MAKAP

Με την έννοια "προστατευόμενες" καλλιέργειες ήθελα να επισημάνω τις περιπτώσεις εκείνες για τις οποίες οι καλλιεργητές είτε λαμβάνουν επιδότηση από το Κράτος ή από την Ένωση, οπότε υπάρχει ένα είδος δέσμευσης για το παραγόμενο προϊόν, είτε καλλιεργούν ένα συγκεκριμένο είδος που δεν είναι εύκολο ή δεν επιτρέπεται να "εξαφανιστεί" με την αλλαγή της χρήσης της καλλιεργούμενης γης. Αυτά τα θέματα, βέβαια, ανήκουν στη σφαίρα αρμοδιότητας του τέως Υπ. Γεωργίας (τοπικές υπηρεσίες) και θεωρώ ότι πρέπει να εξετάζονται με προσοχή πριν από την ενδεχόμενη αλλαγή χρήσης της καλλιεργούμενης γης.

Διάβασα με καθυστέρηση το θέμα και θέλω να κάνω μερικές επισημάνσεις. Βασικά, δεν προβλέπεται από καμία διάταξη η "κύρωση με συμβ/φική πράξη" της αλλαγής χρήσης ενός γεωτεμαχίου. Αυτό που δηλώνεται από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη, με μια συμβ/φική πράξη, είναι η αλλαγή κυριότητας σε ένα ακίνητο. Επομένως, μπορεί να αποτυπωθεί η συνολική έκταση του αμπελώνα σε ένα τοπογραφικό, μπορεί να σχεδιαστεί σ' αυτό η κατάτμηση της συνολικής έκτασης σε τεμάχια, αν αυτό είναι δυνατόν από τα αντίστοιχα όρια αρτιότητας, και τέλος. Όταν θα βρεθεί αγοραστής για το πρώτο τεμάχιο, το τοπογραφικό θα συνοδεύσει το συμβόλαιο μεταβίβασης και αυτή η διαδικασία θα επαναληφθεί για όσα τεμάχια κατατμηθεί η έκταση και πουληθούν. Πριν από τη σύνταξη του/ων συμβολαίου/ων θα καταβληθούν οι αναλογούντες φόροι μεταβίβασης σύμφωνα με τη δηλωμένη χρήση του ακινήτου που θα αναγράφεται στο τοπογραφικό και πάλι ... τέλος. Αυτή, κατά τη γνώμη μου, είναι η σωστή διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσει ο πελάτης σου συνάδελφε.

Από την τελευταία περιγραφή προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες του οικοπέδου έχουν άτυπα χωρίσει το οικόπεδο στα δύο και σε κάθε τμήμα έχουν ήδη ανεγείρει μία ή ίσως και δύο ανεξάρτητες (όμορες) οικοδομές. Αν είναι έτσι η κατάσταση και, όπως λες, δεν έχει συσταθεί κάθετη, τότε η λύση στο πρόβλημα είναι είτε συναίνεση, όπως είπαν και οι άλλοι συνάδελφοι, από τους συνιδιοκτήτες για την έκδοση άδειας είτε προσφυγή στη δικαιοσύνη, όπως πρότεινε ο acnt.

Στο μήνυμα #12, που περιλαμβάνεται σ' αυτά που σου υπέδειξε ο avgoust, αναφέρω τη διάκριση των όρων που αφορούν στο είδος, τη χρήση (καλλιέργεια κλπ), την προέλευση και γενικά τη γεωργική εκμετάλλευση ενός γεωτεμαχίου και των όρων που αφορούν στην πολεοδομική εκμετάλλευση του ίδιου ακινήτου. Επομένως, σωστά περιγράφεις τους όρους "γήπεδο" και "οικόπεδο", αν και ο όρος "γήπεδο" χρησιμοποιείται στην πολεοδομική νομοθεσία, κυρίως, για τα γεωτεμάχια που βρίσκονται εκτός σχεδίου. Είναι χαρακτηριστική η χρήση των δύο όρων αυτών στις διατάξεις του άρθρου 29 του ΓΟΚ/85, όπως ισχύει, και ειδικότερα στην παρ. 2, όπου περιγράφονται "γήπεδα" που έχουν μεν πρόσωπο στην τελευταία ΟΓ του σχεδίου αλλά βρίσκονται εκτός σχεδίου και τα τμήματά τους, που έχουν το ελάχιστο εμβαδόν του σχεδίου πόλεως της απέναντι πλευράς, δομούνται με τους ΟΔ αυτούς. Εάν θέλεις να εκμεταλλευτείς πολεοδομικά μία έκταση, σε εκτός σχεδίου περιοχή, της οποίας ένα τμήμα ή και όλη καλλιεργείται με κάποιο είδος και, παράλληλα, δεν "προστατεύεται" η συγκεκριμένη καλλιέργεια, μπορείς να συμπεριλάβεις αυτή την έκταση στο τοπογραφικό σου και να ζητήσεις άδεια με βάση το εμβαδόν της συνολικής έκτασης.

Για το ηπειρωτικό τμήμα της Αττικής, εκτός του Ελαιώνα, ισχύει πλέον το πδ 111/2004 (ΦΕΚ 76/Α/2004), με το οποίο καταργήθηκαν τα προηγούμενα πδ και ειδικότερα το 350/1996 που αναφέρεις.

Το πιθανότερο είναι να ίσχυαν το 1966 οι ΟΔ του διατάγματος με το οποίο εγκρίθηκε το σχέδιο πόλης Σαρωνίδας. Αν δεν βρεις, στην Πολεοδομία Μαρκόπουλου, αυτό το διάταγμα (ΦΕΚ, ΟΔ κλπ), μπορείς να προσπαθήσεις και στο ΥΠΕΧΩΔΕ/ Δ/νση Τοπογραφικών Εφαρμογών (Αμαλιάδος 17, Αμπελόκηποι).

Από την πολύ καλή, κατά τα άλλα, περιγραφή προκύπτει μεν ότι ο απέναντι πήρε άδεια το 1981 χωρίς να παραχωρήσει, έστω, το ρυμοτομούμενο τμήμα του σε κοινή χρήση αλλά δεν αναφέρεις αν απαιτείται η σύνταξη πράξης αναλογισμού και (ίσως) τακτοποίησης που είναι μία χρονοβόρα διαδικασία. Με την προϋπόθεση ότι ο απέναντι έχει κτίσει (έστω και με τον τρόπο αυτό) και δεν ενδιαφέρεται άμεσα για τη σύνταξη της πράξης αναλογισμού, πιστεύω ότι θα πάρει χρόνο και χρήματα η διαδικασία αυτή αν την φορτωθεί ο πελάτης σου. Μήπως θα πρέπει να εξετάσεις αν είναι ευκολότερη η δημιουργία προσώπου στην άλλη πλευρά ώστε να κτίσει ή να το μεταβιβάσει πιο εύκολα? Έχεις εξετάσει προσωπικά το θέμα της έκδοσης της άδειας το 1981 ή από πληροφορίες? Σε κάθε περίπτωση, δεν νομίζω ότι η (πιθανή) καταγγελία θα έχει επιπτώσεις στο συνάδελφο που συνέταξε το τοπογραφικό (και ίσως την άδεια?) γιατί μπορεί να ισχυριστεί ότι ο πελάτης του ξαναέκλεισε το ρυμοτομούμενο. Η οικοδομή δεν μπορεί να θεωρηθεί αυθαίρετη γι' αυτό το λόγο εκτός αν υπάρχουν άλλα προβλήματα (πχ μη τήρηση των εγκεκριμένων ΡΓ και ΟΓ). Η μόνη "ποινή" που μπορεί να επιβληθεί στον απέναντι, στην περίπτωση καταγγελίας, είναι να παραχωρήσει σε κοινή χρήση το ρυμοτομούμενο.

Σωστός, ως προς την ουσία. Σε καμία περίπτωση δεν εννόησα ότι με παραπλάνησες, απλά τόνισα ότι το τελευταίο στοιχείο ήταν καινούργιο στη συζήτηση και θεώρησα ότι το είχες αφήσει τελευταίο (εξακολουθώ να ... επιμένω για την εμπειρία σου, χωρίς να με παρερμηνεύεις).

@vkapel Στο άλλο θέμα για τους ΗΧ έχω γράψει τη διεύθυνση της Βουλής για το νόμο του Υπ. Οικονομικών, που είναι http://www.parliament.gr/ergasies/nomodetails.asp?lawid=1284 , και έχει προστεθεί το "Ψηφισθέν Νομοσχέδιο" το οποίο μπορεί όποιος θέλει να το κατεβάσει σε μορφή pdf. @mred-akias Αυτό που παρέθεσες ήταν η τροπολογία όπως είχε αρχικά κατατεθεί ενώ στην παραπάνω διεύθυνση βρίσκεται ο νόμος όπως ψηφίστηκε.

Αυτό το στοιχείο είναι νέο και σαφώς δεν υπήρχε από την αρχή της συζήτησης αλλά καταλαβαίνω, γιατί είσαι πολύ έμπειρος, ότι "κρατάμε" και ένα-δυό στοιχεία για να τα βγάλουμε όποτε και αν χρειαστεί. Το ερώτημα που τίθεται τώρα είναι αν ο ιδιοκτήτης του όμορου, που θέλει να αγοράσει το πίσω, θέλει παράλληλα να διατηρήσει το 500άρι αυτοτελές ή να το συνενώσει με το δικό του. Στην πρώτη περίπτωση, το 500άρι δεν είναι οικοδομήσιμο, λόγω έλλειψης προσώπου σε ΚΧ, και χρειάζεται δίοδο, η οποία, σ'αυτή την περίπτωση εύκολα παραχωρείται αφού ιδιοκτήτης είναι ο ίδιος (είναι προφανές ότι δεν μπορούμε να μιλήσουμε για επιβολή δουλείας διόδου). Στη δεύτερη περίπτωση, θα δημιουργηθεί ένα νέο οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο και μπορεί να το εκμεταλλευτεί ο ιδιοκτήτης του σύμφωνα με τους εγκεκριμένους ΟΔ και την υφιστάμενη δόμηση στο αρχικό οικόπεδο που έχει πρόσωπο.

Καλή σκέψη, από την πλευρά σου, αλλά ... 1. οι σχέσεις καλής γειτονίας είναι τόσο ανεπτυγμένες ώστε ο ιδιοκτήτης του όμορου να "παραχωρήσει" τη χρήση του μικρού δρόμου στο γείτονα γνωρίζοντας ότι θα ωφεληθεί ο ιδιοκτήτης του δικού σου οικοπέδου και θα φορτωθεί ένα βάρος εφ' όρου ζωής ο ίδιος? Λίγο χλωμό το βλέπω. 2. όπως καταλαβαίνεις, μίλησα για παραχώρηση και όχι για δουλεία διόδου γιατί το οικόπεδό σου (το ενιαίο) είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και μπορεί να δικαιολογηθεί δουλεία διόδου. 3. το δρομάκι χρησιμοποιείται σήμερα ως χώρος στάθμευσης. Πως θα λειτουργήσει και ως δίοδος για το όμορο? Θα μπορούσα να παραθέσω και άλλους λόγους που δείχνουν ότι είναι δύσκολο να υλοποιηθεί η σκέψη σου, αλλά περιορίζομαι σ' αυτούς γιατί είμαι βέβαιος ότι έχεις καταλάβει τη δυσκολία.

Είναι προφανές ότι, το πλαφόν των 200τμ αποτελεί αρνητικό παράγοντα στη λύση της συνένωσης, πολύ περισσότερο μάλιστα που το όμορο έχει ήδη δομηθεί και ίσως εξαντλήσει το πλαφόν.

Επί τέλους, ξεκαθαρίζει το τοπίο. Έχεις, λοιπόν, την ΠΜ που καθορίζει τη θέση του ΚΧ (πράσινο, όπως λες), ο οποίος είτε όλος είτε τμήμα του έχει διαμορφωθεί ως δρόμος στο έδαφος. Θα αποτυπώσεις την υφιστάμενη κατάσταση στο οικόπεδό σου (με το διαμορφωμένο δρόμο που σε προβληματίζει) και θα σχεδιάσεις (με τη βοήθεια των συντεταγμένων από τους πίνακες της ΠΕ) τόσο τις ΡΓ του ΚΧ όσο και τις ΡΓ και ΟΓ του ΟΤ.

Αφού σκέφτεσαι τη συνένωση με άλλη (ξένη) ιδιοκτησία, γιατί δεν κάνεις σύσταση κάθετης στο δικό σου οπότε έχεις ένα ενιαίο πολεοδομικά οικόπεδο με δουλεία διόδου στο μπροστινό για το πίσω και αποκλειστικές χρήσεις στα δύο τμήματα που θα δημιουρφηθούν? Το μόνο μειονέκτημα στην κάθετη είναι ότι το οικόπεδο θεωρείται ενιαίο πολεοδομικά και είναι ενδεχόμενο εκείνος που θα κτίσει πρώτος να "φάει" περισσότερο σδ από εκείνο που του αναλογεί.

Με δεδομένη α) τη διαδικασία άρσης ασυμφωνίας (απόφαση δημοτικού συμβουλίου, γνωμοδότηση ΣΧΟΠ Νομού και απόφαση Νομάρχη) που προβλέπει η νομοθεσία και γίνεται στην πράξη και β) την επιβεβαίωση του δήμου ότι έχει ακολουθήσει αυτή τη διαδικασία στο παρελθόν, πρέπει να ζητήσεις τη γνωμοδότηση του ΣΧΟΠ του Νομού για να διαβάσεις καλά το λόγο άρνησης γνωμοδότησης. Μπορείς να καταθέσεις ένσταση κατά της γνωμοδότησης, ενώπιον του Νομάρχη. Αν ξεκινήσεις νέα διαδικασία, χωρίς να μάθεις το λόγο άρνησης, θα έχεις το ίδιο αποτέλεσμα. ΥΓ Την ειδικότητά σου πρέπει να την γράψεις στο προφίλ σου.

Για όσους ενδιαφέρονται, στο βασικό θέμα των ΗΧ έχω καταγράψει τη διεύθυνση της Βουλής από όπου μπορείτε να κατεβάσετε το νομοσχέδιο (άρθρα 40 και 41) που ψηφίστηκε στο σύνολό του την 14.7.09.

Ο νόμος του Υπ. Οικονομικών ψηφίστηκε την 14.7.09 στο σύνολο και ανέβηκε στο site της Βουλής. Η τροπολογία που συζητάμε περιλαμβάνεται στα άρθρα 41 και 42 του νόμου. Στη διεύθυνση http://www.parliament.gr/ergasies/nomodetails.asp?lawid=1284 αναφέρονται όλα τα στοιχεία του νόμου και στη θέση "Ψηφισθέν νομοσχέδιο" εμφανίζεται το κείμενο σε pdf και όσοι ενδιαφέρονται μπορούν να το κατεβάσουν.

Από την περιγραφή προκύπτει ότι η έκταση των 32 στρεμ. βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχή και, επομένως, δεν είναι δυνατή η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, ανεξάρτητα αν έχει εξαντληθεί η επιτρεπόμενη δόμηση.

Kαλώς όρισες στο forum και καλό θα ήταν να αναγράφεις την ειδικότητά σου αφού το ζητούν οι συντονιστές. Ο δήμος Πειραιά έχει μεγάλα προβλήματα εσφαλμένης εφαρμογής του σχεδίου του (το πλάτος οδού έχει υλοποιηθεί στα 8 μ. αντί των 10μ. που προβλέπεται στο σχέδιο) και κυρίως στο κεντρικό τμήμα του. Ανεξάρτητα από αυτό, δύο μόλις χρόνια μετά την έκδοση του νδ του 1923, διαπιστώθηκε το πρόβλημα της ασυμφωνίας ρυμοτομικού σχεδίου και πραγματικότητας και το 1925 εκδόθηκε σχετικό διάταγμα (άρθρο 156 ΚΒΠΝ) στο οποίο περιγράφεται αναλυτικά η διαδικασία άρσης της ασυμφωνίας. Στην ουσία τώρα. Από όσα γνωρίζω, τα θέματα της άρσης ασυμφωνίας εγκρίνονται με απόφαση του Νομάρχη και για το λόγο αυτό πρέπει να γνωμοδοτήσει το ΣΧΟΠ του Νομού. Αυτό που δεν διευκρινίζεις είναι αν για το θέμα σου εκδόθηκε απόφαση του Νομάρχη ή όχι. Δηλαδή αν το θέμα "κόπηκε" στη διαδικασία δημοσίευσης σε ΦΕΚ.

Σ' αυτό το θέμα καταγράφηκαν οι απόψεις πολλών μηχανικών (και μάλιστα διαφορετικών ειδικοτήτων) για τους ιδιωτικούς δρόμους. Στο μήνυμα 31 έχω περιγράψει το παράδειγμα των ιδιωτικών δρόμων που βρίσκονται μέσα σε οικοδομικά τετράγωνα αλλά δεν εγκρίθηκαν ως κοινόχρηστοι χώροι με το σχέδιο πόλης. Σ' αυτή την κατηγορία, νομίζω ότι, περιλαμβάνεται και ο δρόμος που περιγράφετε. Επομένως, το πρώτο που μπορείτε να κάνετε είναι να ερευνήσετε στο δήμο αν ο συγκεκριμένος δρόμος έχει αναγνωριστεί ως ιδιωτικός με τις σχετικές διαδικασίες. Αν ΝΑΙ, τότε δεν υπάρχει πρόβλημα, αν ΟΧΙ τότε πρέπει να προωθήσετε τις διαδικασίες και θα πρέπει να απευθυνθείτε σε ένα μηχανικό που να γνωρίζει αυτά τα θέματα και θα πρότεινα τοπογράφο μηχανικό.

Με δεδομένο ότι, η έκταση που αναφέρεσαι περιλαμβάνεται στα όρια ενός οικισμού, για μεν τη γεωργική αξιοποίησή της ισχύει η πράξη χαρακτηρισμού του δασαρχείου για δε την οικιστική αξιοποίησή της ισχύει το πολεοδομικό καθεστώς του συγκεκριμένου οικισμού. Στη δεύτερη περίπτωση μπορείς να αναφέρεσαι στην έκταση και ως οικόπεδο (ή οικόπεδα αν είναι μεγάλη και μπορεί να κατατμηθεί σε μικρότερου μεγέθους άρτια οικόπεδα). Οι έννοιες "αγρόκτημα", "αγροτεμάχιο", "δασοτεμάχιο" κλπ προσδιορίζουν το είδος, τη χρήση και την προέλευση ενός τμήματος γης και οπωσδήποτε δεν είναι πολεοδομικοί όροι ενώ οι όροι "γήπεδο" και "οικόπεδο" περιγράφονται στον ΓΟΚ και είναι πολεοδομικοί όροι.

Δεν ξεκαθάρισες αυτό που υπέθεσα και έγραψα (#2) και συγκεκριμένα αν το οικόπεδο που αποτυπώνεις βρίσκεται σε ΟΤ στην επέκταση του σχεδίου πόλης και έχουν εγκριθεί ΡΓ και ΟΓ. Εννοείται ότι μιλάμε για σχέδιο που έχει εγκριθεί με τις διατάξεις του νδ του 1923 (προ του 1983) γιατί διαφορετικά το σχέδιο έχει εφαρμοστεί στο έδαφος με την Πράξη Εφαρμογής και οι θέσεις των ΡΓ και ΟΓ κάθε ΟΤ είναι προσδιορισμένες με συντεταγμένες. Αν, λοιπόν, είναι έτσι η κατάσταση (έγκριση σχεδίου πριν από το 1983), αποτυπώνεις το οικόπεδό σου και σχεδιάζεις τις ΡΓ και ΟΓ όπως έχουν οριστεί από την Πολεοδομία είτε με Τεχνική Έκθεση (πριν από το 1979) είτε με Διάγραμμα Εφαρμογής (μετά το 1979). Αν δεν έχουν οριστεί οι γραμμές, όπως παραπάνω, και πρόκειται να βγει άδεια, πρέπει να αποτυπώσεις όλο το ΟΤ και να σχεδιάσεις τις ΡΓ και ΟΓ γραμμές στο τοπογραφικό σου με βάση τοπογραφικά σταθερά που φαίνονται στο ρυμοτομικό διάγραμμα και υπάρχουν στο έδαφος. Την εργασία αυτή θα την καταθέσεις στην Πολεοδομία για να εγκριθεί ως Διάγραμμα Εφαρμογής. Σε κάθε περίπτωση, όμως, πάρε σχετικές πληροφορίες από την Πολεοδομία.

Τελικά, με την επανεμφάνιση του/ης valenthia επιβεβαιώθηκε η εκτίμηση που είχα κάνει (#6) ότι η περιοχή με το συγκεκριμένο δρόμο είναι εκτός σχεδίου και ο δήμος προβλέπει ότι θα την εντάξει στο σχέδιο στα επόμενα 2-3 χρόνια. Δεν ξέρουμε, βέβαια, 1) αν πρόκειται για σχέδιο πόλης ή για οικισμό και 2) το στάδιο που βρίσκονται οι σχετικές διαδικασίες αλλά οπωσδήποτε τα 2-3 χρόνια θεωρούνται πολύ αισιόδοξη εκτίμηση.

Προφανώς εννοείς ότι το οικόπεδο που εξετάζεις βρίσκεται στην επέκταση του σχεδίου για την οποία έχουν εγκριθεί ΟΓ και ΡΓ, τις οποίες πρέπει να σχεδιάσεις στο τοπογραφικό σου. Στην περίπτωση αυτή, θα αποτυπώσεις την κατάσταση του εδάφους, όπως είναι πραγματικά, και με τη βοήθεια σταθερών που φαίνονται στο εγκριτικό σχέδιο και υπάρχουν ακόμη στο έδαφος θα χαράξεις τις ΟΓ και ΡΓ.

Η διάταξη του άρθρου 4 παρ. 3 του από 2.3.1981 πδ (ΦΕΚ 138/Δ/1981) σημαίνει ότι θεωρούνται κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί πριν από την 2.7.1968, και το σημαντικότερο, χωρίς να απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, όπως απαιτείται για τα κατά κανόνα άρτια. Η μόνη παρατήρηση είναι ότι αυτή η παρ. περιλαμβανόταν στο αρχικό πδ και δεν προστέθηκε με τις τροποποιήσεις της παρ. 1 του ίδιου άρθρου που δημοσιεύτηκαν στο ΦΕΚ 459/Δ/1981.