MAKAP

Περιέγραψα τη διαδικασία παραπάνω. Με δεδομένο ότι αφενός αναφέρεσαι σε εποχή (1948) που το ρυμοτομικό σχέδιο εγκρίθηκε με βδ αφετέρου δεν αποζημιώθηκε ο ιδιοκτήτης για το ακίνητο που απαλλοτριώθηκε με το χαρακτηρισμό του ως ΚΧ, πρέπει να υποβληθεί αίτηση από τον ενδιαφερόμενο στη Δ/νση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΧΩΔΕ (Αμαλιάδος 17) με αναφορά στο ιστορικό του θέματος και περιγραφή του αιτήματος δηλαδή την άρση της επιβληθείσας απαλλοτρίωσης. Σε 2 μήνες το πολύ, το ΥΠΕΧΩΔΕ είτε δεν θα απαντήσει στην αίτηση (σιωπηρή άρνηση) είτε θα απαντήσει αρνητικά και θα κοινοποιήσει την απάντηση στον οικείο ΟΤΑ. Στη συνέχεια ο ιδιοκτήτης θα καταθέσει προσφυγή στο Διοικητικό Δικαστήριο της περιοχής του ακινήτου κατά της άρνησης του ΥΠΕΧΩΔΕ. Η διαδικασία δεν είναι χρονοβόρα αλλά μπορεί να καθυστερήσει αν ο δικηγόρος δεν έχει ασχοληθεί με πολεοδομικά θέματα και δεν το κυνηγήσει. Μετά την άρση της απαλλοτρίωσης και την υπαγωγή του ακινήτου στην προτέρα κατάσταση (από πλευράς πολεοδομικού καθεστώτος) θα μπορεί θεωρητικά να ζητήσει την έκδοση άδειας εάν βέβαια το ακίνητο περιλαμβανόταν σε ΟΤ πριν τον χαρακτηρισμό του ως ΚΧ. Φοβάμαι, όμως, ότι ο ΟΤΑ θα αντιδράσει και θα ζητήσει από το ΥΠΕΧΩΔΕ (τώρα πλέον η πλειονότητα των τροποποιήσεων εγκρίνεται από τις κεντρικές υπηρεσίες του υπουργείου) τον επανακαθορισμό του ως ΚΧ.

Αυτή την πτυχή της υπόθεσης δεν την είπες από την αρχή και γιαυτό νόμιζα ότι το 1948 έγινε ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης. Ανεξάρτητα από τη διευκρίνηση αυτή, με την άρση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, που επιβλήθηκε στο ακίνητο με το χαρακτηρισμό του ως ΚΧ, επανέρχεται σε ισχύ το προηγούμενο πολεοδομικό καθεστώς στο ακίνητο.

@dimitris80 Η απάντηση στο πρώτο ερώτημα είναι ότι η αλλαγή του πολεοδομικού καθεστώτος στο εξεταζόμενο ακίνητο ήταν η ένταξή του στο οικείο ρυμοτομικό σχέδιο και ο χαρακτηρισμός του ως ΚΧ. Για το λόγο αυτό, άλλωστε, επιβλήθηκε αναγκαστική αποαλλοτρίωση στο ακίνητο. Η σκέψη σου για ταυτόχρονη ένταξη στο σχέδιο (με κάποια μορφή) προϋποθέτει διαδικασία με βάση την πολεοδομική νομοθεσία ενώ η διαδικασία που περιέγραψα είναι καθαρά διοικητική. Αυτό, βέβαια, δεν σημαίνει ότι μετά την άρση δεν μπορεί να ξανασυζητηθεί το θέμα της επανένταξης του ακινήτου στο σχέδιο πόλης αλλά θεωρώ ότι και πάλι θα προταθεί από τον ΟΤΑ ως ΚΧ. Για το δεύτερο ερώτημα παραθέτω μερικές αποφάσεις του ΣτΕ: 463/2009, 2070/2007, 3140/2007, 2084/2006, 768/2005 κ.α. αλλά έχουν εκδοθεί αντίστοιχες και από άλλα δικαστήρια.

Στους κοινόχρηστους χώρους που περιλαμβάνονται σε ρυμοτομικά σχέδια τα /οποία είχαν εγκριθεί πριν από το ν.1337/1983 έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση η οποία με βάση το νόμο αυτό και τη σχετική νομολογία του ΣτΕ περιορίστηκε πλέον στον εύλογο χρόνο που εκτιμάται πλέον σε 8 χρόνια. Επομένως, ο ιδιοκτήτης της έκτασης που έχει χαρακτηριστεί ως ΚΧ μπορεί να απευθυνθεί στο ΥΠΕΧΩΔΕ και να ζητήσει την άρση της επιβληθείσας απαλλοτρίωσης. Το ΥΠΕΧΩΔΕ είτε δεν απαντά στο διάστημα των 2 μηνών που οφείλει να απαντήσει είτε απαντά αρνητικά επειδή δεν μπορεί να αναλάβει την ευθύνη κατάργησης του ΚΧ. Παράλληλα, κοινοποιεί στον αρμόδιο ΟΤΑ την αίτηση του ιδιώτη. Στη συνέχεια ο ιδιώτης καταθέτει αίτηση ακύρωσης της (σιωπηρής ή έγγραφης) άρνησης του ΥΠΕΧΩΔΕ για την άρση της απαλλοτρίωσης ενώπιον του Διοικητικού Δικαστηρίου της περιοχής του ρυμοτομικού σχεδίου και το δικαστήριο, σχεδόν πάντα, δικαιώνει τον ιδιώτη. Με την απόφαση αυτή η διοίκηση (εν προκειμένω το ΥΠΕΧΩΔΕ) είναι υποχρεωμένη να εκδώσει διοικητική πράξη άρσης της απαλλοτρίωσης που στη συγκεκριμένη περίπτωση σημαίνει ότι πλέον η έκταση που είχε χαρακτηριστεί ως ΚΧ θα θεωρείται ως εκτός σχεδίου με ότι αυτό συνεπάγεται.

Με δεδομένο ότι το τμήμα του οικοπέδου στο οποίο επιβλήθηκε δουλεία διόδου εξακολουθεί αφενός να παραμένει στην κυριότητα του ιδιοκτήτη του οικοπέδου αφετέρου να λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών του οικοπέδου αυτού (σδ, ποσοστό κάλυψης κλπ), δεν μπορεί να χαρακτηριστεί η δίοδος αυτή ως κοινόχρηστος χώρος. Η μόνη περίπτωση που θα μπορούσε να γίνει αυτό είναι ο κύριος της λωρίδας διόδου να την παραχωρήσει σε κοινή χρήση (με συμβολαιογραφική πράξη) χωρίς, βέβαια, να καταστήσει το οικόπεδό του μη άρτιο με την πράξη αυτή.

Η ερώτηση έχει ήδη απαντηθεί από τον ΘΕΟΧΑΡΗ. Με δεδομένο ότι ο σδ και το ποσοστό κάλυψης που αντιστοιχεί στο τμήμα των 625 τ.μ. υπερκαλύπτει το υφιστάμενο κτίσμα των 80 τ.μ., μπορείς να περιλάβεις το κτίσμα στο τμήμα αυτό και να υπολογίσεις στον πίνακα αφενός τα υπόλοιπα ποσοστά των ΟΔ για το τμήμα των 625 τ.μ. αφετέρου τα αναλογούντα ποσοστά για το τμήμα των 375 τ.μ.

Η πρώτη παρατήρηση είναι ότι δεν μιλάμε για οικισμό > 2000 κατοίκων αλλά για οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 και πρώτα από όλα πρέπει να βεβαιωθείς ότι 1) υπάρχει απόφαση του Νομάρχη (αρκετά παλιά βέβαια) με την οποία καθορίζονται τα όρια του συγκεκριμένου οικισμού ως προϋφιστάμενου του 1923 και 2) αυτή η απόφαση δεν έχει ακυρωθεί. Σύμφωνα με το πδ 2/13.8.1981 που αφορά στους οικισμούς αυτούς "άρτια και οικοδομήσιμα θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο". Όπως παρατηρείς, δεν απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο για την οικοδομησιμότητα του οικοπέδου αλλά απλά να έχει πρόσωπο και στην περίπτωσή σου ή απαίτηση αυτή καλύπτεται τόσο από τη δουλεία διόδου με πρόσβαση σε δημοτικό δρόμο όσο και από τον υδραύλακα (κοινόχρηστος χώρος) στη δυτική πλευρά. Επομένως, το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με την προϋπόθεση ότι εξακολουθεί να είναι σε ισχύ η απόφαση του Νομάρχη.

Ένας από τους βασικούς κανόνες του forum είναι να αναζητούμε παρόμοια θέματα πριν ανοίξουμε νέο. Για τη συνένωση οικοπέδων υπάρχουν αρκετά θέματα και για το συγκεκριμένο ερώτημα είχε ανοίξει πρόσφατα θέμα στο http://www.michanikos.gr/showthread.php?t=7385&highlight=%F3%F5%ED%DD%ED%F9%F3%E7+%EA%E1%F4%DC+%F0%E1%F1%DD%EA%EA%EB%E9%F3%E7+%DC%F1%F4%E9%F9%ED+%EF%E9%EA%EF%F0%DD%E4%F9%ED Συμπερασματικά, τα δύο κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα δεν χάνουν την ιδιότητα αυτή αν μεταβιβαστούν και εφόσον αποκτηθούν από τον ίδιο κύριο μπορούν να δομηθούν είτε αυτοτελώς (το καθένα ξεχωριστά) είτε και τα δύο μαζί εάν ζητηθεί άδεια για ανέγερση οικοδομής στη συνολική έκταση των δύο. Στη δεύτερη περίπτωση δεν απαιτέίται συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης των δύο οικοπέδων.

Κατά τη γνώμη μου, η μόνη "βεβαία" ημερομηνία δημιουργίας του γηπέδου είναι εκείνη του συμβολαίου αποδοχής κληρονομιάς (1996) έστω και αν στο συμβόλαιο αυτό περιγράφεται η συνολική έκταση (και τα 3 τμήματα) και όχι μόνον η έκταση του πελάτη σου. Στη συνέχεια (αν κατάλαβα καλά) ακολουθεί η δικαστική διαμάχη και η έκταση των 12 στρεμ. που περιγράφεται στο συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιάς περιορίζεται στα 2900 τ.μ. Σήμερα αποτυπώνεις τα 3 γήπεδα και με υπόδειξη των ορίων τους από τους ιδιοκτήτες τους τα βρίσκεις όπως παραπάνω. Επομένως, είτε περιορίζεσαι στην αποτύπωση του γηπέδου του πελάτη σου το οποίο δημιουργήθηκε το 1996 και, με νεώτερη αποτύπωση και υπόδειξη των ορίων από όλους τους όμορους ιδιοκτήτες, έχει εμβαδόν 4050 τ.μ. είτε ακολουθείς τη λύση του ΘΕΟΧΑΡΗ εφόσον συναινούν σ' αυτήν και οι υπόλοιποι δύο ιδιοκτήτες.

Ο ν.880/79, εκτός των άλλων (πλαφόν σδ, μεταφορά σδ κλπ), καθόρισε για πρώτη φορά τη διαδικασία οριοθέτησης των ρεμάτων και η αφορμή για τις διατάξεις αυτές ήταν τα πολλά προβλήματα που δημιουργήθηκαν από την εφαρμογή του σχεδίου Χαλανδρίου στην παραρεμάτια περιοχή. Όπως επεσήμανα παραπάνω, στη δεκαετία του '80, δεν είχε αρχίσει ακόμη η ακύρωση από το ΣτΕ πολλών πδ έγκρισης ΠΜ στις οποίες δεν είχαν οριοθετηθεί τα ρέματα και μία από τις περιπτώσεις αυτές, προφανώς, είναι και η δική σου. Πέρα, όμως, από το θέμα της διεκδίκησης από το δήμο του τμήματος που ήταν παλιά κοίτη ρέματος, έστω και μη αποτυπωμένου στα διαγράμματα της ΠΜ, εύλογα γεννιέται το ερώτημα πως ο πελάτης σου (και ίσως και άλλοι όμοροι) πρόσθεσε στην ιδιοκτησία του και το τμήμα του παλαιού ρέματος.

Στη συνέχεια των σωστών αυτών παρατηρήσεων, θέλω να προσθέσω ότι την εποχή έγκρισης της ΠΜ (1988) δεν είχε διαμορφωθεί ακόμη η νομολογία του ΣτΕ για την απαραίτητη οριοθέτηση των ρεμάτων που περιλαμβάνονται σε πελεοδομούμενη περιοχή, όπως εφαρμόζεται υποχρεωτικά από τη δεκαετία του '90 και μεταγενέστερα. Αίτηση, ενώπιον του ΣτΕ, για την ακύρωση μίας διοικητικής πράξης που εκδόθηκε με βάση την ΠΜ (π.χ. μία οικοδομική άδεια) μπορεί να κατατεθεί σε διάστημα 60 ημερών από την έκδοση της διοικητικής πράξης. Στην περίπτωση αυτή είναι δυνατόν να εξετάσει το ΣτΕ, παρεπιμπτόντως, και τη νομιμότητα του πδ έγκρισης της ΠΜ.

Ξεκινώντας από τη διαπίστωση αυτή προκύπτει το συμπέρασμα ότι το 1981 η έκταση παραχωρήθηκε για το συγκεκριμένο σκοπό αλλά μεταγενέστερα (προφανώς μετά το 1985) περιλήφθηκε στα όρια του συγκεκριμένου οικισμού. Επομένως, υπερισχύει η τελευταία απόφαση του Νομάρχη (καθορισμός ορίων)ως προς το καθεστώς χρήσης γης και των ΟΔ και το οικόπεδο μπορεί να κατατμηθεί σύμφωνα με τα όρια αρτιότητας των οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων. Αυτές οι σκέψεις πρέπει να επιβεβαιωθούν από την Πολεοδομία.

@qmd Η έκφραση "κατιόν μέλος με σχέση 1ου βαθμού συγγενείας" προστέθηκε από εμένα και ίσως σε μπέρδεψε. Στη διάταξη αναφέρονται σαφώς οι συγγενείς που περιλαμβάνονται στη μειωμένη εισφορά και συγκεκριμένα "στον αρχικό δικαιούχο , το σύζυγό του , τους κατιόντες και τους συζύγους τους και τους αδελφούς τους", δηλαδή μειωμένη εισφορά επιβάλλεται αν το ακίνητο ανήκει κατά κυριότητα κατά το χρόνο εκπόνησης της ΠΕ είτε στον αρχικό δικαιούχο ή τη γυναίκα του, είτε στα παιδιά τους είτε στις/ους συζύγους των παιδιών τους είτε στις/ους αδελφούς των συζύγων είτε σε συνδυασμό αυτών των περιπτώσεων.

Αρχικά, η διάταξη είναι του ν. 2647/1986 και αναφέρει ότϊ: "Ιδιοκτησίες που παραχωρήθηκαν σε πρόσφυγες για αγροτική αποκατάσταση από την Επιτροπή Αποκαστάσεων Προσφύγων ή σύμφωνα με τις διατάξεις της αγροτικής νομοθεσίας , όταν εντάσσονται στο σχέδιο πόλης με τις διαδικασίες του κεφαλαίου Α του ν. 1337/1983 , υπόκεινται σε υποχρέωση εισφοράς σε γη μειωμένη κατά το ήμισυ των εισφορών που προβλέπονται από το άρθρο 8 παρ. 4 και επόμενες του ν. 1337/1983 και μέχρι τμήματος ιδιοκτησίας 2.000 τ.μ. Η εισφορά σε χρήμα ορίζεται στο ήμισυ της εισφοράς που αναφέρεται στο άρθρο 9 παρ. 2 του ν. 1337/1983 και μέχρι τμήματος ιδιοκτησίας 2.000 τ.μ. εφαρμοζομένων κατά τα λοιπά των διατάξεων του ίδιου άρθρου 9. Η παραπάνω ρύθμιση αφορά μόνο τις ιδιοκτησίες ή τμήματά τους που κατά τη σύνταξη της πράξης εφαρμογής του σχεδίου ανήκουν κατά κυριότητα στον αρχικό δικαιούχο , το σύζυγό του , τους κατιόντες και τους συζύγους τους και τους αδελφούς τους , με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο και αν απεκτήθη η έκταση από αυτούς". Είναι σαφές ότι το πνεύμα του νομοθέτη για τη μείωση κατά 50% της εισφοράς σε γη και σε χρήμα ήταν (αποκλειστικά και μόνον) για τις περιπτώσεις γεωτεμαχίων που ανήκουν, κατά το χρόνο ένταξης της περιοχής στο σχέδιο πόλης. είτε στον αρχικό δικαιούχο είτε σε κατιόν μέλος με σχέση 1ου βαθμού συγγενείας, ανεξάρτητα αν τα μέλη αυτά διαρτηρούν ή όχι την ιδιότητα του πρόσφυγα. Επομένως, η μείωση δεν ισχύει στη συγκεκριμένη περίπτωση αφού ο κύριος του γεωτεμαχίου κατά την περίοδο ένταξης της περιοχής στο σχέδιο πόλης δεν περιλαμβάνεται στις απαλλασσόμενες κατηγορίες.

Πριν από άλλες ενέργειες πρέπει να ξεκαθαρίσεις το πολεοδομικό καθεστώς που ισχύει στην περιοχή (φυσικά στην Πολεοδομία). Δεν ακούγεται σωστά να έχει παραχωρηθεί το γήπεδο (5 στρεμ.) για σταυλικές εγκαταστάσεις και αργότερα να περιλήφθηκε στα όρια οικισμού.

Συμπληρωματικά, με τη ΠΜ, ακολουθώντας τις κατευθύνσεις (χρήσεις γης, μέγιστος σδ κλπ) του ΓΠΣ, σχεδιάζεται το ρυμοτομικό σχέδιο (ΟΤ, ΚΧ, κοινωφελείς χώροι κλπ) και καθορίζεται ο πολεοδομικός κανονισμός κατά ενότητα.

Όπως είναι γνωστό, τα όρια των όρων δόμησης (σδ, παλαιότερα αριθμού ορόφων κλπ) είναι ενδεικτικά και περιλαμβάνουν τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο στο δρόμο που είναι σχεδιασμένα. Το όριο του σχεδίου πόλης καθορίζεται από τον περιμετρικό δρόμο που το περικλείει και ειδικότερα από τη ρυμοτομική γραμμή που ορίζει το πλάτος του περιμετρικού δρόμου, απέναντι από το τελευταίο ΟΤ. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν ακολουθεί τη διαμόρφωση στο έδαφος των ιδιοκτησιών (κατάτμηση της γης) γιαυτό και παρατηρούνται πολλές περιπτώσεις ιδιοκτησιών που ένα τμήμα τους θεωρείται ως εντός σχεδίου και το υπόλοιπο εκτός.

Εννοώ ότι το πρόσωπο του οικοπέδου στο δεύτερο δρόμο χρησιμοποιείται απλά ως πίσω όριο.

Εάν το διαμπερές οικόπεδο έχει το κατά κανόνα πρόσωπο στον πρώτο δρόμο και δεν χρησιμοποιείς το πρόσωπο στο δεύτερο (παράλληλο) δρόμο, τότε δεν ενδιαφέρει αν το πρόσωπο αυτό πληροί το όριο αρτιότητας (ελάχιστο πρόσωπο).

Η απάντηση είναι ΟΧΙ. Γιατί η παρ. 3 και 5 αποτελούν αντίστοιχες παρ. του άρθρου 6 του ν.651/1977 που ενσωματώθηκαν ως σχετικές με τα άρθρα 43, 44 και 45 του νδ του 1923και η διάταξη της παρ. 5 αφορά στις απαγορεύσεις τοης παρ. 3.

Είπαμε επανειλημένα ότι η ΠΜ (για οποιοδήποτε τμήμα του Ελλαδικού χώρου) εγκρίνεται πλέον (από το 2006 και εντεύθεν) μόνο με πδ, δηλαδή διαδικασία που είναι πολύ χρονοβόρα.

Ομολογώ ότι έχω μπερδευτεί. Το οικόπεδο έχει πρόσωπο στον πλαϊνό δρόμο 33 μ. και εξετάζεις σε ποιό τομέα πληροί το όριο αρτιότητας? Επισήμανα πιο πάνω ότι η γραμμή που καθορίζει το όριο ενός τομέα ΟΔ έχει ενδεικτικό χαρακτήρα και όχι μετρητικές ιδιότητες.

Ξεκινάμε από την τελευταία παράγραφο που καταλαβαίνω ότι αποτελεί το βασικό στοιχείο στην υπόθεσή σου υποθέτοντας ότι ο σδ στο δρόμο που δεν έχεις πρόσωπο είναι μεγαλύτερος. Το όριο των τομέων των σδ είναι ενδεικτικό στοιχείο και οπωσδήποτε δεν έχει μετρητικές ιδιότητες (δηλαδή πόσο τμήμα του οικοπέδου είναι στον Α τομέα και πόσο στον Β). Επομένως, το όριο του τομέα μας δείχνει ότι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο στο συγκεκριμένο δρόμο έχουν τον αντίστοιχο σδ. Συμπερασματικά, για να δομηθεί το οικόπεδο με το σδ του δρόμου στον οποίο δεν έχει πρόσωπο πρέπει οπωσδήποτε να το αποκτήσει και προφανώς αυτό γίνεται είτε με απ' ευθείας απόκτηση (αγορά) του προσκυρωτέου τμήματος είτε με σύνταξη πράξης αναλογισμού.

Μιά αφελή ερώτηση θα κάνω: Αυτούς τους ισχυρισμούς και τις απόψεις τους έχεις αναπτύξει στους αρμόδιους της τράπεζας? Και αν ΝΑΙ, προφανώς σου έχουν απαντήσει ότι επιμένουν στα δικαιολογητικά που σου ζήτησαν. Συμπερασματικά, από το σύνολο των απαντήσεων όλων όσοι ασχολήθηκαν με το θέμα που έχεις ανοίξει, το οποίο έχει φτάσει τις 7 σελίδες μέχρι τώρα, δεν έχεις καταλήξει ακόμη ότι ο τρόπος που το προσεγγίζεις είναι εσφαλμένος?

Οπωσδήποτε ΟΧΙ. Μετά την έκδοση των αποφάσεων του ΣτΕ για το άρθρο 10 του ν. 3044/2002 εκδόθηκε η εγκύκλιος 6/5.5.2006 της Δ/νσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΧΩΔΕ, με την οποία παρέχονται οδηγίες για την εφαρμογή των αποφάσεων του ΣτΕ. Μέχρι σήμερα, δεν έχει ερμηνευτεί αυθεντικά ο όρος “όλως εντοπισμένη τροποποίηση του πολεοδομικού σχεδίου” αλλά από το σκεπτικό των αποφάσεων του ΣτΕ τεκμαίρεται ότι αφορά σε ρυθμίσεις ατομικού χαρακτήρα (τροποποιήσεις ρυμοτομικού σχεδίου το πολύ σε έκταση ενός ΟΤ) και οπωσδήποτε όχι σε ρυθμίσεις κανονιστικού χαρακτήρα όπως ο καθορισμός χρήσεων γης και όρων δόμησης.