Άδεια για αλλαγή χρήσης από κλειστό χώρο στάθμευσης (εκτός Σ.Δ) σε διαμέρισμα κατοικίας

[angelikipa]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Εχω μια υπόθεση που με προβληματίζει και θα ήθελα μια πιο έμπειρη οπτική. Προκειται για εναν πελάτη ο οποίος θέλει να μετατρέψει ενα γκαραζ σε διαμέρισμα (βοηθητική σε κύρια). Δεν έχω παρει στα χέρια μου την άδεια η το διάγραμμα κάλυψης αλλά θεωρώ οτι τα γκαραζ δεν έχουν συμπεριληθφεί στη δόμηση.  Η πολυκατοικία έχει κατασκευαστεί το 1995 περίπου. Ο χωρος του γκαράζ πληροί τις προυποθέσεις για να γίνει κατοικία ( φωτισμό αερισμό υψος κτλ).

Και τώρα ξεκινούν τα προβλήματα. Αρχικά με έναν πρόχειρο υπολογισμό υπάρχει υπόλοιπο δόμησης και εδώ προκύπτει το πρώτο ερώτημα. Σε ένα οικόπεδο με οριζόντιες ιδιοκτησίες αν δεν έχει καθοριστεί κάτι στη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών το υπόλοιπο μοιράζεται με τα χιλιοστά; Ή είναι λάθος όλο το σκεπτικό μου;

Επόμενο πρόβλημα: εστω οτι με αυτό τον τρόπο εξασφαλίζει την απαιτούμενη δόμηση, η διαδικασία θα γίνει είτε με ΕΕΔΜΚ η με οικοδομική άδεια; Και αν γίνει με κάποιον από αυτούς τους τρόπους χρειάζεται συναίνεση συνιδιοκτητών; Γιατι είναι αρκετα εχθρικό το κλίμα στην πολυκατοικία και ψάνουμε τον πιο σίγουρο και μη αμφισβητήσημο  τρόπο να γίνει (αν γίνεται ) η διαδικασία αυτή.

Ευχαριστώ εκ των προτέρων,

Edited July 3, 2025 at 11:30 πμ by Pavlos33
έγινε αλλαγή τίτλου για καλύτερη κατανόηση του θέματος-Pavlos 33

[Pavlos33]

Καλησπέρα. Αρχικά το πρόβλημα που διαβλέπω είναι ότι με την αλλαγή χρήσης του γκαράζ σε διαμέρισμα κατοικίας, χάνεται η υποχρεωτική-συμβολαιογραφικά δεσμευμένη-θέση στάθμευσης, η οποία ορίστηκε κατά την έκδοση της Ο.Α. Άρα, θα πρέπει να βρεθεί μια νέα θέση που να δεσμευτεί και να οριστεί στο διάγραμμα κάλυψης. Αυτό συνεπάγεται έκδοση οικοδομικής άδειας.

Τώρα, σε ό,τι αφορά το δικαίωμα χρήσης του υπολειπόμενου Σ.Δ του οικοπέδου μόνο από την μια Ο.Ι (με υφιστάμενη χρήση θέσης στάθμευσης) το λογικό (ακόμη και αν δεν ορίζεται) είναι να λάβει συναίνεση από την γενική συνέλευση της οικοδομής καθώς μπορεί και κάποια άλλη ιδιοκτησία, με την ίδια λογική, να ήθελε να αξιοποιήσει το εν λόγω υπόλοιπο.

Ένα ακόμη σχόλιο στο ερώτημά σου, αφορά και την τελευταία παράγραφο 4  άρθρου 5 ΝΟΚ η οποία έχει ως εξής:

4. Σε κάθε περίπτωση μεταβολής της χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου πρέπει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου με την προϋπόθεση να μην θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε αντίθετη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη

Edited July 3, 2025 at 11:29 πμ by Pavlos33

[Latg]

Καταρχάς επί ΓΟΚ υπήρχε διάταξη που τα κλειστά ισόγεια γκαράζ δεν μέτραγαν στον συντελεστη, άρα 99% αυτό που εικάζεις θα ισχύει.

Αν δεν λέει κάτι άλλο η σύσταση το λογικό είναι ότι το υπόλοιπο Σ.Δ. μοιράζεται με τα χιλιοστά όπως λες. 

Η αλλαγή χρήσης αν μπορεί να γίνει θα χρειαστεί και συμβολαιογραφική τροποποίηση. Για την οποία κατά πάσα πιθανότητα θα θες συναίνεση. 

Για τα γκαράζ θέλει αρκετό ψάξιμο καθώς ίσως απαιτούνται 2 Θ.Σ., 1 για αυτή που καταργείται και 1 για το νέο διαμέρισμα. (Ίσως μπορείς να εξαγοράσεις)



Τέλος για τα ΑΜΕΑ λογικά σε πιάνει η Εγκ.42382/13  "Κατευθύνσεις Εφαρμογής για τη Μελέτη Προσβασιμότητας" που σε σχέση με την παρ. 4 του άρθρου 26 αναφέρει: 

παρ.4 (α) Στα υφιστάμενα πριν από την ισχύ του Ν-4067/12 κτίρια κατοικίας, για τα οποία εκδίδεται οικοδομική άδεια μετά την ισχύ του, δεν επιβάλλεται η μελέτη προσβασιμότητας, δεδομένου ότι στα κτίρια αυτά, δεν επιβάλλεται η υλοποίηση των απαραίτητων διαμορφώσεων ώστε οι λειτουργικοί χώροι τους να είναι προσπελάσιμοι από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα. Η υποβολή μελέτης προσβασιμότητας και η υλοποίηση των προβλεπομένων σε αυτή διαμορφώσεων - εγκαταστάσεων, επιβάλλεται στις περιπτώσεις όπου εκδίδεται οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης, εφόσον η νέα χρήση το απαιτεί.


Γενικά πολύ δύσκολη περίπτωση φάινεται . . .

Edited July 3, 2025 at 01:05 μμ by Latg

[angelikipa]

Σας ευχαριστώ πολύ και τους δύο, για τα ΑΜΕΑ δε νομίζω να υπάρχει πρόβλημα γιατί υπάρχει είσοδος στο γκαράζ από το κλιμακοστάσιο, οπότε αν προχωρήσει θα προχωρήσει με οικοδομική άδεια και μένουν τα προβλήματα των θέσεων στάθμευσης και της συναίνεσης της πολυκατοικίας.

[Didonis]

On 3/7/2025 at 1:30 ΜΜ, angelikipa said:

....Αρχικά με έναν πρόχειρο υπολογισμό υπάρχει υπόλοιπο δόμησης....

On 3/7/2025 at 3:58 ΜΜ, angelikipa said:

...και της συναίνεσης της πολυκατοικίας.

σπάνιο φαινόμενο άδεια του 95, πολυκατοικία με ΓΟΚ και να υπάρχει υπόλοιπο ΣΔ. Το τσέκαρες με το Διάγραμμα Κάλυψης του αν έχει υπόλοιπο?

Ακόμα πιο σπάνιο να δεχθούν οι άλλοι της πολυκατοικίας να χαρίσουν τον ΣΔ αν υπάρχει.... Αν υπάρχει και τον εξαντλήσουν θα χάσουν την δυνατότητα να έκανα χρήση προσθήκης με τις ευεργετικές διατάξεις του ΝΟΚ (μη προσμέτρηση κλιμ/σίου, σοφίτα κλπ)

 

Απορία.... γιατί θέλει να αλλάξει χρήση? Δεν υπάρχει καμία απαγόρευση σε θέση στάθμευσης να διαμένει κανονικά και δεν είναι καν υποχρεωτικό να έχει αυτοκίνητο μέσα. Αρκεί να υπάρχει άνοιγμα εισόδου 2μ και κάτι για να μπορεί να μπει αμάξι (λέμε τώρα)

[Latg]

airbnb λογικά

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Η προσωπική μου άποψη είναι "τζάμπα κόπος", δηλαδή, μην ασχολείσαι ή τουλάχιστον εξασφάλισε προκαταβολικά την αμοιβή σου για ό,τι ασχοληθείς....

[tetris]

Σύσταση με "ορφανό" υπόλοιπο δόμησης ΔΕΝ υπάρχει. Επίσης, όπως είπε κι ο @Didonis είναι εντελώς απίθανο να υπάρχει υπόλοιπο σε πολυκατοικία.

Συνεπώς, και χωρίς να γνωρίζω λεπτομέρειες, θα συμφωνήσω με τον "προλαλήσαντα"

 

[angelikipa]

Γενικά δεν έχω μπει στη δαδικασία ακόμα να βρω τα εγκεκριμένα σχέδια(διάγραμμα κάλυψης), ξεκινησα με μια διερεύνηση γενικότερη ωστε να δω αν είναι εφικτό. Είδα οτι υπάρχει υπόλοιπο υπολογίζοντας τα με βάση τις κατόψεις του ιδιοκτήτη θεωρώντας οτι στη δόμηση έχουν συμπεριληφθεί μόνο τα διαμερίσματα και όχι κλιμακοστάσιο και γκαράζ. Και ναι το θέλει για να το νοικιάσει (οχι απαραίτητα βραχυχρόνια μίσθωση).