύριος του διαμερίσματος μπορεί να προβεί σε μονομερή τροποποίηση σύστασης χωρίς σύμφωνη γνώμη άλλων συνιδιοκτητών.

1.α) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας 
ή  καθέτου  ιδιοκτησίας,  καθώς  και  των  παρακολουθημάτων  ή  των χώρων  αποκλειστικής  χρήσης  αυτών,  ως  προς  την  επιφάνεια,  το 
περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, όπως αυτά  έχουν  αποτυπωθεί  ή  περιγραφεί  στη  σύσταση 
οριζοντίων/καθέτων  ιδιοκτησιών,  εφόσον  η  σημερινή  πραγματική κατάσταση  έχει  δημιουργηθεί  από  τον  χρόνο  κατασκευής  της 
οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς  Διηρημένης  Ιδιοκτησίας  του  άρθρου 53  του 
ν. 4495/2017, υπό τις εξής προϋποθέσεις:  
αα)  δεν  θίγονται  υφιστάμενα  συνολικά  ποσοστά  συνιδιοκτησίας  της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής 
κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου,  
αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος,

και

αγ) υφίστανται νομίμως ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017. 

Edited June 17, 2025 at 06:24 πμ by Pavlos33

[S.P.]

Καλημέρα και καλή εβδομάδα.

Σε κατάστημα ισογείου υπάρχει πατάρι (ξύλινη κατασκευή) περίπου 26 τ.μ. ωφέλιμου ύψους βία 2 μ.

Σχετικά με τον ορισμό που δίνεται στο αρθρο 2 του ν.4067/12 περί παταριών και θυμίζω παρακάτω, καθώς σε πρώτη φάση δεν έχω ελέγξει το ελευθερο ύψος του ισογείου κατω ακριβώς από το πατάρι, έχω τις επιφυλάξεις μου:

<<28. Εσωτερικός εξώστης (πατάρι) είναι προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης, έχει προσπέλαση αποκλειστικά από το χώρο αυτόν,αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της χρήσης αυτής, έχει συνολικό εμβαδόν μικρότερο του 70% της επιφάνειας του υποκείμενου χώρου, δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία.>>

Στην αδεια οικοδομής που εκδόθηκε το 1987 δεν υπάρχει πατάρι. Θέλει ο ιδιοκτητης να το νομιμοποιήσει.

Αρχικά διερωτώμαι εάν δύναται να νομιμοποιηθεί ως βοηθητικός χώρος έστω, λόγω ύψους, και αν ναι αυτό γίνεται με αναλυτικό ως λοιπή παράβαση, βάσει παρ. 3α/αρ.81/ν.4495/17?  

Μπορεί αραγε να νομιμοποιηθεί και ως χώρος κύριας χρήσης, με μειωτικό συντελεστή 0.30 ? 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Επισυνάπτω και υπέροχο σκαρίφημα - συγχωρέστε μου την προχειρότητα!