Giannis Psihogios

Καλησπέρα συνάδελφοι, Οικόπεδο σε περιοχή εντός σχεδίου, στην οποία δεν έχει ολοκληρωθεί η πράξη εφαρμογής. Έχει κατασκευαστεί αυθαίρετη αποθήκη 15,60τ.μ. εντός ρυμοτομούμενου τμήματος, και είναι και το μόνο κτίσμα του οικοπέδου. Είναι αυτόματα Κατ.5 ή μπορεί να μπει και Κατ.4 εφόσον δεν παραβιάζονται τα ποσοστά υπέρβασης της Κατ.4? Με προβληματίζει το γεγονός της ρυμοτόμησης του ακινήτου και το ότι το κτίσμα βρίσκεται εντός ρυμοτομούμενου τμήματος.. Ευχαριστώ για την όποια βοήθεια.

@SIGIO καλημέρα. Ο απέναντι έχει φράκτη. Στο ρυμοτομικό φαίνεται πως ρυμοτομείται και τμήμα κτιρίου, το οποίο στη σημερινή κατάσταση δεν υπάρχει.

Καλησπέρα συνάδελφοι, Κατοικία ορόφου με αδιαμόρφωτο ισόγειο, με Ο.Α. του 1983. Το 1987 γίνεται αναθεώρηση του σχεδίου πόλεως και προκύπτει η κατάσταση του σκαριφήματος. Με πράσινο η ρυμοτομική, με μπλε η ιδιοκτησία, με πορτοκαλί η υφιστάμενη κατάσταση της οδού. Ο ιδιοκτήτης θέλει εκδόσει οικοδομική άδεια ώστε να χτίσει το ισόγειο, το οποίο στην Ο.Α. του 83 ορίζεται ως αδιαμόρφωτο. Δεν έχει ολοκληρωθεί η πράξη εφαρμογής στην περιοχή. Σύμφωνα με τα έως τώρα δεδομένα, το οικόπεδο ακόμα και μετά την παραχώρηση του γραμμοσκιασμένου με κίτρινο τμήματος παραμένει μη οικοδομήσιμο, διότι δεν έχει πλήρως διανοιγμένο πρόσωπο. Βάσει του ΦΕΚ 1405/Β/25-04-2018, για να καταστεί οικοδομήσιμο το οικόπεδο θα πρέπει να συντρέχουν αθροιστικά τα εξής: 1. Να έχει διανοίγει με παραχώρηση σε κοινή χρήση από τους έναντι ιδιοκτήτες των ρυμοτομούμενων τμημάτων των ιδιοκτησιών τους, με συμβολαιογραφική δήλωση, χωρίς αιρέσεις και επιφυλάξεις, που εμπίπτουν στο πλάτος της οδού και σε μήκος προσώπου του οικοπέδου κατ’ ελάχιστο ίσο με το ισχύον κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση πρόσωπο του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου. 2. Το εναπομείναν αδιάνοικτο τμήμα του προσώπου του οικοπέδου να είναι μικρότερο του 50% του συνολικού μήκους του. 3. Να έχει συνταχθεί υψομετρική μελέτη της οδού. 4. Το διανοιγόμενο τμήμα να είναι συνεχόμενο με άλλον διανοιγμένο εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο ή οδό χαρακτηρισμένη ως προϋφιστάμενη του 1923. Υπάρχει κάποιο σημείο που μου έχει διαφύγει? Άντε να εξηγήσεις στον πελάτη πως έχτισες τον 1ο όροφο, αλλά τώρα δε μπορείς το ισόγειο...

Καλημέρα και πάλι. Αναφέρομαι πάντα στο "οικόπεδο 2" της προηγούμενης ανάρτησής μου, καθώς θεωρώ πως στο "οικόπεδο 1" είναι πιο ξεκάθαρο το πεδίο και το ακίνητο εντάσσεται στο άρθρο 112. Οικόπεδο 2 λοιπόν: Το προ 55 (αποδεδειγμένα) κτίριο εγκαταλελειμμένο για πολλά χρόνια υπέστη σοβαρές επεμβάσεις. Αλλαγή περιγράμματος (μίκρυνε σε εμβαδό και δημιουργήθηκε ισόγεια "βεράντα", μπαζώθηκε το υπόγειο, έγινε αντικατάσταση του 50% των εξωτερικών τοίχων με οπτοπλινθοδομή καθώς οι πέτρινοι είχαν γκρεμιστεί, κατασκευάστηκε σοφίτα κτλ). Το συγκεκριμένο κτίριο δε θεωρώ πως πλέον μπορώ να το αντιμετωπίσω ως προϋφιστάμενο του 55. Ναι, έχουν διατηρηθεί ορισμένα στοιχεία του παλαιού κτιρίου, όμως οι επεμβάσεις είναι ριζικές. Οι προαναφερθέσεις παρεμβάσεις πραγματοποιήθηκαν το 1990. Το ερώτημα είναι το εξής: Ναι, υπάρχει κατοικία προ 55. Ναι, έχουν γίνει αυθαιρεσίες μετά το 83. Αν αντιμετωπιστεί ως εξ ολοκλήρου αυθαίρετο λόγω των εκτεταμένων παρεμβάσεων, εμπίπτει στο 112?

@ChristinaKΚαλημέρα και ευχαριστώ για την απάντηση! Και για τα 2 ακίνητα υπάρχουν αεροφωτογραφίες τόσο για το χρόνο παλαιότητας των αρχικών κτιρίων όσο και για τις επεμβάσεις. Ήμουν αρκετά βέβαιος για το 1ο οικόπεδο ότι εμπίπτει στις διατάξεις του άρθρου 112, όμως έχω έναν ενδοιασμό για τη 2η περίπτωση που ανέφερα, στην οποία η κατοικία προ 55 έχει χάσει τον χαρακτηρισμό της λόγω εκτεταμένων επεμβάσεων. Εφόσον το θεωρήσω εξ ολοκήρου αυθαίρετο, είναι ουσιαστικά μία αυθαίρετη κατοικία με χρόνο κατασκευής το 1990. Δεν είναι πλέον αυθαίρετη κατασκευή σε κτίριο (Α 112), είναι αυθαίρετο κτίριο.

Μεταξύ 90-93

@ChristinaK Καλησπέρα! Έχω αναλάβει τακτοποίηση δύο διπλανών οικοπέδων (2 διαφορετικές περιπτώσεις) σε στάσιμο, μη παραδοσιακό οικισμό: Οικόπεδο 1: Κατοικία προϋφιστάμενη του 55 με αυθαίρετη προσθήκη κατ επέκταση ισογείου και αντικατάσταση στέγης στο προ 55 (+ μικροπαραβάσεις). Οικόπεδο 2: Κατοικία προ 55 η οποία λόγω τεράστιων παραβάσεων έχει απωλέσει την ιδιότητα προ 55 (αλλαγή περιγράμματος, αντικατάσταση του 50% των εξωτερικών τοίχων με οπτοπλινθοδομή κτλ). Έχω προβληματιστεί πολύ στο αν εμπίπτουν στο άρθρο 112...

@Pavlos33 @curzondax καλημέρα και ευχαριστώ και τους δύο για τις απαντήσεις. Δυστυχώς η απορία μου παραμένει: αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια. Το εξ ολοκλήρου αυθαίρετο κτίριο εμπίπτει στη διάταξη εφόσον είναι αυθαίρετο κτίριο και όχι αυθαίρετη κατασκευή σε κτίριο όπως ορίζει ο νόμος? Μιλάμε πάντα για εξ ολοκλήρου αυθαίρετο μεταγενέστερο του 83.

Καλησπέρα σε όλους τους συναδέλφους, Έχω προβληματιστεί λίγο με το λεκτικό κομμάτι του άρθρου 112: Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία....... Στην περίπτωση που υπάρχει αυθαίρετη επέκταση ισογείας κατοικίας ή ακόμα και εξ ολοκλήρου αυθαίρετη κατοικία σε στάσιμο οικισμό που πληρούνται οι προϋποθέσεις απόστασης από θάλασσα και χιονοδρομικά, εμπίπτει στο άρθρο 112? Ο προβληματισμός: Είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετο κτίσμα και όχι αυθαίρετη κατασκευή σε κτίριο.

Καλησπέρα συνάδελφοι, Οικόπεδο σε οικισμό <2000 κατοίκων, και ο ιδιοκτήτης θέλει να περιφράξει την ιδιοκτησία. Στις 2 πλευρές το οικόπεδο συνορεύει με δρόμο από σκυρόδεμα πλάτους 4μ και σε μία πλευρά με δρόμο πλάτους 3μ, επίσης από τσιμέντο. Όσον αφορά την οικοδομησιμότητα και την παραχώρηση σε κοινή χρήση τμήματος ώστε ο τρίτος δρόμος να αποκτήσει πλάτος 4μ: 1. Πώς βεβαιώνουμε την κοινοχρησία μίας δημοτικής οδού ώστε να απαιτείται παραχώρηση? Μπορεί ο ιδιοκτήτης να ισχυριστεί πως η οδός δεν είναι επίσημα αναγνωρισμένη, άρα δεν υπάρχει η ανάγκη παραχώρησης? 2. Γενική ερώτηση: Σε ανάλογες περιπτώσεις, πώς είστε βέβαιοι πως ένας δρόμος είναι επίσημα δημοτικός ώστε να προχωρήσετε σε παραχώρηση? Σημείωση: Ο ιδιοκτήτης έχει κερδίσει δικαστική διαμάχη με το Δήμο, διότι το οικόπεδό του καταπατήθηκε κατά μεγάλο μέρος του με διάστρωση σκυροδέματος και διαπλάτυνση οδού σε στροφή (μία εκ των οδών που είχε ήδη πλάτος 4μ).

Συνάδελφοι καλησπέρα! Σε απόληξη κλιμακοστασίου, η προεξοχή της πλάκας στη μία όψη , η οποία δε στηρίζεται σε κατακόρυφα στοιχεία πέραν του τοίχου της απόληξης, θα ονομαστεί προστέγασμα?

Καλησπέρα σε όλους τους συναδέλφους. Αυθαίρετοι εξώστες εντός Δ, με αναλυτικό?

Καλησπέρα συνάδελφοι, Pilotis που μετατράπηκε σε κλειστό χώρο στάθμευσης εμβαδού 60τ.μ. Τα καταχωρείτε όλα ως Υ.Δ. κύριων χώρων, ή τα πρώτα 50 με μειωτικό και τα υπόλοιπα 10 ως κύριοι? Επίσης, επιλέγουμε την αλλαγή χρήσης στο φύλλο καταγραφής (ελπίζω πως όχι)!

Το ίδιο θα κάνω κι εγώ.

Η απόληξη φαίνεται στις φωτογραφίες πεντακάθαρα. Η στέγη αυτής όχι. Είναι ακίνητο με πολλές παραβάσεις, οι οποίες αποδεικνύονται όλες προ 2011. Και αν δεν έμπαινα και google earth, ούτε που θα το είχα καταλάβει το συγκεκριμένο. Είναι μία χούφτα κεραμίδια (<20τ.μ.), σκέφτομαι να τα βγάλω μόνος μου να τελειώνω. Ο ιδιοκτήτης επιμένει πως έγιναν το 2010, και να υποβληθεί έτσι. Πραγματικά έχω πελαγώσει, έχω ρίξει πολλή δουλειά για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Δυστυχώς άδεια νομιμοποίησης για τα υπόλοιπα αυθαίρετα δεν προβλέπεται. Αυτό που σκέφτομαι είναι να υπάγω το ακίνητο στον 4495, να αναφέρω την παράβαση και να μην την τακτοποιήσω. Σε δεύτερο χρόνο, εάν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να εκδόσει οικοδομική άδεια, θα χρειαστεί να προβεί σε ενέργειες για την κεραμοσκεπή.

Καλησπέρα συνάδελφοι. Τετραώροφο κτίριο χωρίς σύσταση Ο.Ι. έχει ένα μεγάλο αριθμό αυθαιρεσιών, οι οποίες υπάγονται στον 4495 εκτός από μία: Στην απόληξη του κλιμακοστασίου επιφάνειας 18τ.μ. έχει τοποθετηθεί κεραμοσκεπή η οποία στο Google earth δε φαίνεται κατασκευασμένη το 2013. Ο ιδιοκτήτης έχει αποδεικτικό κατάθεσης 2010 για πληρωμή κατασκευής στέγης στο ακίνητο. Πώς θα το αντιμετωπίζατε?

Καλημέρα συνάδελφοι. Σε τακτοποίηση τριώροφου ακινήτου αντιμετωπίζω μεταξύ άλλων το εξής: Ο 1ος όροφος έχει λειτουργική συνένωση δύο ανεξάρτητων διαμερισμάτων. Στον 2ο όροφο, η κουζίνα έχει μετατραπεί σε υπνοδωμάτιο. Στον 3ο όροφο έχει κατασκευαστεί κουζίνα σε χώρο δηλωμένο ως υπνοδωμάτιο. Για το κτίριο δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας, οπότε θα το τακτοποιήσω στο σύνολό του. Ο ιδιοκτήτης ουσιαστικά χρησιμοποιεί 2ο και 3ο όροφο ως μεζονέτα, και τον 1ο όροφο ως αυτόνομο διαμέρισμα. Σίγουρα έχουμε διαμερισμάτωση στον 1ο όροφο. Ερώτηση: Οι παραβάσεις στον 2ο και 3ο όροφο, αποτελούν διαμερισμάτωση? Αν ναι, θα δηλωθεί μία φορά για κάθε όροφο, ή μία φορά για όλο το κτίριο εφόσον δεν υπάρχει σύσταση?

Για ακόμα μία φορά, σας ευχαριστώ και στους δύο.

Συνάδελφοι καλησπέρα. Σε αδόμητο οικόπεδο εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας, ο ένας ιδιοκτήτης θέλει να εκδόσει άδεια περίφραξης. Χρειάζεται τη συναίνεση του 2ου συνιδιοκτήτη? Σημείωση: Ο 2ος συνιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό.

Παυλο ευχαριστω για ακομη μια φορα. Σε ενδεχομενο ελεγχου, τιθεται θεμα "αποδειξης" πως πχ το τζακι χτιστηκε τοτε και τα παραθυρα εκλεισαν κατα την κατασκευη του σπιτιου και οχι μεταγενεστερα? Ισως να ακουγομαι λιγο υπερβολικος, αλλα ποτε δεν ξερεις..

Καλησπέρα σε όλους, Ήρθε η ώρα να τακτοποιήσω το 'πατρικό' μου σπίτι και θα ήθελα τη βοήθειά σας. Έτος οικοδομικής άδειας 1979. Η ίδια ημερομηνία δηλώνεται και στο Ε9. Οι αυθαιρεσίες που υπάρχουν έγιναν κατά την κατασκευή του σπιτιού (τζάκι, κλείσιμο 2 παραθύρων, στέγαστρο στη σκάλα του υπογείου, επέκταση της κουζίνας κατά 9 τ.μ.). Δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία περαιτέρω επέμβαση στο σπίτι. Η αποπεράτωση έγινε το 1983. Πιστεύετε πως το Ε9 αρκεί ως αποδεικτικό παλαιότητας? Δεν είμαι σίγουρος πώς μπορείς να αποδείξεις τις συγκεκριμένες αυθαιρεσίες με άλλο τρόπο...

Καλησπέρα στην ομάδα, Τακτοποιώ τριώροφο κτίριο χωρίς σύσταση Ο.Ι.. Στα σχέδια της άδειας, ο μηχανικός ορίζει σε κάθε όροφο εμβαδό κοινόχρηστου (κλιμακοστάσιο + ανελκυστήρας) και εμβαδό οροφοδιαμερίσματος. Έχει δώσει όλα τα τετραγωνικά της μεσοτοιχίας κοινοχρηστου-διαμερισματος στα διαμερίσματα. Τώρα στη δική μου αποτύπωση, χρειάζεται πλήρης αρχιτεκτονική μελέτη διότι το ακίνητο βρίσκεται σε παραδοσιακό τμήμα πόλης. Τη μεσοτοιχία να τη δώσω κι εγώ στο διαμέρισμα, ή μισή-μισή σε διαμέρισμα και κοινόχρηστα?

Καλησπέρα σε όλους. Τακτοποιώ ακίνητο με αρκετές παραβάσεις (τριώροφη οικοδομή με pilotis χωρίς σύσταση οριζόντιας) και θα ήθελα τη βοήθειά σας για τα παρακάτω: Στο κτίριο υπάρχει πυλωτή που έχει μετατραπεί σε κλειστό χώρο στάθμευσης και απόληξη κλιμακοστασίου και ανελκυστήρα δίχως στάση στο δωμα. Η απόληξη υπάρχει στην άδεια, όμως με διαφορετικό περίγραμμα και ύψος απ΄ ότι τελικά κατασκευάστηκε. Μέγιστο ύψος κτιρίου στην περιοχή: 14,50μ + 1μ για pilotis. Επισυνάπτω ένα σκαρίφημα της απόληξης για να εξηγήσω λίγο καλύτερα το ερώτημα: Παρότι το ύψος της απόληξης είναι οριακά 2,40μ, έχει χτιστεί περιμετρικά της πλάκας της απόληξης ένα στηθαίο μέγιστου ύψους 0,70μ (magenta στο σκαρίφημα) το οποίο περιβάλλει την κεραμοσκεπή που αυθαίρετα τοποθετήθηκε στην πλάκα της απόληξης. Ερωτήσεις: 1. Έχω υπέρβαση ύψους, ή θεωρώ πως max ύψος κτιρίου 15,50μ.? Το ότι η πυλωτή πλέον είναι κλειστός χώρος στάθμευσης αλλάζει το γεγονός ότι δίνει τον "αέρα" του +1μ.? 2. Το ύψος της απόληξης θεωρώ πως είναι 2.40 ή 3.10? Θα μετρήσει εν τέλει στη δόμηση? 3. Η απόληξη όπως προείπα έχει διαφορετικό περίγραμμα απ ότι στην άδεια, και μικρότερο εμβαδό απ' ότι προβλεπόταν κατά 5τ.μ. περίπου. Αναλυτικός? 3. Την κεραμοσκεπή πως την τακτοποιώ? Επίσης, στο δώμα προβλεπόταν να κατασκευαστεί κεραμοσκεπή που όμως δεν έγινε ποτέ. Σε ποια κατηγορία εντάσσεται? Ευχαριστώ πολύ όσους ασχοληθούν.

Καλημέρα Παύλο, ευχαριστώ για την απάντηση. Θέλω απλά να επισημάνω πως ο φούρνος βρίσκεται σε απόσταση από το κτίριο του ακινήτου. Εν ολίγοις, οι υπαίθριοι φούρνοι που βρίσκονται σχεδόν σε κάθε σπίτι στα χωριά είναι νομίμως υφιστάμενοι διότι δεν απαιτείται οικοδομική άδεια για την κατασκευή τους?