Οι νέες προθεσμίες και οδηγίες για τους ιδιοκτήτες για αυθαίρετα, ΗΤΚ και Άδειες που ακυρώθηκαν λόγω ΝΟΚ

Μεγάλη ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων δίνει η νέα τροπολογία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με την οποία παρατείνονται κρίσιμες προθεσμίες για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, την τακτοποίηση αυθαιρέτων και των οικοδομικών αδειών που ακυρώθηκαν λόγω «μπόνους» του ΝΟΚ.

Οι ρυθμίσεις αυτές αποτρέπουν το «πάγωμα» των μεταβιβάσεων και των γονικών παροχών που απειλούσε την κτηματαγορά, δίνοντας χρόνο για τη διευθέτηση εκκρεμοτήτων που είχαν εξελιχθεί σε γραφειοκρατικό αδιέξοδο.

Οι ιδιοκτήτες όμως δεν θα πρέπει να επαναπαυθούν, αλλά να κλείσουν άμεσα τις εκκρεμότητες που έχουν και να δηλώσουν σωστά τα ακίνητα τους στο Ε9 στο κτηματολόγιο και στη ΔΕΗ, για να μπορούν να τα μεταβιβάσουν, να τα αναβαθμίσουν ενεργειακά και γενικά να τα αξιοποιήσουν.

– Τι ενέργειες πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες;

• Ελέγξτε άμεσα με τον μηχανικό σας αν το ακίνητό σας έχει αυθαιρεσίες και εμπίπτει στις κατηγορίες που έλαβαν παράταση και ενημερωθείτε για τις εκπτώσεις και τον διακανονισμό στα πρόστιμα που δίνει το κράτος.
• Ξεκινήστε τη διαδικασία συγκέντρωσης δικαιολογητικών τώρα, καθώς η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου απαιτεί χρόνο.
• Αξιοποιήστε το σύστημα e-Άδειες για την επανέκδοση αδειών που ακυρώθηκαν λόγω ΝΟΚ πριν τη λήξη του 2026.

– Ποιές είναι οι νέες προθεσμίες για τα ακίνητα;

Βάσει της τελευταίας τροπολογίας του Υπουργείου Περιβάλλοντος ρυθμίζονται τα εξής:

• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (Κατ. 1), έως 1 Φεβρουαρίου 2028
• Τακτοποίηση Αυθαιρέτων (προ 2011), έως 31 Μαρτίου 2028
• Αναστολή Προστίμων Οικ. Αδειών ΝΟΚ, έως 31 Δεκεμβρίου 2026
• Επανέκδοση Αδειών μέσω e-Άδειες, έως 31 Δεκεμβρίου 2026

– Μέχρι πότε μπορώ να τακτοποιήσω αυθαίρετο που χτίστηκε πριν το 2011;

Η προθεσμία για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης που πραγματοποιήθηκαν πριν από τον Ιούλιο του 2011 παρατείνεται επίσημα έως τις 31 Μαρτίου 2028.

Προσοχή! Η παράταση αφορά ΜΟΝΟ τα αυθαίρετα κατηγορίας 1, 2, 3 και 4, που αφορούν παραβάσεις πριν το 2011 και μικρές ή μεσαίες αποκλίσεις από την άδεια. Σημειώνεται ότι, για τα αυθαίρετα που κτίστηκαν πριν το 1983 δεν είναι απαραίτητη προϋπόθεση η ύπαρξη οικοδομικής άδειας

– Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες;

Θα πρέπει να απευθυνθούν άμεσα σε μηχανικό προκειμένου να γίνουν τα εξής βήματα:

1ον Έλεγχος νομιμότητας του ακινήτου από πολιτικό μηχανικό.

2ον Σύγκριση εγκεκριμένων σχεδίων οικοδομικής άδειας με την πραγματική κατάσταση.

3ον Κατηγοριοποίηση της παράβασης (1–4) και υπολογισμός προστίμου.

4ον Υποβολή δήλωσης αυθαιρέτου μέσω του συστήματος ΤΕΕ.

5ον Καταβολή παραβόλου & προστίμου (εφάπαξ ή με δόσεις).

6ον Οριστική υπαγωγή και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου.

Σημειώνεται ότι σε παλαιά ακίνητα όπου δεν υπάρχει διαθέσιμος φάκελος, μπορεί να απαιτηθεί νέα τοπογραφική αποτύπωση ή στατική αξιολόγηση από ειδικευμένο μελετητή.

– Ποιά είναι η νέα προθεσμία για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;

Για τα κτίρια μεγάλης σημασίας (Κατηγορία 1), όπως δημόσια κτίρια, σχολεία και νοσοκομεία, η νέα καταληκτική ημερομηνία για την υποβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ορίστηκε η 1η Φεβρουαρίου 2028.

– Υπάρχει κίνδυνος προστίμου αν δεν προλάβω τις νέες ημερομηνίες;

Ναι, η μη συμμόρφωση μετά τη λήξη των νέων προθεσμιών συνεπάγεται πρόστιμα που μπορεί να φτάσουν το 10% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Οι κυρώσεις αφορούν τόσο ιδιωτικά όσο και δημόσια κτίρια.

Η μη έκδοση της Ταυτότητας καθιστά αδύνατη κάθε μεταβίβαση ακινήτου, όπως πώληση, δωρεά ή γονική παροχή.

– Πού είναι απαραίτητη η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;

Η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου είναι σύμφωνα με τον νόμο (σ.σ.: Ν. 4495/2017) απαραίτητη:

1. Για τα κτίρια ή τμήματα κτιρίων που χρησιμοποιούνται για πρατήρια υγρών καυσίμων ή για πλυντήρια αυτοκινήτων καθώς και για κάθε είδους συνεργεία (σ.σ.: αυτοκινήτων).
2. Για τα τουριστικά καταλύματα με επιφάνεια άνω των 300 τ.μ.
3. Για τα ιδιωτικά και δημόσια εκπαιδευτήρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης.
4. Για τα κτίρια περίθαλψης (νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, αγροτικά και περιφερειακά ιατρεία, κέντρα ψυχικής υγείας, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας). Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται ακόμα βρεφοκομεία, παιδικοί – βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίων πασχόντων και ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες.
5. Για τα κτίρια συνάθροισης κοινού: θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης για κοινωνικές, οικονομικές, πολιτιστικές και θρησκευτικές εκδηλώσεις, συνεδριακά κέντρα και κτίρια εκθέσεων. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται επίσης: πολιτιστικές εγκαταστάσεις (βιβλιοθήκες, μουσεία, αίθουσες εκθέσεων), αθλητικές εγκαταστάσεις (κλειστά γυμναστήρια, γήπεδα με κερκίδες και κλειστούς βοηθητικούς χώρους, γήπεδα ΠΑΕ, ολυμπιακές αθλητικές εγκαταστάσεις).
6. Για τα κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους ΟΤΑ, στα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου, καθώς και για αυτά που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου και των ΟΤΑ.
7. Για τα καταστήματα κράτησης και τα ειδικά καταστήματα κράτησης νέων.

– Ποιά είναι τα δικαιολογητικά για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;

• Το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της.
• Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται.
• Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας.
• Το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί.
• Οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων.
• Τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση.
• Το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, που συνοδεύει αίτηση υπαγωγής στον σχετικό νόμο, ή τη μελέτη στατικής επάρκειας εφόσον απαιτείται.
• Ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών, εφόσον υπάρχουν.
• Αν η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που τη συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται στα αρχεία της πολεοδομίας, αντί για αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

– Τι ισχύει για τις οικοδομικές άδειες που ακυρώθηκαν λόγω ΝΟΚ;

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η πρόβλεψη για την αναστολή προστίμων και απαγορεύσεων σε ακίνητα των οποίων οι οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν. Αφορά σε οικοδομικές άδειες με χρήση κινήτρων του ΝΟΚ, οι οποίες εκδόθηκαν νόμιμα, αλλά ακυρώνονται μετά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας και τα κτίρια κηρύσσονται αυθαίρετα και κατεδαφιστέα. Για αυτές τις περιπτώσεις η τροπολογία αναστέλλει τις κυρώσεις των προστίμων και κατεδάφισης των κτιρίων, παραπέμποντας στην δυνατότητα που έχει δοθεί σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ και σχετικό ΠΔ που ψηφίστηκε κατόπιν προληπτικής νομοτεχνικής έγκρισης του Δικαστηρίου, να υλοποιηθούν με περιβαλλοντικό ισοδύναμο και τις ρυθμίσεις περί έναρξης εργασιών.

Η αναστολή αυτή ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, δίνοντας το απαραίτητο περιθώριο για επανέκδοση αδειών.

Οι ιδιοκτήτες καλούνται να αξιοποιήσουν το ψηφιακό σύστημα e-Άδειες για τη νομιμοποίηση των κατασκευών τους χωρίς την απειλή κυρώσεων.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected]